人口特征因素對臨沂市房價的影響分析
——基于七普數據

文／劉忠秀 臨沂大學土木工程與建筑學院 山東臨沂 276000

劉恩田、戚慧穎 臨沂市統計局 山東臨沂 276000

引言：

房地產市場關系國計民生，一直受到政府、社會、民眾的高度關注。地方房地產市場的發展趨勢，長期看人口成為業界的共識。厘清人口結構影響住房價格的內在機理，有助于科學分析房價和準確預測房價走勢[1]。

2021年5 月公布的第七次人口普查結果顯示，臨沂市常住人口11018365人，占山東省人口比重10.85%，位列山東省首位，十年增長人口數量約9.8萬人，增速列山東省第三位。人口性別比為104.66，65歲及以上老年人口比重為14.12%，家庭戶平均人數為2.73。臨沂市人口特征表現為總量大增長快，家庭小型化、老齡化趨勢明顯。2020年臨沂市城鎮化率達到55.06%，人均住宅建筑面積38.86平方米，住宅銷售單價為7678元/平方米。

新舊動能轉換背景下，臨沂市作為人口大市，其人口特征因素是如何對房價產生影響值得深入探討，其研究并對國內類似三線城市房地產市場調控有所借鑒，對房地產開發企業開發適合的房地產產品滿足市場需求有一定的決策參考價值，對購房消費者的消費行為有引導作用。

1、文獻回顧與問題提出

堅持房住不炒的基本政策，人口與房價的關系歷來深受學界重視。金巍、祝智博用70城市的數據探究近10年經濟轉型過程中人口結構與城市住房價格之間關系[2],滕堂偉等以長三角地區城市為例探討人口規模與房價的關系[3]。也有學者意識到人口結構會對地區房價產生顯著影響[4]，尤其是在有外部資本進入情況下影響更甚[5]。王先柱等分析人口年齡結構對房價影響[6]。更加具體的是分析少子化[7]、老齡化[8]的代際關系作用。對于人口老齡化對房價的影響目前存在分歧，有待于進一步研究。大部分觀點認為老年人占比增加，需求減少，會降低房價或抑制房價上漲。同時城市房價和人口流動之間存在相互作用，互為因果，全要素生產率進行著中介傳導。繼而在勞動生產率的基礎上，探討就業、收入水平對房價的影響。收入是影響房價的一個重要變量。性別比是另外一個重要影響因素，有研究認為性別比通過婚姻擠壓對房價產生影響，也有研究表明人口性別與住房需求的關系不明顯。

為此，在前人研究的基礎上，使用臨沂市第七次人口普查數據建立回歸方程探討房價與人均住房建筑面積、出生率、性別比、平均家庭戶規模、從業人員平均勞動報酬之間的函數關系。

2、人口特征因素影響臨沂市房價的分析模型與數據來源

為了更加客觀直接地測度臨沂市房價的人口特征影響因素，需要構建理論分析模型。

其中，HP為臨沂市第i縣區平均房價，PCHCA為i縣區的人均住房建筑面積，BR為i縣區的人口出生率，SR為i縣區的人口性別比，AHS為i縣區的平均家庭戶規模；ALRE為i縣區的從業人員平均勞動報酬；e為按照恒定比率增長的技術進步，傳統上為希克斯中性生產率項。參數a、b、γ、d、h分別表示人均住房建筑面積、出生率、性別比、平均家庭戶規模、從業人員平均勞動報酬的彈性系數。

公式（1）穩定地表達了在技術不變的前提條件下，房價與人均住房建筑面積、出生率、性別比、平均家庭戶規模、從業人員平均勞動報酬之間的函數關系。數據年限為2020年。樣本數據主要來源于臨沂市第七次人口普查數據，輔以臨沂市2021年統計年鑒以及各縣區有關統計數據。樣本區域為臨沂市下轄的蘭山區、羅莊區、河東區、沂南縣、郯城縣、沂水縣、蘭陵縣、費縣、平邑縣、莒南縣、蒙陰縣、臨沭縣、臨沂高新技術產業開發區。

3、實證分析

為檢驗人口特征因素影響臨沂市房價，對2020年臨沂市房價以及人口特征因素依次進行描述性統計分析、相關性分析以及回歸分析。

3.1 描述性統計分析

使用excel對收集的原始數據進行基本的描述性統計分析，得到表1。

表1 臨沂市房價及相關人口特征因素的描述性統計分析結果

從描述性統計中可以看出：臨沂市各縣區的平均房價為8102.923，這對于位于革命老區的城市而言，房價還是相對比較高的，不同縣區之間房價差距比較大。相關人口特征因素也存在著不同程度的差異。出生率、性別比、平均家庭戶規模等三個因素離散程度比較弱，分布相對集中。房價、人均住房建筑面積、出生率、性別比數據分布正偏，而平均家庭戶規模、從業人員平均勞動報酬負偏。

在對臨沂市房價及相關人口特征因素進行回歸分析之前，先分析自變量與因變量之間的相關關系，觀察自變量與因變量之間的線性關系是否顯著。由表2可知，臨沂市相關人口特征因素均和臨沂市房價存在相關性，相關系數由大到小依次是出生率、平均家庭戶規模、性別比、從業人員平均勞動報酬、人均住房建筑面積。并且5個自變量之間的簡單相關系數均小于0.80，說明自變量之間不存在多重共線性，可以用全量數據進行回歸分析。

