新發展階段促進房地產業健康發展策略探析

文/徐陽

2021年12月8日至10日，一年一度的中央經濟工作會議在北京召開。一直以來，中央經濟工作會議討論的經濟熱點問題都成為來年甚至未來多年經濟發展和政策走向的風向標，具有重要的前瞻性和準確性。這次會議對房地產業的未來發展作出了新的論述，并繼續強調“房住不炒”的重要原則。會議強調要加強房地產業發展的預期引導，在新發展階段探索創新的發展模式，重點要堅持租購并舉原則，持續推進并有效支持保障性住房的建設，房地產市場要更好地滿足購房者尤其是剛需人群的合理住房需求，因城施策、因地制宜地促進房地產業良性循環和健康發展。

“促進房地產業健康發展”為未來房地產業發展態勢定了總基調，是房地產業今后發展中必須遵循的重要指南。新發展階段，如何更加有效地加大房地產投資、引導老百姓消費預期、促進房地產業健康穩定發展，是黨和政府密切關注的重要方面。本文立足于當前房地產業發展特點，對房地產業健康發展存在的問題進行探析，提出促進房地產業健康發展的對策建議。

一、房地產業發展現狀特點

隨著城鎮化進程不斷加快，城市人口不斷增加，住房問題已成為民生問題中的重要部分。“十三五”期間，房地產市場總體呈現良好的發展態勢，投資額不斷升高，商品房銷售面積不斷擴大，改善性住房需求旺盛，城市規模逐步擴張，城鎮化進程不斷推進。

（一）投資總量提升，增長速度穩定

近年來，房地產業在經濟發展和社會穩定中發揮著重要作用，房地產相關產業保持著平穩協調發展，房地產開發投資逐年提升。從投資態勢來看，房地產業投資一直呈上升勢頭，雖2020年受疫情影響略有下降，但2021年投資又再上新臺階，短期來看投資勁頭依然處在上升期。從投資總量來看，2021年全國房地產開發投資增長4.4%，保持著穩定的年均增長速度。從區域投資來看，東部地區、西部地區、中部地區、東北地區增幅依次為4.2%、2.2%、8.2%、-0.8%，發展不均衡。

（二）商品銷售平穩，去庫存成效明顯

“十三五”時期，在供給側結構性改革背景下，房地產業堅持“去庫存”，化解庫存量，提高流通效率。同時，堅持優化市場供給結構，在城鎮化進程不斷加快的背景下，擴大有效需求，打通商品房和棚改安置房、公共租賃住房和出租住房市場，建立起房地市場穩定健康發展的長效機制。另外，受房地產調控政策影響，無論是市場成交量、銷售面積還是房地產開發投資都處于下滑態勢，房地產市場受政策調控影響大，影響人們的購房預期。

（三）城區差異明顯，新老交替困難

老城區的老舊小區開發難度大。老城區的總體特征表現為人口相對集中、基礎設施陳舊、道路相對狹窄、居住環境相對較差等，雖有逐步進行的棚戶區改造工程，但老城區內可供開發地塊很少，導致主城區房地產開發改造較慢。新城區的優勢在于可實施凈地開發，新的樓盤較多，居住環境更加舒適，同時配套的基礎設施、醫療、教育等也趨于成熟，在方便就醫、優質教育、便捷交通等方面有吸引力，功能板塊成片開發，形成集中連片規模。新老城區開發存在的明顯差異，進度不一，造成新城年輕人口集聚，老城人口老年化，城市活力不均，影響城區整體發展及城市形象。

（四）需求結構改變，改善性漸趨主流

隨著經濟的發展和時代的進步，在開放二胎、三胎后，越來越多的人選擇住得更舒服的大面積住宅，小面積住宅已滿足不了當代年輕人的需求，更多家庭會選擇購買三室或三室以上住宅，因而改善性住宅需求量在增大，已經成為房產銷售市場的主要構成部分。同時，改善性住房需求越來越強調提高建設規劃設計水平、產業化成套水平和物業管理水平，對住宅的各項使用性能、經濟效應、小區及周圍環境等都提出更高的標準和要求。

二、當前房地產市場發展中存在的問題挑戰

（一）房地發展面臨新形勢

國際形勢錯綜復雜，外部環境進一步趨緊，國內經濟結構性矛盾逐步加劇，經濟轉型升級進入攻堅期，疫情影響下的經濟下行壓力仍將持續增大，房地產業發展面臨嚴峻挑戰。同時，各地區還存在發展不充分、產業轉型升級壓力持續加大等問題，面臨著舊動能退出快、新增長點支撐力不足的結構性矛盾，房地產業的發展必將受到影響，必須適應房地產業的新常態發展。

（二）房地產建設面臨新約束

城鎮化發展降速，人口規模增長放緩，住房發展將受到一定影響。新世紀以來，資源環境矛盾隨著城市擴張和經濟開發的推進逐步凸顯，大城市的常住人口規模逐步增加，城市內規劃建設用地總量逐步增多，城市生態環境遭到破壞，城市安全保障面臨沖擊，這些矛盾進一步凸顯，對城市房地產業發展、住房建設與管理提出了更高的要求。

