基于老舊小區(qū)翻新模式的加裝電梯的設(shè)計(jì)研究與實(shí)踐

周月仙（北京市住宅建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司， 北京 100005）

北京市住建委、市規(guī)自委、市市場監(jiān)管局聯(lián)合編制印發(fā)《北京市既有多層住宅加裝電梯工程技術(shù)導(dǎo)則》《既有多層住宅加裝電梯指導(dǎo)圖集》。前者提出，老樓加裝電梯方案應(yīng)因地制宜，特別是當(dāng)條件具備時(shí)，宜優(yōu)先采用平層停靠方案以從根本上解決老年人上下樓問題。

《北京市既有多層住宅加裝電梯工程技術(shù)導(dǎo)則》中指出：由于既有住宅所處小區(qū)環(huán)境不同，建筑條件、結(jié)構(gòu)類型、使用狀況多樣化，加之居民對于加裝電梯的需求不盡相同，因此既有住宅加裝電梯針對每個(gè)單元來說都是個(gè)性化需求，應(yīng)根據(jù)不同的條件制訂出適宜的加裝電梯方案；既有住宅加裝電梯是住宅適老化改造中的一個(gè)重要內(nèi)容，由于平層停靠方案可通過加裝的電梯實(shí)現(xiàn)無障礙出行，因此當(dāng)條件具備時(shí)宜優(yōu)先采用平層停靠方案，這樣在加裝電梯后可根本解決老年人上下樓問題，亦可解決行動(dòng)不便等特殊需求的居民上下樓問題，大幅提高既有住宅舒適度。

1 原則及流程

1.1 基本原則

加裝電梯遵循“業(yè)主自愿、充分協(xié)商、依法依規(guī)、保障安全”的原則。當(dāng)三分之二業(yè)主同意且其他業(yè)主不持反對意見，就可加裝電梯。

1.2 流 程

（1）動(dòng)議協(xié)商。加裝電梯可以單元為最小單位進(jìn)行，須經(jīng)房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意（擬占用業(yè)主專有部分的，還應(yīng)當(dāng)征得該專有部分的業(yè)主同意），并簽訂加裝電梯內(nèi)部協(xié)議，確定加裝申請人。

（2）申請報(bào)建。申請人向社區(qū)居委會(huì)提出書面加裝電梯申請，并按要求提供加裝協(xié)議、加裝方案和房產(chǎn)身份證明等相關(guān)材料，經(jīng)屬地街道審查后上報(bào)區(qū)加裝辦。區(qū)加裝辦組織專家現(xiàn)場勘察，給出加裝審核意見。

（3）公示公告。加裝電梯協(xié)議和方案由加裝電梯房屋所在社區(qū)居委會(huì)在擬加裝電梯單元樓道口、小區(qū)公示欄等位置公示 10 d，公示期間因加裝電梯可能受到影響的利害關(guān)系人無實(shí)名書面反對意見的，由社區(qū)居委會(huì)蓋章備案；有異議的，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)業(yè)主請求，應(yīng)當(dāng)組織調(diào)解，促使相關(guān)業(yè)主在平等協(xié)商基礎(chǔ)上自愿達(dá)成協(xié)議。

（4）設(shè)計(jì)圖審。申請人委托設(shè)計(jì)單位，進(jìn)行深化施工圖設(shè)計(jì)并按要求完成圖審。聯(lián)合審查。區(qū)建設(shè)行政主管部門召集自然資源和規(guī)劃、市場監(jiān)管、綜合執(zhí)法、消防等相關(guān)職能部門對加裝電梯項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合審查，并出具聯(lián)合審查會(huì)議紀(jì)要。

（5）施工建設(shè)。電梯加裝企業(yè)按照施工圖和聯(lián)合審查意見進(jìn)行施工，并接受特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門和建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督部門的質(zhì)量安全監(jiān)督。

