長租公寓盈利模式與發展策略

趙佳佳 鐘寶紅

摘 要：高品質租賃需求為長租公寓快速發展提供了契機，不少長租公寓企業抓住機遇快速擴張，實現了快速發展。然而，部分企業頻繁“暴雷”，暴露出該行業企業在快速擴張和發展過程中出現的一些問題。本文以蛋殼公寓為主要研究對象，深入探討其盈利模式，指出存在的具體問題，并為行業內其他企業提供政策建議，以促使其他企業健康長遠發展。

關鍵詞：長租公寓；盈利模式；風險管理

一、蛋殼公寓的盈利模式

蛋殼公寓成立于2015年初，是輕資產、分散式長租公寓企業之一。這種類型的企業前期開發成本較低，行業進入障礙整體不高，但因其房源分散，大多需要重新裝修，后期維護與運營成本較高。正因如此，蛋殼公寓主要的客戶群體為具有一定消費能力和租金承受能力的特定人群，如都市白領以及對住宿環境有一定要求但又沒有購房計劃的人員等。

根據蛋殼公寓對外披露的招股說明書上的相關數據顯示，其盈利來源主要依靠租金收入，占比80%左右，并且該公司采用的是高收低租模式。即以較高的價格租入房子，并以較低的價格將所擁有的房源租出，同時一次性收取租客較長月份的租金，分批次支付房東的房租。該種模式下通過利用收取租金和支付租金的時間差，形成了巨大的資金池。然而，租金貸的出現使得該資金池進一步的擴大，租客通過使用租金貸，微眾銀行將租客一年的房租預付給蛋殼公寓，然而該公司支付租金的時間沒有較大的變化，于是利用杠桿使得留存在該公司的資金實現較大幅度的增加。

二、蛋殼公寓“暴雷”原因分析

（一）盲目高速擴張

租房需求旺盛使得蛋殼公寓抓住機遇實現了較短時間的高速擴張。根據2020年第一季報數據顯示蛋殼公寓持有并運營的公寓高達41.9萬余間，其中北上深房屋數量與其他城市各占比50%左右。然而，2015年蛋殼公寓成立之初房屋數量2000多間，5年左右的時間運營數量翻了200多倍。運營數量的大幅度上升帶來的是租金成本的上升。與此同時，蛋殼公寓的租客是都市白領或大學生，隨之居民收入及生活水平的提高，這一類的人群對屋內裝修設計、家居體驗、居住環境、周邊配套等具有一定的要求，這也導致了裝修費用的大幅度提升。房租費用和裝修費用的提升需要大量的資金予以支撐，一旦出現資金鏈斷裂的情況，盲目擴張條件下會影響正常經營活動。

（二）高收低租的反常式經營

蛋殼公寓高收低租的盈利模式本身也存在一定的反常性。正常情況下，售價高于成本才會有盈利的可能，然而蛋殼公寓是以高于市場平均租賃價格從房東處取得房屋，然后以較低的價格租給租客。同時通過“椋鳥計劃”等形式吸引更多的租客，利用租金貸使得租客和企業捆綁在一起。

短時間的低租可以吸引大量的租客，提升企業經營活動現金流入流出量，但是長期來看，由高收帶來的成本勢必會影響企業的利潤。然而從蛋殼公寓已披露的報表來看該公司一直處于虧損狀態，僅2020年第一季度就虧損12.34億元（數據來源：同花順）。

（三）負債經營、財務風險高

從企業長遠發展來看，債務資本可以充分地發揮財務杠桿的作用，達到以小博大的經濟效果，但也不意味著債務越多越好，債務越多，越容易出現資不抵債的情況。如表2.1所示，該公司流動比率先增后減，2017年至2019年分別是0.41、0.69和0.37，流動比率偏低，短期償債能力較差。資產負債率衡量企業長期償債能力，該公司2017年至2019年分別是 119.82%、82.61%和95.78%，一般認為50%為標準值，但該公司該指標明顯偏高，說明長期償債能力也較差。總的來說，該公司相對過度地利用了財務杠桿效應，整體財務風險較高。

（四）黑天鵝事件加速資金鏈斷裂

然而，資金池的不斷擴大需要各個環節的緊密聯系，其中任何一環出現問題都有可能迫使資金鏈的斷裂。2020年初突發的疫情，使很多企業都遭受損失，蛋殼公寓也是其中之一。由于疫情，導致全國租金水平整體下滑，致使蛋殼公寓的盈利空間被壓縮。前期的快速擴張使得蛋殼公寓所擁有的房屋數量急速攀升，由于全國范圍內的停擺和地區疫情封控，導致該公司大量房屋空置，但房屋的裝修、維修和保養的成本還照常發生，使得利潤空間進一步下降。與此同時，租金貸引發的后續問題也同樣影響著租客和企業。

三、對行業其他企業的啟示

（一）合理控制擴張速度

租房市場需求的旺盛使得部分長租公寓企業深陷盲目擴張的泥潭，但應注意的是企業擴張是一把雙刃劍，一定程度的擴張可以給企業帶來規模的擴大、資本的增加以及良好的社會聲譽，但是擴張得太快太急也會使企業出現成本支出與收入不相匹配的困境。因此，在借助國家政策以及行業，要合理地控制企業擴張速度，同時也要構建企業的核心能力，并與現有的盈利模式相匹配，繼而實現資源的有效使用。

（二）改善企業盈利模式

從企業長遠發展來看，一定要結合實際情況選擇能夠給企業帶來可持續盈利的盈利模式，同時也要有一套系統規范的流程。企業利潤的創造與提升歸根結底還是客戶，但遠不是把產品銷售給客戶那么簡單，要盡可能地提升客戶粘性，從滿足其居住需求、提升入住體驗、健全房屋維護體系等多角度創造利潤的增長點，基于為顧客服務的角度創新盈利模式，繼而實現留住老顧客、吸引新顧客，而不單單是僅靠租金貸、靠打折促銷等盈利模式吸引顧客。同時在提升收入的同時也要合理控制房屋取得成本，將成本控制在可控范圍之內，避免因取得成本太高導致較高的房屋空置率，進而損失部分客戶。

（三）改善資本結構

企業財務決策中最重要的一項就是資本結構決策，雖然債務融資能夠給企業帶來抵稅效應，適當的負債率可以提升企業的價值，充分發揮財務杠桿效應，但過高的負債率也會給企業帶來償還本息的壓力，帶來破產的風險。因此，企業要根據自身實際財務狀況、行業特性、管理層風險偏好等多個角度建立適當的資本結構。拓寬融資渠道，采用諸如股權性籌資、內部籌資以及混合性籌資等方式降低財務風險，為企業獲得長期穩定的資金。

（四）建立健全風險預警機制

風險無處不在，一場疫情加速暴露了企業風險管控的諸多問題。因此，長租企業在經營管理的過程中，要建立健全風險預警機制，強調全員性，強化風險管控意識，提高重視程度，及時做好風險辨識、評估和評價，并對不同種類的風險采取不同的措施，并實施動態管理。同時注重組建風險管理的專業團隊，構建風險預警指標，以期促進企業長遠健康發展。

參考文獻：

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項目資助：2021年度廣州工商學院校級大學生創新創業訓練計劃項目：長租公寓盈利模式及發展趨勢探究—以蛋殼公寓為例（xj202113714027）