開發商給城市劃分“紅綠檔”

李永華

“五月五，凍死黃牯牛”。湖南這句俗話形容當地三四線城市的房地產市場可謂恰到好處。

“我沒聽說公司近期有在岳陽拿地的計劃。”碧桂園的一名銷售人員說。

去年8月，岳陽出臺了“限跌令”。不過，依然未能阻擋市場下行的勢頭，岳陽房地產從新房銷售到土地拍賣都在持續降溫。這只是三四線城市的一個縮影。

碧桂園則是下沉三四線城市的房企代表，但是，其2021年拿地集中在五大都市圈，占比高達85%。2021年，金地集團一二線城市的投資占比高達65%。

克而瑞的監測數據顯示，5月，三四線城市成交建面5282萬平方米，環比下降6%，同比下降56%;成交金額997億元，環比下降5%，同比下降65%。

作為國家統計局統計房價信息的全國70個大中城市之一，岳陽樓市并不是最壞的。2011年以來，在全國70個大中城市商品住宅價格表上，湖南岳陽新房價格漲幅多次名列前三。

2018年2月，岳陽新房價格突破“7”字頭，在湖南14個地州市中遙遙領先，僅次于省會長沙。然而，到了2021年7月，國家統計局監測的70城中，岳陽的新房環比跌幅則為全國第一，較上月下跌了0.7%。

去年8月，岳陽發布樓市“限跌令”，要求新建商品住房銷售價格備案后，商品住房銷售的實際成交價格不得高于備案價格，也不得低于備案價格的85%，否則商品房網上簽約備案系統提示無法簽訂商品房網上簽約買賣合同;新建商品住房銷售價格備案后，開發企業確需重新調整備案價格，6個月后方可申請調整。

最近的這一輪“限跌”行動，岳陽走在了前列，此后，全國多地出臺“限跌令”。有媒體統計，今年前5個月，全國已經有21城出臺“限跌令”，絕大多數都是三四五線城市，但是也有沈陽、昆明這兩個省會城市。

不過，這未能阻擋市場下行的勢頭，岳陽房地產從新房銷售到土地拍賣都在持續降溫。

在這一背景下，5月1日，岳陽房地產救市政策大升級——購房補貼最高20萬元，契稅補貼50%，最低首付款比例為20%，二套房貸款也可按首套房執行。

面向開發商，岳陽也拿出了成色十足的政策“干貨”：住宅土地競拍保證金最低比例下調至掛牌價的20%，土地出讓金可在出讓成交之日起一年內實行分期繳納。此外，岳陽還規定，多層建筑形象進度達到三分之一及以上、高層建筑形象進度達到四分之一及以上的樓棟，可申請辦理商品房預售許可。這意味著開發商可以更快地拿到預售款。

岳陽動靜大，但土地市場并沒有應聲而起。據岳陽市公共資源交易網顯示，5月1日至6月7日，岳陽及其下屬區縣僅成交5宗商住用地，總成交額2.66億元，其中，民企僅貢獻16.54%。

除了岳陽，其他推出房地產托市政策的城市也不見好轉。常德于4月20日推出一系列地產刺激政策，其力度并不弱于岳陽。然而，5月，常德及其下轄區縣商住用地共賣出7宗，有6家是常德當地國企托底，且均為底價成交。有常德當地開發商人士坦言，按現在的地價還是不敢拿地，因為“算不過賬”，也就是說拿了地開發項目并不賺錢。如果地價下調，出現利潤空間，開發商才有可能去拿地。

此一時彼一時。幾年前的三四線城市卻曾是各大房企的心頭好。保利地產2017年新進入的24個城市中，超過90%是三四線城市。恒大、碧桂園更是長期堅守三四線城市，開發項目全國遍地開花。一些房企還要求各區域公司需要下沉至管轄范圍內的空白地級市及其下屬的空白縣級市、縣城、發達鎮區（人口在1萬人以上的鎮），號稱要三四五線城市“全覆蓋”。

