房產項目園林工程投資成本控制方法分析

摘 要：園林成本控制貫穿于恩施巴山春曉小區園林景觀工程各階段，主要控制在園林項目實施前的準備階段（方案編制論證階段、施工圖修訂階段、招投標階段）及施工過程的成本控制。而施工前的準備階段是明確控制工程成本與建設園林效果目標的初始時期，是投資決策的主要依據、關鍵點。本文就如何控制房產項目園林成本的重要性做出分析。

關鍵詞：園林工程;投資成本控制;設計方案優化

中圖分類號：TU985? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：2096-6903（2022）01-0114-03

目前，園林產業建設在設計方案的優化評選、項目施工公共招投標和竣工結算驗收等方面建立了較為完善的項目管理體系。但是筆者在很多項目的建設實施中看到，經常會發生違規管理等現象，基本歸納如下：（1）規劃設計被兩個以上的項目設計單位實施，在規劃項目完成上增加了規劃實施的不確定性，并且沒有系統的連續性。（2）對于房產規劃內容與園林施工方案，由于擬實施的規劃內容、建設周期、市場材料和科學技術的不斷更新發生了重大變化。（3）受房產市場的需方影響和市場結構的需要，為提高房地產建設產品的建設品位和市場環境的功能地位; 在規劃條件的約束下，提升開發景觀價值是最直接的途徑。 因此，園林綠化建設成本的增加是直接導致園林設計頻繁變化的重要因素。（4）招投標市場的管理混亂，造成了成本管理不符合實際業務需求，造成了業務不規范的行為[1]。

這些事實的存在，使得房地產項目的園林工程的建設效果與最初的建設目標和項目投資成本大相徑庭;因此，為了控制項目建設效果與建設目標相符，需要從前期著手，加強對上述現象的控制，如圖1所示。

1項目前期準備

1.1 根據項目設計方案相關內容來優選設計單位

房地產項目總體設計包括主樓、配套設施、市政相關設施、園林和管道集成等。以上內容的設計需要受限于規劃條件，如果要在項目中設計出既符合規劃要求又符合市場需求，并且還能產生最高效益的項目，體現項目的最高應用價值，對相關的方案設計需要具備較高的綜合要求[2]。

目前，大部分的設計院都劃分為各學科專業，由于一些專業設計的交流不暢，并且實際的現場經驗比較匱乏，能夠滿足現代化市場的理想方案寥寥無幾。因此，許多園林設計單位并不是憑其自身的設計實力入選途徑，而是通過一定的社會關系來實現設計設計方案的相關資格。因此，設計計劃未得到充分的優選，并且一些設計不夠全面，直接導致了設計不能滿足決策層預期效果和要求，導致設計變更頻繁，最后給工程成本控制管理帶來難度。

我們采用設計方案招投標方式，方案設計優中選優的方式，最終確定設計單位 。在設定投資規模一定的前提下，方案嚴格評審，再實施。這樣成本限制的前提下，加強產出價值，進一步提升園林效果，如圖2所示。

1.2 詳細調查該項目所處的自然環境

園林工程為房產項目的配套工程。為設計好該項目，要求設計人員熟悉整個房產項目規劃方案的內容，充分了解方案編制的整體意圖、思路和目標。要對所在地自然情況做詳細的調查研究，如地下水位、自然氣候、土壤酸堿性、鄉土樹種類等，掌握了解項目所在的苗木的生產態勢[3]。

這樣前期調查的環境基礎資料做到越到位越全面，在實際園林施工當中，越容易控制成本。

1.3 充分了解各方面領導專家的設計要求

在討論初步、擴初設計方案時，應組織各方面專家、開發商有關領導、相關技術人員，對該房產樓盤的園林總體設計、構思、風格、成本要求、投資估算經濟性、使用功能等提出建設性的意見，最大限度地集思廣益。使得設計人員在設計總體方案時有的放矢，讓設計員有明確的方向性和靈活性。

避免企業的行政管理領導專業視角的局限性，并且規避行政思維的導向性。在設計方案的定位、理念和投資規模中，不以個人主觀思想誤導設計工作，否則會使設計階段造價的投資成本不可控，將嚴重影響園林建設成本的整體控制。

設計方案需要立足于項目實際，需要設計出最優化和最科學的方案，為最終項目設計出滿意的施工圖奠定了堅實的基礎[4]。

1.4 高度重視方案優化工作的重要性

加強對設計方案的檢查和審查，以提高建設項目投資效益為前提，重視設計方案的最優化。在園林工程中，特別是對于種苗、硬質鋪裝、園林小品和施工技術等。

根據現場與景觀相鄰的土建標高、安裝消防等銜接位置、排水要求（如圖3所示：為防止湖外雨水進入湖中，造成湖水污染;在天鵝湖四周，應先設計好截水溝）等綜合考慮，細化方案的可實施性、可靠性;設計要求做到全面化，并且需要深思熟慮。

