意向?qū)嵤┲黧w參與控制性詳細(xì)規(guī)劃編制的實(shí)踐
——以上海浦東新區(qū)耀華區(qū)域控規(guī)編制項(xiàng)目為例

■ 景正旭 JING Zhengxu

0 引言

控制性詳細(xì)規(guī)劃（以下簡(jiǎn)稱“控規(guī)”）是政府開(kāi)展城市開(kāi)發(fā)建設(shè)管理的重要技術(shù)依據(jù)，作為承上啟下、銜接城市總體規(guī)劃和城市開(kāi)發(fā)建設(shè)的橋梁，控規(guī)通過(guò)將總體規(guī)劃的意圖、宏觀控制要求轉(zhuǎn)化成具體的定性、定量的城市用地和空間形態(tài)控制指標(biāo)，在實(shí)現(xiàn)總規(guī)目標(biāo)的同時(shí)，對(duì)地塊建設(shè)提出指導(dǎo)要求。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓必須符合控規(guī)[1]。因此，控規(guī)與城市開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)息息相關(guān)，控規(guī)可實(shí)施性的重要性顯而易見(jiàn)。再好的控規(guī)，如果不能有效實(shí)施，控規(guī)編制期間付出的努力都將毫無(wú)意義，所謂的優(yōu)秀規(guī)劃成果也只能變成一紙空文。

當(dāng)前，控規(guī)編制階段對(duì)方案可實(shí)施性有欠考慮，導(dǎo)致在土地出讓或建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施前，不得不經(jīng)常進(jìn)行局部調(diào)整。在行政管理層面，局部調(diào)整類(lèi)項(xiàng)目數(shù)量變多，給政府規(guī)劃主管部門(mén)增加了行政審批工作壓力，也大大增加了城市土地開(kāi)發(fā)建設(shè)的時(shí)間成本。同時(shí)，城市快速發(fā)展對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度的緊迫要求，導(dǎo)致部分地方政府規(guī)劃主管部門(mén)不得不在控規(guī)編制審批的管理上作一定妥協(xié)，這些妥協(xié)往往容易導(dǎo)致部分復(fù)雜項(xiàng)目的方案研究不夠充分、各利益相關(guān)方訴求不能充分反映、公共利益和經(jīng)濟(jì)利益不能有效平衡。在控規(guī)技術(shù)層面，由于控規(guī)初次編制時(shí)往往以整單元、分片區(qū)、多個(gè)街坊組成的區(qū)域?yàn)榉秶髡w考慮，而控規(guī)局部調(diào)整項(xiàng)目的編制范圍則相對(duì)較小，為追求項(xiàng)目盡快推進(jìn)而進(jìn)行的短視、多頻次的局部土地功能布局和地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的調(diào)整，容易對(duì)所在區(qū)域整體功能的實(shí)現(xiàn)造成影響[2]。

20 世紀(jì)80 年代，上海市編制虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃時(shí)，就率先采用控規(guī)編制技術(shù)，在控規(guī)技術(shù)的應(yīng)用和管理上一直走在全國(guó)前列。近年來(lái)，針對(duì)控規(guī)方案面臨的可實(shí)施性、操作性的挑戰(zhàn)，上海市規(guī)劃管理部門(mén)于2020 年對(duì)控規(guī)編制審批規(guī)程進(jìn)行了優(yōu)化，同時(shí)，還針對(duì)舊區(qū)改造等特定項(xiàng)目開(kāi)展了更加靈活的流程創(chuàng)新試點(diǎn)。本文通過(guò)梳理上海市現(xiàn)行的控規(guī)編制審批管理規(guī)程和實(shí)踐評(píng)價(jià)，總結(jié)流程創(chuàng)新試點(diǎn)項(xiàng)目的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，從提高控規(guī)可實(shí)施性的角度，嘗試對(duì)控規(guī)編制環(huán)節(jié)提出建議[3]。

1 上海市控規(guī)編制審批管理的現(xiàn)行規(guī)程

1.1 背景情況

為了落實(shí)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境、深化行政審批改革要求，進(jìn)一步優(yōu)化控規(guī)編制審批管理規(guī)程，保障高質(zhì)量規(guī)劃、高效率審批、高水平實(shí)施，上海市規(guī)劃主管部門(mén)對(duì)控規(guī)編制審批統(tǒng)一程序作了優(yōu)化，精簡(jiǎn)環(huán)節(jié)，“能并不串”。

