我國住房公積金融資及配貸機制相關問題研究

文/何家彬（梧州市住房公積金管理中心）

住房公積金作為一種福利性住房儲存資金，對廣大民眾來說具有重要的現實意義。我國實行住房公積金制度時間并不長，但繳存人數與繳存金額正在迅速上升，幫助了一大批有購房需求的人切實降低了購房壓力。自我國恢復加入世界貿易組織以來，房地產領域的市場化程度快速提高，房價上漲迅速，相關配套的措施進度卻落后于此，住房公積金相關政策改革相對落后尤其明顯，具體表現為住房公積金政策為購房者帶來的利益與房價相比好處甚微，導致購房者依舊難以負擔房屋購買的需求。盡管國家已經通過采取相關政策措施控制房價，但由于種種因素影響，住房公積金制度所帶來的正面效果并不明顯，甚至還有許多企業員工尚未納入公積金體系中。

本文對公積金融資與配貸機制開展研究，借此為相關問題提供解決策略，充分發揮住房公積金對居民與市場的作用。

一、我國住房公積金各種融資方式的主要特點

（一）銀行授信貸款業務

授信貸款類似于信用卡功能,但與其不同的是，授信貸款需要不動產抵押,在歸還本金的前提下需要附帶利息。銀行授信貸款的運作需要以公積金管理機構作為主體，向銀行等金融機構借款開展融資工作[1]。這一過程手續簡單，借取的資金還能一次性還本付息。其缺點在于，公積金管理機構作為非營利性的事業單位，業務核心在于為職工提供購房貸款服務，這就產生融資主體不明確的情況，從借款主體角度來看，公積金管理機構直接向銀行融資的行為并不成立，從政策出發不合規范。

（二）存量公轉商貸款

住房公積金管理中心將滿足轉讓條件的住房公積金貸款轉讓給銀行，這其中的抵押權、貸款還款方式、貸款檔案都不會產生變化，同樣也不需移交到銀行方面，僅需按月將批量轉讓的公積金貸款所收回的本息支付給銀行即可。

融入的資金按原有模式發放貸款，這種操作并不會出現公積金貸款與銀行政策不統一問題。此外，實行存量公轉商時貸款的抵押權仍在公積金管理中心，逾期風險也無須銀行承擔，因此在采用存量公轉商融資時，公積金中心可以與銀行協商獲得更為優惠的利率。

數據顯示，2019年全年我國住房公積金的存量公轉商融資大多都是在五年期貸款基準利率的基礎上下浮12%?？偟目磥?，運行方便與安全可靠是這一融資方式的特點，但仍然存在較高的存貸比這一情況。

（三）新增公轉商貸款

新增公轉商貸款在轉回公積金貸款前屬于商業貸款，逾期風險由銀行承擔，公積金中心僅按月進行貼息。新增公轉商屬于商業貸款的一種，發放過程中不會增加住房公積金貸款余額，因此并不存在增加存貸比的情況。通過發放新增公轉商貸款可以減少自有資金的使用，降低公積金貸款余額，控制存貸比。但其缺點也顯而易見，住房公積金政策與商業貸款政策不一致也容易引發一些問題，如新增公轉商后發生還款逾期，住房公積金管理機構方面不存在征信不良，因此商業銀行方面則產生了貸款人不良征信記錄，且住房公積金和銀行對首套房的認定原則不同等。

（四）存量住房公積金貸款轉讓

存量住房公積金貸款主要對具有產權尚處于貸款抵押中的住房公積金貸款以批量轉讓的方式，將剩余住房公積金貸款一次性轉讓給商業銀行。這種存量貸款轉讓與貸款人關系不大，只需住房公積金管理機構與銀行雙方簽署相關協議，并對貸款抵押權屬進行變更即可。這種操作實質上是住房公積金管理機構為了解決資金流動性不足問題將降存量的住房公積金以商定的商業住房貸款利率轉讓給商業銀行，住房公積金管理機構支付利差。由于住房公積金貸款的質量明顯高于商業住房貸款，商業銀行受讓貸款所需承擔的風險很低，商業銀行對存量住房公積金貸款轉讓接受度比較高。存量房公積金貸款轉讓后變成了商業貸款，但對住房公積金貸款人是無感的，所形成的利差由住房公積金管理機構支付，不會增加貸款人還款壓力。

