房產(chǎn)項(xiàng)目園林工程投資成本控制方法分析

摘 要：園林成本控制貫穿于恩施巴山春曉小區(qū)園林景觀工程各階段，主要控制在園林項(xiàng)目實(shí)施前的準(zhǔn)備階段（方案編制論證階段、施工圖修訂階段、招投標(biāo)階段）及施工過程的成本控制。而施工前的準(zhǔn)備階段是明確控制工程成本與建設(shè)園林效果目標(biāo)的初始時(shí)期，是投資決策的主要依據(jù)、關(guān)鍵點(diǎn)。本文就如何控制房產(chǎn)項(xiàng)目園林成本的重要性做出分析。

關(guān)鍵詞：園林工程;投資成本控制;設(shè)計(jì)方案優(yōu)化

中圖分類號：TU985? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：2096-6903（2022）01-0114-03

目前，園林產(chǎn)業(yè)建設(shè)在設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化評選、項(xiàng)目施工公共招投標(biāo)和竣工結(jié)算驗(yàn)收等方面建立了較為完善的項(xiàng)目管理體系。但是筆者在很多項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施中看到，經(jīng)常會發(fā)生違規(guī)管理等現(xiàn)象，基本歸納如下：（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)被兩個(gè)以上的項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位實(shí)施，在規(guī)劃項(xiàng)目完成上增加了規(guī)劃實(shí)施的不確定性，并且沒有系統(tǒng)的連續(xù)性。（2）對于房產(chǎn)規(guī)劃內(nèi)容與園林施工方案，由于擬實(shí)施的規(guī)劃內(nèi)容、建設(shè)周期、市場材料和科學(xué)技術(shù)的不斷更新發(fā)生了重大變化。（3）受房產(chǎn)市場的需方影響和市場結(jié)構(gòu)的需要，為提高房地產(chǎn)建設(shè)產(chǎn)品的建設(shè)品位和市場環(huán)境的功能地位; 在規(guī)劃條件的約束下，提升開發(fā)景觀價(jià)值是最直接的途徑。 因此，園林綠化建設(shè)成本的增加是直接導(dǎo)致園林設(shè)計(jì)頻繁變化的重要因素。（4）招投標(biāo)市場的管理混亂，造成了成本管理不符合實(shí)際業(yè)務(wù)需求，造成了業(yè)務(wù)不規(guī)范的行為[1]。

這些事實(shí)的存在，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的園林工程的建設(shè)效果與最初的建設(shè)目標(biāo)和項(xiàng)目投資成本大相徑庭;因此，為了控制項(xiàng)目建設(shè)效果與建設(shè)目標(biāo)相符，需要從前期著手，加強(qiáng)對上述現(xiàn)象的控制，如圖1所示。

1項(xiàng)目前期準(zhǔn)備

1.1 根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案相關(guān)內(nèi)容來優(yōu)選設(shè)計(jì)單位

房地產(chǎn)項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)包括主樓、配套設(shè)施、市政相關(guān)設(shè)施、園林和管道集成等。以上內(nèi)容的設(shè)計(jì)需要受限于規(guī)劃條件，如果要在項(xiàng)目中設(shè)計(jì)出既符合規(guī)劃要求又符合市場需求，并且還能產(chǎn)生最高效益的項(xiàng)目，體現(xiàn)項(xiàng)目的最高應(yīng)用價(jià)值，對相關(guān)的方案設(shè)計(jì)需要具備較高的綜合要求[2]。

目前，大部分的設(shè)計(jì)院都劃分為各學(xué)科專業(yè)，由于一些專業(yè)設(shè)計(jì)的交流不暢，并且實(shí)際的現(xiàn)場經(jīng)驗(yàn)比較匱乏，能夠滿足現(xiàn)代化市場的理想方案寥寥無幾。因此，許多園林設(shè)計(jì)單位并不是憑其自身的設(shè)計(jì)實(shí)力入選途徑，而是通過一定的社會關(guān)系來實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)方案的相關(guān)資格。因此，設(shè)計(jì)計(jì)劃未得到充分的優(yōu)選，并且一些設(shè)計(jì)不夠全面，直接導(dǎo)致了設(shè)計(jì)不能滿足決策層預(yù)期效果和要求，導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更頻繁，最后給工程成本控制管理帶來難度。

