房地產工程項目進度管理提效措施探析

馮輝

摘 要：隨著我國城鎮化的快速發展及經濟發展水平的快速提高，房地產行業已成為重要的產業經濟支柱。在市場需求、經濟利益及自身發展的驅動下，房地產商不斷壓縮工期，如何在保障建筑質量下，做好工程開發進度管理就成為房地產行業研究的重點問題。分析影響房地產工程進度管理的問題及因素，并針對性地提出改善措施。

關鍵詞：房地產;工程項目;進度管理;提效措施

中圖分類號： F293.3? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：2096-6903（2022）04-0069-03

0 引言

為了踐行“房住不炒”理念，保證人民“住有所居”，這就要求嚴格把控房地產建設經營的每個環節。而工程項目進度管理作為其中至關重要的環節要保證其管理及時性、高效性，科學性，提高其透明度，是房地產業健康發展的重要前提。

1 房地產工程項目進度管理概述

項目進度管理是指合理安排、全面把控工程步驟的施工時間、順序，應對項目施工過程中的各種問題，優化資源配置，以實現效率最大化。房地產工程項目進度管理則要在既定工期內，明確工作目標、制定出詳細全面的工作計劃，細化每一個施工步驟、嚴格把控施工節點，及時發現施工中的各種問題及干擾施工因素，并及時采取有效的應對措施，保質保量的完成項目。

項目進度管理包括項目進度計劃制定和項目進度計劃控制兩大方面。項目進度計劃的制定要求從實際情況出發制定合理、可行的項目工期，采用科學方法制定出可行性高、合理控制成本的項目進度計劃;項目進度計劃的執行則要求在實際施工過程中嚴格按照原定的進度計劃進行，這就要求對施工進行全面、及時的監督、及時檢查與抽查項目進度與質量，并及時發現施工中的各種影響因素，及時反映、提出解決方案[1]。

2 房地產工程項目進度管理現狀

房地產工程由于工期長，工程繁瑣，受客觀因素的影響較大，在實際施工中會出現很多問題與突發狀況，這些狀況嚴重的會影響施工進度與工程質量。現階段，房地項目由于人員跨度大、來源復雜及素質參差不齊等狀況，管理起來有一定難度。同時，內部的管理混亂容易引發外部危機。內部人員的配合不當會造成合同管理混亂、資金緊張及內部機密的泄露等情況，如此一來就會造成項目管理難以進行，甚至被競爭對手借此發揮，打擊開發企業。

房地產項目建設的外部配合、資源配置、原材料供應等也至關重要。如今，房地產建設過程中，容易出現資金鏈斷裂、原材料生產受限與上下游企業，及材料供應不及時等狀況。這就要求項目管理人員在制定計劃時就綜合考慮到這些問題，并制定出應對措施與預防機制。

房地產項目建設進度管理是一個綜合動態的過程，其內外部緊密相連、環環相扣。任何一個環節出問題就會對后續造成影響，甚至會造成項目停滯、拖緩整個項目的施工工期。因此，項目進度管理并不是從項目建設時才開始進行，而是要在項目立項之后就制定好詳細、科學的進度計劃，并在施工過程中嚴格執行，并做好監督、檢查、及時發現項目是否偏離原定計劃、發現影響項目施工的因素與問題[2]，并及時制定方案、采取措施，減少突發狀況造成的損失。

3 影響房地產項目進度的因素分析

3.1 人員管理混亂

房地產作為典型的勞動密集型行業，其項目進展受人為因素影響較大。其存在的人員層次多、來源復雜及“關系為重”等現象使得人員調派難、執行力差，嚴重影響項目管理與工程進展。此外，房地產項目的人員職能跨度過大，考核、激勵機制及標準的不完善，監督機制標準不一使得權利分配不明、管理難以集中，監督機制難以運行，從而影響團隊施工效率，拖慢工程進度。

3.2 項目計劃缺乏可實施性

房地產項目計劃由開發人員制定，但是實際施工卻由各個工程隊負責，因此會出現計劃與實際脫節現象。計劃制定人員對項目施工的了解有時并不全面，制定出的計劃與實際差距過大，缺乏可實施性;而施工人員更多是以經驗為主，雖然能應對施工中的各種情況變化，但卻缺乏科學性，因此，項目進度情況并不完全科學合理，達不到效率最大化。管理人員與施工人員的脫節，使得項目計劃缺乏可實施性，勢必會對原定工期造成影響。