二、我國住房公積金融資機制存在的問題

（一）住房公積金融資成本高企

由于我國住房公積金制度的剛性約束，住房公積金管理的資金流動性較差且各地為政，不能做到全國一盤棋。當住房公積金管理機構住房公積金存貸比過高、資金流動性嚴重不足時，不得不向當地商業銀行進行高成本融資，以緩解資金壓力，維護社會穩定[2]。向商業銀行進行融資，需以商業銀行貸款利率支付利息，對于缺少增值途徑的住房公積金來說意味著融資成本高，需要以大量犧牲住房公積金增值收益為代價。住房公積金增值收益有兩個途徑，一是職工繳存的住房公積金余額存在商業銀行產生的利息，二是住房公積金貸款利息。在實際操作中，由于住房公積金存款利率為商業存款利率，而住房公積金貸款利率又大大低于商業銀行基準利率，導致了住房公積金增值收益遠低于向商業銀行的融資成本，這種情況決定了解決住房公積金融資成本高問題是注定無解的。

為更加直觀的體現住房公積金融資成本高這一問題，筆者將自2017年以來的住房公積金、金融機構存款利率調整情況進行羅列，詳見表1。

表1 2017年-2021年住房公積金、金融機構存款利率調整情況

上述表格金融機構的存款利率主要以各大商業銀行的平均存款利率為基準。從表格中可以看出，2017年以來，住房公積金每年的結轉利率明顯低于金融機構1年的定期存款，這說明目前我國住房公積金保值增值渠道狹窄且效益明顯偏低，對住房公積金可持續發展極為不利。要解決這個問題，就要扭轉住房公積金冗余資金只能滯留在銀行賬戶中吃利息的現狀，借鑒我國的養老基金投資理念，結合資本市場外部金融環境，合理運轉冗余住房公積金進行低風險資金投資，拓寬住房公積金增值渠道，提高住房公積金增值收益，切實降低住房公積金融資成本。

（二）住房公積金金融資助有可能造成住房公積金服務的不均衡性

公積金作為一項強制實施的制度，從政策角度來看對于民眾而言是有利的，但使用住房公積金需要具備一定的條件，一般而言需要在房屋購買、翻新等情況下才能使用。目前我國房地產市場正處于較為低迷階段，并有逐漸平穩態勢，已然度過火熱期，但由于現實情況使得相當多的一部分人由于收入低仍然難以購買房屋，或者根本沒有住房需求，這部分人擁有的住房公積金成為履行義務的表現，但享受不到應有的權利。

根據英國世界銀行家的經典理論：任何住房金融制度都必須能夠提供具有穩定資金來源的長期貸款。對于我國現行的住房公積金制度來說,強制繳存保證了住房公積金的穩定資金來源，但對于高存貸比的地區，為了滿足住房公積金貸款人的資金使用需求,金融資助正在逐年提升，從而出現“窮人補貼富人”現象，造成住房公積金制度缺乏平衡。

三、我國住房公積金配貸機制存在的問題

（一）住房公積金配貸群體和實際需求群體不匹配

回望我國過去三十年間各地房價情況，絕大多數地區呈現飛速上漲趨勢，盡管近幾年房價上漲趨勢已然放緩，但公積金繳存增長額與高昂的房價之間根本無法相比。在各層級城市中，在普通企業就職的低收入群體占據絕大多數，為之繳存的公積金比例與額度處于基礎水平，即使能夠享受較低的貸款利率，基于較低的收入也難以負擔首付與月供。因此，借助住房公積金進行購房的大多為中高收入人群，其就職單位能夠繳存較高比例與額度的住房公積金。依據中國信貸全景圖顯示，住房公積金貸款人數中有約37%的人存款在45萬元以下，絕大部分的人存款在45萬元以上，住公積金貸款群體存在極大的不平衡性[3]。2020年我國住房公積金貸款人存款數額比較詳見表2。

表2 2020年我國住房公積金貸款人存款數額比較

（二）住房公積金低存低貸引發“馬太效應”

所謂“馬太效應”，是指強者越強、弱者越弱的兩極現象，在經濟學中體現在貧富兩極分化嚴重的情況。目前我國住房公積金配貸制度與實際需求不匹配，快速上漲的房價消磨了低收入群體的購買能力與意志，而中高收入群體的購房能力在不斷提高，出于財富增長的追求，購房保值增值成了重要投資渠道。

住房公積金貸款逐步成為這部分中高收入群體在房地產交易中謀利的合法途徑，但廣大低收入人群難以享受公積金帶來的低息優惠，卻被強制繳存，這又進一步加深了貧富差距，顯現了普通勞動者與資本較大受益者之間的矛盾。

