疫情下天津市商品住宅市場與經濟活力的關系研究

田潤豐

(天津師范大學 地理與環境科學學院，天津 300387)

1 引言

2020年年初以來，新冠肺炎疫情對天津市商品住宅市場形成了較大沖擊，房地產行業深受影響。為了使國民經濟平穩運行，國家出臺一系列政策對市場以及中小企業進行扶持。從城市經濟活力的角度上看，城市經濟活力能夠在一定程度上體現出城市的發展情況和未來潛力。在受疫情影響的大背景下，通過非量化分析對天津市商品住宅市場與經濟活力的關系進行研究，發現商品住宅市場與經濟活力之間存在緊密聯系并且相互影響，提出后疫情時代天津市商品住宅市場發展的走向，這對促進天津市經濟發展和提高城市綜合實力有著重要的現實意義。

2 疫情下天津市商品住宅價格與經濟活力關系研究

2.1 天津市經濟活力構成

施海娜根據經典經濟學理論,提出市場競爭集中在宏觀的國家、產業層面及微觀的企業層面。金延杰指出“活力”是城市、區域或國家對于生命機能、生態環境和經濟社會的支持程度。經濟活力與社會活力、環境活力以及文化活力共同構成了整個活力體系。鄧鋒指出城市經濟活力指城市經濟發展過程中的能力和潛力。

黃慶華等提出經濟總量能反映勞動者在一定時期內創造的價值總和，拓展生產力發展規模和提高生產力發展水平的基礎。根據城市制度理論，在市場發揮決定性作用的同時政府發揮宏觀調控的作用是十分重要的。天津市作為港口城市以及首都經濟圈的重要組成部分，發展對外貿易是天津市實現經濟增長的重要途徑之一。教育可以影響人身心發展，教育水平的提高是與經濟發展成正相關的。因此，教育水平也是城市經濟活力指標的重要組成部分。梁增強指出城市的環境包括其自然景觀和社會環境。根據“大力推進生態文明建設”的戰略決策、“兩山理論”以及可持續發展理論可以看出，城市發展不可與自然環境相分離，符合主流的環境保護和發展成為提高生產力的必要條件。天津市政府通過城市綠化、改善城郊區域結構，為困難住戶提供優惠的政策來提高居住者素質，進而提升城市經濟活力。人口數量和地區企業數量有著密切的聯系。常住人口數增長速率的提高同企業數量增速一樣，并不會為天津市經濟活力的提升帶來長期積極影響。人口數量過多會使地區自然資源更加緊張，人均資源減少，對環境平衡系統產生危害，社會相當一部分經濟產值要用于新增人口的消耗，致使延緩經濟發展，削弱地區經濟活力。

2.2 商品住宅價格的影響因素分析

文章主要選取商品住宅市場中的價格因素進行定量分析，商品住宅價格的形成受國家政策、宏觀經濟等因素的影響，區域因素是指在一定的供需范圍內或者供需圈內產生影響的因素，如地區生產總值、固定資產投資額、人口、城市化等因素。文章只探討區域經濟活力因素對商品住宅價格產生的影響，因為一般因素是針對全國范圍產生的影響，不會造成區域價格的差異，而個別因素產生的影響具有個別性，不影響區域整體價格水平。

2.3 相關數據的獲取及處理

文章從天津市統計年鑒、房天下中獲得數據。采用天津市2019—2020年每月的地區生產總值增速、天津市規模以上工業增加值累計增速、天津市房地產開發投資增速、天津市社會消費品零售總額增速、天津市公共財政收入、天津市外貿出口總額增速、天津市中外金融機構本外幣各項存款累計增速進行多元回歸分析找出商品住宅價格的變化規律。本研究的跨度是兩年，根據統計分析的要求，結合天津市商品住宅價格重要變化節點進行分析。

文章通過天津市地區生產總值增速、天津市規模以上工業增加值累計增速、天津市房地產開發投資增速、天津市社會消費品零售總額增速、天津市公共財政收入增速、天津市外貿出口總額增速、天津市中外金融機構本外幣各項存款累計增速7個因素對商品住宅價格的變化進行定量分析處理。用SPSS軟件進行多元線性回歸分析得到下表。

表1 回歸系數c

2.4 結果分析

根據從天津市統計年鑒中所獲得的數據來看，疫情后天津市地區生產總值增速、規模以上工業增加值累計增速、房地產開發投資增速和公共財政收入增速均對商品住宅市場價格具有一定的影響。

地區生產總值是各個產業的增加值的總和，從天津市生產總值增速可以看出天津市總體經濟狀況是呈上升趨勢的，即使經歷疫情暴發階段，生產總值也在2020年最后一個季度呈現出正增長的態勢。但是放眼全國，天津市的生產總值增速處于靠后位置，對于吸引外資拉動經濟呈不利態勢，故從回歸分析中可以看出雖然天津市生產總值在疫情后得以恢復，但是恢復程度較弱，使得天津市商品住宅價格并沒有呈現上升的趨勢。但結合商品住宅銷量等其他市場因素來看，天津市的生產總值提升對于商品住宅市場的發展呈現出有利的推動作用。

規模以上工業增加值與企業活力有很強的關聯性，城市企業數量的增長能夠增加社會就業機會，促進資源循環，并產生經濟效益，而企業利潤總額的持續增長可以帶來巨大的經濟效益，為經濟發展注入更多活力，來推動天津市商品住宅市場的發展。從現階段數據來看天津市規模以上工業增加值剛從疫情后恢復實現增長趨勢，故城市企業的發展對商品住宅市場在后疫情時代的發展有一定的推動作用。

