房地產(chǎn)企業(yè)TOD項目開發(fā)模式及難點探究

張荷一

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)在TOD項目開發(fā)中，要分析存在的項目類型，有針對性的提升項目類型開發(fā)管理能力，分析房地產(chǎn)企業(yè)TOD項目發(fā)展現(xiàn)狀，不斷探索和發(fā)展科學(xué)的房地產(chǎn)企業(yè)TOD項目開發(fā)模式，包括項目合作模式、股權(quán)合作模式，分析房地產(chǎn)企業(yè)TOD項目開發(fā)難點，如項目開發(fā)風(fēng)險大、空間設(shè)計復(fù)雜等，做好全面性的管控優(yōu)化。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);TOD項目;開發(fā)模式;難點探究

1引言

房地產(chǎn)企業(yè)具備參與TOD項目開發(fā)的諸多優(yōu)勢，需要分析在項目建設(shè)中，存在的資金、設(shè)計、技術(shù)、管理施工方面的問題，不斷提升系統(tǒng)性開發(fā)管理能力，做好必要的建設(shè)規(guī)劃，提高開發(fā)能力，保障項目開發(fā)水平提升。

2房地產(chǎn)企業(yè)TOD項目類型

2.1商圈高鐵區(qū)域型TOD項目

商圈高鐵TOD項目是集區(qū)域交通樞紐、商務(wù)辦公為一體的混合開發(fā)模式，這種區(qū)域型TOD項目中，住宅區(qū)的用地比例很少，主要以商務(wù)區(qū)的用地為主。這種建設(shè)方式也可會整合匯總區(qū)域功能，提升交通運輸樞紐管控能力，在規(guī)模管理上，各種區(qū)域型TOD項目的探索和實施，具備更高項目建設(shè)能力，在區(qū)域交通規(guī)模管控中，實現(xiàn)合理化項目類型管理，做好企業(yè)管理分析，在區(qū)域模式的調(diào)控中，改善交通運輸方面的問題，做好開發(fā)管理。

2.2城市型TOD項目

城市型TOD項目可以依靠公共交通網(wǎng)絡(luò)主干線的換乘樞紐為建設(shè)中心，打造集商業(yè)辦公、商住、公共開放空間為一體的混合開發(fā)模式。城市型TOD項目可以融入商務(wù)區(qū)，同時加入了一定的住宅功能區(qū)，其功能涵蓋和服務(wù)范圍更加擴大。

2.3社區(qū)型TOD項目

社區(qū)型TOD項目主要是為居民提供便捷的交通、居住、生活消費服務(wù)，其在開發(fā)中，需要結(jié)合地區(qū)交通情況、居民生活習(xí)慣等客觀表現(xiàn)，提高居民居住的舒適性，住宅類的項目比例較高，商業(yè)和配套性建筑作為重要輔助。

3房地產(chǎn)企業(yè)TOD項目發(fā)展現(xiàn)狀

3.1以公共交通作為開發(fā)導(dǎo)向

房地產(chǎn)企業(yè)TOD項目在不斷發(fā)展中，充分利用交通優(yōu)勢，以地鐵、機場、輕軌、公交車站點等作為重要的項目建設(shè)支撐點，改善項目建設(shè)內(nèi)容，保障項目建設(shè)水平提升，區(qū)域半徑建設(shè)能力提高，在區(qū)域半徑管理上，發(fā)揮積極控制效果，做好項目建設(shè)優(yōu)化管理，要能全面做好區(qū)域半徑的合理規(guī)劃，做好集商業(yè)、居住、工作、消費、教育、醫(yī)療、娛樂等多功能項目集成體，建立便捷交通機制，使得各類通勤、旅游、交通運輸便捷高效，提升城市發(fā)展活力。

3.2提升項目建設(shè)水平

房企參與TOD項目可以充分依靠房企的開發(fā)規(guī)劃管理經(jīng)驗，最大化發(fā)揮城市軌道交通運輸能力，在項目建設(shè)管理上，能改善城市區(qū)域人口密集和土地資源匱乏的問題，合理開發(fā)資源，提高項目建設(shè)優(yōu)勢。尤其在軌道交通不斷發(fā)展前提下，房企參與TOD項目建設(shè)，可以同步提升住宅的市場價值，引導(dǎo)居民以更加快捷、可靠的交通通勤方式工作、生活，提升TOD項目的整體價值。

