房地產業融資的困境及解決措施

張丹

摘要：房地產行業是國民經濟的基礎性產業，起到骨干性、支撐性作用。2000-2020年房地產對GDP增長貢獻率由4.8%波動增至13.9%，其自身具備較高增長率。房地產行業籌建、開發建設、銷售的特殊性導致企業前期投入資金量遠遠大于多數行業，使其成為資金密集型產業。房地產企業從籌建、拿地、立項、開發建設等環節都需要投入大量資金。隨著地價成本逐年升高，房企自籌資金能力有限，一般為35%左右，可見企業發展過程中必然要進行外部融資。財務管理在外部融資的前期籌集、中期的資金管理、后期的監管等各環節中都起到了至關重要的作用，同時財務管理也是企業良好發展，提高行業競爭力的保障。本文淺析房地產行業面對融資的困境，并提出解決措施。

關鍵詞：房地產行業;融資;困境及措施

房地產企業融資，是指發生在房地產企業經濟活動中，通過各種信用方式、方法及工具為房地產業務及相關部門融通資金的金融行為。回顧2021年房地產市場，國家始終堅持“房住不炒”的定位，“三道紅線”持續發力，房地產企業融資愈發困難。有效的融資管理，在應對當前艱難的融資環境時，就顯得尤為重要。

一、房地產業融資管理的重要意義

（一）優化企業資本結構

房地產企業的發展離不開大量資金的支持，特別是前期資金投入量大，建設周期長，銷售回款速度慢，涉及稅種繁多等行業特點，致使企業內部資金周轉速度慢。企業需要通過大量外部資金支持項目的順利開展。企業通過融資決策分析的結果，結合本企業自身項目的目標市場定位、發展戰略，選擇與之相適宜的融資方式、融資規模，優化資本結構，避免企業融資成本過高，引起財務風險。去存量，提高產品周轉率，回籠資金，降低資金鏈斷裂的風險，確保企業有序發展。

（二）提高資金使用效率

企業對融資實行有效管理，根據經營目標、業務計劃、市場供需等因素安排年度資金計劃。通過年度統籌、季節平衡、月度執行的融資管理方式，統籌收支，預測現金流，合理資金調度，降低可能發生的資金被占用、挪用或閑置的發生概率，避免影響資金的流轉，造成無效融資，進而令企業陷入財務困境，危及企業發展運營。

（三）加強企業運營管理

建立健全融資管理制度體系，業務、財務、法務、審計等多部門聯動，由專業人員組建融資管理機構，并由管理部門牽頭融資管理工作。促使企業全業務環節、全部門、全人員的相互溝通、相互了解，提高企業內部管理效率，實現企業高效運營。

二、房地產業主要融資方式及特點

（一）利用內部資源

利用吸收企業員工閑置資金，形成員工與企業之間的債權債務關系。這種融資方式雖然籌措金額有限，但籌資時間短，可快速融集資金。但是對于員工和企業都存在較大風險。對于員工而言，企業無抵押擔保物從員工處借入資金，一旦企業出現資金斷裂，甚至破產清算時，員工與企業之間的無抵押債權處于較靠后的清償順序，得到清償的概率幾乎為零。對于企業而言，此種融資方式容易超過法律邊界而變成非法集資。

（二）外部融資方式

1.銀行信貸融資

常見的傳統的融資方式，也是中小企業常用的方式。房企利用現有的開發項目，通過抵押擔保的方式向銀行金融機構申請貸款，用于房產項目的后續開發建設，后期以預售期銷售回款償還貸款本金和利息。銀行信貸方式籌資程序相對簡單，籌資彈性較大，但限制條款較多，需要符合銀行機構各項限制性保護條款，如借款用途不得改變、限制企業再舉債規模等。同時銀行機構過度關注企業財務報表相關數據及比率，如資產負債率、帶息負債比率等。這些對企業財務人員專業水平要求很高，一旦企業在貸后檢查中沒有通過，銀行可要求提前歸還貸款，這會使企業措手不及，加重資金壓力，甚至造成經營風險。

2.債券融資

一種直接融資方式，房產企業可通過發行債券直接到資本市場籌集資金。相對銀行融資而言，一次性融資金額大，資金使用限制條件少，同時可以提高企業社會信譽。但需要符合《中華人民共和國人民銀行法》《中華人民共和國公司法》《中華人民共和國證券法》等相關法律，并依法向有關部門申請并批準才能向社會發現債券。由此可見，發行債券融資在審核環節較為嚴格，籌資所需時間長，企業需要承擔較高的資本成本。目前來說，這種融資方式不太適用于中小型房產企業使用。