1.2 審批程序

根據(jù)最新的操作規(guī)程，上海市控規(guī)編制審批程序包括四個(gè)環(huán)節(jié)：制定任務(wù)書(shū)、意見(jiàn)征詢（包括相關(guān)部門(mén)、公眾、專家等意見(jiàn)征詢）、市規(guī)委會(huì)審議、主管部門(mén)審批。

1.2.1 任務(wù)書(shū)環(huán)節(jié)

任務(wù)書(shū)由項(xiàng)目所在區(qū)政府和市規(guī)劃資源局共同制定，重點(diǎn)明確規(guī)劃核心指標(biāo)要求和項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃安排，是控規(guī)項(xiàng)目的重要環(huán)節(jié)。

1.2.2 意見(jiàn)征詢環(huán)節(jié)

意見(jiàn)征詢對(duì)象包括相關(guān)部門(mén)、公眾和專家等三類(lèi)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，規(guī)劃公示公告時(shí)間不得少于三十日。為提高規(guī)劃編制審批時(shí)效，在實(shí)際項(xiàng)目操作過(guò)程中，相關(guān)部門(mén)和專家意見(jiàn)征詢往往與公眾意見(jiàn)征詢同步開(kāi)展。

1.2.3 市規(guī)委會(huì)審議環(huán)節(jié)

市規(guī)劃委員會(huì)建立專家咨詢機(jī)制，發(fā)揮行業(yè)專家技術(shù)支撐作用，為規(guī)劃決策提供建議。為提高組織效率，規(guī)委會(huì)一般與公示期緊密銜接。

1.2.4 上報(bào)審批環(huán)節(jié)

根據(jù)項(xiàng)目重要程度不同，經(jīng)市政府認(rèn)定或要求的特定項(xiàng)目由市規(guī)劃資源局和相關(guān)區(qū)政府上報(bào)市政府審批；其他項(xiàng)目由區(qū)政府上報(bào)市規(guī)劃資源局，市規(guī)劃資源局受市政府委托進(jìn)行審批。

1.3 實(shí)踐評(píng)價(jià)

相較于早些年固定的“三階段、九環(huán)節(jié)”審批流程，現(xiàn)行的“四環(huán)節(jié)”審批流程已經(jīng)較大程度地簡(jiǎn)化了工作環(huán)節(jié)，有效提高了審批效率。各環(huán)節(jié)工作重點(diǎn)、參與主體的職責(zé)分工也相對(duì)清晰,操作性強(qiáng)。通過(guò)簡(jiǎn)化環(huán)節(jié)、流程并聯(lián)，有效縮短了局部調(diào)整類(lèi)控規(guī)項(xiàng)目的時(shí)長(zhǎng)，提高了城市土地開(kāi)發(fā)建設(shè)的效率。

但是，在實(shí)際應(yīng)用中，任務(wù)書(shū)環(huán)節(jié)啟動(dòng)的前提是控規(guī)核心指標(biāo)和初步方案基本穩(wěn)定，達(dá)成市區(qū)共識(shí)。對(duì)于大多數(shù)公益性項(xiàng)目或發(fā)展政策支持的項(xiàng)目而言，上述啟動(dòng)前提相對(duì)容易實(shí)現(xiàn)，任務(wù)書(shū)環(huán)節(jié)時(shí)長(zhǎng)相對(duì)較短且可控。然而，涉及經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)調(diào)整的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目則由于住宅、商辦等開(kāi)發(fā)指標(biāo)需在一定區(qū)域內(nèi)協(xié)調(diào)統(tǒng)籌，控規(guī)核心指標(biāo)和初步方案較難在短期內(nèi)穩(wěn)定，任務(wù)書(shū)環(huán)節(jié)時(shí)長(zhǎng)則相對(duì)較長(zhǎng)且不可控。據(jù)大部分區(qū)規(guī)劃主管部門(mén)和平臺(tái)開(kāi)發(fā)企業(yè)反映，制定任務(wù)書(shū)環(huán)節(jié)啟動(dòng)前的方案研究時(shí)間普遍較長(zhǎng)[4]。任務(wù)書(shū)不啟動(dòng)，控規(guī)各環(huán)節(jié)參與主體的力量不能充分調(diào)動(dòng)，可并聯(lián)操作的事項(xiàng)不能順利推進(jìn)，控規(guī)編制審批的實(shí)際時(shí)長(zhǎng)仍然很長(zhǎng)。