從天津市公共財政收入增速上來看，到2020年年底依然有較大的負增長，這與天津市商品住宅價格在疫情后依然呈下降趨勢有密切的相關性，一個地區的公共財政收入不能實現正增長肯定會對區域經濟發展造成重大影響，而房地產業又是城市經濟構成中的重要組成部分，使得天津市商品住宅市場未能在疫情得到有效控制后有較明顯的回升趨勢。

房地產開發投資額的增速與天津市商品住宅價格關系密切，在疫情暴發前房地產開發投資額增速快，推動商品住宅價格上升。在疫情暴發后，房地產開發投資額增速驟降，在2020年上半年呈大幅度負增長態勢。在全市疫情得到有效控制后，投資額增速雖不斷回升，但依然距疫情前水平相差甚遠，導致商品住宅價格持續走低，商品住宅市場低迷。

3 疫情下天津市商品住宅市場與經濟活力的非量化關系分析

從居民收入上來看，天津市人均可支配收入較高，但普通居民工資水平低，貧富差距較大，現階段的房地產行業更大的客戶是普通民眾，依據城市實際情況可以看出疫情暴發后商品住宅價格雖有震蕩但總體水平沒有太大變化。但全國疫情穩定后，天津市商品住宅市場行情并沒有回暖，從住宅價格上來看逐漸走低。

從社會保障制度上來看，雖然天津市社會保障制度不斷完善，居民生活有了基本保障，生活質量有了提升，但對于固定資產的投資意向不高，使得房地產市場并沒有在疫情得到控制后有上升的趨勢。這與近些年炒房的不良現象有關，政府雖出臺政策加以控制，但已經虛高的房價并沒有回歸到符合居民消費需求標準。

從技術水平、教育和人口上來看，對于天津直轄市的地位和常住人口的龐大數量而言，市內科研機構數量不多，雙一流高校數量較少，在首都經濟圈內主要承擔加工制造與對外貿易的重任。據此來看，天津市科技與教育相互促進能力較弱，但是天津的教育政策吸引大量外來人口入津，提供了更多的發展機會便于招商引資，增加了勞動力數量從而推動生產力水平的提高，為天津市帶來了更多的財政收入，從而提高城市經濟活力，推動商品住宅市場的發展。

從環境上來看，天津市認真落實黨的十八大提出的“大力推進生態文明建設”的戰略決策，信息公開工作圍繞打贏生態環境三大攻堅戰，嚴格監察市內環境質量，全方位的執行有關環境保護的法律、法規和方針政策，例如對高污染企業實施關停整頓措施等。隨著天津市環境治理措施的進一步完善，這逐漸成為吸引生產要素、激發城市經濟活力、推動商品住宅市場發展的重要因素。

4 后疫情時代天津市商品住宅市場發展與經濟活力提升對策性建議

在新冠肺炎疫情的影響下商品住宅市場受到較大沖擊，國家采取恰當的應對措施使得天津市經濟在疫情得到控制后有所復蘇，但整體經濟活力恢復程度不高，從目前來看還不足以推動天津市商品住宅市場有較大提升。故本文結合上述研究內容，對城市經濟活力提升與商品住宅市場的發展提出如下對策。

總的來說，對于那些能對城市經濟活力變化產生積極影響的因素，天津市應該采取相關措施努力擴大、充分發揮其積極作用，以帶來經濟活力的更大提升。較強的資本流動能使城市經濟具有更高成長性，變得更有活力。因此，應不斷提升自身的資本吸引力，發展對外貿易，加強國際交流合作。此外，還應提高政府工作效率，完善政府對市場的干預，使財政收入加速增長，并且為單位、企業提供更完善的補貼政策，促進地區總產值的創造。

從企業活力角度出發，要推動商品住宅市場的發展，應該避免盲目增加地區企業數量，維持平穩的增速將更有利，要使企業數量增速與其他社會要素的發展相協調。有關部門相較于企業數量更注重企業質量的提升，企業人才、科技和資本的高質量發展才是其保持長期活力的關鍵。

在人口方面，天津市應注重高質量人才的引進，使其在人口增長中占有較大比重，這樣人口數量增長才能產生更好影響。另外，也要不斷完善人才培育機制，堅持創新能力的培養，用創新推動經濟發展以維持長期的可持續性。

從供需角度來看，天津市在較長時期內不會對商品住宅有過多需求，住宅市場房屋存量過多而需求不高，這就要求天津市要充分發揮市場的決定作用與政府的宏觀調控相結合，既不能以減少供給提升房價，也不能繼續興建住宅增加存量。可以通過多方面提升城市經濟活力，帶給人們以更好的生活環境，讓人們提升購買需求，從而減少住宅存量，形成良性的住宅市場供需協調。

2021年天津市房地產企業在政府和市場的共同作用下隨著城市經濟活力的進一步提升而實現較好的發展，使得商品住宅市場穩定回暖，城市經濟活力逐步提升。

5 結論

從現階段天津市經濟發展狀況來看，在疫情期間經濟出現下滑的特殊時期，國家所實施的增強城市經濟活力的政策對天津市商品住宅市場回升有促進作用。同時，也通過宏觀調控和市場的決定性作用有效地調節了天津市住宅價格，使天津市住宅價格能夠在疫情期間趨于穩定，進而推動國民經濟平穩運行。在后疫情時代，天津市應注重影響城市經濟活力的各項指標，從多方面入手協同推進，促使天津市在新時期跟隨國家新的發展規劃走新路徑，在保障城市居民安居樂業的前提下，謀求新發展，使天津市社會經濟的發展邁上新臺階。