我們采用設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)方式，方案設(shè)計(jì)優(yōu)中選優(yōu)的方式，最終確定設(shè)計(jì)單位 。在設(shè)定投資規(guī)模一定的前提下，方案嚴(yán)格評審，再實(shí)施。這樣成本限制的前提下，加強(qiáng)產(chǎn)出價(jià)值，進(jìn)一步提升園林效果，如圖2所示。

1.2 詳細(xì)調(diào)查該項(xiàng)目所處的自然環(huán)境

園林工程為房產(chǎn)項(xiàng)目的配套工程。為設(shè)計(jì)好該項(xiàng)目，要求設(shè)計(jì)人員熟悉整個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃方案的內(nèi)容，充分了解方案編制的整體意圖、思路和目標(biāo)。要對所在地自然情況做詳細(xì)的調(diào)查研究，如地下水位、自然氣候、土壤酸堿性、鄉(xiāng)土樹種類等，掌握了解項(xiàng)目所在的苗木的生產(chǎn)態(tài)勢[3]。

這樣前期調(diào)查的環(huán)境基礎(chǔ)資料做到越到位越全面，在實(shí)際園林施工當(dāng)中，越容易控制成本。

1.3 充分了解各方面領(lǐng)導(dǎo)專家的設(shè)計(jì)要求

在討論初步、擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)組織各方面專家、開發(fā)商有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)技術(shù)人員，對該房產(chǎn)樓盤的園林總體設(shè)計(jì)、構(gòu)思、風(fēng)格、成本要求、投資估算經(jīng)濟(jì)性、使用功能等提出建設(shè)性的意見，最大限度地集思廣益。使得設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)總體方案時(shí)有的放矢，讓設(shè)計(jì)員有明確的方向性和靈活性。

避免企業(yè)的行政管理領(lǐng)導(dǎo)專業(yè)視角的局限性，并且規(guī)避行政思維的導(dǎo)向性。在設(shè)計(jì)方案的定位、理念和投資規(guī)模中，不以個(gè)人主觀思想誤導(dǎo)設(shè)計(jì)工作，否則會使設(shè)計(jì)階段造價(jià)的投資成本不可控，將嚴(yán)重影響園林建設(shè)成本的整體控制。

設(shè)計(jì)方案需要立足于項(xiàng)目實(shí)際，需要設(shè)計(jì)出最優(yōu)化和最科學(xué)的方案，為最終項(xiàng)目設(shè)計(jì)出滿意的施工圖奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)[4]。

1.4 高度重視方案優(yōu)化工作的重要性

加強(qiáng)對設(shè)計(jì)方案的檢查和審查，以提高建設(shè)項(xiàng)目投資效益為前提，重視設(shè)計(jì)方案的最優(yōu)化。在園林工程中，特別是對于種苗、硬質(zhì)鋪裝、園林小品和施工技術(shù)等。

根據(jù)現(xiàn)場與景觀相鄰的土建標(biāo)高、安裝消防等銜接位置、排水要求（如圖3所示：為防止湖外雨水進(jìn)入湖中，造成湖水污染;在天鵝湖四周，應(yīng)先設(shè)計(jì)好截水溝）等綜合考慮，細(xì)化方案的可實(shí)施性、可靠性;設(shè)計(jì)要求做到全面化，并且需要深思熟慮。

一旦確定具體的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，任何人不能隨意地更改，這樣有利于管理和控制園林項(xiàng)目投資成本。

2施工招投標(biāo)階段的造價(jià)控制

2.1加強(qiáng)對相關(guān)咨詢單位的審查和管理

（1）明確工程類型，創(chuàng)建綜合一類的園藝工程或二類園藝工程等。 明確項(xiàng)目收費(fèi)條款，可參考按國家或省級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收取費(fèi)用。（2）明確項(xiàng)目建設(shè)定額的應(yīng)用參考：版本、時(shí)間等; 對于無法適用省市材料價(jià)格時(shí)，對于價(jià)格如何設(shè)定、直接人工補(bǔ)償條件方式和機(jī)械停工補(bǔ)差方法等。（3）應(yīng)重視項(xiàng)目工程量的確定，核查相關(guān)子項(xiàng)目遺漏等問題[5]。

