基于GIS 的老城區土地開發強度測算研究

代 振，張 強

（1. 廣西國土資源規劃設計集團有限公司，廣西 南寧 530022；2. 華藍設計（集團）有限公司，廣西 南寧 530011）

本文試圖合理提出老城區土地開發強度研究思路與方法，對目前國內老城區土地開發強度研究方法進行有益探索，以實現老城區地塊社會經濟效益最大化，促進老城區高質量發展。

1 研究區概況與數據來源

1.1 研究區概況

本文以賀州市八步區老城片區（東部片區）為研究對象，研究區東鄰西約街歷史街區，西接城東新城片區，南朝賀江和大鐘山公園，北靠大神嶺郊野公園，總面積312 hm2。該研究區賀江、獅子崗河環繞，內有馬鞍山、雞心山，山水資源基底良好，是賀州市行政商務和文化集中區。

1.2 數據來源

本文數據來源為賀州市中心城區1∶2 000 地形圖、遙感影像、現狀調研采集數據、擬批已批用地數據以及賀州市中心城區老城片區控制性詳細規劃中的道路、綠地水系、商業與公共服務設施數據。

2 現狀用地開發強度分析

在明確區域可開發強度的基礎上，確定剩余可開發強度，因地制宜進行區域開發[2]。因此，首先對研究區的現狀土地開發強度進行深入分析，為研究區地塊開發強度指標測算奠定基礎。

2.1 現狀用地指標計算

2.1.1 現狀建筑高度分析

基于1∶2 000地形圖、遙感圖，結合現狀調研數據，計算每類建筑體量與占比，得出低層（1～3 層）建筑占地比例為30.31%；多層（4～6 層）建筑占地比例為31.02%；中高層（7～9層）占20.49%；高層建筑（10 以上）占18.18%。綜合得出本片區現狀建筑以低層（1～3層）和多層（4～6層）建筑為主。

2.1.2 現狀建筑密度分析

“趁人之危？你沒事吧？我用五十萬賭你一個錢包，是我趁人之危？你這錢包加起來也不值一萬吧？要不，你可以用我的借條做賭注，我奉陪到底。”

基于現狀土地利用和現狀建筑數據，結合建筑密度與建筑基底、地塊之間的內在邏輯，運用GIS 空間分析技術，分析得出研究區現狀建筑密度以低密度區（20%以下）和中密度區（20%～45%）為主，其余區域為高密度區域與極高密度區域，主要分布于向陽路與建安街交叉口周邊區域、大康巷與建平巷沿線區域以及遠東國際城、旺角新城等區域。

2.1.3 現狀建筑容積率分析

土地開發強度控制實質上是對開發容量的控制，其核心指標是容積率[3]。本文根據現狀土地利用和現狀建筑數據，結合現狀建筑高度、現狀建筑密度分析，運用GIS 空間疊加分析技術，根據容積率與建筑密度、建筑高度之間的內在邏輯關系，計算研究區的現狀地塊容積率情況。研究結果顯示，該區域整體現狀容積率以低、中開發強度（4.0 以下）為主，共計占比達94.35%，其余區域為高開發強度區域，主要分布于向陽路與建安街交叉口周邊區域，如表1、圖1（左圖）所示。

表1 現狀容積率統計表

通過對研究區現狀建筑密度、現狀容積率的計算與分析，得出研究區整體用地開發強度較低，局部用地開發建設強度不盡合理的結論。運用天地圖影像服務和地形服務可構建效果良好的三維地形場景，并可進行三維模型的加載和展示[4]。可直觀反映研究區現狀容積率指標，研究結合“天地圖·賀州”數據，運用GIS 三維分析技術，建立開發強度空間三維模型，如圖1（右圖）所示。

圖1 研究區現狀地塊容積率分析與建筑三維可視化示意圖

2.2 現狀已批用地、土地權屬及用地性質情況分析

研究區內批租用地較多，集中分布于鞍山西路、建安街兩側。已批用地面積94.03 hm2，其中，已批已建用地面積55.21 hm2。研究區內現狀用地權屬以企業用地為主，少部分行政用地由國家直接劃撥，權屬為國有用地。研究區內現狀用地主要為居住用地、公共管理與公共服務設施用地，分別占研究區城市建設用地總面積的51.61%、15.7%。其中，現狀居住用地主要以商品房、居民自建房及單位自建房為主，二類住宅多為多層住宅、小高層住宅，三類住宅以低層為主。現狀公共管理與公共服務設施用地分布較廣，以行政辦公用地和教育科研用地為主。

3 用地開發潛力評價

本文采用土地評價的相關基礎理論為依據，重點分析影響城市土地綜合開發潛力的影響因素。選擇因素評價法作為城市土地綜合開發潛力的評價方法，以規劃地塊為基本評價單元，建立評價指標體系。利用層次分析法和德爾菲法構建判斷矩陣確定的因子權重值，運用ArcGIS 空間分析技術建立分析因子數據庫，采用2 m×2 m 的柵格單元大小對各因子進行疊加運算，并通過k-means 聚類法，形成研究區用地開發潛力評價結果。

3.1 指標評價體系構建及各影響因素分析

通過道路交通、生態環境、商業設施及公共服務設施四類要素對研究區內的用地進行潛力評價。每類要素又往下細分，道路交通影響因子包括主干路、次干路、支路3 個因素；生態環境影響因子包括綠地、水系等；商業設施影響因子包括商業、商務、市場等；公共服務設施影響因子包括醫療、廣場、停車場、中小學、行政中心等，如表2所示。