與此同時(shí)，即便上節(jié)所述任務(wù)書(shū)環(huán)節(jié)高效順利推進(jìn)，現(xiàn)行的規(guī)程優(yōu)化也僅在壓縮控規(guī)項(xiàng)目審批時(shí)長(zhǎng)上有顯著效果，在一定程度上，只是減少（或是彌補(bǔ)）了因控規(guī)可實(shí)施性不足而不得不重新調(diào)規(guī)帶來(lái)的時(shí)間成本（從十幾個(gè)月降低為幾個(gè)月），卻無(wú)法顯著提高控規(guī)成果的可實(shí)施性，實(shí)現(xiàn)將控規(guī)實(shí)施前的調(diào)規(guī)時(shí)間成本降低為零（不用調(diào)規(guī)即可直接落地實(shí)施）。因?yàn)?，作為城市土地開(kāi)發(fā)建設(shè)重要實(shí)施主體之一的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在規(guī)劃編制環(huán)節(jié)中缺少一個(gè)嚴(yán)肅、公開(kāi)的參與渠道，市場(chǎng)主體對(duì)于城市開(kāi)發(fā)的主觀能動(dòng)性不能充分發(fā)揮，無(wú)法在控規(guī)編制階段從實(shí)施的角度為政府規(guī)劃主管部門(mén)獻(xiàn)言獻(xiàn)策，從而彌補(bǔ)主管部門(mén)和有關(guān)專家在項(xiàng)目落地性、市場(chǎng)接受度上的缺失。控規(guī)編制過(guò)程中脫離市場(chǎng)越遠(yuǎn)，成果的可實(shí)施性就越差，從而導(dǎo)致實(shí)施主體在獲取土地后、啟動(dòng)開(kāi)發(fā)建設(shè)前不得不再做控規(guī)調(diào)整，增加項(xiàng)目時(shí)間成本和前期財(cái)務(wù)成本，從而影響市場(chǎng)主體的投資信心。

在近年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)愈發(fā)嚴(yán)峻、上海市中心城區(qū)風(fēng)貌舊改工作任務(wù)全面推進(jìn)的情形下，上述問(wèn)題暴露地越來(lái)越明顯。為緩解和解決上述問(wèn)題，上海市規(guī)劃主管部門(mén)支持市更新中心，針對(duì)風(fēng)貌舊改及捆綁資源地塊等特定項(xiàng)目，開(kāi)展了控規(guī)調(diào)整流程創(chuàng)新的實(shí)踐探索。

2 浦東新區(qū)耀華區(qū)域控規(guī)項(xiàng)目實(shí)踐

2020 年7 月，上海市城市更新中心（以下簡(jiǎn)稱“市更新中心”）在上海地產(chǎn)集團(tuán)揭牌成立。為解決市場(chǎng)主體成本收益倒掛、參與積極性不高的問(wèn)題，市更新中心強(qiáng)化了平臺(tái)作用，在舊改項(xiàng)目的規(guī)劃編制工作中探索完善規(guī)劃實(shí)施機(jī)制，積極引進(jìn)市場(chǎng)化、標(biāo)桿性地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與規(guī)劃前期研究，通過(guò)規(guī)劃實(shí)施方案編制，對(duì)城市土地利用提出合理建議。下文將結(jié)合上海浦東新區(qū)耀華區(qū)域控規(guī)項(xiàng)目的實(shí)踐歷程，對(duì)意向?qū)嵤┲黧w如何參與控規(guī)編制進(jìn)行闡述。