面對動輒聲稱投資上百億的大金主，各地對恒大、碧桂園自然是鼓掌歡迎。兩年前，僅岳陽恒大養生谷項目就宣稱投資百億元。

深耕三四線城撐起了恒大、碧桂園的超大規模體量。碧桂園2021年報數據顯示，碧桂園來自三四線城市的銷售額占比達68%。

龍頭房企下沉，一度點燃各地樓市。據江西贛州、湖南懷化、常德、邵陽等多地開發商告訴《中國經濟周刊》記者，龍頭企業往往大手筆、大項目，高價拿地再高價賣樓，直接拉升當地房價。

中國指數研究院稱，2017年50家代表房企在三四線城市的拿地面積同比增長145%，樓面價同比增長53.9%。

正所謂成也蕭何敗也蕭何。以恒大在岳陽龐大的體量，一旦它降價推盤，就推倒了多米諾骨牌。

《中國經濟周刊》記者曾報道，2021年6月，全國恒大樓盤的平均售價為7802元/平方米，為恒大系產品近60個月的最低價。岳陽市場上，岳陽恒大華府、岳陽恒大養生谷、恒大未來城這3個恒大系樓盤也在6月大幅降價。最終這3個項目當月累計網簽8.09億元，遙遙領先各房企，直接讓岳陽房價跌回7000元/m2以下。

2022年5月，《中國經濟周刊》記者從岳陽、常德、株洲、邵陽等多地相關人士處了解到，各龍頭房企基本上沒有拿地計劃，當前工作主要是清庫存，有些樓盤虧本甩貨，只求回籠資金。岳陽高鐵站旁，有樓盤住宅尾盤價格竟然跌破4000元/m2。

這一現象并不局限于三四線城市，甚至有部分省會城市地產市場也難進房企法眼。

一家央企開發商湖南公司的營銷負責人林志（化名）告訴《中國經濟周刊》記者，其集團內部給各城市劃分紅綠檔，被列入紅檔的城市，如江西南昌，就不會拿地;而被列為綠檔的城市，如長沙、成都、杭州等就會加大力度投資。

林志介紹，在總部層面考慮投資拿地時，“會放在全國拉通來看，而不是看一塊地在當地城市的占位”，因此不太可能去三四線城市拿地，其集團內部有一些投資拿地標準，比如說，“房價低于8000/m2的城市不進，人口凈流出的城市不進，量價下行的城市不進”。

設置紅綠檔模仿的是央行、銀保監會2020年8月針對房企推出的“三條紅線、四檔管理”的方式，根據不同的財務指標，將房企分為“紅橙黃綠”四檔。“三條紅線”包括：房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%;房企的凈負債率不得大于100%;房企的現金短債比小于1。“紅檔”房企有息負債規模不得增加，“橙檔”“黃檔”“綠檔”房企有息負債規模年增速分別不得超過5%、10%、15%。

根據綜合指標給各地劃檔并非一家房企的做法，另一家綠檔央企的管理人士也有類似的說法。

萬科董事局主席郁亮在萬科2022年年會上表示，面對市場分化萎縮、利潤非常有限的時候，萬科要由過去均勻、分散式的投資轉為向市場表現更好、團隊操盤能力得到證明的地方集約化投資。如果有些地方確實做不好，可能就要整建制撤銷，收回番號。

嚴峻的市場形勢下，一線城市與新一線城市更受房企青睞。

4月12日，長沙結束2022年首輪土拍，22宗地塊中，19宗底價成交，3宗溢價，更有甚者，近年來的熱門板塊濱江、洋湖各有1宗土地熔斷。除了本地國企，中海地產、華潤置地、招商蛇口、中建、中交地產等央企，旭輝控股、金地集團、湖南運達實業等民企也紛紛上場搶貨。

6月1日，上海復工復產第一天，迎來上海2022年第一輪集中土拍，當天收金近500億元。端午節后，房企在上海拿地的熱情持續上揚。6月6日，上海繼續土拍，出讓4宗土地，總成交金額達105.51億元，其中，5位競買人爭奪閔行區一宗地，歷經38輪競價，廈門建發國際與珠海華發股份的聯合體拿下，其他競買方還有上海保利、中國鐵建、越秀地產等龍頭，該地塊最終“頂格”成交，樓板價達50572.53元/m2。

（應采訪對象要求，林志是化名）