金稅四期下房地產企業稅收風險分析與管控

任中路

一、房地產企業稅收風險現狀

企業普遍不注重對會計人才或稅收專業人才的培養工作，對稅收風險重視程度也不夠，對法律法規與稅收政策沒有進行深入的學習研究，導致經營行為一方面不符合稅收法律法規規定，應納稅而未納稅、少納稅，以后將面臨補稅、滯納金、罰款等稅收風險；另一方面是事先規劃的經營行為不恰當，沒有充分利用稅收政策，多繳納了稅款，增加了稅收負擔。

二、房地產企業稅收風險分析

（一）稅收風險意識淡薄

企業沒有形成統一的稅收風險管理意識，沒有給予高度重視，沒有嚴格遵循稅收政策。對稅收方面的知識比較缺乏，對法律法規與稅收政策方面認識也比較膚淺，從本質上沒有認清稅收風險的重要性。高層決策者和管理層甚至錯誤認為：稅收風險僅由財務部或者稅收管理部門把控即可，無須其他業務部門協調配合。甚至面對已出現的稅收風險，更重視稅收關系的維護和經營，認為事后私人關系維護重要性遠大于事前稅收籌劃和稅收政策理解掌握。

（二）成本核算不規范

隨著金稅四期啟動實施，在大數據背景下的稅收征管方式，財務核算的規范性、正確性，可以說直接影響企業的稅收風險。由于不重視或不完善成本費用核算管理制度建設、會計專業人才招聘、后續培養，造成財務人員專業素質低、工作經驗不足，在具體核算中，不能正確執行財會制度和準確理解稅收政策，對發生的成本費用核算不規范、不準確，不能提供準確的會計信息，造成應該繳納的稅款，沒有正確及時申報繳納，不應該繳納的稅款反而繳納了，該享受的稅收優惠沒有享受到，最終造成很大的稅收風險，將來會面臨稅收稽查風險，被要求補繳稅款、滯納金、罰款，不僅給企業造成重大的經濟損失，還會影響長期發展。

（三）缺乏有效的內部稅收風險控制制度

企業內部稅收風險控制制度是防范稅收風險的重要手段。如果企業重視稅收人才建設，任命或者外聘具有專業資質、業務能力過硬的稅收專業人才負責稅收管理工作，負責執行企業內部稅收風險控制制度，在很大程度上能夠防范和降低稅收風險。但大部分企業不重視內部稅收風險控制制度建設，或未建立有效的內部稅收風險控制制度，或內部稅收風險控制制度還不健全，或雖然建立了內部稅收風險控制制度，但由于種種原因，未能得到有效執行，即執行不徹底，導致了稅收風險出現。

（四）與稅收機關溝通協調不充分

大多數企業缺乏具有過硬的專業知識、豐富的工作經驗等復合型稅收管理人才與稅收機關進行有效的溝通，這種溝通不充分，會給帶來很大的稅收風險。房地產行業稅收政策比較復雜，加上企業對稅收政策與稅收機關認識上存在差異，特別是理解上的差異，會導致企業與稅收機關認定的征繳范圍不同；認識與理解的偏差加上缺乏有效的溝通，從而為企業帶來稅收風險。

（五）稅收籌劃不當

企業稅收籌劃工作是一項全過程全方位的籌劃，除了財務部門或稅收管理部門以外，還需其他業務部門協同。高層決策者和管理層甚至錯誤地認為：稅收風險僅僅是財務部或稅收管理部門的事情，使其他業務部門不能及時配合稅收管理部門或財務部做好稅收籌劃工作。

我國稅收法律法規或征管規定內容較多，不同地區的稅收機關執行稅收政策有所差異，如果企業對自己所處行業稅收政策和所在地稅收機關征管內容研究不透徹的話，就無法制定完善和合法的稅收籌劃方案，特別是新的稅收政策公布后不能及時調整，只會造成稅收籌劃工作失敗。

（六）國家稅收法律法規不完善

房地產行業稅收政策多且復雜，很多法律法規規定比較寬泛，沒有具體的實施辦法。每個稅收政策，在各地執法過程中，掌握尺度不一。由于稅收政策的滯后性，有些經濟業務在稅收政策中沒有明確規定，或稅收政策規定比較模糊，雖然可以依據民商法的相關規定進行稅收處理，但稅收機關作為政策的執行者，有一定的解釋權和自由裁量權，很難給出對企業有利的稅收政策解釋，造成企業很有可能出現稅收風險。

三、房地產企業稅收風險管控

（一）增強企業整體稅收風險意識

隨著稅收征管從“經驗管稅”和“以票管稅”正在向“以數治稅”時期轉變，將建立“信用+風險基礎”的稅收監管新體系。隨著金稅四期啟動實施，高層決策者和管理層應樹立整體稅收風險防范意識，重視“稅收風險防范工作，積極預防、控制稅收風險，將控制環節前移，變事后管理為事前管理和事中管理”、事后監督檢查。

