長租房是住房租賃體系的“定盤星”

文/本刊評論員

長租房發(fā)展受到高度重視，2022 年《政府工作報告》再次強調(diào)“加快發(fā)展長租房市場”。在新時代推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革，建立健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度的進(jìn)程中，長租房是重要一環(huán)。

為了推動長租房發(fā)展，近年來各個部門、各級城市陸續(xù)制定實施了許多扶持政策，涉及土地、規(guī)劃、稅收、金融、公共服務(wù)、社區(qū)管理等領(lǐng)域。這些政策取得了不錯的效果，但是也應(yīng)該看到，當(dāng)前長租房發(fā)展的突出瓶頸是政策體系不夠健全，主要表現(xiàn)在一下幾個方面。

其一，“長租房” 涵義廣泛，定位不清。目前長租房的內(nèi)涵和外延都比較模糊，有狹義和廣義之分。從比較寬泛的角度看，這些房屋存在于住房保障和住房市場兩大體系之中，前者主要包括公共租賃住房、保障性租賃住房，后者則包括多種形式的市場化租賃住房。其中，公共租賃住房和保障性租賃住房的政策體系已基本形成，但其他獲得政府支持、由社會投資建設(shè)、長期用于租賃的住房，還缺乏明確的定位，扶持機(jī)制也不夠明確。

其二，各自發(fā)力，合力不強。現(xiàn)有政策措施主要從供給側(cè)發(fā)力，相對而言對需求端關(guān)注度不夠，而且不同部門和不同領(lǐng)域的政策聯(lián)動不足。“租不好房” 一直是近些年來大城市較為突出的問題，與此同時，一些從事住房租賃業(yè)務(wù)的市場主體在經(jīng)營實踐中又面臨可持續(xù)發(fā)展的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，普遍反映租金回報率偏低、經(jīng)營成本較高。在長租房發(fā)展實踐中，承租人的可負(fù)擔(dān)和市場主體的可持續(xù)都遇到問題，深層次原因與政策體系不夠完善密切相關(guān)。

其三，有關(guān)政策的集成度不高。長租房的來源渠道多元，形態(tài)各異，既有規(guī)范的居住房屋，也有各種經(jīng)改造的非居住房屋，還有一些是“城中村” 房屋。缺乏政策集成的場景，政策效果沒有得到充分展現(xiàn)。

在2021 年《政府工作報告》提出“規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān)” 的基礎(chǔ)上，2022 年進(jìn)一步提出“加快發(fā)展長租房市場”，足以說明其重要性和緊迫性。當(dāng)前的關(guān)鍵是要聚焦完善長租房政策體系。

首先，要明確長租房的“定盤星”定位。所謂“定盤星”，就是在經(jīng)營服務(wù)的規(guī)范性、租賃關(guān)系的穩(wěn)定性、租金定價的合理性、市場運行的有序性等方面形成標(biāo)桿，能引領(lǐng)住房租賃行業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新和進(jìn)步。“什么時候長租房發(fā)展好了，整個住房租賃體系就有準(zhǔn)星了”。

其次，在明確定位后，要抓住長租房政策體系的短板，強化政策配套機(jī)制，形成政策合力。當(dāng)前，較為迫切的是抓住一個“牛鼻子”，讓越來越多的長租房項目能實現(xiàn)贏利。只有項目能正常贏利，才會讓更多的市場主體重視規(guī)范經(jīng)營。為此，既要注重減輕各類稅費成本，又要強化有效扶持，如金融、財政、項目審批等。通過激發(fā)市場主體的贏利動機(jī)，促進(jìn)整個行業(yè)培育可持續(xù)發(fā)展導(dǎo)向。若正道不行，一些不法市場主體就會“撈偏門”，從而催生“劣幣驅(qū)逐良幣” 的亂象。

再次，要加強梳理典型案例，為政策集成找到合適的應(yīng)用場景。探索行業(yè)對話和研究平臺，吸引政策部門、研究界、從業(yè)者、租客群體等廣泛參與，總結(jié)實施長租房政策體系的最佳實踐，提煉可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗，通過行業(yè)內(nèi)的分享，促進(jìn)其擴(kuò)散并帶動創(chuàng)新，逐步推動長租房市場規(guī)范發(fā)展。