3.3 項目進度、質量與成本關系處理不當

房地產項目中進度、質量與成本之間很大程度上時呈正比關系，只有對三者合理統籌，才能保證項目的整體質量。在規定時間內、受限成本下，項目建設質量就難以保證;而要做到保質保量、壓縮成本，就會打亂原有計劃，項目進度就會延緩。項目進度、質量及成本三者對于整個項目來說牽一發而動全身，在實際房地產項目施工時，缺乏對三者關系的科學認識，只簡單地追求其中某些方面， 勢必會造成其他方面的缺失，從而難以滿足原定計劃的工期、質量成本的要求，達不到既定目標。

3.4 項目內外部組織協調不當

房地產施工是多方協調配合、共同工作的過程，為確保項目的順利開展進行，必須對各方人員進行合理調配，統籌好內外部關系。但是由于工地人員復雜，關系林立，有的甚至會存在競爭關系，項目管理人員難以協調好各方關系，因此很容易出現上行下效問題，實際的計劃命令執行時很大程度上會大打折扣。同時，外部材料供應商等又會受到市場變化、生產狀況、雙方溝通問題、政策變化等影響，出現材料供應不及時、質量不達標、合作中斷等問題，這些都會嚴重影響項目的施工進展，甚至會造成項目停滯，難以保質保量的完成任務。

4 房地產工程項目施工進度管理的基本原理

4.1 動態控制原理

動態控制原理就是及時發現影響施工的各種因素，確保項目走向符合原定進度計劃，并根據實際情況不斷調整原計劃[3]，合理安排施工順序、把控施工節點，以確保工程如期驗收與交付。

4.2 信息反饋原理

信息反饋在施工過程中的作用是至關重要的。由于施工現場的情況復雜，僅靠項目負責人很難全面兼顧，因此，各方信息匯總反饋就成為綜合把控的重要手段。各項目環節負責人要及時發現職責范圍內的各種情況變化，分清主次緩急，將重要的、會影響整個施工進度或者難以判斷、處理的情況及時上報至項目部，由項目部根據各方變動情況統籌規劃、實際調查、綜合決策，合理調整原定施工計劃，保證在原定工期內順利的完成項目建設工作[4]。

4.3 彈性原理

彈性原理是指在進行計劃編制時要綜合考慮多方面影響因素，給項目施工各個環節留有足夠的時間，以應對突發情況，采取補救措施。房地產項目工期普遍較長、時間跨度大，則要求編制施工計劃時要進行風險評估，充分考慮到影響施工進度的各種因素，留出施工轉圜時間，使工程能夠順利進行。在房地產施工中，由于各種因素一直處于動態變化中，各施工環節所用時間可能與原計劃有出入，項目負責人員就可以根據前一環節的完成情況加快進度或者給下一環節留出更多時間，以保證項目順利完成施工。

5 房地產工程項目進度提效措施

5.1 科學編制項目進度計劃

項目進度管理中計劃階段起到統籌作用，對后續項目的進行至關重要，因此，在施工正式開始前必須科學合理的制定項目進度計劃。編制項目進度計劃不能只著眼于單個項目，制定單個項目工期、安排施工順序，還要借鑒往期工程、相似開發項目的施工計劃與施工日志，研究其中出現的突出問題與解決方法，綜合考慮、科學客觀的制定出詳備的進度計劃。多學習其他項目的經驗，采用科學程序、方法制定進度計劃才能為后續順利施工提供參考。

5.2 穿插平行施工

在制定出項目進度計劃后，要統計好工程各工序數量，并根據各個工序的施工難度、要求等制定單個工序的施工時間，以便明確得出所需工期。但是，一個項目如果按部就班的順序施工是需要非常長的時間的，而且在競爭激烈的市場環境下順序施工是不可取的。因此，確定好各工序施工先后順序、施工邏輯也是確保如期完成任務的一個重要方面。理清施工順序后，分別列出施工的關鍵工序和一般工序，對于關鍵工序必須采用順序施工以確保基礎質量，但是一般工序可采用平行施工方式[5]。比如，住宅項目墻體修建時，外部的綠化回填及已砌好的墻體的后續粉刷，防水隔音等一般工序就可以跟上了。在平行施工時，對于場地的利用、管理要求是非常高的，合理規劃好場地、運輸線路、施工時間，并及時關注場地內的進度變化，也能夠有效應對突發狀況。