2.1 項(xiàng)目概述

項(xiàng)目位于上海前灘、后灘兩大黃浦江濱水功能區(qū)之間，耀華板塊Z00-0101 單元南部（圖1）。規(guī)劃四至范圍：北至友誠(chéng)路、東至濟(jì)明路、濟(jì)陽(yáng)路，南至耀州路，西至黃浦江（圖2）。項(xiàng)目共涉及01-09、13、21 等11 個(gè)街坊，調(diào)整范圍面積約57.99 hm2。

圖1 項(xiàng)目區(qū)位圖

圖2 項(xiàng)目四至范圍圖

2021 年3 月，項(xiàng)目下發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件正式啟動(dòng)，2022 年1 月取得控規(guī)批復(fù)。根據(jù)最終批復(fù)的控規(guī)方案，區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)地塊用地性質(zhì)為商品住宅、商業(yè)商辦、基礎(chǔ)教育和公建配套等，其他為公共綠地。按照規(guī)劃，該區(qū)域建成后將成為以商業(yè)、商務(wù)和現(xiàn)代居住為主體，綜合文化娛樂(lè)、旅游休閑和生態(tài)建設(shè)等功能為一體的濱水功能區(qū)，進(jìn)一步提升城市空間活力。

2.2 項(xiàng)目歷程

2.2.1 前期研究環(huán)節(jié)

根據(jù)上海市舊改工作要求，耀華區(qū)域作為舊改資源捆綁地塊，未來(lái)由市更新中心（上海地產(chǎn)集團(tuán)）作為一級(jí)開(kāi)發(fā)主體進(jìn)行區(qū)域開(kāi)發(fā)。因此，作為意向?qū)嵤┲黧w，市更新中心配合市規(guī)劃資源局和浦東新區(qū)政府，于2021 年1 月委托規(guī)劃和建筑團(tuán)隊(duì)開(kāi)展既有規(guī)劃評(píng)估和城市設(shè)計(jì)預(yù)研究。

2.2.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件環(huán)節(jié)

在規(guī)劃評(píng)估結(jié)論基礎(chǔ)上，2021年3 月26 日，市規(guī)劃資源局向浦東新區(qū)政府和市更新中心下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件從功能布局、高度管控、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、公服設(shè)施配置、公共空間營(yíng)造等方面提出了規(guī)劃原則和定性要求。市更新中心據(jù)此開(kāi)展城市設(shè)計(jì)研究，形成引導(dǎo)方案。

2.2.3 規(guī)劃實(shí)施方案環(huán)節(jié)

2021 年4 月中旬，市領(lǐng)導(dǎo)聽(tīng)取耀華項(xiàng)目工作匯報(bào)，要求市規(guī)劃資源局會(huì)同市更新中心開(kāi)展規(guī)劃實(shí)施方案研究，重點(diǎn)加強(qiáng)業(yè)態(tài)策劃。2021 年5—7 月，市更新中心邀請(qǐng)到三家有意向參與項(xiàng)目未來(lái)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)開(kāi)展規(guī)劃實(shí)施方案研究。各市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)提出了豐富濱江街坊功能復(fù)合度和增加住宅規(guī)模的設(shè)想。市更新中心匯總規(guī)劃實(shí)施方案，整合形成穩(wěn)定的控規(guī)方案（圖3）。

圖3 規(guī)劃實(shí)施方案圖

2.2.4 意見(jiàn)征詢環(huán)節(jié)

2021 年10—12 月，市更新中心會(huì)同浦東新區(qū)規(guī)劃資源局開(kāi)展相關(guān)部門(mén)、公眾和專家等意見(jiàn)征詢工作，采納相關(guān)部門(mén)提出的增加公共服務(wù)設(shè)施配套和基礎(chǔ)教育設(shè)施的意見(jiàn)，對(duì)公示的控規(guī)方案作了優(yōu)化完善。

2.2.5 規(guī)委會(huì)審議環(huán)節(jié)

2021 年12 月，市規(guī)劃資源局組織規(guī)委會(huì)專家對(duì)控規(guī)草案進(jìn)行審議。

2.2.6 上報(bào)審批

2022 年1 月，浦東新區(qū)政府將控規(guī)成果上報(bào)市規(guī)劃資源局，市規(guī)劃資源局受市政府委托批復(fù)控規(guī)。

2.3 機(jī)制創(chuàng)新總結(jié)

