南京樓市的變化

王小豪

板結許久的樓市，逐漸出現一些松動的跡象。

今年二季度以來，全國房地產市場逐漸擺脫過去的沉寂氣氛，在“支持各地從當地實際出發完善房地產政策”的鼓勵下，全國各城市紛紛出臺相關政策，部分城市房地產市場迎來一些變化。

作為長三角地區的重要省會城市，南京是最先出現變化的城市之一。從4月起，南京陸續出臺了十余項樓市調控政策，內容涉及限購、限售、利率及公積金等方面。

隨著政策利好不斷釋出，南京樓市的氣氛逐漸活躍起來。樓盤看房者明顯增多，各樓盤也紛紛出臺優惠措施，以抓住這一輪寬松周期。

不過，經過數年“房住不炒”的洗禮，地產商和購房者們的心態已出現明顯變化，這種變化同樣反映在樓市微觀層面。

比如，南京就值得觀察。

4月8日，南京溧水區宣布取消限購措施，非本市戶籍購房者可憑身份證直接開具購房證明，而溧水區戶籍的購房者可購買二套以上的住宅。緊跟著的4月11日，六合區也取消了相關限購措施。

由此，南京拉開了對樓市進行調控的序幕，兩個大區先后取消限購，為接下來兩個多月的調控定下了的基調。

對樓市的松綁，從多方面展開，但無外乎從人和錢這兩方面著手，在降低購房門檻的同時，提高居民購買能力。

在人的方面，考慮到本地居民的消費能力有限，南京著手放寬外地人在寧購房的限制。4月27日，南京放開外地戶籍購房條件，只要1年內在南京累計繳納6個月個稅或社保，即可開具購房證明。在此之前，這一限制條件為3年內累計繳納2年社保。新規著重強調了補繳者不在此列。

然而，到了6月13日，南京對此項政策進行調整，調整后的規定要求外地購房者只需提供1年內連續6個月的社保明細，并可通過單位和個人參保方式進行補繳，從而進一步放寬了對外地購房者的限制。

與之對應的，是南京更大范圍限購的放開。目前，除了玄武區、秦淮區、建鄴區和鼓樓區這4個主城區仍在限購之列，其余區域的房子基本上已不再限制購買。

在錢的方面，南京從公積金和貸款利率兩個角度著手進行調整。5月19日，南京市住房公積金管理中心發布通知，上調公積金貸款額度，個人最高可貸額度從30萬元提高至50萬，夫妻雙方可貸額度的最高限額為個人最高限額的2倍。

6月8日，南京住房公積金管理中心發布《關于實施住房公積金階段性支持政策的通知》，采取了臨時提高職工租房提取額度、階段性緩繳住房公積金、不能還款者不作逾期處理等措施，進一步降低居民的消費壓力。

銀行也在逐步下調了房貸利率。去年11月，記者曾向南京工商銀行咨詢個人房貸情況，當時，工作人員告訴記者“貸款情況比較緊，如果條件不夠充分，不一定能下來”，當時的利率維持在5%～6%的水平。

如今，銀行的貸款口徑已然放松。南京中國銀行的工作人員告訴記者，過去一段時間的貸款利率在不斷下滑，目前已經下探到了4.25%的位置。

放貸速度也快了不少，一位不久前在江寧區購房的業主告訴記者，現在貸款放款速度比以前快了許多，以前貸款到賬需要兩三個月，現在兩三個星期就能批下來。而在二手房方面，前述中國銀行的工作人員表示，只要前期交易完成，且滿足貸款條件，現在只要3天左右就能到款。

克而瑞高級分析師桂軒對記者總結道，從最近兩個月的調控動作來看，南京的調控節奏整體較為穩當，且力度在逐漸加大，其目的是既要提振眼下的市場信心，促進樓市復蘇發展，又要防止出現市場過熱的情況，主基調還是以“穩”為主。

“5月中旬的時候，南京曾叫停過一個全面放松限購的措施，其真實目的就是防止市場過度反彈。”桂軒表示。

記者梳理南京市房地產市場交易中心公告的數據后發現，與一季度相比，二季度南京樓市的認購套數和成交套數都有一定程度的回暖。從數據表現來看，南京5月份成交商品住房5270套，環比上升了3.5%。

南京鏈家的鞏義告訴記者：“今年上半年業績不是特別好，但是3月份以后，銷售情況有所回升。目前南京房價基本觸底，再加上利率較低，因此許多初套房業主和想要換改善房的業主，都開始有所動作。”

房價方面，二手房在以價換量的影響下，價格略有下跌，而新房價格則保持穩定。

不過，與監管層的密集動作相比，南京樓市反映出來的回溫速度稍顯慢了一些。桂軒對記者分析道：“近期密集發布的政策雖對樓市有一定的積極影響，各個售樓處的客戶來訪量也有一定提升，不過從最終的數據交易來看，實際的來訪轉化率并不高，可見大部分居民的購房意愿仍處在低位，調控放松的影響還沒實際反映到項目的銷量上。”