2 舊樓加裝電梯居民利益訴求與補(bǔ)償方案

2.1 居民利益訴求

加裝電梯對1、2 樓業(yè)主來說只有損害沒有利益：原本1 樓的房子普遍比 7 樓的房子貴 20%～40%。加裝電梯可能直接導(dǎo)致 1 樓房子貶值幾十萬甚至上百萬；加裝電梯還會(huì)影響 1、2 樓房子的采光效果，還有噪聲污染和隱私侵犯。首先是房價(jià)的分歧，“金三銀四”；2 樓排第三，家里有老人上了年紀(jì)，1 樓也有優(yōu)勢；5～7 樓是價(jià)值最低的樓層。加裝電梯后，5～7 樓逆襲成最貴的黃金樓層，3、4 樓不再是黃金樓層，1、2 樓房價(jià)下跌。

2.2 1 樓、 2 樓住戶利益補(bǔ)償方案

2.2.1 現(xiàn)金補(bǔ)償

一次性補(bǔ)償。以廣東省廣州市某小區(qū)為例，如果加裝電梯對 1 樓和 2 樓采光影響非常嚴(yán)重，要考慮給予被影響的業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)貼。（補(bǔ)償金額沒有具體規(guī)定，都是靠業(yè)主們?nèi)f(xié)商）費(fèi)用分?jǐn)偟谋壤肋h(yuǎn)是：受益越多，出的金額越多。電費(fèi)和電梯維護(hù)費(fèi)用同樣是按照此比例出資。

對應(yīng)案例：廣州某小區(qū)費(fèi)用是這么分?jǐn)偟摹蛯?1 樓和 2 樓不出錢還有補(bǔ)償。

每部電梯造價(jià)約 69.00 萬～76.00 萬元，扣除財(cái)政補(bǔ)貼 24.00 萬元（上海是 24.00 萬，其余的具體根據(jù)實(shí)際情況），業(yè)主實(shí)際共需承擔(dān) 4.00 萬～52.00 萬元。如何分擔(dān)這筆費(fèi)用，如下 5 種方案供參考。

（1）1 樓兩戶底層無住戶，共計(jì) 10 戶。6 樓每戶出資9.00 萬，5 樓每戶出資 8.00 萬，4 樓每戶出資 3.50 萬，3樓每戶出資 2.00 萬，2 樓每戶獎(jiǎng)勵(lì) 2.50 萬。

（2）1 樓兩戶共計(jì) 12 戶。6 樓每戶出資 10.00 萬，5樓每戶出資 9.00 萬，4 樓每戶出資 4.00 萬，3 樓每戶出資3.00 萬，2 樓每戶獎(jiǎng)勵(lì) 2.50 萬，1 樓每戶獎(jiǎng)勵(lì) 3.50 萬。

（3）1 樓三戶共計(jì) 18 戶。6 樓每戶 5.95 萬，5 樓每戶4.53 萬，4 樓每戶 3.1萬，3 樓每戶 2.05 萬，2 樓不投資不獎(jiǎng)勵(lì)可使用 0 萬，1 樓每戶獎(jiǎng)勵(lì) 2.30 萬。

（4）1 樓 4 戶共計(jì) 24 戶。6 樓每戶出資 4.75 萬，5 樓每戶出資 3.75 萬，4 樓每戶出資 2.13 萬，3 樓每戶出資 1.38萬，2 樓不投資不獎(jiǎng)勵(lì)可使用 0 萬，1 樓每戶獎(jiǎng)勵(lì) 2.00 萬。

（5）1 樓 6 戶共計(jì) 36 戶。6 樓每戶出資 3.34 萬，5 樓每戶出資 2.34 萬，4樓每戶出資 1.50 萬，3 樓每戶出資 1.00萬，2 樓不投資不獎(jiǎng)勵(lì)可使用 0 萬，1 樓每戶獎(jiǎng)勵(lì) 1.50 萬。

2.2.2 費(fèi)用減免

減免一定年限的物業(yè)費(fèi)。

對于 1 樓的住戶給予補(bǔ)償，方式：比如允許低樓層住戶開辟院子、減免一定年限的物業(yè)費(fèi)等。

建議借鑒：要加裝電梯，一定要給 1 樓足夠的補(bǔ)償。首先 1 樓不應(yīng)該承擔(dān)加裝電梯的費(fèi)用，以及后期電梯維修的費(fèi)用；然后給 1 樓提供一定的補(bǔ)償，加裝電梯確實(shí)給1樓帶來了負(fù)面影響；最后如果有條件的話，可以給 1 樓設(shè)計(jì)一個(gè)院子，提高 1 樓的競爭力。

