海南鄉村旅居養老產業發展路徑研究

陳才 楊舒雯 趙志峰

摘?要：“三權分置”政策打開了農地建設的政策通道，為發展鄉村養老旅居產業提供了政策保障。基于農地的合法合規利用，海南省大力發展鄉村民宿和共享農莊兩種產品，并探索出鄉村旅居產業發展的實施路徑，即通過建設村莊民宿、鄉村客棧、田園旅館三類住宿設施，輔以半畝菜園與設施臨建作為配套，滿足鄉村旅居養老市場需求，這對海南實施鄉村振興戰略具有重要的現實意義，同時對國內其他省市發展鄉村旅居產業具有重要的啟示與借鑒。

關鍵詞：旅居養老;鄉村民宿;共享農莊

中圖分類號：F719????文獻標識碼：A?文章編號：1005-6432（2022）16-0062-03

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.16.062

1?引言

中國已經進入老齡化社會，養老問題成為中國社會經濟發展中的重大問題。根據國家統計局統計，2019年年末我國人口突破?14?億。其中，60?歲及以上人口為?25388?萬人，占?18.1%。2017?年中央?1?號文件正式提出農村土地“三權分置”政策，這為發展鄉村旅居養老產業打開了政策通道。利用這一通道，海南省期望能夠充分發揮地理條件與生態環境優勢，與候鳥型旅居養老產業對接，繁榮海南鄉村產業，實現海南鄉村振興。文章基于海南鄉村旅居養老產業發展的實踐，從農地管理角度，歸納鄉村旅居養老產業發展的實踐路徑，這對于海南實施鄉村振興戰略具有重要的現實意義，同時對國內其他地區共享農莊建設和發展鄉村旅居產業具有重要的啟示與借鑒。

2?鄉村旅居養老產業

根據人口轉型理論，每個國家在工業化之后都會步入高齡化社會。中國在?1999?年開始正式進入高齡化社會，伴隨而來的旅居養老產業開始發展。旅居養老也叫老年長居旅游或長宿休閑，是指老年人離開常住地在異地停留時間介于一個月與一年之間的旅行，距離一般跨越省界甚至國界[1]。作為一種特定的生活方式，旅居養老屬于積極性養老，是“度假式養老”和“候鳥式養老”的結合，具有養老、旅游、居住等多重內涵，其本質特征在于異地性和審美性[2-4]。根據目的和場所的差異，旅游養老產業可分為候鳥式、療養式、文藝鑒賞式、田園式、社區式五大旅居養老模式[5]。林元昌、許亦善在研究福建旅游養老模式中提出多種形式的旅居養老，主要有“鄉村田園旅居、度假酒店與公寓旅居、換住旅居、文化藝術旅居、醫療康體旅居”等多種形式[6]。

鄉村旅居養老集“康養、療養、養生、旅游”于一體，能滿足老年人休閑度假、頤養康樂之需求[7]。一般而言，鄉村旅居養老市場主要是低齡老年人，一般身體比較健康，喜歡農耕生活，有一定的經濟收入。這一市場的核心需求主要包括兩個方面：一是富有地方特色的住宿設施，滿足其正常居住需求;二是能提供一塊土地，用來耕作，滿足其躬耕生活需求。受中國傳統文化的影響，歸居田園養生養老是老年人較為理想的生活方式，備受銀發族青睞。但受農村土地管理制度制約，目前鄉村旅居養老產業尚未得到科學發展。

3?海南發展鄉村旅居養老的實踐探索

海南具有發展旅游養老產業的先天優勢。對海南旅游養老市場的調研表明，在2016年各年齡段的購房者中，每年長居海南?2～5?個月的比例超過50%[8]。其中，候鳥型銀發族是主體。從海南旅游養老居住模式來看，主要包括購置住宅、租賃住宅、入住養老機構、養老機構互換、旅居養老基地、度假酒店等。其中，購置住宅是海南旅游養老的主流，所占比重較大。其次是租賃住宅，是一種成本較低的居住模式，占相當比重。隨著海南省實施嚴格的房地產限購政策，購置住宅受到較大影響。因此，海南省大力發展鄉村民宿和共享農莊，開始探索新的路徑來滿足自身旅居養老市場需求。