（三）住房需求呈現新格局

城市擴張的逐步緩和、拆遷改造住房需求的不斷回落、中低收入戶籍家庭城市住房壓力加大、城鄉住房矛盾擴大等，構成了住房需求的新格局。尤其是隨著購房主力軍轉為新時代的青年人，對于改善性住房的需求將持續發力，從根本上打破原先的住房需求結構。另外，居民需求中顯現出更多的“以舊換新”、“以遠換近”、“以小換大”等改善性特征，對住房品質提出更高的標準和要求。

（四）住房供應面臨新要求

建筑業增速回落，建筑企業產值、房屋施工面積、房屋竣工面積等指標下行，住房供應結構亟需進一步優化。同時，隨著大城市的中心作用不斷凸顯，諸多企業和各類人才迅速進駐，導致城市人口井噴式增長。如何實施好人才安居工程，滿足和協調各類剛需人群的住房需求，將成為住房發展和保障工作面臨的巨大考驗。

（五）住房改善融入新內涵

黨的十九屆五中全會提出實施城市更新行動，要求城市以“改善居民生活環境和生活條件”為出發點和落腳點，優先將安全風險嚴重、老舊房屋破舊、居住條件困難、群眾重建需求迫切的土地納入城市住房改造重點項目。同時，隨著智慧城市時代的到來，將有更多發展智慧建筑的要求，提高住房建設項目管理的全過程科技化水平必將成為重要任務。

（六）住房保障需趨于完善

目前，很多城市針對保障房都已經有了政策文件，但是依然還有很多地區未針對保障住房進行立法，導致法律制度缺失，保障性住房的功能和效力未能充分發揮。在保障房資格審查中，申請對象的收入來源存在多元化、隱蔽化特征，加上社會信用體系、信息共享體系不完善，保障房的準入和退出審核工作難度較大。

三、促進房地產業健康發展的幾點建議

未來的房地產業發展，應始終堅持國家“房住不炒”總基調，統籌土地拍賣安排，既要穩定增量市場，也要加大“去庫存”力度，大力推進租購并舉，全面落實因城施策，推動建立“穩地價、穩房價、穩預期”的長效管控機制，持續有效地縮小區域房地產業發展差距，創新探索新發展模式，促進房地產行業有序協調發展。

（一）積極落實政策，推動市場發展

2021年中央經濟工作會議為來年經濟發展明確了“穩中求進”的總基調，房地產市場在保持“房住不炒、穩中有進”的基調下，一方面要積極加強市場監管，緊密關注市場的發展動向，處理好房地產市場不穩定情況下的各項風險，鞏固當前的政策成果，另一方面要主動積極銜接房地產短期政策和長期政策，并進一步適應當前宏觀調控政策和未來國內經濟發展形勢。另外，要從剛需和改善性需求出發，建立健全“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度，合理引導并轉變不良住房消費觀念，培育良好的房地產市場，增強購房者信心。

（二）促進區域發展，縮小地區差距

努力促進區域協調發展，縮小城鄉差距和新舊城區差距，促進房地產業均衡協調發展。一是加快實施鄉村振興戰略，集約發展鄉鎮房地產市場，加快城鎮散亂村居的集中開發，在政策支持、資金補貼、生活配套、環境整治等方面，助推鄉鎮居住環境的改善和農村面貌的優化。二是協調統籌區域市場發展。區域發展各有不同，經濟綜合實力各有差異，城區人口影響房地產開發，要一市一策做好發展規劃，加強政策調控，整體提高各地市的房地產開發水平，增強中心城市周邊區域吸納人口的能力。三是完善基礎設施配套，加快提升政府提供公共資源和公共服務的總體水平，促進房地產業發展的相關資源在區域間實現均衡配置。

（三）加大市場培育，統籌土拍供應

長期以來，房地產市場具有投入資金量大、土地需求多、開發周期長、資本回收期長等重要特征。一要加大市場培育力度，加快商品房銷售回款，降低房企融資難度，降低企業財務成本。二要加強房產預期引導，促進良性循環。房地產開發的前期需要大量的資金流，融資需求大，貸款利息支出大，要加強資金使用監管，加強風險評估，適當加快項目建設力度，保持現金流穩定，同時要合理引導預期，促進良性循環。三要加強土地供應研究，統籌土地供應，保持房地產開發的持續性，避免出現土地資源浪費。

（四）強化民生導向，打造品質住房

房地產業發展要始終貫徹以人民為中心的發展理念，滿足居民合理的住房需求，堅持將保障和改善民生作為優先方向，根據中低收入家庭、新就業人員、外來務工人員以及各類剛需人才的收入和住房需求，建立健全住房供應和保障體系。要堅持以科技創新統籌引領住房發展的各個環節，走創新、特色、跨越發展之路。在保證建筑安全的基礎上，加快科技成果在住房領域的轉化和應用，推動智慧城市、智慧社區、智慧住宅的建設，推進綠色發展、循環發展、低碳發展，鼓勵綠色住宅建造，提升住宅品質。

（五）探索新發展模式，促進行業發展

在新發展階段，房地產業應建立更合理、可銜接、分層清晰、租購并舉的新發展模式，將購房市場和租賃市場發展結合起來，進一步滿足多層次住房需求。應繼續保障住房總量的平穩增長，有序擴大保障性住房，協調好住房結構，顯著提升城鎮化實效，爭取在“住房總量”、“住房保障”、“住房品質”等方面取得顯著成效。