3.股權籌資

企業最基本的籌資方式，多為發行股票形式。發行方式分為：①公開發行，指股份公司通過中介機構向社會公眾公開發行股票。②非公開發行，指股份公司只向少數特定對象發行股票，一般不需要中介機構承銷。股權籌資同債券融資都屬于直接融資方式，所有兩種方式的優缺點基本相同。但兩者最大的不同之處在于債券融資是需要定期按票面利率向投資者支付利息，此利息是企業所得稅稅前支付。而股票籌資則是投資者支付股息，股息是不固定且為企業所得稅稅后支付。所以股權籌資資本成本高于債券籌資。股票沒有固定到期期限，企業沒有到期償還本金和利息的壓力。相較而言，股權籌資能保持長期穩定的融資狀態。由于債券、股權融資相似度較高，股權融資是更加適合于大型房企使用的融資方式。

三、目前房地產業融資困境

（一）外部環境

1.宏觀政策對房地產業影響

近年來，針對房地產行業融資發布多項限制性規定，房企整體融資環境持續收緊，融資難度與日俱增。2020年8月，央行、銀保監會提出，2021年1月1日起實施“三道紅線”，“三線四檔”新規，不但收緊對房企的融資，同時還管控了個人的住房貸款。2021年12月10日，中央經濟工作會議再次要求“要堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購并舉，促進房地產行業循環和健康發展。”面對如此多項，多方面的宏觀政策，不僅在源頭上收縮了房地產行業的融資渠道，還因探索新的市場模式，租購并舉的形式對房企的銷售環節產生較大不利影響。最后，因“三線四檔”新規，不僅對銷售有所阻礙，還嚴重影響回款速度。

2.同行業競爭加劇，對中小房企沖擊大

近幾年，國內大型知名房地產企業紛紛涌入三四線城市，如碧桂園曾經喊過一個口號“要下沉到鄉鎮市場”。2018年，三四線城市貢獻的銷售額占比近60%，二線城市占比近30%。碧桂園持續深耕三四五六線城市，據中指研究統計，2021年前10個月，三四線城市商品房銷售面積占全國的比重近66%。據了解，2016-2020年，三四線城市銷售占全國商品房銷售金額的比例從43%上升至49%。國內大型房企不斷搶占，吞噬著中小房企賴以生存和發展的三四線市場，一二線城市高額的土地價格使中小房企望而卻步，致使中小房地產企業經營發展日益艱難。

（二）內部環境

1.房地產融資管理意識薄弱，融資渠道單一

縱觀我國房地產行業發展歷程，自1979年至今大致分為三個階段。第一階段，1979-1998年，該時期是房地產行業初始萌芽階段，房地產企業都在逐步探索，摸著石頭過河時期，政府對市場經濟主體給予大力支持，是我國計劃經濟逐步向市場經濟過渡時期。第二階段，1998-2016年，經過近二十年的探索，學習以及《關于進一步深化城鎮住房制度，加快住房建設的通知》的正式頒布，住房計劃經濟時代終結，從此，房地產商品房市場開啟。在這一階段房價經過幾次飛躍，房地產行業迎來了黃金時代，在此期間房地產企業基本不存在資金壓力，但隨著房價的一再翻番，各地地價也隨之水漲船高，逐漸出現部分房企為了囤儲土地而形成資金壓力。可見，房地產行業的萌芽階段和成長階段的近四十年間，企業股東、實際控制人、管理人員無需擔心資金問題，也就沒有融資管理意識，更加談不上重視。2016年至今是第三階段，也是調整規范階段。2016年逐步出臺抑制房地產泡沫、遏制房價上漲過快、穩地價、穩房價、穩預期、房產金融監管持續強化等政策，用以調控房地產市場。國家逐漸嚴格的調整房地產行業，使房地產企業資金回籠、資金周轉受到嚴重影響。房地產企業經營過程中不得不開始向外部尋求資金來源。但因前期房地產行業發展一路坦途，未遇坎坷，企業內部管理者、財務人員未做好向外融資的思想準備，沒有做好對融資領域的研究，以及財務數據、項目前景、企業發展戰略不明等因素也導致融資手段單一，融資渠道創新能力不足，未能為企業經營提供及時幫助。

2.融資管理人員能力有限

融資管理部門人員多是財務部門從業人員擔任，金融領域知識不足。外部融資環境復雜多變的情況下，融資管理人員對國家宏觀調控政策敏感度低，解讀能力不足，認識不到位，反應不及時等多方面原因，很可能阻礙房地產企業的融資順利開展，更有可能錯過最佳融資時機。對市場動態認識不清，對房地產行業認識不深，對金融行業了解不夠，綜合融資能力不過硬，不但不能為企業融資和發展提供有力保障，選融資方式和融資時機。反而還可能為企業埋下財務風險，甚至直接導致企業資金鏈斷裂，加大經營風險。