表2 臨沂市房價及相關人口特征因素相關系數表

為進一步分析對臨沂市房價影響最大的人口特征因素有哪些，為有效調控臨沂市房價提供更加直接有效的建議，對臨沂市房價及相關人口特征因素進行回歸分析。從回歸結果表3可以看出：回歸結果的R2為0.636816，調整的R2為0.377399，模型的擬合度較好。通過對樣本數據建立回歸模型，并對回歸模型進行回歸顯著性檢驗，檢驗結果顯著所有自變量均為顯著變量，其檢驗p值均遠小于0.05。

表3 臨沂市房價及相關人口特征因素回歸結果表

方差分析（表4）顯示，臨沂市房價及相關人口特征因素顯著性很強，存在很強的相關性，通過檢驗，擬合度較高。

表4 臨沂市房價及相關人口特征因素方差分析表

解釋變量人均住房建筑面積的p值為0.045275，其在5%水平顯著，表明人均住房建筑面積對臨沂市房價具有明顯的影響，其系數為2.09035，表明人均住房建筑面積每增加1%時，臨沂市房價就增加2.09035%，人均住房建筑面積意味著民眾追求較好的居住條件，明顯提升房價，尤其未來大戶型房產需求更加旺盛。解釋變量出生率的p值為0.041598，其在5%水平顯著，表明出生率對臨沂市房價具有明顯的正向效應，對臨沂市房價的影響為正，出生率意味著人口穩步增加，增加住房需求，繼而刺激房地產市場，抬升房價。變量出生率的系數為1.376318，表明出生率每增加1%時，臨沂市房價就增加1.376318%，從回歸結果與臨沂市房地產市場發展情況基本相符。解釋變量性別比的P值為0.006199，其在1%水平顯著，表明性別比對臨沂市房價具有顯著效應，從其系數1.023879來看，性別比每增加1%，實體經濟增長率就增加1.023879%。平均家庭戶規模p值為0.044307，其在5%水平顯著，表明平均家庭戶規模對臨沂市房價起到明顯的推升作用，對臨沂市房價有著正向影響，平均家庭戶規模每增加1%時，臨沂市房價就增加2.654459%，人均家庭戶規模增加意味著家庭住房需求的加大，直接抬升房價。從業人員平均勞動報酬的p值為0.04451，其在5%水平顯著，對臨沂市房價也有著明顯的促進作用，從業人員平均勞動報酬每增加1%時，臨沂市房價就增加1.846247%。

表5 臨沂市房價及相關人口特征因素回歸參數表

另外，常數項CONSTANT在5%水平上顯著，彈性系數達到-14.7792，意味著政府調控、經濟發展形勢、人居環境、人口流動等其他不確定因素可能對臨沂市房價存在著顯著的負向影響。

結語：

從2020年臨沂市第七次人口普查數據來看，臨沂市相關人口特征因素均和臨沂市房價存在正相關性，對臨沂市房價產生顯著影響。其中平均家庭戶規模和人均住房建筑面積對臨沂市房價影響最為明顯，是臨沂市房價的最主要影響因素。而常數項彈性系數達到-14.7792，說明政府調控等因素對臨沂市房價有著強烈的抑制作用。2017年以來，臨沂房價上漲過快，市場秩序出現了一些混亂，居民住房負擔能力不足，消費疲軟，已成為社會各界高度關注的話題。政府加強房地產市場宏觀調控，重點增加中低價位商品房供應，加強住房保障體系建設，有效抑制房價，有效促進居民住房消費。2021年受市場、信貸政策、疫情等多重因素影響，成交量下滑，存量壓力倍增，房地產業面臨嚴重挑戰。

一是要進一步完善住房建設、住房產業規劃和房價調控。制定合理規劃，確保房價在合理范圍內波動。房價過低會導致房地產業衰退，房價過高會導致“房地產泡沫”現象，居民買不起房。在調控房價的過程中，要在提高居民幸福感的前提下，充分考慮當地住房需求和居民生活水平，而不是片面追求經濟快速發展。同時，住房規劃應更多地關注周邊環境、附近交通條件、配套生活、教育和醫療設施，以提高居民的生活質量。

其次，本文的研究表明，平均家庭規模、人均住房建筑面積與臨沂市房地產價格之間存在著密切的關系，這對臨沂市房地產市場的價格有著積極的影響。全面放開計劃生育政策，提高出生率。醫療等基本人口保障的改善將提高人均預期壽命。人均住房建筑面積的增加意味著人們追求更好的生活。房地產市場需要為家庭人口提供相應的居住和發展空間。同時，當地政府制定的相關人口政策也為家庭人口的增加提供了相應的生活保障，減少了家庭人口帶來的擔憂。為了調整人口結構對房價的影響，政府應結合臨沂市的產業結構和經濟發展水平，明確臨沂市的勞動力需求，引導人口合理有序分布。

第三，政府應根據國家和地區的實際情況制定更加靈活的人口政策，優化中國的人口結構，緩解性別失衡。受中國傳統“重男輕女”觀念的影響，人口性別比例嚴重失衡。基于男女之間的嚴重不平衡，年輕男性已經成為最受歡迎的購房方式之一，以提高他們在婚姻市場上的競爭力，這將不可避免地導致房價進一步上漲。因此，必須加強思想教育，積極倡導男女平等觀念。應出臺相關政策，消除潛在的性別歧視，禁止非法的性別識別技術，逐步平衡男女人口之間的差距。

第四，臨沂市不同縣區的平均房價存在明顯差異。內部原因仍然是區域經濟水平發展不協調造成的。因此，臨沂市要繼續加快推進各縣區協調發展的步伐，縮小各縣區發展水平的巨大差異，充分發揮各縣區的優勢和特點，多途徑激發經濟增長潛力，有效深化縣域合作，不斷完善縣域協調發展新機制，實現縣域共同繁榮的最終目標。