鄉村民宿是一種區別于傳統酒店的新型旅游住宿產品，具有舒適的居住環境和溫馨的家庭氛圍，價格相對較低，備受旅居養老市場青睞。目前海南的鄉村民宿約?400?余家，多集中在南北部沿海區域以及東線旅游帶，中部和西部相對較少。許多鄉村民宿都把候鳥型旅居市場作為目標市場。總體來看，海南的鄉村民宿產業處于初級發展階段，面臨管理機制不完善、產權不夠清晰、人員素質偏低等一系列問題。

共享農莊是近年出現的鄉村經濟新業態。共享農莊能夠在不改變農民所有權的前提下，通過對農村閑置住房的改造，與城市租賃住房需求對接，實現了城鄉之間的融合發展[9]。從共享農莊的構成要素和運行特征來看，共享農莊遵循共享理念，針對旅居市場需求，通過互聯網、物聯網等共享平臺，實現鄉村閑置資源共享。目前共享農莊在北京、廣東、海南等地都有所實踐，尤其是海南省大力發展共享農莊，共享農莊建設初具規模，并且多數共享農民農莊都以康養旅居為目標市場。

4?鄉村旅居產業發展的路徑

鄉村旅居養老產業的核心是住宿設施建設，而住宿設施建設必須符合用地性質，合規報建。基于農村土地管理政策，海南省通過建設“村莊民宿”“鄉村客棧”與“田園旅館”等住宿設施，配套建設半畝菜園與設施臨建，打造鄉村旅居社區，發展鄉村旅居養老產業，其路徑模式如圖1所示。

在圖1中，左端是鄉村，是一個由村集體、個體農戶、合作社三種經濟實體構成的綜合體。其中，村集體與合作社是“個體農戶”的兩種組合方式。右端是鄉村旅居設施與產品，由鄉村住宿設施和休閑農業設施構成。根據用地性質，鄉村住宿設施分為田園旅館、鄉村客棧、村莊民宿和設施臨建四大類。鄉村客棧與村莊民宿構成了鄉村民宿，它們分別是建在“村民宅基地”和“村集體建設用地”上的居住類建筑，這兩項用地都屬于“農村集體所有建設用地”。休閑農業設施包括采摘園、半畝農園等。中端為鄉村土地和鄉村產業。其中，根據土地性質，鄉村旅居養老產業用地涉及以下四類：一是?5%的美麗鄉村增量建設用地，屬于點狀建設用地，可用于建設田園旅館;二是屬于村集體的村集體經營建設用地，可用來建設鄉村客棧;三是屬于個體農戶的宅基地，可用來建設村莊民宿;四是屬于合作社的產業用地，性質是非建設用地，只能建設臨時設施，并且屬于農業設施。鄉村產業包括一產（農業生產）、二產（農副產品加工）和三產（主要是鄉村旅游）。基于上述分析，鄉村旅居養老產業發展基本路徑概括如下。

4.1?利用“一戶一宅”政策開發村莊民宿

村莊民宿是指在村民宅基地上用已有房屋改造的或直接在宅基地上建設的提供給外來人生活居住的房屋。一般，村莊民宿開發有三種方式：一是直接租用農民房子進行裝修改造;二是在農民宅基地院子里把舊房拆掉，重新進行建設，主要適用于那些因建筑質量問題需拆遷重建的房屋;三是把成片的宅基地一起拆掉，按照美麗鄉村規劃要求，以村民住宅名義重新規劃報建，形成有一定規模的鄉村居住組團，相關村民組成專業合作社，按出地比例分享未來收益。在上述三種方式中，前兩種方式最為簡單和直接，旅居客人與房主簽訂租賃合同即可實現，第三種方式較為復雜，通常需要企業介入，由企業、政府和村民合作社共同合作，按照企業化方式運營管理才能實現。目前，海南共享農莊主要通過第三種方式進行建設，借助企業化運營管理，提高養老服務產業化和專業化水平。