5.3 采用新工藝、新工法，改進施工方法

房地產施工時除大規模機械配合作業外，打地基、內部墻體搭建及后續裝修等主要工序更依賴于人力。但是作業工人主要依靠經驗施工、更多是熟能生巧，而對一些新工藝、施工方式可能了解不多、不適應，這就在一定程度上影響了整體進度。因此，采用新工藝也是優化工期的一個方向。現階段的新工藝主要集中在改進施工方式和采用集成材料兩方面。比如，采用大穿插施工工藝，使用鋁膜、爬架等提高墻體平整度，以便于后續粉刷的進行，也能夠有效減少墻面不平帶來的修補、返工等問題。而采用集成材料則是在墻體修建時加入輕質隔墻，以減少砌墻的工作量;裝修時采用集成背景墻、扣板等。由于集成材料的選擇性更多，因此這種方法也能夠降低建設成本、減少裝修工程量及優化工期。

5.4 壓縮關鍵工序時間

前面提到針對不同工序可采用順序施工與平行施工相結合的方法，但是壓縮關鍵工序的施工時間也是現在施工中常用的方法。對于關鍵工序，可以適當提高施工成本，增加勞動力以提高工作效率，合理安排時間等方式壓縮其所用時間。比如，在后續外部景觀施工時，可采用晝夜施工的方式，增加工人數量與機械投入量，合理安排工人施工班次與施工順序，白天進行大規模作業、將噪聲影響小的工程安排在夜間進行，合理利用好施工時間，可有效地縮短部分項目工期。

5.5 項目進度風險管控措施

項目工程的如期完成僅靠壓縮、優化各工序時間是不夠的，合理有效的管理措施與應對機制也必不可少。第一，完善項目監督機制與糾偏措施。對項目施工進行有效的監督能及時確認項目是否按照原定計劃進行，確保項目的進展方向可控，減少因偏離原定計劃帶來的人力、資源及時間成本的增加。第二，做好配套措施及制定備用方案。在實際施工時，總會有各種預料之外的情況發生，因此，保證勞動力及機械器材的充足非常必要;同時，制定備用措施方案也能及時應對突發狀況，減少損失。第三，完善獎懲激勵措施。在制定好項目進度計劃后，人員設備進場前，要與參與施工的人員簽定好協議，規定完成工期及施工中各種問題、情形的相應懲罰措施，以保證項目的順利進行;同時，相應的獎勵機制也是必不可少的。合理的、積極的獎勵措施能夠提高人員工作積極性，保證工程質量，甚至提前完工。

5.6 加強對項目進度計劃實施的監督和控制

房地產項目建設時要對項目進行整體監督，依照制定的原有項目進度計劃，對項目進行實時監督、調查、分析、對比，能夠及時發現項目施工過程中存在的問題及可改進之處，以免出現工程停滯等現象。同時，加強對項目的監督、管控，實時跟進項目進度也能提前預判、排查出干擾因素，確保施工順利進行。并且，對項目的監督也有利于增加實際經驗，對后續項目的計劃制定提出切實可行的、經過檢驗的經驗對策。

6 結語

房地產項目建設是一個復雜、繁瑣、工作量很大的工程，科學合理的項目進度計劃制定是非常必要的。在施工過程中，施工順序的合理安排，先進的施工工藝、施工材料等都可以減少工程量、節約工期;而實時工程監督、項目風險的合理管控則協調各方關系，合理、有效的避免、減少施工干擾因素，確保項目的順利實施開展。對于變幻莫測的市場環境、多方面的競爭對手及項目交付的壓力，確保項目建設如期完成就能在很大程度上占領先機，贏得市場，有利于房地產企業降低施工成本、時間成本，加快資金周轉、提高經濟效益。

參考文獻

[1] 黃成洲.工程項目進度管理現狀和措施[J].經濟·管理·綜述，2020，4（3）：195-196.

[2] 高玉文.關于房地產工程項目進度控制要點探析[J].房地產業，2019，16（4）：44-45.

[3] 張俊.建筑工程項目進度管理策略優化研究[J].工程管理， 2019，9（36）：153.

[4] 潘廣川. 淺議房地產工程項目進度管理提效措施[J]. 建筑與裝飾，2020（9）：55.

[5] 萬宜忠.項目前期進度計劃及控制研究[J].中國建設信息化， 2019，10（15）：72-73.