3 改造模式

3.1 “代建租用”模式

由業(yè)主委托第三方作為實(shí)施主體，負(fù)責(zé)出資增設(shè)電梯和保障后續(xù)維護(hù)，業(yè)主按月或按年交納使用費(fèi)，解決了居民初次安裝費(fèi)用高的問題。

代建租用模式優(yōu)缺點(diǎn)。優(yōu)點(diǎn)：減少經(jīng)濟(jì)壓力。將先前需要付一大筆款項(xiàng)改為分期付款，直接緩解了居民的經(jīng)濟(jì)壓力，畢竟加裝電梯的花費(fèi)不是小數(shù)目。這容易通過。不需要樓層 6 樓的發(fā)起人每家每戶交流，節(jié)省大家時(shí)間，由企業(yè)建造和運(yùn)營讓加裝電梯更省心，居民們自然更為愿意，矛盾較少。

缺點(diǎn)：使用費(fèi)。雖然是免費(fèi)安裝，但還是需要使用費(fèi)的。

案例：北京市東城區(qū)和平里一區(qū) 4 號樓 4 單元。和平里1 區(qū) 4 號樓是北京第一個(gè)通過驗(yàn)收的老舊小區(qū)增設(shè)電梯試點(diǎn)工程，和其“代建租用”的運(yùn)營模式有密切關(guān)系。這種模式是由全單元業(yè)主委托北京某公司作為實(shí)施主體，先與這家公司簽訂委托和服務(wù)協(xié)議，該公司負(fù)責(zé)電梯加裝的前期手續(xù)、建設(shè)費(fèi)用、設(shè)備選定和安裝、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)維修保養(yǎng)等相關(guān)問題。電梯投入使用后，再根據(jù)樓層和具體情況向業(yè)主收取服務(wù)費(fèi)。目前，4 單元的 8 戶業(yè)主已經(jīng)一次性交納了 5 a的服務(wù)費(fèi)用。

3.2 產(chǎn)權(quán)單位或集體出資加裝模式

產(chǎn)權(quán)單位或集體出資加裝模式是由產(chǎn)權(quán)單位或者集體集資出資加裝。

案例：北京市豐臺區(qū)張儀村豐儀家園。豐臺區(qū)張儀村回遷小區(qū)豐儀家園，通過村集體出資加裝模式，一舉投入 2 800 萬元，43 部電梯加裝工程開工，解決了資金來源難題。

3.3 業(yè)主自籌自建模式

業(yè)主自籌資金，委托第三方實(shí)施安裝和后續(xù)維護(hù)，費(fèi)用由業(yè)主約定分?jǐn)偂?/p>

案例：北京市朝陽區(qū)農(nóng)光南路 1號樓 3單元（京首部居民自籌加裝電梯項(xiàng)目）。北京市朝陽區(qū)農(nóng)光南路 1號樓 3 單元作為北京市首個(gè)由政府補(bǔ)貼、居民自籌增設(shè)電梯試點(diǎn)項(xiàng)目，正式簽署加裝電梯啟動(dòng)協(xié)議。該單元為首個(gè)成功以“居民自籌”模式加裝電梯的試點(diǎn)小區(qū)，依照北京市出臺的加梯政策，成功通過居民自主籌集加裝電梯資金完成項(xiàng)目審核，是北京市老舊小區(qū)加裝電梯工作推進(jìn)過程中的里程碑項(xiàng)目，將對老舊社區(qū)人居環(huán)境改善與提升工作的順利開展起到重要的指導(dǎo)作用。

4 運(yùn)營管理方式

4.1 物業(yè)管理方式變化

業(yè)主委員會(huì)在合同之外，另加裝電梯，物業(yè)公司想要管理，可以跟業(yè)主委員會(huì)重新簽訂補(bǔ)充協(xié)議。借鑒原有服務(wù)企業(yè)具體負(fù)責(zé)的電梯相關(guān)內(nèi)容，物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)商定補(bǔ)充協(xié)議。

