長租房是住房租賃體系的“定盤星”

文/本刊評論員

長租房發展受到高度重視，2022 年《政府工作報告》再次強調“加快發展長租房市場”。在新時代推進城鎮住房制度改革，建立健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度的進程中，長租房是重要一環。

為了推動長租房發展，近年來各個部門、各級城市陸續制定實施了許多扶持政策，涉及土地、規劃、稅收、金融、公共服務、社區管理等領域。這些政策取得了不錯的效果，但是也應該看到，當前長租房發展的突出瓶頸是政策體系不夠健全，主要表現在一下幾個方面。

其一，“長租房” 涵義廣泛，定位不清。目前長租房的內涵和外延都比較模糊，有狹義和廣義之分。從比較寬泛的角度看，這些房屋存在于住房保障和住房市場兩大體系之中，前者主要包括公共租賃住房、保障性租賃住房，后者則包括多種形式的市場化租賃住房。其中，公共租賃住房和保障性租賃住房的政策體系已基本形成，但其他獲得政府支持、由社會投資建設、長期用于租賃的住房，還缺乏明確的定位，扶持機制也不夠明確。

其二，各自發力，合力不強。現有政策措施主要從供給側發力，相對而言對需求端關注度不夠，而且不同部門和不同領域的政策聯動不足。“租不好房” 一直是近些年來大城市較為突出的問題，與此同時，一些從事住房租賃業務的市場主體在經營實踐中又面臨可持續發展的嚴峻挑戰，普遍反映租金回報率偏低、經營成本較高。在長租房發展實踐中，承租人的可負擔和市場主體的可持續都遇到問題，深層次原因與政策體系不夠完善密切相關。

其三，有關政策的集成度不高。長租房的來源渠道多元，形態各異，既有規范的居住房屋，也有各種經改造的非居住房屋，還有一些是“城中村” 房屋。缺乏政策集成的場景，政策效果沒有得到充分展現。

在2021 年《政府工作報告》提出“規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔” 的基礎上，2022 年進一步提出“加快發展長租房市場”，足以說明其重要性和緊迫性。當前的關鍵是要聚焦完善長租房政策體系。

首先，要明確長租房的“定盤星”定位。所謂“定盤星”，就是在經營服務的規范性、租賃關系的穩定性、租金定價的合理性、市場運行的有序性等方面形成標桿，能引領住房租賃行業的技術創新和進步。“什么時候長租房發展好了，整個住房租賃體系就有準星了”。

其次，在明確定位后，要抓住長租房政策體系的短板，強化政策配套機制，形成政策合力。當前，較為迫切的是抓住一個“牛鼻子”，讓越來越多的長租房項目能實現贏利。只有項目能正常贏利，才會讓更多的市場主體重視規范經營。為此，既要注重減輕各類稅費成本，又要強化有效扶持，如金融、財政、項目審批等。通過激發市場主體的贏利動機，促進整個行業培育可持續發展導向。若正道不行，一些不法市場主體就會“撈偏門”，從而催生“劣幣驅逐良幣” 的亂象。

再次，要加強梳理典型案例，為政策集成找到合適的應用場景。探索行業對話和研究平臺，吸引政策部門、研究界、從業者、租客群體等廣泛參與，總結實施長租房政策體系的最佳實踐，提煉可復制可推廣的經驗，通過行業內的分享，促進其擴散并帶動創新，逐步推動長租房市場規范發展。