有條件的企業應當設立專門的稅收管理部門，選拔或者聘任具有專業資質、專業勝任能力過硬的稅收管理人員負責稅收管理工作。該部門主要職責：“提供企業高層決策者的涉稅分析，審核業務流程、經濟合同或者協議中的涉稅風險，復核財務部納稅”、納稅自查、監督檢查工作。加強稅收風險管理體系建設，把稅收風險防范意識融入到業務活動中，在規范制度的指導下，做好稅收風險管理工作。

（二）建立健全成本核算管理制度，提高財務人員素質

企業根據《企業會計準則》、《財政部關于印發<企業產品成本核算制度（試行）>的通知》（財會〔2013〕17號）等財會制度規定，結合開發項目的實際情況，建立健全成本核算管理制度。該制度在企業高層決策者重視下，使該制度得到落實。

要落實好該制度，需要選拔或聘任具有過硬的專業知識、豐富的工作經驗等方面復合型會計專業人才負責財務部工作，并配備一定的財務專業人員負責成本核算工作。財務部負責人在具體復核專業會計成本費用核算工作時，需要注意核算內容是否與成本核算管理制度相符，并重點關注：

該業務賬務處理中：摘要是否簡明扼要，摘要內容是否完整、會計科目使用、成本分期選擇、費用部門歸集是否正確、附件是否完整、憑證上金額是否與實際支付金額相一致、所支款項的單位是否與合同的業務單位相一致；發票內容是否完整，其內容是否齊全，按稅收政策規定，需要在發票備注欄中備注有關信息時，備注欄內容是否完整等。

企業應加大對財務人員的培訓力度，使其熟練掌握財務核算的操作技能，進一步豐富對財務知識、稅收法規的掌握，提升業務能力和操作水平，在實務工作中避免因業務不熟悉、政策理解不準確、財務處理不規范帶來不必要的稅收風險。

（三）建立健全稅收風險控制制度，提高稅收管理人員素質

為了有效進行稅收風險管理，應建立健全稅收風險控制制度。該制度至少包括：企業重大投資和重要經濟活動決策前涉稅分析制度，重要經濟合同或協議審核會簽制度，重大經濟款項支付審批制度，大額日常費用報銷審批制度，納稅申報制度，納稅自查、監督檢查制度等。該制度在企業高層決策者重視下，使該制度得到落實。

稅收管理部門作為企業稅收風險控制的責任部門，應做到事前稅收風險規劃、事中稅收風險管理、事后納稅自查和監督檢查工作。

事前稅收風險規劃，就是要求稅收管理部門在企業進行重大投資和重要經濟活動決策前，運用稅收政策，在不少繳稅和多繳稅的前提下，對該投資和經濟活動中將要涉及的稅收成本進行全盤考慮，使其價值最大化的涉稅分析過程。稅收管理部門提交的事前稅收風險規劃，將為高層決策者在決策前作為參考，將面臨的稅收風險起到很好的預警，從而規避稅收風險。

事中稅收風險管理，要求企業在經濟業務中不損害國家利益的前提下，充分利用稅收政策，恰當履行納稅義務，規避和控制稅收風險。經濟業務的發生，以訂立合同或者協議簽訂和支付款項為前提，同時也是事中稅收風險管理的重要內容。在審核下列重要經濟合同或者協議時，需要注意：

簽訂土地出讓合同時，根據項目前期調查了解的情況，判斷凈地交付與現狀交付對土地使用稅影響，在合同中約定交付土地時間，關注土地使用權面積、土地用途、出讓年限、款項支付時間、違約責任等內容。

簽訂房屋銷售合同時，注意交房時間對后期土地使用稅、增值稅及附加、企業所得稅納稅義務影響；約定預測面積與實際面積差額退補方式等內容。

簽訂工程施工和材料設備合同時，應嚴格審查合同主體、納稅人身份、資質、主營業務等內容；施工或材料設備合同條款是否清晰明了，表述是否規范，是否有利于開發成本明細項目核算等。特別關注：對施工合同部分，工程進度款審核、支付時間、發票開具、支付條件、完工后結算、違約責任等內容；對材料設備合同部分，材料設備到達時間和存放具體位置、使用具體位置、款項支付條件等內容。

簽訂融資或借款合同時，若為關聯企業之間拆借資金，須注明資金借款利率，不能簽免息合同，約定利率不能超過金融機構同期同類貸款利率，開具利息發票；若為統借統還方式使用資金，利息計算與分攤約定是否正確，開具免息發票等內容。

企業經濟合同或協議簽訂后進入執行階段，達到支付條件后，進入款項支付環節。這個環節，是事中稅收風險管理的重要環節。稅收管理部門在審核業務部門上報支付項目土地款、政府規費、設計費、工程進度款、材料設備款、融資利息、營銷廣告宣傳及代理手續費（以下簡稱開發成本費用）時，需要注意：