雖然，耀華區(qū)域控規(guī)項(xiàng)目的六個(gè)工作環(huán)節(jié)比現(xiàn)行規(guī)程中的四個(gè)環(huán)節(jié)多了兩個(gè)，可能讓人有環(huán)節(jié)增多、耗時(shí)更多的誤解，但實(shí)際上通過(guò)機(jī)制創(chuàng)新，該項(xiàng)目控規(guī)編制審批耗時(shí)僅11個(gè)月，比同類(lèi)型、同規(guī)?？匾?guī)調(diào)整項(xiàng)目平均耗時(shí)節(jié)約半年以上時(shí)間。

而該項(xiàng)目工作環(huán)節(jié)由現(xiàn)行的四個(gè)環(huán)節(jié)變六個(gè)，是因?yàn)閷F(xiàn)行規(guī)程中的“任務(wù)書(shū)環(huán)節(jié)”細(xì)化分解成“前期研究”“規(guī)劃設(shè)計(jì)條件”“規(guī)劃實(shí)施方案”等三個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)應(yīng)的參與主體不同，工作重點(diǎn)和目標(biāo)也不同；現(xiàn)行規(guī)程后續(xù)三個(gè)環(huán)節(jié)不變。通過(guò)設(shè)置“前期研究”和“規(guī)劃實(shí)施方案”兩個(gè)環(huán)節(jié)，為市更新中心和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等意向?qū)嵤┲黧w參與控規(guī)編制提供了平臺(tái)；通過(guò)創(chuàng)新“規(guī)劃設(shè)計(jì)條件”環(huán)節(jié)，簡(jiǎn)化現(xiàn)行規(guī)程中任務(wù)書(shū)啟動(dòng)的硬性要求，提前調(diào)動(dòng)各級(jí)規(guī)劃主管部門(mén)，提高編制審批效率。各環(huán)節(jié)創(chuàng)新提高了控規(guī)成果的可實(shí)施性和控規(guī)審批的效率。

2.3.1 前期研究環(huán)節(jié)

市更新中心利用被賦予的控規(guī)編制參與權(quán)，提前獲取項(xiàng)目基礎(chǔ)資料，通過(guò)開(kāi)展土地權(quán)籍調(diào)查和地塊臨時(shí)利用情況梳理，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)溝通解決，確保納入該次規(guī)劃調(diào)整范圍的地塊具備成熟的土地出讓條件，無(wú)縫銜接實(shí)施。通過(guò)前期研究，市更新中心開(kāi)展規(guī)劃評(píng)估和城市設(shè)計(jì)研究工作，也為市規(guī)劃主管部門(mén)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件提供工作基礎(chǔ)。

2.3.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件環(huán)節(jié)

在規(guī)劃核心指標(biāo)尚未確定，無(wú)法下發(fā)任務(wù)書(shū)的情況下，通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的下發(fā)，同樣可以啟動(dòng)控規(guī)調(diào)整法定程序，推動(dòng)各級(jí)規(guī)劃管理部門(mén)提前開(kāi)展相關(guān)工作，提高規(guī)劃編制審批效率。同時(shí)，相較于任務(wù)書(shū)對(duì)控規(guī)核心指標(biāo)的嚴(yán)格要求，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件僅對(duì)控規(guī)指標(biāo)提出定性的、原則性要求，也為后續(xù)方案研究預(yù)留了充足彈性。

2.3.3 規(guī)劃實(shí)施方案環(huán)節(jié)

以規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和市更新中心引導(dǎo)方案為基礎(chǔ)，市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)可以通過(guò)規(guī)劃實(shí)施方案充分表達(dá)開(kāi)發(fā)訴求，從建設(shè)實(shí)施和后續(xù)運(yùn)營(yíng)等角度出發(fā)，為城市土地利用提出合理建議。市更新中心發(fā)揮平臺(tái)作用，通過(guò)對(duì)規(guī)劃實(shí)施方案進(jìn)行提煉總結(jié)，將市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)的亮點(diǎn)納入控規(guī)方案，從而保證市場(chǎng)訴求在控規(guī)階段就得以落實(shí)，項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度得到保證，避免項(xiàng)目實(shí)施階段再做控規(guī)局部調(diào)整的情況發(fā)生。