四、我國住房公積金融資及配貸管理對策

（一）積極完善我國現行住房公積金融資機制

1．擴大住房公積金繳存對象及繳存比例

對于大部分企業拒絕給員工繳納公積金這一行為必須加強監督管理，必要時借用大數據技術對我國居民的工作、生活等要素與公積金數據庫進行對比，篩選出存在問題的企業，履行保障員工切身利益的義務[4]。同時，地方政府還應配套出臺稅收優惠政策或企業扶持政策，提高員工住房公積金繳存比例，保障員工在進行購房時能夠獲得足夠補貼，例如繳存比例越高的企業在進行稅款繳納時能夠減免更多的應繳稅款。近年來，眾多一線省市如北京、天津、上海、江蘇省等，均認識提高住房公積金繳納比例的重要性，明確響應國家號召，紛紛推出了個人自愿繳存住房公積金有關政策，只要年滿十八周歲且未達到國家法定退休年齡、無單位為其繳存住房公積金的人員，都可以自愿繳存住房公積金，享受住房公積金政策帶來的福利。這種措施既能夠充分擴大住房公積金繳存覆蓋面，又能夠為社會群眾提供一定的制度保障，一舉兩得。

2．轉變公積金封閉循環模式

以往我國對住房公積金采取封閉管理模式，將資金投入到銀行中進行長期儲存，結轉利率甚至低于同條件下的銀行存款利率，在通貨膨脹與低流動性的雙重影響下，公積金賬戶資產難免產生縮水現象，實踐證明，這種方式不利于住房公積金保值增值。為了以流動方式提升住房公積金效益，應在國家層面通過基金投資等方式進行管理，利用資本市場化實現保值與增值的目的[5]。除此之外，住房公積金也可以與政府投資相結合，例如將沉淀資金以貸款方式融入符合國家規劃的重大項目當中，將其轉變為風險投資方式實現價值增長的目的，改變原有的封閉式管理方式。值得注意的是，不論是進行基金投資還是風險投資都應以風險可控為前提，選擇穩健且安全的項目進行運作，這樣才能有效降低受風險沖擊的概率。

（二）完善住房公積金的配貸機制

1．發展住房公積金差異化配貸機制，提高中低收入者購房能力

目前我國公積金貸款利率及年限體系實行的是統一標準，難以體現差異化需求。為了將配貸機制最大限度發揮出來，為更多民眾謀取更大福利，實行差異化配貸勢在必行。在這一過程中，需要對中低收入者尤其是對低收入者給予更為寬松的政策，自下而上的滿足居民住房需求。針對不同類型的房源進行配貸工作時應區別對待，對普通商品房進行配貸需要以房屋價格為主要參考依據進行，如高房價的配貸方式要嚴格于低房價的配貸方式；對保障類住房（例如經濟適用房）的配貸則可以降低利息與首付、提高額度與年限。在提高住房公積金利用效率的前提下，實現低收入人群在經濟實力范圍內買得起房、住得起房的目的。

2．住房公積金配貸通過同業拆借機制解決地區發展不均衡問題

從宏觀角度來看，在我國經濟發展中長期面臨中西部發展極不平衡的現狀，導致了部分住房公積金資產在銀行賬戶中被限制流通，造成了住房公積金來源與使用不配的體制矛盾。為解決此問題，應在國家層面建立同業拆借機制，減少住房公積金冗余，提升利用效率。在具體操作過程中可以借鑒實行年限更久的商業銀行同業拆借機制，以全國一盤棋統籌管理方式對住房公積金進行管理，建立健全拆借雙方的利益分配和風險承擔機制，保障住房公積金在全國范圍內實現配貸流通，例如A地區公積金存儲數額大但需求小，B地區公積金儲存數額小但需求大，兩地可通過同業拆借機制實現資金流轉，優化資源配置。

五、結論

對于公積金管理工作我們還有很多的路要走，解決公積金融資與配貸問題任重而道遠，處理好公積金融資問題是解決數以萬計有購房需求民眾的保障，對公積金配貸體系進行優化是全面提高居民生活質量與切實需要的制度要求。通過對公積金自身內涵進行解讀，對我國房地產領域、經濟領域、公積金發展現狀分別開展剖析，以科學態度直面問題，制定更符合國情的公積金管理與使用體系，為更多中低收入人群住房需求提供堅實保障。