天譽(yù)置業(yè)站在債務(wù)違約邊緣“自救”項(xiàng)目遠(yuǎn)水難解近渴

秦佳麗

“一文錢(qián)難倒英雄漢”的現(xiàn)象自去年底以來(lái)反復(fù)在房地產(chǎn)公司中出現(xiàn)，這一次輪到了天譽(yù)置業(yè)。天譽(yù)置業(yè)6 月15 日公告，有兩筆優(yōu)先票據(jù)若無(wú)法及時(shí)與債權(quán)人達(dá)成解決相應(yīng)問(wèn)題的方案，可能引發(fā)若干債務(wù)交叉違約。《紅周刊》就這兩筆債券兌付進(jìn)展情況多次致電天譽(yù)置業(yè)，但始終無(wú)人接聽(tīng)。

在去年凈利虧損、今年融資艱難的夾擊之下，天譽(yù)置業(yè)能否順利渡過(guò)難關(guān)還是未知數(shù)。《紅周刊》統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，目前天譽(yù)置業(yè)資金缺口逾百億元，公司也在暫緩拿地。公司當(dāng)前力推的項(xiàng)目是位于廣州鳳尾村的舊改項(xiàng)目，但該項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，難以幫助公司解決當(dāng)前的資金缺口問(wèn)題。有業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》表示，天譽(yù)置業(yè)爆雷幾乎已成事實(shí)，高負(fù)債及業(yè)績(jī)大跌之下，資金鏈斷裂將難以避免。

據(jù)了解，天譽(yù)置業(yè)近期需兌付的兩只優(yōu)先票據(jù)均在新交所上市，合計(jì)未償還本金5.39億美元。天譽(yù)置業(yè)6月15日公告，一筆13%計(jì)息優(yōu)先票據(jù)本息到期日均為2022年7月8日，屆時(shí)天譽(yù)置業(yè)需償還剩余本金2.47億美元及利息1605.5萬(wàn)美元;另一筆13%計(jì)息的優(yōu)先票據(jù)將于2023年12月16日到期，目前尚未償還金額為2.92億美元，天譽(yù)置業(yè)需在2022年6月16日及2022年12月16日分別支付的利息為1898萬(wàn)美元。這意味著，近一個(gè)月內(nèi)天譽(yù)置業(yè)需拿出約2.8億美元償還債務(wù)。

根據(jù)公告，天譽(yù)置業(yè)將積極尋求于合理時(shí)間范圍內(nèi)與票據(jù)持有人協(xié)商以期達(dá)成一致的方式解決相應(yīng)問(wèn)題，否則可能引發(fā)債務(wù)交叉違約。

《紅周刊》據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月24日，天譽(yù)置業(yè)存續(xù)15只海外債券，存續(xù)債券規(guī)模約110億元。

上述票面利率13%的臨期債券，是其目前計(jì)息成本最高的兩只債券。盡管這兩只債券本息金額占天譽(yù)置業(yè)債券總規(guī)模的比例并不是很高，但卻是其目前最大的經(jīng)營(yíng)難題。

據(jù)天譽(yù)置業(yè)財(cái)報(bào)，截至2021年底，公司的借貸總規(guī)模為114.76億元，其中一年內(nèi)需償還貸款67.77億元，但公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項(xiàng)目13.31億元（剔除受限制現(xiàn)金28.8億元），距離覆蓋前述短債尚有逾100億元資金缺口。公司核數(shù)師普華永道對(duì)此給出意見(jiàn)報(bào)告顯示，天譽(yù)置業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)存在重大不確定性。

天譽(yù)置業(yè)的資金饑渴也體現(xiàn)在了“三道紅線”監(jiān)管方面，截至2021年底，天譽(yù)置業(yè)依然是“橙檔”房企，公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為81.7%、凈負(fù)債率58.2%、現(xiàn)金短債比0.2，“踩線”2條。

而且，天譽(yù)置業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流目前還沒(méi)有向好跡象。據(jù)公司財(cái)報(bào)，公司2021年?duì)I業(yè)總收入76.7億元，同比下降0.83%;凈利潤(rùn)錄得虧損2.84億元，同比下降129.9%。

作為房企營(yíng)收回款的重要來(lái)源，今年天譽(yù)置業(yè)的銷(xiāo)售規(guī)模大幅下行。公司在前述債券信息內(nèi)幕公告中披露，其前5個(gè)月合同銷(xiāo)售認(rèn)購(gòu)金額同比下滑63%。另?yè)?jù)《紅周刊》統(tǒng)計(jì)，天譽(yù)置業(yè)去年銷(xiāo)售規(guī)模不及2019年水平，公司物業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)也從2020年9500元/平方米下降到去年的9000元/平方米，降幅為5.26%。