該摘要填寫內容是否簡明扼要，是否有利于開發成本明細項目核算，所支付單位與增值稅發票上銷售方名稱是否與合同上業務單位名稱相符，支付是否與約定的條件相符等內容。重點關注：土地款部分，票據上單位名稱是否與企業名稱相符等；拆遷補償費部分，是否附有“政府拆遷文件（公告）、如果補拆遷人是自然人的，與每一位被拆遷人簽訂的拆遷補償協議、拆遷補償清單；如果被拆遷人是企業，必須有蓋鮮章的營業執照復印件、拆遷補償協議、收據、開戶許可證復印件”等相關資料；對于政府規費部分，后附繳費依據是否正確，票據上單位名稱是否與企業名稱相符、內容是否與所繳納款項內容相符等內容；設計費部分，是否附有部門負責人簽字確認已完成工作成果證明資料等內容；工程進度款部分，發票備注欄中是否備注了建筑服務發生地縣（市、區）及項目名稱，是否附有預算部、對方單位、監理企業三方簽字確認工程進度產值審批表等內容；材料設備部分，是否附有材料設備入庫驗收單和材料出庫單，該材料設備出庫單上是否有現場負責人、業務單位、監理企業三方進行簽字確認具體位置確認單等內容；融資利息部分，若為統借統還方式使用資金，所分攤利息金額是否正確，其金額計算是否按分撥資金和約定利率進行計算等內容；營銷廣告宣傳及代理手續費部分，是否附有部門負責人和對方單位負責人簽字確認已完成工作成果證明資料等內容。

納稅申報、自查、監督檢查，是事后稅收風險管理的重要手段。納稅申報，稅收管理部門在審核當期納稅申報時，需要關注稅款納稅義務發生時間的確定是否準確、所繳稅款的計算是否正確等內容。一方面從稅收角度對合同、協議中有關涉稅條款進行定期納稅自查、監督檢查；一方面在年度結賬前賬務自查、監督檢查，及時進行賬務調整，規避納稅盲點。

稅收管理人員須及時更新和掌握最新稅收政策。采用多種渠道、多種方式進行新知識、新技能更新，加強對新稅收政策的學習力度，積極參加培訓活動，不斷提升自己業務素質，更好進行稅收風險管理工作。

（四）加強企業內部溝通，做好與稅收機關的交流

由于稅收風險管理貫穿于開發的整個開發流程，需要業務職能部門協同，加強內部溝通是進行稅收風險管理的重要途徑。我國稅收政策和征管規定在不斷變化和更新完善中，企業稅收管理人員要經常與稅收機關進行溝通交流，處理好稅企關系，在稅收機關建議下開展稅收工作，密切關注最新政策，更新稅收風險控制制度，使其具有更強的規范性和可操作性，避免因為信息不同步、操作不規范而帶來稅收風險。

（五）加強企業國家稅收政策培訓學習和普及

要做好稅收風險管理工作，除了稅收管理部門和財務部門努力外，還需要聘請國內知名度高、實操經驗豐富的稅收專家或稅收顧問對企業進行國家稅收政策、稅收知識培訓學習和普及。通過培訓學習和普及，清醒的認識到：稅收風險來源于企業經濟業務活動，經濟業務活動是業務部門通過簽訂合同或協議來具體進行的；國家對企業征稅的直接依據是，對已發生的經濟業務按照稅收政策規定進行征稅；稅收管理人員和財務人員是對業務部門已發生的經濟業務，按照國家財會制度和稅收政策規定進行成本費用核算和納稅申報繳納過程中，是不會產生稅收問題和稅收風險。這樣有利提高企業稅收風險意識，在經濟活動中做好知法、守法，理解和配合稅收管理部門和財務部門的工作，從源頭上進行稅收風險管理，規避可能出現的稅收風險。

（六）制定并執行科學合理的稅收籌劃方案

稅收籌劃目的，是用好稅收政策，不是為了少繳稅，而是為了避免多繳稅。在稅收籌劃過程中，要堅持守法、事前周密籌劃、成本效益、時效性、風險與收益均衡原則。為了確保稅收籌劃有效開展，應成立以高層決策者為組長、管理層、稅收中介或稅收顧問為成員的稅收籌劃工作領導小組，領導稅收籌劃工作和管理層與職能部門之間工作協同。稅收籌劃方案經稅收籌劃工作領導小組審核通過后，進入了執行階段。在執行過程中需要特別注意：

隨時關注稅收政策變化，如果變化影響方案的，需要及時更新；需要注意與管理層和業務職能部門的協同配合；稅收籌劃方案嚴格按照稅收政策來設定，滿足企業所在地稅收機關執法部門相關標準，經常與稅收機關進行有效溝通，避免被認定為違法行為，避免出現稅收執法風險。

四、結論

綜上，企業要規避和防范稅收風險，應提高整體稅收風險意識，建立健全成本核算管理制度、稅收風險控制制度、加強內部溝通與稅收機關交流、制定并執行科學合理的稅收籌劃方案等措施，加強稅收風險管理，全面提升防御稅收風險的能力。