城市老舊小區物業空間經營現狀及其改造建議

李 娜（北京市住宅建筑設計研究院有限公司， 北京 100005）

政策不斷細化落實，老舊小區物業迎來發展機遇。2020 年 7 月，國務院辦公廳印發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》后，2021 年 9 月初國家發改委、住房城鄉建設部聯合發布《關于加強城鎮老舊小區改造配套設施建設的通知》，通知推行物業專業化管理。城鎮老舊小區完成改造后，有條件的小區通過市場化方式選擇專業化物業服務公司接管。推動多渠道籌措資金。鼓勵金融機構參與投資地方政府設立的老舊小區改造等城市更新基金，鼓勵社會資本承接養老托育、停車、便民市場、充電樁等有一定盈利的改造內容，統籌公共設施經營收益等業主共有收入，保障老舊小區后續管養資金需求。

1 老舊小區基本概況

1.1 物業情況

本次調研的老舊小區包括北京市的光熙門北里、華嚴北里、慧忠北里和恩濟里 4 個小區，建設年代比較久遠，大部分都是由改革開放后大型國企或者事業單位、政府部門組織修建的，用以改善員工居住條件的福利用房，員工根據自身情況可以自行決定是否購買產權。由于小區屬于不同的產權單位，有的屬于單位自管，有的屬于商品房，因此產權多樣，物業管理也比較復雜，出現了一個小區有多家物業管理公司的情況。小區基本狀況如表 1 所示。

表 1 光熙門北里、華嚴北里、慧忠北里和恩濟里小區基本狀況

1.2 小區公共空間及功能

小區的閑置空間主要有以下幾種：配套自行車棚，主要作為居民存放自行車和電動車的地方；居民的活動場地，主要用于社區居民的棋牌活動、日常交流、閱讀等功能；停車場，老舊小區沒有地下停車場，所以地上留有很大空間作為停車場，解決小區居民的日常停車問題；還有一些地下室或者半地下室空間用來作為物業公司的辦公地點和員工宿舍，解決保潔綠化工作人員的住宿問題；另有一些非物業產權的閑置空間，比如鍋爐房，曾經的防空洞等，但由于沒有產權，所以無法開展經營。

1.3 物業服務和價格

物業服務包括管理、衛生、保安、保潔、綠化、基礎維修、巡視等。經營方式有的是外包，有的是自管經營，也有二者相結合進行管理。物業費每月最低 0.66 元/m2，最高不超過 2 元/m2，價格偏低，如表 2 所示。

表 2 光熙門北里、華嚴北里、慧忠北里和恩濟里小區物業服務和價格

1.4 社區居民主要訴求

通過對小區社區居民的走訪調研發現：老舊小區的主要訴求點有電梯維修問題，集資難；老舊小區的樓體破損，設備設施老化，需要維修保護；公共活動空間較少；自行車、電動車和機動車停車位均不足；安全隱患問題；垃圾分類造成的環境污染問題，如表 3 所示。

表 3 光熙門北里、華嚴北里、慧忠北里和恩濟里小區居民主要訴求

2 老舊小區物業現狀問題

2.1 老舊小區缺失合理的規劃設計

隨著時代的發展，老舊小區的規劃設計已經不能滿足當今社會的社區居民需求。老舊小區的配套和基礎設施比較落后，存在著管線老化、墻體破損、設備陳舊等問題，影響小區美觀和居民體驗；私家車的數量增加，而老舊小區在建設之初并沒有規劃出足夠數量的停車位，導致停車難題越來越凸顯；在空間利用方面，老舊小區缺乏合理的空間規劃，導致老舊小區供老人和兒童可利用的活動空間不足；另外，電動車充電樁也存在著安全隱患問題，根據目前的政策，居民不能把電動車放到樓上家里充電，所以居民對電動車充電的需求也提上日程，成為配套的剛性需求。

2.2 物業管理公司經營管理困難

老舊小區的基礎設施維修需要大量的資金投入，包括電梯的更換和維修等，都是很大的財務支出，而老舊小區物業公司的資金有限，物業管理費長期偏低，難以承受如此大的負擔。從目前已經改造的老舊小區來看，政府資金是老舊小區改造資金的主要來源，但政府預算資金有限，遠遠不夠老舊小區改造所需費用。

2.3 業主對于物業服務付費意識差

老舊小區業主多樣，不同類型業主對物業管理的要求和經濟承受能力差異大。承受能力強的希望得到全方位、高層次的服務，但對物業公司不信任，出現要求物業公司先服務后收費的現象；收入偏低的居民家庭，承受能力弱，物業管理消費意識淡薄且支付能力有限；還有部分小區業主將建筑問題與物業問題相混淆，要求開發建筑遺留的問題，由物業企業去解決，導致收費率越來越低，進入了“收費難、難服務”的惡性循環怪圈[1]。另外，由于老舊小區的產權遺留問題，多種產權并存的情況下，募集公共資金也很困難，業主之間的利益難以協調一致[2]。