而經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的短少，也推高了其融資成本，天譽(yù)置業(yè)2021年整體加權(quán)平均年度借貸成本達(dá)11.4%，較同期39家樣本5.81%的平均融資成本高出5.6個(gè)百分點(diǎn)。到今年，天譽(yù)置業(yè)旗下廣州鳳尾村舊改項(xiàng)目公司通過(guò)借貸公司獲得一筆年化利率14.8%的5億元規(guī)模貸款，利率水平再創(chuàng)新高。

與此同時(shí)，天譽(yù)置業(yè)近期出現(xiàn)高管“離職潮”、大股東減持股份等現(xiàn)象。《紅周刊》統(tǒng)計(jì)，自今年4月下旬以來(lái)，公司實(shí)控人余斌9次減持，合計(jì)減持14.17億股，套現(xiàn)1.29億元。目前其持股比例已由之前的69.25%降至59.5%。

“爆雷幾乎已經(jīng)是事實(shí)。”優(yōu)淘城總裁薛建雄向《紅周刊》表示，天譽(yù)置業(yè)前兩年資產(chǎn)情況已經(jīng)較差，借貸利息和負(fù)債較高，疊加過(guò)去一年多來(lái)房?jī)r(jià)下滑和業(yè)績(jī)大跌，公司現(xiàn)金流不可避免地會(huì)斷裂。息和負(fù)債較高，疊加過(guò)去一年多來(lái)房?jī)r(jià)下滑和業(yè)績(jī)大跌，公司現(xiàn)金流不可避免地會(huì)斷裂。

成立26年，2006年借殼人人控股完成港股上市，天譽(yù)置業(yè)一度是由大灣區(qū)向全國(guó)擴(kuò)張的優(yōu)質(zhì)房企。公司實(shí)控人余斌素有“資本高手”之稱(chēng)，除了掌舵天譽(yù)置業(yè)，還曾是A股殼資源綠景控股的實(shí)控人。如今，天譽(yù)置業(yè)面臨債券違約險(xiǎn)境，綠景控股亦在今年6月退市摘牌，余斌昔日資本版圖失去光彩。

在主業(yè)發(fā)展艱難、債務(wù)問(wèn)題突出的情況下，近一年來(lái)，天譽(yù)置業(yè)實(shí)際由擴(kuò)張轉(zhuǎn)向收縮，并聚焦自身擅長(zhǎng)的舊改業(yè)務(wù)。在2021年度公司業(yè)務(wù)展望中，天譽(yù)置業(yè)表示，將重新聚焦粵港澳大灣區(qū)，暫停拿地動(dòng)作，將繼續(xù)推進(jìn)廣州其他470萬(wàn)平方米的城市更新項(xiàng)目落地。

目前，天譽(yù)置業(yè)的潛在土地儲(chǔ)備面積呈負(fù)增長(zhǎng)或停滯狀態(tài)。《紅周刊》統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2019年至2021年，天譽(yù)置業(yè)披露其位于大灣區(qū)、南寧、桂林、徐州及昆明的潛在土地儲(chǔ)備面積，依次為1926萬(wàn)平方米、1770萬(wàn)平方米、1770萬(wàn)平方米，同比變化依次為-1.2%、-8.1%、0%，未來(lái)貨值供應(yīng)或“后勁”有限。

《紅周刊》同時(shí)了解到，盡管天譽(yù)置業(yè)不曾披露舊改項(xiàng)目總體規(guī)模，但就公司公告中透露的“廣州市鳳尾村約200萬(wàn)平方米城市更新項(xiàng)目”以及“推進(jìn)廣州其他約470萬(wàn)平方米的城市更新項(xiàng)目落地”等數(shù)據(jù)來(lái)看，天譽(yù)置業(yè)僅在廣州的舊改項(xiàng)目面積就達(dá)670萬(wàn)平方米，在其2021年持有的項(xiàng)目組合總建筑面積中占比20.3%。

而押注舊改顯然是出于低成本獲取土地優(yōu)勢(shì)。天譽(yù)置業(yè)曾在2019年報(bào)中表示，其項(xiàng)目組合每平方米可售建筑面積的平均土地成本為2300元以下，集團(tuán)在同業(yè)中擁有強(qiáng)大的訂價(jià)及競(jìng)爭(zhēng)能力。