3.融資管理制度不完善

房地產行業1979年至今，先后經歷了萌芽、成長、成熟階段。特別是2000年至2015年期間，房地產行業發展迅速，迎來了黃金時代。越來越多的投資者、資金涌入房地產經濟，使房地產行業高效增長。面對行業成熟度高，市場競爭激烈的現狀，房地產行業進入到向管理要效益的時代。但是，房地產業未能重視融資管理環節制度的建立的必要性。特別是沒有針對性的結合項目可行性研究，項目財務預算及市場環境預測等制定與本企業相適宜的融資管理制度。使企業在融資規模、融資進度、融資決策上無制度依據。

四、目前房地產業融資困境的解決措施

（一）加強企業財務管理

通過上述幾種常見的房地產企業融資方式可以看出加強企業自身財務管理的重要性。努力提高財務人員的專業能力是基礎。企業的財務報表是報表使用者了解一個企業的直接途徑。財務報表不但對企業內部作出正確的戰略選擇，調整企業資產結構方面起到重大作用，同時也是企業外部融資的關鍵。外部融資最基礎的因素是通過企業財務報表測算相關指標，如資產負債率，以此分析負債整體保障程度;帶息負債比，用來分析利息的保障程度等。如果這些基本指標都難以達標，即使房產項目再有前景，也難以拿到融資。所以這就需要加強對財務人員的培訓，在日常工作中與實際業務結合，謹慎處理。為日后融資業務打下良好基礎。

（二）完善企業內部控制制度

目前房產企業的經營發展中存在開發周期長，銷售回款慢，資金壓力大等問題。特別是在近些年國家不斷出臺房地產行業宏觀條款政策，產業結構變革，從而導致市場環境熱度減退，消費者購買趨于理性和觀望情緒占據主導。房產企業在資金“開源”方面困難重重，但可以通過完善企業內部控制做到“節流”。加強企業內部預算管理的建立，實施全面預算管理制度，健全反饋和報告體系。全部門，全環節參與預算的編制和執行，通過定期考核，發現經營過程中存在的問題和風險，及時糾偏。為企業經營目標實現提供合理保障。同時，房產企業實現高效發展，充分保障每一個經濟業務的開展，需要全面制定出一個起到相互制約的控制制度。在這樣的制度體系下有效的完成資金調度，銷售結算，資產配置的環節，全面提升財務管理效率。全面有效的內部控制制度可防范和避免受到外界風險影響。

（三）借鑒和使用新的融資方式

面對日益嚴格的融資環境，房產行業，特別是中小型房產企業獲得融資機會難度加大。房產企業可采取多種融資方式，拓寬融資渠道，保障企業經營發展。

通過售后回租、售后回購這種集銷售和融資為一體的形式來促進銷售，迅速回收資金，最終達到融資目的。

企業以自身信用作為基礎條件，以自己享有的應收賬款、其他應收款中的債權質押給銀行或信托機構等金融機構而取得短期流動資金的使用，貸款額度一般是債權的50%-90%。這種融資方式不但解決企業流動資金壓力，還可以優化企業資本結構，提高資金周轉速度等優勢。

在房地產開發建設中，房地產開發企業與施工單位存在大量應付款項，房地產企業可以通過向施工單位開具商業承兌匯票的付款方式。商業承兌匯票的付款期限，紙票最長不超過6個月，電票最長不超過12個月，通過延期付款，最終達到企業融資的目的。

打造集團企業，通過集團授信取得貸款，依靠集團整體實力，提高融資能力，取得優惠授信條件，降低融資成本，有效防范經營風險。同時，通過集團對資金的統一調配，可優化集團內部資源配置，加速內部資金周轉，提高資金使用效率。

（四）開拓思路，尋求合作

在房企融資環境整體收緊的情況下，資金壓力與日俱增，房地產企業可通過向外尋求合作伙伴，引入戰略投資者，在資源上形成優勢互補。在資金方面可以緩解緊張，從而抵御資金鏈斷裂的風險。在企業管理方面可引進高質量人才，提升管理水平，有利于對項目、產品的質量和服務的精心打造。在市場方面可以開拓新市場，提高市場占有率，提升企業品牌形象。最終促進銷售，回籠資金，實現企業穩定，持續經營。

（五）加強企業融資與投資者關系管理

投資者關系管理，是通過加強與投資者、潛在投資者之間的信息溝通與互信，以增強投資者深入了解融資企業的一系列管理行為，這是財務營銷管理的方式。房地產企業可通過相關機構自愿信息披露，提高企業信息的透明度，強化企業與市場間的互信關系，可拓寬融資渠道、擴大融資規模的同時，有助于降低融資成本、提升企業價值。

五、結束語

綜上所述，在日益激烈的市場競爭環境，以及日趨嚴峻的國家宏觀調控政策下，房產企業的經營發展必須加強自身的財務管理，做好資金的籌集、融通和合理配置，使企業良性發展，抵御風險。

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