一旦確定具體的項目設計方案，任何人不能隨意地更改，這樣有利于管理和控制園林項目投資成本。

2施工招投標階段的造價控制

2.1加強對相關咨詢單位的審查和管理

（1）明確工程類型，創建綜合一類的園藝工程或二類園藝工程等。 明確項目收費條款，可參考按國家或省級標準進行收取費用。（2）明確項目建設定額的應用參考：版本、時間等; 對于無法適用省市材料價格時，對于價格如何設定、直接人工補償條件方式和機械停工補差方法等。（3）應重視項目工程量的確定，核查相關子項目遺漏等問題[5]。

2.2加強對招標文件的控制和管理

首先，對于項目的招標文件必須嚴謹，合同條款需要作為招標文件的重要部分，防止中標人在中標后無理談判。其次，是建設單位必須堅持公平招標的管理原則;不應規定一些有利于投標人的相關條件，并且不能為了排除其他投標人而制訂所謂的“霸王”條款;最后，需要按項目工程量清單實施招標的項目要求：清單各子項必須確保全面，相關的內容必須明確描述，確保數量的正確性;同時，招標前要仔細核對項目工程數量[6]。

3施工過程中的成本控制

在施工管理中，加強設計變更管理，并且要實施動態化定額控制。對于景觀工程中設計變更是不可避免的。但要嚴格注意以下幾點：首先，在設計變更中，盡量減少變更灌木苗木種植密度（見圖4）、硬質鋪裝材料品種等，控制整個園林投資造價隨意上升。其二，投資方管理層為了達到立竿見影的園林效果，盡量減少變更苗木規格、品種等做法;不要讓施工方在變更過程有機可乘，重新報價。因為沒有競爭的報價，就會偏高，這樣必將造成房產公司不必要的損失[7]。

設計變更內容時，與合同里有類似或參考價格的分項內容，以便價格參考依據。

施工過程中，嚴格遵守合同的各項條款。苗木，按合同制定有關標準、胸徑、樹冠、分枝點等設計要求，嚴格驗收簽字。嚴格控制灌木種植密度、效果等。

4結語

在房產項目投資園林工程的過程中，方案設計、決策、施工階段的成本控制管理，涉及面廣、環節多。但對于整個園林工程，成本控制管理尤為重要，在投資規模基本確定的情況下，必須從設計階段抓起，加強源頭管理，做到不盲目跟風。在實施階段，必須尊重設計整體思路，因地制宜，做到不隨意變更設計?？傊審V大園林工作者、決策層充分認識到前期成本控制管理的重要性。

參考文獻

[1] 紀忠榮.園林綠化工程管理與投資成本控制探討[J].現代園藝， 2019（2）：202-203.

[2] 葉露.經濟技術開發區政府投資型園林綠化項目成本控制研究[D].南京：東南大學，2017.

[3] 閉秀麗.園林綠化施工過程的投資成本控制[J].住宅與房地產， 2016（21）：98+109.

[4] 崔曉蓉.加強園林綠化工程管理，合理控制投資成本[J].現代園藝，2016（10）：187.

[5] 余杰，周文杰.園林綠化工程管理與投資成本控制[J].現代園藝， 2014（14）：196-197.

[6] 譚糶新.園林綠化工程管理與投資成本控制[J].湖南農機， 2010，37（9）：239-240.

[7] 梁媛華.淺談如何控制園林工程的投資造價和降低施工項目成本[J].科技經濟市場，2007（5）：152-153.

Real Estate Project Garden Project Investment Cost Control Method Analysis

—— Take the Landscape of Chunxiao District in Bashan， Enshi Prefecture as an Example

WANG Zheying

（Hangzhou Sanjiang Ecological Environment Co.， Ltd.， Hangzhou? Zhejiang? 310000）

Abstract： Garden cost control runs through all stages of landscape engineering in Bashan Chunxiao Community， Enshi， mainly in the preparation stage （scheme preparation demonstration stage， construction drawing revision stage， bidding stage） and the cost control of the construction process.The preparation stage before the construction is the initial period of clearly controlling the project cost and the construction garden effect goal， which is the main basis and key point of the investment decision.This paper analyzes the importance of how to control the garden cost of real property projects.

Keywords： garden engineering; investment cost control; optimization of design scheme

收稿日期：2021-11-10

作者簡介：王浙盈（1970—），男，浙江金華人，本科，園林高級工程師，注冊市政一級建造師，研究方向：園林綠化項目管理。