2.3.4 意見(jiàn)征詢、規(guī)委會(huì)審議、上報(bào)審批環(huán)節(jié)

為保證規(guī)劃的科學(xué)性和公共性，避免市場(chǎng)主體過(guò)于追求土地開(kāi)發(fā)收益對(duì)城市公共利益造成損失，公眾、專家及管理部門(mén)在報(bào)送審批前對(duì)控規(guī)方案做最后的把關(guān)。該案中，面對(duì)意見(jiàn)征詢階段暴露的用地資源緊缺、土地開(kāi)發(fā)收益底線鎖定與公共配套設(shè)施缺配的矛盾，市更新中心通過(guò)企業(yè)已開(kāi)發(fā)物業(yè)挖潛、參照創(chuàng)新開(kāi)發(fā)案例在商業(yè)裙房結(jié)建教育配套設(shè)施等手段，實(shí)現(xiàn)了政府、公眾、市場(chǎng)主體等多方利益主體共贏。

2.4 實(shí)踐評(píng)價(jià)

從該項(xiàng)目控規(guī)批復(fù)后房地產(chǎn)市場(chǎng)標(biāo)桿企業(yè)的反饋來(lái)看，耀華濱江區(qū)域控規(guī)成果有較強(qiáng)的落地性和可實(shí)施性。項(xiàng)目的成功實(shí)踐表明，通過(guò)市更新中心牽頭，組織搭建城市更新平臺(tái)，在規(guī)劃編制環(huán)節(jié)靈活創(chuàng)新，廣開(kāi)大門(mén)，引入有意向、有能力拿出好方案的市場(chǎng)主體參與控規(guī)編制，能夠有效促進(jìn)規(guī)劃主管部門(mén)和市場(chǎng)主體的協(xié)調(diào)溝通，讓地塊開(kāi)發(fā)既能滿足城市功能品質(zhì)和公共利益，又能一定程度地響應(yīng)市場(chǎng)需求，從而使控規(guī)批復(fù)無(wú)縫銜接土地出讓和后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，提高城市土地利用效率。

3 結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)越來(lái)越嚴(yán)峻，上海市也正面臨資源環(huán)境和人口指標(biāo)上限約束下的發(fā)展壓力，舊區(qū)改造、工業(yè)用地存量改造等需求迫切，這些問(wèn)題的解決不能僅僅依靠政府規(guī)劃管理部門(mén)自上而下進(jìn)行資源配置，還需要在規(guī)劃管理流程上嘗試創(chuàng)新，建立自下而上進(jìn)行利益協(xié)調(diào)的溝通機(jī)制，吸取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在城市土地開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)踐過(guò)程中積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，充分發(fā)揮市場(chǎng)主體的主觀能動(dòng)性[5]。

綜上所述，提出以下建議供控規(guī)管理規(guī)程優(yōu)化參考，一是創(chuàng)新“規(guī)劃設(shè)計(jì)條件”環(huán)節(jié)作為“任務(wù)書(shū)環(huán)節(jié)”的備選項(xiàng)，針對(duì)舊區(qū)改造等市場(chǎng)主體積極性不高、實(shí)施難度較大的項(xiàng)目，以規(guī)劃設(shè)計(jì)條件代替控規(guī)任務(wù)書(shū)，提早啟動(dòng)法定調(diào)整程序，調(diào)動(dòng)各級(jí)管理部門(mén)提前并聯(lián)開(kāi)展工作；二是進(jìn)一步賦予和明確市更新中心參與控規(guī)編制的責(zé)權(quán)，搭建城市更新平臺(tái)，從有利規(guī)劃實(shí)施的角度發(fā)揮作用；三是增加“規(guī)劃實(shí)施方案”環(huán)節(jié)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)條件下發(fā)的基礎(chǔ)上，由區(qū)政府或市更新中心牽頭，邀請(qǐng)有意向、有能力的市場(chǎng)主體前置參與控規(guī)研究，加強(qiáng)市場(chǎng)主體與規(guī)劃管理部門(mén)協(xié)調(diào)溝通，通過(guò)規(guī)劃實(shí)施方案反映市場(chǎng)訴求。