但與此同時(shí)，由于前期土地整理工作復(fù)雜，開(kāi)發(fā)周期偏長(zhǎng)的舊改項(xiàng)目容易帶來(lái)資金沉淀壓力。《紅周刊》統(tǒng)計(jì)，由于介入舊改項(xiàng)目較多，天譽(yù)置業(yè)部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期將持續(xù)4～7年。

譬如，公司旗下廣州鳳尾村項(xiàng)目、廣州蘿崗項(xiàng)目、深圳天譽(yù)大健康智慧工業(yè)園均于2020年納入規(guī)劃建設(shè)，預(yù)計(jì)可售建筑面積分別為74.2萬(wàn)平方米、10.1萬(wàn)平方米、12.9萬(wàn)平方米，不過(guò)預(yù)計(jì)其中最早竣工的項(xiàng)目亦有待2024年，或影響公司目前交付及結(jié)轉(zhuǎn)收入。

在債務(wù)壓頂下，天譽(yù)置業(yè)目前仍在力保廣州市鳳尾村舊改項(xiàng)目，“集中資源推進(jìn)廣州市鳳尾村約200萬(wàn)平方米城市更新項(xiàng)目”是公司2021年度公告所展望的重要戰(zhàn)略規(guī)劃。

6月13日，天譽(yù)置業(yè)發(fā)布《須予披露交易可能出售附屬公司股權(quán)》公告，再度將該項(xiàng)目推至臺(tái)前。根據(jù)公告，天譽(yù)置業(yè)旗下子公司天譽(yù)譽(yù)浚與從事投資活動(dòng)的廣州融悅簽訂貸款協(xié)議，計(jì)劃以14.8%年息融資不超過(guò)5億元。該筆資金將用于廣州鳳尾村項(xiàng)目，即天譽(yù)譽(yù)浚控股80%的項(xiàng)目公司廣州天鳳有限公司承擔(dān)建設(shè)開(kāi)發(fā)。

值得一提的是，還款方式為自提款之日起60個(gè)月內(nèi)，另自首次提款之日起24個(gè)月內(nèi)，有超過(guò)1.4億元人民幣的貸款，廣州融悅有權(quán)要求提前償還。另?yè)?jù)協(xié)議，廣州融悅可以1.4億元購(gòu)買(mǎi)鳳尾村項(xiàng)目公司51%股權(quán)，該對(duì)價(jià)將以等額方式抵消未償還貸款金額。若債權(quán)人行使期權(quán)，天譽(yù)置業(yè)在項(xiàng)目公司的實(shí)際股權(quán)將從77.60%減少至38.02%。

“超過(guò)12%的利率借的錢(qián)，幾乎都很難還上。”薛建雄對(duì)此表示，天譽(yù)的負(fù)債已經(jīng)過(guò)高，并且缺乏好的資產(chǎn)和贏利空間，吸引不到投資，也很難再融到資，除非房?jī)r(jià)大漲可能還有還錢(qián)的能力。

據(jù)了解，鳳尾村舊改項(xiàng)目位于黃埔區(qū)知識(shí)城北部，2020年天譽(yù)置業(yè)由鳳尾村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社確定引入為合作企業(yè)，該項(xiàng)目包括拆遷安置金額在內(nèi)的總投資規(guī)模約88億元，規(guī)劃總建筑面積193.9萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可售建筑面積74.2萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間為2024年至2027年。

作為天譽(yù)置業(yè)現(xiàn)有項(xiàng)目中最看好的項(xiàng)目之一，按照計(jì)劃，鳳尾村將其建成粵港澳大灣區(qū)最大的青創(chuàng)小區(qū)，屆時(shí)營(yíng)業(yè)總收入有望突破兩百億元。

不過(guò)，《紅周刊》了解到，長(zhǎng)周期開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程，鳳尾村舊改項(xiàng)目令天譽(yù)置業(yè)背負(fù)較大資金負(fù)擔(dān)。除了上述一筆年化14.8%年息貸款外，2021年5月，該項(xiàng)目公司廣州天鳳有限公司與廣州農(nóng)村商業(yè)銀行黃埔支行等3家銀行簽訂銀團(tuán)貸款合同，獲銀團(tuán)授信總額不超過(guò)82.79億元，年利率約7%。

薛建雄對(duì)此表示，“2021年來(lái)市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商同行不斷爆雷，外部環(huán)境不利的情況下，天譽(yù)置業(yè)只有相對(duì)優(yōu)質(zhì)的舊改資產(chǎn)還能借到錢(qián)。但這之后公司無(wú)法借新還舊，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也沒(méi)能好轉(zhuǎn)，只能等待更黑暗時(shí)刻。