他認為主要有以下兩方面原因：首先，這些政策的出臺需要一個發酵過程；其次，許多政策是通過非官方渠道發布，一些購房者可能還沒完全接收到這個信號。但是最根本的原因，還是與目前宏觀經濟形勢有關，居民對未來的不確定性增強，短時間內新政對購房需求的激發仍然有限。

在這種情況下，南京樓市的分化格局仍在持續。優質樓盤供不應求，但邊緣板塊則繼續萎靡。

鞏義對記者表示，南京城東和河西地區的樓盤目前較受到購房者的青睞。“4號線匯通路站以及S6線麒麟門的好幾個樓盤都是需要搖號購買。主城區內，主要是秦淮區石門坎和南京理工大學一帶較火。”

桂軒認為，政策調控并沒有改變南京樓市的分化格局，河西一直是南京最熱門的板塊，目前依舊能實現開盤即基本售罄的行情。而另一個熱點板塊大校場，其內部存在分化，核心區域仍然暢銷，但邊緣位置就比較冷淡。

值得注意的是，購房者的心態也有所改變，不再對需要時間培育的板塊保有耐心，轉而更青睞已經較為成熟的板塊。根據鞏義的觀察，南京城北板塊一度受到購房者的青睞，但是現在熱度已經降了下來，原因之一就是購房者對培育板塊的耐心度在下降。

“城北的地鐵7號線和8號線最早要等到明年才開通，再加上那邊的現有商業體數量比較少，盡管整個板塊未來有潛力，但是很多人等不了那么長時間。”

桂軒認為，目前，南京的調控政策已經基本見底，后續可能會對邊緣區域再進行一些調整，但大的調控動作應該不會再出現。在他看來，預計今年下半年傳統的樓市旺季“金九銀十”可能帶來一波升溫行情，但基于市場信心的修復仍需時間，整體回暖效果不會太大。

南京的土地出讓情況同樣值得注意，這是窺見樓市未來行情的一個重要窗口。

今年3月24日，南京市規劃和自然資源局著手進行2022年度第一批集中土地拍賣。此次拍賣共推出20宗地塊，總面積約68.58公頃，這20宗地塊位于南京主城、江北新區、浦口及江寧等片區，總起始價為267.23億元。

不過，這次集中供地的效果不算太好。20宗地塊中有6宗流拍，14宗成功成交，總成交金額為191.75億元。其中，秦淮區南部新城校場大道以南、匯景西路以西地塊；秦淮區南部新城不動產檔案館以南、明賢路以西地塊；雨花臺區賽虹橋街道軟件大道以南、規劃二路以西地塊觸頂搖號，另有7宗則以底價成交。

整體來看，首批供地的很多地塊位置優勢不算突出，只有像河西、大校場這些核心板塊才會引起房企們的競爭，而且拿地還是延續了過去一段時間以央企、國企為主的局面，相較而言，民營房企的拿地較少。

桂軒表示：“據我們了解，各家房企對南京整個市場的基本面仍舊持樂觀態度，對于核心板塊，他們依然重點關注，但對于邊緣板塊，則會基于利潤率和未來前景的考量，拿地更為謹慎。”

而在樓市回溫之后，南京第二批集中供地將于7月12日起正式限時競價，相較于4月的首批集中供地，第二批出讓地塊達到44宗，掛牌數量大幅增加，總出讓面積達到196.99萬平方米，均為涉宅地塊。

值得注意的是，此次出讓的44宗地塊中，有31宗繼續實行“限房價、定品質、競地價”的政策，另外13宗實行“差異化定房價、按程序報備”的政策，即不設定毛坯限價，待房企開發完成后，再報備審核。這項措施給了房企較為充足的空間，打造差異化樓盤，從而提高市場競爭力。

這在一定程度上匹配了房企們的需求，如今，房企們都在朝著打造更高質量產品的方向發展，對于一些邊緣板塊，房企們會通過打造特色產品的方式來吸引客戶。

而在限價地塊當中，有13宗地塊的毛坯限價出現了不同程度的上漲。例如，仙林湖毛坯由3.4萬元/平米上漲至3.9萬元/平米，人居森林毛坯限價由3.3萬元/平米上漲至3.65萬元/平米。

綜合調控政策的力度與實際的市場反應來看，南京的樓市已經出現了較為顯著的結構性變化，其市場演化邏輯已從投資變為實在的消費。即便是一直火熱的河西板塊，購房者的身份也正逐漸從投資客變成了有更多剛性需求的購房者。

從這個意義上講，或許房地產激進、狂熱的發展時代真的已經過去，房子作為投資品的屬性正在逐漸消退，作為消費品的屬性開始凸顯。未來，我們有理由期待一個真正理性的房地產市場的到來。

（應受訪者要求，文中鞏義為化名）