4.2?利用村集體建設用地并與村集體合作開發鄉村客棧

鄉村客棧是在村集體建設用地上由投資者與村集體合作建設的中低端的旅店。鄉間客棧建設所用的“村集體建設用地”不同于宅基地，主要是早期的“鄉鎮企業發展用地”，以及后來作為“由于國家征地補償給村民用于發展集體經濟的建設用地”，或者是用于發展基礎教育的“村莊小學校用地”，這些都屬于村集體可以進行建設的土地。對于這類土地，投資者可以采用承租村莊建設用地的方式進行建設和經營。從海南目前發展現狀來看，利用村集體建設用地并與村集體合作開發鄉村客棧這條路徑還不成熟，存在諸多風險。許多村莊也缺乏足夠的村集體經營性建設用地，難以大規模開發。

4.3?利用“點狀供地”建設田園旅館

田園旅館是建在田園鄉間的國有建設土地上的中高端旅店，其建設土地需要通過正規的招拍掛形式獲得，有土地證，但不是住宅，不可以一次銷售，其規劃用地性質只能是商業設施用地。在《海南省人民政府關于支持美麗鄉村建設的若干意見》（瓊府〔2018〕10號）中，明確提出了要“積極保障鄉村建設用地計劃指標”。文件要求“每年按照省級土地利用年度計劃指標的5%下達美麗鄉村新增建設用地指標。對列入全省共享農莊、美麗鄉村重點建設計劃，需要使用建設用地的項目，優先安排新增建設用地計劃指標”。政府之所以提供建設用地，是因為共享農莊面對的是城市居民，要使城市居民長期入住共享農莊，就必須使其生活標準達到或者接近城市生活的基本標準。因此美麗鄉村必須配套相應的居住服務設施，以保證鄉村居住社區有基本的生活配套功能，這就需要增量建設用地，用來建設社區公建，以供開設商業網點、醫療保障體系以及其他配套服務設施。這條路徑相當于城市酒店搬到鄉村，目前由于5%的指標太少，很難大范圍實施。

4.4?利用農地配套建設臨建設施

設施臨建是在農業用地“三權分置”政策背景下，在農業附屬設施用地上，以臨時性小建筑（如小木屋、帳篷、集裝箱）的形式安置的室外活動小品和非日常居住空間。根據《國土資源部農業部關于完善設施農用地管理有關問題的通知》（國土資發〔2010〕155號）：設施農用地具體分為生產設施用地和附屬設施用地。設施臨建在性質上屬于農業設施，不能直接與旅居養老產業對接，但可作為配套，與休閑農園組合，形成可以欣賞周邊田園優美環境的體驗點，與村莊民宿、鄉村客棧、田園旅館配套組合，構成完整的旅居產品，一起對接旅游養老市場。

參考文獻：

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[2]宋歡，楊美霞.養老旅游的概念與本質[J].三峽大學學報，2016，38（6）：37-41.

[3]魏薇，林茜.旅居養老綜合體的建設特點和發展現狀分析[J].中國市場，2017（7）：54-55.

[4]龐小笑.旅居養老目的地選址研究：以浙江省金華市為例[D].金華：浙江師范大學，2015.

[5]劉昌平，汪連杰.新常態下的新業態：旅居養老產業及其發展路徑[J].現代經濟探討，2017（1）：25-27.

[6]林元昌，許亦善.旅居養老業態打造路徑研究——?基于“清新福建”視角[J].中共福建省委黨校學報，2018（7）：102-107.

[7]田利，趙文煜.以“鄉村旅居養老”為城鄉融合提質增能[N].中國人口報，2020-09-16（003）.

[8]劉英團.旅居養老：推進旅居養老資源的深度融合[J].社保論壇，2017（5）：23-24.

[9]葉劍平，王潔.共享農莊：海南實現鄉村振興的有效途徑[J].南海學刊，2018，4（3）：76-81.

[基金項目]國家社會科學基金資助項目?“基于供給側結構性改革視角的旅游養老產業結構調整策略研究”（項目編號：17BJY157）。

[作者簡介]陳才（1967—），男，遼寧朝陽人，教授，博士，研究方向：旅游經濟、鄉村旅游與休閑農業;楊舒雯（1995—），女，海南海口人，碩士，研究方向：鄉村旅游;通訊作者：趙志峰（1981—），男，內蒙古豐鎮人，副教授，博士，研究方向：鄉村旅游與旅游市場營銷。