4.1.1 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體的責(zé)任

（1）物業(yè)及其配套設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)。

（2）加強(qiáng)保安管理，向業(yè)主和租戶提供生活和辦公的安全保障。

（3）搞好物業(yè)及周圍環(huán)境的清潔，包括垃圾、污水、雨水的排泄清除等，以求保持一個(gè)清潔衛(wèi)生的環(huán)境，向業(yè)主或租戶提供一個(gè)整潔舒適的居住、辦公環(huán)境。

（4）做好物業(yè)管理區(qū)范圍內(nèi)的綠化建設(shè)和保養(yǎng)，以提供良好的生態(tài)環(huán)境。

（5）做好大樓和小區(qū)內(nèi)的交通管理。包括小區(qū)內(nèi)的平行交通和大樓內(nèi)的垂直交通（電梯和人行扶梯）的管理，也包括通道、屋頂?shù)瓤臻g的清潔和路燈的保養(yǎng)等。

（6）加強(qiáng)車輛管理，防止車輛丟失、損壞，要求小區(qū)、大廈行車路線有明顯標(biāo)志，車輛限速行駛，統(tǒng)一物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的車輛停放，保持物業(yè)轄區(qū)的道路、過道的暢通。

（7）搞好財(cái)務(wù)管理工作。要搞好維修基金的核收和使用管理，保證物業(yè)管理工作的健康順利進(jìn)行。

（8）及時(shí)辦理物業(yè)及附屬設(shè)備的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，避免給業(yè)主造成巨大的財(cái)產(chǎn)損失。

（9）搞好社區(qū)管理，創(chuàng)造健康文明的社區(qū)文化，努力建立友好融洽的新型人際關(guān)系。同時(shí)協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理，推進(jìn)全社會(huì)的文明進(jìn)步等方面的工作。

（10）就公共市政設(shè)施的有關(guān)事務(wù)與政府和公共事業(yè)部門聯(lián)系。

（11）建立物業(yè)檔案，隨時(shí)掌握產(chǎn)權(quán)變動(dòng)情況，維護(hù)物業(yè)的完整和統(tǒng)一管理。

4.1.2 加裝電梯后管理模式

（1）成立老舊小區(qū)加裝電梯行業(yè)協(xié)會(huì)，充分發(fā)揮好協(xié)會(huì)在政府監(jiān)管部門、企業(yè)和消費(fèi)者之間將扮演“中間人”的角色，有序推進(jìn)老舊小區(qū)加裝電梯工作。

（2）嚴(yán)格按照《杭州市既有住宅加裝的電梯使用管理辦法（暫行）》規(guī)定，落實(shí)電梯智慧監(jiān)管裝置的維護(hù)，適時(shí)掌握每一次維保數(shù)據(jù)，切實(shí)保證后期持續(xù)維保，保證電梯長期安全。

（3）探索開展安全責(zé)任保險(xiǎn)新模式，引進(jìn)保險(xiǎn)公司對老舊小區(qū)加裝電梯進(jìn)行統(tǒng)一保險(xiǎn)。

（4）規(guī)范加裝電梯后住宅出現(xiàn)買賣、出租等情況后，新、舊業(yè)主對電梯使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移必須進(jìn)行變更的程序，確保加裝電梯不因房產(chǎn)買賣造成后續(xù)維保資金分?jǐn)倲鄬樱绊戨娞莸恼Ｊ褂谩?/p>

4.2 電梯運(yùn)營模式

4.2.1 固定租用模式

案例：北京市天通苑 。收費(fèi)模式待合理創(chuàng)新。目前多數(shù)已經(jīng)加裝電梯的小區(qū)，采用的都是代建租用的模式，由第三方公司出資建設(shè)電梯，居民按 5 年一期的方式躉交租賃費(fèi)。

4.2.2 “垂直公交”模式

案例：北京市黃村西里 。電梯建成“垂直的公交”，可按次數(shù)支付。按照“自愿申請、免費(fèi)安裝、有償使用”原則，由電梯生產(chǎn)企業(yè)或其他主體出資安裝電梯，并負(fù)責(zé)日常管理、維護(hù)和維修等，作為電梯安全責(zé)任主體承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。而使用的居民，安裝期間和投入使用后都不預(yù)付費(fèi)用，采取類似乘坐公交刷卡的方式，按次計(jì)費(fèi)。

