房貸利率下調有什么影響

甄愛軍

雖然這次調整主要針對首套房貸利率，但政策調整空間仍存，后續二套房貸利率的下調還是可以期待的。北京、上海率先調整二套房貸利率后，預計未來將會有更多的城市跟進。

京滬下調房貸利率

日前，北京和上海部分銀行已經下調了房貸利率。

5月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布2022年5月20日貸款市場報價利率（LPR）：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。其中，1年期LPR保持不變，5年期以上LPR下調15個基點。

據此，北京、上海部分銀行及時調整了房貸利率。據了解，此次北京和上海兩個城市部分銀行房貸利率已按照新5年期LPR報價降低了15個基點。其中北京首套房貸利率從5.15%下調至5%，二套房從5.65%下調至5.5%。上海首套房貸利率從4.95%下調至4.8%，二套房則從5.65%下調至5.5%。兩個城市下調的時點選擇基本上一致，且下調幅度均為15個基點。與此同時，首套房和二套房貸款利率均同步下調，有利于改善型需求購房成本的降低。

當前兩個城市受疫情沖擊較為明顯，房貸利率下調有助于提振樓市行情。根據易居研究院智庫中心發布的《全國百城住宅成交監測報告》，5月北京和上海的新房成交出現較大幅度的下跌，從中可以看出兩個城市的房地產市場面臨較大的壓力。

多地均大幅下調

除了北京、上海之外，全國各地多個城市也在近期紛紛下調房貸利率，在為購房者“減負”的同時，進一步刺激樓市成交。

5月中旬，央行官網發布消息，央行、銀保監會聯合發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），明確首套房貸利率可以在基準利率基礎上再下調20個基點?！锻ㄖ诽岢?，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

疊加最近一期5年期以上LPR下調，多地首套房貸利率水平出現明顯回落。據媒體報道，蘇州、鄭州、天津等地區房貸利率也已下調，部分銀行首套房貸款利率甚至已經下探至4.25%的理論最低水平。

利率下降，房貸月供自然也隨之減少。以廣州為例，此前首套房主流利率為5.2%，如果能夠申請到理論上的最低4.25%利率，30年還款期的百萬元房貸（等額本金還款法）月供將由利率調整前的5491元降至4919元，減少572元。

當然，此次降息之后，房貸月供到底能夠減少多少，還與降息之前主流房貸利率水平高低有關。如果主流房貸利率水平原本不高，那么降息后月供減少幅度也不大。比如濟南，此前主流房貸利率為4.6%，因此即便是日后能夠申請到4.25%的理論最低利率，月供減少額也不會太大。

需要提醒的是，在實際操作過程中，對于存量房貸用戶的利率調整，要等到明年元旦后才能開始下調利息。而對于近期新購房的家庭，利率最低可以申請到4.25%，但能否如愿，還要視各地政策及銀行的具體操作而定。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，就近期銀行的動作看，因為已經普遍在落實央行新政，所以一般都會把4.4%的利率作為近期下調的目標值。據易居研究院跟蹤統計數據，截至目前，深圳、濟南等20個城市均出現了4.4%的房貸利率。

有望提振市場成交

隨著房貸利率的明顯下降，假以時日，政策效應將充分釋放，樓市成交狀況有望得到改善。

今年上半年，全國樓市成交狀況并不理想。國家統計局數據顯示，今年前4個月，全國商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%;商品房銷售額37789億元，同比下降29.5%，其中，住宅銷售額下降32.2%。

嚴躍進表示，受新冠肺炎疫情的影響，市場成交面臨諸多不確定性。此次房貸利率下調在很大程度上有助于促進房地產市場的穩定，對于購房成本的降低將發揮應有的作用。如果后續市場壓力還是比較大，不排除房貸利率繼續下調的可能。

中國房地產數據研究院院長陳晟也認為，從整體來看，在“房住不炒”前提下，近期出臺的樓市調控政策以剛性需求和改善性需求為兩個重要著力點，提振住房消費。各地“因城施策”作出合理的政策調整，以達到穩樓市的目的。

房貸利率的下調，還將惠及改善型需求。銀河證券最新研報指出，雖然這次調整主要針對首套房貸利率，但政策調整空間仍在，后續二套房貸利率的進一步下調還是可以期待的。北京、上海率先調整二套房貸利率，預計未來將會有更多的城市會跟進。