表2 各評價因子對地塊開發潛力影響情況分析表

利用GIS空間分析技術對各個單要素進行評價，賦予每個要素相應的權重值，并進行疊加分析，如圖3所示。由此得出的用地潛力評價得分越高的區域開發潛力越大。

3.1.1 交通影響因子

城市平均開發強度能提高到多少，受經濟、社會、基礎設施等多方面因素綜合影響，而當涉及到具體的片區時，從城市規劃角度來看，城市交通是主要的制約因素[5]。本文重點選取研究區內的規劃主干路（建設路、賀州大道、太白西路等）、次干路（靈峰北路、星光路、鞍山西路、平安西路、江北中路等）以及支路，距離道路越近，開發強度越強，開發潛力越高。

3.1.2 生態環境影響因子

研究區內有馬鞍山公園、雞心山公園、濱江公園以及少量的街頭綠地，南臨賀江，內有獅子崗河流經，景觀環境較好，離綠地、水系越近的區域，景觀環境優勢越明顯，越能吸引開發商投資，其開發強度也相對較高。

3.1.3 商業設施影響因子

商業、商務、賓館、商住混合等用地開發強度較高。研究區內重點選取商業、商務以及市場用地，如銅鑼灣商業廣場、賀州國際酒店等區域。

3.1.4 公共服務設施影響因子

重點選取研究區內及周邊區域與人們日常生活密切相關的公共服務設施，如賀州市中醫醫院、八步區龍山小學、八步鎮第六小學、規劃新建的中學、賀州廣場及停車場等區域。

3.2 開發潛力綜合評價

通過指標評價體系構建及各影響因素分析，得出研究區的土地開發潛力評價圖，如圖1～3 所示。評價結果顯示，鞍山西路與星光路交叉口周邊、賀州市中醫醫院周邊等區域開發潛力較大，考慮到良好的景觀環境以及周邊逐漸完善的公服設施配套，未來可在這些區域適當提高開發強度；開發強度較低區域主要位于靈峰北路東側地塊、賀州大道北段西側地塊及江北中路東段北側地塊等區域，該區域開發建設較成熟，用地開發潛力較小，如匯豪國際、遠東國際城、向陽花園等住宅小區。

4 土地開發強度測算

4.1 測算思路

圖2 用地開發潛力綜合評價圖

按照國家、廣西和賀州的城市規劃相關法規與技術標準，基于研究區現狀用地開發指標、批租用地與土地權屬情況、用地開發潛力評價，綜合考慮現狀用地開發量、用地開發潛力與可開發容量、用地性質與權屬、現狀建筑質量、舊城更新與棚戶區改造地塊指標、政府近期重點項目安排等實際情況，結合國內外城市開發更新經驗，在地塊層面作出有針對性的分析和策略制定，確定用地“可開發性”分類方法，將現狀用地分為3 種基本類型，即保留現狀地塊、改造更新地塊和開發新建地塊。存量改造用地包括宜保留用地中的拆除重建用地和可改造用地中的拆除重建用地[6]，需要針對存量用地不同類型提出不同對策。

針對保留現狀地塊，按照現狀開發強度、已批地塊開發強度進行控制；改造更新地塊按照舊城改造、棚戶區改造相關開發強度指標進行控制；開發新建地塊按照國家、廣西、賀州相關技術標準規定，結合賀州市近期重點項目及相關政策要求，控制在3.0以內。

4.2 測算結果

針對地塊不同區位及舊城更新保護要求，確定不同地塊內相應的社會、經濟、文化等建設項目，獲得良好社會效益及環境效益的同時，能夠獲取合理的經濟效益[7]。

根據研究區地塊控制開發需求提出相應的開發強度要求，一方面迎合建設現實和市場需求確保規劃的可操作性；另一方面保證城市空間的環境品質，同時對投資引導、土地使用效率的提高以及形成合理的城市結構起到積極的作用。采取更新與開發相結合原則，落實開發強度控制，根據老城區地塊開發強度測算思路，針對研究區不同地塊用地性質、土地權屬、區位條件、開發潛力等特性提出不同的開發強度控制要求，并運用城市設計手段勾勒研究區空間開發形態，進一步驗證開發強度指標的合理性，如表3、圖3所示。

圖3 土地開發強度控制及空間形態示意圖

表3 開發強度控制分類表

5 結 語

由于老城片區用地條件復雜，開發難度較大，片區功能優化和用地開發必須堅持宏觀規劃統籌與具體地塊的因地制宜相協調的基本原則，并注重開發策略的可實施性。因此，有必要在地塊層面進行有針對性的分析和策略制定。

本文在充分分析研究區現狀土地開發與利用實際情況的基礎上，對土地開發潛力和開發容量進行評價，結果表明鞍山西路與星光路交叉口周邊、賀州市中醫醫院周邊等區域開發潛力較大，而靈峰北路東側地塊、賀州大道北段西側地塊及江北中路東段北側等區域用地開發潛力較小。同時，結合先進地區經驗，綜合考慮賀州用地發展實際與發展訴求，提出老城區地塊開發強度控制思路與方法，為老城區特別是舊城改造與棚戶區科學、合理制定地塊開發強度控制標準提供一定參考，助力老城區實現高質量發展和高水平治理。