4.2.3 創(chuàng)新模式

老小區(qū)加裝電梯有新模式：免費(fèi)安裝，有償使用（創(chuàng)新模式）。電梯收費(fèi)模式中，電梯是 20 a 左右才會(huì)收回投資的（具體投資金額和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)附后），我們必須附帶的安裝新能源充電樁、快遞柜、售貨機(jī)等設(shè)備，以及我們后期能盡快收回投資的其他設(shè)施設(shè)備有優(yōu)先進(jìn)場安裝權(quán)。同時(shí)也會(huì)對門禁系統(tǒng)、車行系統(tǒng)進(jìn)行升級，并增加一些智能健康監(jiān)測設(shè)備（這些設(shè)施設(shè)備并不會(huì)產(chǎn)生收益，后面我會(huì)解釋這些設(shè)備安裝的理由）。

5 結(jié) 語

2019 年上半年全國舊樓加裝電梯采購市場規(guī)模與發(fā)展趨勢分析如下。

（1）加裝市場井噴態(tài)勢延續(xù)，2019 年舊樓加裝市場呈井噴態(tài)勢，2019年上半年全國舊樓加裝電梯采購項(xiàng)目約 363個(gè)，采購規(guī)模 8 億元。在舊樓加裝電梯問題上，國家層面從2018 年的“鼓勵(lì)加裝”進(jìn)一步轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸С旨友b”。

（2）房地產(chǎn)和保障房需求多。2019 年上半年在舊樓加裝電梯細(xì)分市場領(lǐng)域，房地產(chǎn)和保障房電梯采購規(guī)模為 2.6億元，占據(jù)榜首；政府機(jī)關(guān)電梯采購規(guī)模緊隨其后達(dá) 2.5 億元；學(xué)校電梯采購規(guī)模約 1.2 億元，排名第三；醫(yī)院電梯采購規(guī)模為 3 075 萬元；其他加裝電梯采購規(guī)模超 1.3 億元。2019 年上半年全國完成舊樓加裝千萬元電梯大項(xiàng)目 7 個(gè)，其中保障房項(xiàng)目占 5 席，政府機(jī)關(guān)和學(xué)校項(xiàng)目各占 1 席。千萬元大項(xiàng)目出自河南省（3 個(gè)）、北京市（1 個(gè)）、山東省（1 個(gè)）、江西省（1 個(gè)）和貴州省（1 個(gè)）。而 500萬～900 萬元項(xiàng)目也有 13 個(gè)，保障房、學(xué)校等舊樓加裝電梯采購大項(xiàng)目居多。

（3）北京加裝電梯規(guī)模第一。全國各地都在加快推進(jìn)老舊小區(qū)加裝電梯這項(xiàng)惠民工程，國家層面的高度重視，必將加速推進(jìn)該項(xiàng)工作的進(jìn)程，惠及更多人，提升工作與生活質(zhì)量。從地區(qū)采購規(guī)模看，2019 年上半年，北京市以超 27 190 萬元位列第一，河南省以 13 131 萬元位居第二，山東省以 7 811 萬元排名第三，江西省和貴州省則分別以 3 952萬元、2 743 萬元排在第四、第五名。

（4）舊樓加裝電梯受到國家重視。2019 年舊樓加裝電梯再次被寫入政府報(bào)告，且提高了對加裝電梯的支持力度。國務(wù)院 2019 年的政府報(bào)告中則從 2018 年的“鼓勵(lì)有條件的加裝電梯”變成了“支持加裝電梯”，加裝電梯更加受到了國家的重視。各地政府也必將積極響應(yīng)號召推動(dòng)舊樓加裝電梯的進(jìn)程。第一個(gè)出現(xiàn)響應(yīng)跟進(jìn)的是廣東省廣州市，制定并實(shí)施《廣州市老舊小區(qū)住宅加裝電梯三年行動(dòng)方案(2019—2021 年)》，開展成片連片加裝電梯試點(diǎn)工作，探索加裝電梯備案制和擴(kuò)大建筑管理免于許可范圍。隨后很多地方相繼出臺了加裝電梯方法文件以及補(bǔ)貼措施。