4房地產(chǎn)企業(yè)TOD項目開發(fā)模式

4.1項目合作模式

項目公司合作模式可以極大緩解資金壓力，使得項目建設(shè)更加可靠，一般以項目合作方投入的資金計算雙方的股權(quán)比例，可以保障項目開發(fā)合理，有關(guān)的項目建設(shè)機制穩(wěn)步開展實施，在房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)管理上，具備更高的資金控制效果，企業(yè)TOD項目建設(shè)能力提升，在開發(fā)管理上，保障雙方管理能力提升，很多資金壓力得以控制。

4.2股權(quán)合作模式

股權(quán)合作模式要注重做好項目資金管理，房產(chǎn)企業(yè)通過收購部分地鐵公司項目部分股權(quán)，投入部分項目資金，使得TOD項目實現(xiàn)可靠的股權(quán)融資，能使得項目在開發(fā)建設(shè)中，獲得更多的資金支持，同時也能保障項目建設(shè)管理的可靠性，可以充分保障地鐵公司最大化發(fā)揮其專業(yè)軌道建設(shè)開發(fā)優(yōu)勢，提高項目建設(shè)質(zhì)量。

4.3收益權(quán)合作模式

收益權(quán)合作模式并不轉(zhuǎn)移項目股權(quán)，在資金投入管理上，做好收益權(quán)的管理，注重開展有效的土地競標管控，做好收益權(quán)和BT融資建設(shè)管控，在合作模式的開發(fā)管理上，不斷調(diào)整相關(guān)項目建設(shè)問題，改善合作開發(fā)模式，在實踐性管理上，做好股權(quán)合作模式調(diào)控，注重在合作模式調(diào)節(jié)控制中，實現(xiàn)收益合作管理，保障在股權(quán)管理中，穩(wěn)步開展合作發(fā)展模式，各種收益權(quán)的管理能力提升，很多合作開發(fā)機制穩(wěn)步開展，各種合作模式的收益管理能力提高。

5房地產(chǎn)企業(yè)TOD項目開發(fā)難點

5.1項目開發(fā)風(fēng)險大

房地產(chǎn)企業(yè)參與TOD項目開發(fā)中，面臨各種開發(fā)風(fēng)險問題，主要是因為企業(yè)在管理上，需要解決資金問題，因為TOD項目門檻高，在土地競拍中，往往會出現(xiàn)較高的溢價率，競標激烈，導(dǎo)致房企需要具備充足的資金，同時對于資金管理能力提出較高要求，否則容易導(dǎo)致各種項目開發(fā)風(fēng)險。TOD項目的建設(shè)規(guī)模較大，各種不同功能的項目建設(shè)開發(fā)，需要房企具備較高規(guī)劃、建設(shè)管理能力，在項目開發(fā)中，做好資金使用管理，注重做好總價管控，提升資金管理方面的問題，保障在項目開發(fā)管理上，可以具備更高的風(fēng)險識別和風(fēng)險控制力。開發(fā)項目的施工建設(shè)需要4～5年的時間，開發(fā)建設(shè)期也需要投入大量的資金，投入強度大，建設(shè)規(guī)模大，開發(fā)周期長，這就需要房企具備較高的可持續(xù)投入能力。

5.2空間設(shè)計復(fù)雜

TOD項目空間設(shè)計復(fù)雜，這就導(dǎo)致了較高的施工難度，需要高效利用土地，對于不同功能的整合規(guī)劃能力要求高，同時也要充分利用好地下空間資源，對于設(shè)計者提出更多要求。軌道交通與建筑結(jié)構(gòu)的結(jié)合要結(jié)合各種噪聲、安全等方面的問題，在空間設(shè)計中，要考慮多種建設(shè)設(shè)計功能要求，可以實現(xiàn)商業(yè)、辦公等多業(yè)態(tài)的運營管理。空間上合理布局設(shè)計不同的業(yè)態(tài)，結(jié)合客觀需求，做好設(shè)計優(yōu)化，注重改善空間資源管理能力。

6結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)TOD項目開發(fā)中，可以帶來更多的模式優(yōu)勢，在資金、技術(shù)、管理等方面都能獲得項目開發(fā)優(yōu)勢。但是在TOD項目開發(fā)中，也對房地產(chǎn)企業(yè)提出更高的設(shè)計、建設(shè)規(guī)劃施工、資金技術(shù)管理等方面的要求，帶來更大的挑戰(zhàn)。

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