3 解決措施

3.1 明確居民的需求，提升物業基礎服務

針對老舊小區的居住人群，根據人口特征，分為 4 大類：老人、兒童、未婚青年、已婚家庭。不同居住人群的需求有所差異，在物業公司提供服務的時候，可以有針對性地提供服務[3]，如表 4 所示。

表 4 老人、兒童、未婚青年、已婚家庭 4 大類服務分析

3.2 提高物業公司的資金收益渠道

根據老舊小區社區居民的需求，可以為社區提供多種服務來增加收益。

（1）提供基礎生活類服務：可以利用閑置的空間經營洗衣店、快餐店、咖啡和酒吧等配套服務；也可以做一些日用百貨和副食品的供應服務；還有物資的回收，如舊報紙，書刊等。

（2）提供自助類服務：可以引進一些自助的售賣機、自助的快遞服務，或者自助洗衣、自助充電等，而這些自助服務的導入也能夠豐富物業的經營內容，提高收益，同時為社區居民提供便利。

（3）提供家政類服務：可以提供一些搬家、房子的裝修裝飾、照護病人、月嫂、保潔等一些家居家政類的服務。

（4）提供中介類服務：物業公司可以根據自身的位置和環境優勢，為業主提供一些車位、車庫出租、出賣的中介，或者房屋的公證、保姆介紹等經紀中介服務。

（5）組織活動類服務：老舊小區里可以針對老年人開展一些興趣班、輔導班以及老年大學、社區大學等，豐富社區老年生活，也可以開展影視、歌舞和健身活動等，社區里雙職工的家庭，對于幼兒的接送和托管服務也可以開展一些與教育有關的服務[4]。

（6）廣告類收入：針對社區的一些公共空間，可以開展相關的廣告業務，如電梯廣告、戶外廣告或者一些閉路電視的廣告等。

3.3 成立業委會，用以協調物業管理和業主之間的關系

老舊小區一般產權比較分散，各個業主之間沒有統一的組織，平時溝通、交流、互動的機會少，遇到問題時，眾多的業主之間的利益難以協調一致。業委會可以從業主的角度出發，發揮小區黨員和干部群眾的作用，保證業主利益的同時協助物業公司解決相應的問題。同時業委會也可以發揮橋梁紐帶作用，協調政府部門、物業公司、開發商在問題解決中出現的利益不一致情況。實踐表明，業委會在化解物業矛盾糾紛、監督物業服務企業、維護保障業主利益方面，發揮著不容忽視的作用，是展現居民“自發、自助、自治”的社區治理新形態。

3.4 引入社會資本，解決資金問題

目前，北京市朝陽區勁松街道引入社會資本參與老舊小區改造，取得了一定的成效，也成為社會資本引入的標桿。但是，由于老舊小區的空間資源很大一部分屬于國有機關或者事業單位管轄，社會資本難以直接介入，運營起來難度比較大，需要建立健全社會資本運營建設老舊小區暢通的渠道，在政策方面應給予相應的支持，保證民營企業參與老舊小區改造的基本權利，能獲得相應的收益，否則社會資本投資難以保障，社會資本參與老舊小區也難以正常推廣[5]。要以政府和社會資本合作方式參與，以未來產生的收益平衡老舊小區改造支出，實現投資方與社區居民的雙贏。

4 結 語

（1）通過光熙門北里、華嚴北里、慧忠北里和恩濟里4個小區物業管理情況的實際調研，從小區物業管理的現狀、物業服務及價格水平、居民的物業訴求幾個方面入手了解物業管理存在的問題。

（2）不同年齡段的居民對老舊小區的物業管理需求是不一樣的，在物業公司提供服務的時候，可以有針對性地提供服務。包括提供基礎生活類服務、自助類服務、家政服務、中介服務和組織其他活動。

（3）可以成立小區業委會，通過業委會來協調物業管理和業主之間的關系。業委會可以從業主的角度出發，發揮小區黨員和干部群眾的作用，保證業主利益的同時協助物業公司解決相應的問題。

（4）老舊小區需要建立健全社會資本運營建設老舊小區的參與渠道，在政策方面給予相應的支持，保證民營企業參與老舊小區改造的基本權利，能獲得相應的收益，以未來產生的收益平衡老舊小區改造支出，實現投資方與社區居民的雙贏。