140多項樓市松綁政策奏效了嗎？

孫庭陽

今年前4個月有關房地產開發的多項數據，都創出近一年新低。

在這樣的背景下，房地產救市信號頻頻。有機構統計，今年以來樓市松綁政策涉及171個省市地方，各地共發布政策頻次300余次。

進入五月，各地救市政策紛紛升級。這一輪購房優惠政策，效果又會如何？

國家統計局數據顯示，今年前4個月，全國商品房銷售面積同比下降20.9%、商品房銷售額下降29.5%，增速均創出近一年的最低值。房地產開發企業到位資金同比下降23.6%，同樣創近一年最低值。全國房地產開發景氣指數95.89%，連續4個月在100以下，也是創出最低值。

國家統計局解釋了全國房地產開發景氣指數所代表的意義。此指數在100點是最合適的景氣水平，95至105點之間為適度景氣水平，95以下為較低景氣水平。由此可見，4月份的數據95.89%，非常接近“較低景氣水平”。

同樣是國家統計局的數據顯示，截至今年4月末，全國商品房待售面積5.57億平方米，同比增長8.4%。

《中國經濟周刊》記者統計，全國商品房待售面積與2020年11月份的低谷相比，新增6448萬平方米。如按照4月份平均銷售價格9674元/平方米計算，5.57億平方米待售面積，對應的銷售額約為5.39萬億元。

全國商品房待售面積變化

財政部公布與房地產相關的收入數據顯示，降幅較大。

財政部公布數據，今年前4個月，國有土地使用權出讓收入1.5萬億元，同比下降29.8%。同期，土地和房地產相關稅收中，契稅同比下降27.4%;土地增值稅同比下降1.7%。

而據《中國經濟周刊》記者統計，從2018年至2021年，各年度前4個月的國有土地使用權出讓收入分別是1.8萬億元、1.7萬億元、1.58萬億元和2.14萬億元。

今年前4個月國有土地使用權出讓收入，創出近5年的新低，僅占2021全年的19%，而時間進度已經達到全年的33%，收入進度遠遠落后于時間進度。

一位券商研究員告訴《中國經濟周刊》記者，國有土地使用權出讓收入同比大幅下降，與房地產企業拿地熱情不高直接相關，再往上推溯，則與房地產企業銷售不暢、資金鏈緊張等原因相關。

5月15日，央行和銀保監會通知，對貸款購買普通自住房者降息，兩部門的派出機構將按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，確定各城市商業性住房貸款利率加點下限。

東吳證券認為，降息政策能有效降低購房成本，體現政府穩房市的態度和決心，為各地提供更大因城施策空間。銀河證券看得更遠，他們認為，這次調整主要針對首套房貸利率，但政策調整空間仍在，可以期待后續二套房貸利率的下調。

有機構統計，今年以來，樓市松綁政策涉及171個省市地方，各地共發布政策頻次300余次。僅在5月份，各地樓市松綁政策達140余次，較4月份翻番。其中，武漢、太原、杭州、成都、西安、濟南和南京等18個強二線城市有著松綁限購措施，對購房者優惠多多。

綜合各城市對于購房者開出的優惠條件，粗略歸納，可分為補貼引進人才、提高公積金貸款額度、對多孩家庭“優先”等。

先看對引進人才的購房補貼。太原和鄭州等地的政策中，對引進的人才給予購房補貼。

太原在《關于促進房地產業良性循環和健康發展的若干意見》中提出，對購買太原住房且符合申請購房補貼條件的人才，按照博士研究生、碩士研究生和本科生，分別按20萬元、10萬元、5萬元標準發放一次性購房補貼;對其他大中專畢業或取得初級以上技術職稱（職業資格） 的人員，一定時期內在太原市城區范圍內購買新建商品住房的，由市、區兩級財政補貼，區級政府指定部門一次性發放2萬元臨時購房補助。

鄭州沒有給出補貼明細。《鄭州市人民政府辦公廳關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》中稱，對博士研究生、碩士研究生、本科畢業生（技工院校預備技師、技師）、專科畢業生（技工院校高級工）在鄭州創業就業的，符合條件的可購買共有產權住房，購買商品住房的按照政策給予購房補貼。

再看公積金貸款額度。濟南、西安和太原等城市都提高了貸款額度上限，最高達100萬元。

濟南的政策是，在濟南市區購買首套普通自住住房申請住房公積金貸款，一人繳存住房公積金的職工家庭最高貸款額度由30萬元提高至35萬元，兩人及以上繳存住房公積金的職工家庭最高可貸款額度由60萬元提高至70萬元。

西安的政策是，單繳存職工貸款最高額度不超過65萬元，雙繳存職工貸款最高額度不超過85萬元。

在太原，住房使用公積金貸款的，首付比例按照20%執行，對符合條件的人才購買自住住房首次申請公積金貸款的，可不受繳存年限限制最高貸款額度按照100萬元核定。

最后看看多孩家庭。杭州、西安、武漢和南京的多孩家庭，有著“優先權”。

對符合條件的三孩家庭，杭州的政策是在杭州市限購范圍內限購的住房套數增加一套;符合條件的三孩家庭在報名參加新建商品住房公開搖號銷售時，參照“無房家庭”優先搖號。

西安的政策是，二孩及以上家庭購買商品住房、28周歲及以上的未婚人士購買首套商品住房的，按照“剛需家庭”對待。

武漢對符合國家生育政策生育二孩或三孩的本市戶籍居民家庭，且在武漢市已有兩套住房的，在限購區域可新購買一套住房。

南京的政策更實惠。生育兩個孩子及以上的南京戶籍居民家庭，可新增購買一套商品住房，同時可享受相關銀行最優惠貸款利率等支持。

除了上述強二線城市，在地級市城市，如青島、煙臺、威海、赤峰、義烏、寧波、樂山、綿陽等地，近期也出臺了松綁限購、購房補貼等措施。