2.2加強(qiáng)對招標(biāo)文件的控制和管理

首先，對于項(xiàng)目的招標(biāo)文件必須嚴(yán)謹(jǐn)，合同條款需要作為招標(biāo)文件的重要部分，防止中標(biāo)人在中標(biāo)后無理談判。其次，是建設(shè)單位必須堅(jiān)持公平招標(biāo)的管理原則;不應(yīng)規(guī)定一些有利于投標(biāo)人的相關(guān)條件，并且不能為了排除其他投標(biāo)人而制訂所謂的“霸王”條款;最后，需要按項(xiàng)目工程量清單實(shí)施招標(biāo)的項(xiàng)目要求：清單各子項(xiàng)必須確保全面，相關(guān)的內(nèi)容必須明確描述，確保數(shù)量的正確性;同時(shí)，招標(biāo)前要仔細(xì)核對項(xiàng)目工程數(shù)量[6]。

3施工過程中的成本控制

在施工管理中，加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，并且要實(shí)施動態(tài)化定額控制。對于景觀工程中設(shè)計(jì)變更是不可避免的。但要嚴(yán)格注意以下幾點(diǎn)：首先，在設(shè)計(jì)變更中，盡量減少變更灌木苗木種植密度（見圖4）、硬質(zhì)鋪裝材料品種等，控制整個(gè)園林投資造價(jià)隨意上升。其二，投資方管理層為了達(dá)到立竿見影的園林效果，盡量減少變更苗木規(guī)格、品種等做法;不要讓施工方在變更過程有機(jī)可乘，重新報(bào)價(jià)。因?yàn)闆]有競爭的報(bào)價(jià)，就會偏高，這樣必將造成房產(chǎn)公司不必要的損失[7]。

設(shè)計(jì)變更內(nèi)容時(shí)，與合同里有類似或參考價(jià)格的分項(xiàng)內(nèi)容，以便價(jià)格參考依據(jù)。

施工過程中，嚴(yán)格遵守合同的各項(xiàng)條款。苗木，按合同制定有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、胸徑、樹冠、分枝點(diǎn)等設(shè)計(jì)要求，嚴(yán)格驗(yàn)收簽字。嚴(yán)格控制灌木種植密度、效果等。

4結(jié)語

在房產(chǎn)項(xiàng)目投資園林工程的過程中，方案設(shè)計(jì)、決策、施工階段的成本控制管理，涉及面廣、環(huán)節(jié)多。但對于整個(gè)園林工程，成本控制管理尤為重要，在投資規(guī)模基本確定的情況下，必須從設(shè)計(jì)階段抓起，加強(qiáng)源頭管理，做到不盲目跟風(fēng)。在實(shí)施階段，必須尊重設(shè)計(jì)整體思路，因地制宜，做到不隨意變更設(shè)計(jì)。總之，讓廣大園林工作者、決策層充分認(rèn)識到前期成本控制管理的重要性。

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Real Estate Project Garden Project Investment Cost Control Method Analysis

—— Take the Landscape of Chunxiao District in Bashan， Enshi Prefecture as an Example

WANG Zheying

（Hangzhou Sanjiang Ecological Environment Co.， Ltd.， Hangzhou? Zhejiang? 310000）

Abstract： Garden cost control runs through all stages of landscape engineering in Bashan Chunxiao Community， Enshi， mainly in the preparation stage （scheme preparation demonstration stage， construction drawing revision stage， bidding stage） and the cost control of the construction process.The preparation stage before the construction is the initial period of clearly controlling the project cost and the construction garden effect goal， which is the main basis and key point of the investment decision.This paper analyzes the importance of how to control the garden cost of real property projects.

Keywords： garden engineering; investment cost control; optimization of design scheme

收稿日期：2021-11-10

作者簡介：王浙盈（1970—），男，浙江金華人，本科，園林高級工程師，注冊市政一級建造師，研究方向：園林綠化項(xiàng)目管理。