房地產行業財務風險應對策略分析

楊玲玲

房地產行業有別于其他的行業，雖然同樣都是商品性交易的行業，但其中涉及的問題遠比其他行業要復雜得多。在很多時候房屋的建設具有不可逆性。同時房屋也承載著一代中國人對家最深的寄托，對每一個購房者都有很重大的意義。因此在人人趨之若鶩的房地產行業中，往往也會存在許多不可控的風險。

一、財務風險具體表現

（一）資產負債風險

資產負債風險是房地產行業當中最重要的財務風險之一。房地產行業的開發分為前中后三個階段，前期主要是設立開發項目，基本籌措開發資金。資金大部分使用在拆遷安置地皮收購以及大部分開發的預設項目，企業的自備資金遠遠不足以支付費用，因此房地產行業的開發大多都是以負債的形式進行。房地產行業一般可以分為兩個部分，一是銀行借款導致的負債，房地產行業通過前期自備資金收購地產，獲得貸款抵押資格，也有部分資歷較重的房地產企業通過抵押前期房產進行貸款，企業獲得大部分的資金來源。同時我國房地產行業采用的是預售制度，先對未來規劃的房產進行預出售，前期收攏資金，達到預期金額總和后，開始動工，這類的房子也有一個較為通俗的名字稱為集資房。

開發商采取的兩種解決方式存在巨大的風險。就銀行貸款而言，就銀行而言，開發商在前期沒有做到充分的市場調研，沒有做好合理的項目規劃，極易導致部分項目超支，從而導致資金鏈斷裂，項目容易爛尾；開發商施工過程中企業發生重大事故，如有工作人員因工受傷或死亡的，或遭遇其他非人為災害如地震洪水等自然災害，或者遭遇大型的傳染病，如新冠肺炎，導致工期延長項目停擺，這些外力無法抵抗的因素都會導致施工單位施工時長，企業需要為延長的時間付出更多的人力費用，倉儲費用。企業經營的成本會由于這些外力元素大幅上升。

企業采取的預售制度，弊端也十分的明顯。就企業開發商而言，預售制度可以很好的緩解企業的資金問題，但是房屋銷售是商業行為，就一定會出現盈虧情況，開發商在預售期內很難保證房屋的銷售問題，同時由于前期房地產行業的野蠻生長，開發商不計后果的開發樓盤，導致目前市場上的供給大于需求，消費者有更多的選擇余地。對于大部分的中國人而言，房子作為剛需，普通人一生可能只擁有一套房子，因此在購房上一般會謹慎又謹慎，這也直接導致了預售成績不理想。就中國的購房者而言，一般都是處于保守的購房心理，預售制度完全依靠開發商的圖紙判斷，消費者無法看到實際的房屋，多種因素綜合疊加，預售制度下成交難度更高。

（二）通貨膨脹風險

通貨膨脹是當今時代最重要的一個經濟問題。任何國家，任何商業行為都無法避免通貨膨脹帶來的影響。房地產企業作為特殊的商業模式也無法避免。房地產行業從項目開始到項目動工到項目結束時長較長，更容易受到通貨膨脹的影響。貨幣價值處于低位，市面上有大量的貨幣時，受到國內政策和國際大環境的影響，以及其他諸多因素的共同作用，企業的原材料及用工成本也會受到巨大的影響，在預售制度下，企業按照當時的原材料價格綜合核定房屋售價，等到項目開始動工，現房所用的原材料價格可能會出現巨大的波動，企業自負盈虧。如在新冠疫情期間，根據國家防疫政策的要求，各單位停工停學居家隔離，對于企業而言，一方面需要償還銀行貸款，另一方面需要支付員工在停工期間的社保以及工資，最大程度保障員工的生活。尤其是房屋企業在房屋建造過程中會用到大量的鋼筋，這些原材料也極易受到國際供需關系的影響，我國的鋼筋部分依賴于進口，如果對外關系緊張，導致鋼筋進口量銳減，供需關系發生變化，鋼筋價格持續走高。生活水平在不斷的提高，職工薪資水平也相應需要提高。因此在通貨膨脹下，企業需要花費更多的費用。

當貨幣價值處于高位，市面上貨幣流通較少。企業依然面臨通貨膨脹的風險。企業在支付更多的管理費用，人力費用和原材料費用。遭遇貨幣價值處于高位，也就意味著群眾可以用更少的錢獲得同等質量同等價位的商品和服務。企業的支出已由前期確定，但定價卻是后期根據市場來進行判斷。因此無論是通脹還是通縮的情況下，企業在這其中都承擔了巨大的風險。再加上建筑行業結賬周期長，花費數額巨大。因此常常會出現房地產企業破產的新聞。

（三）市場飽和

中國的人口數量直接影響中國的房地產的發展。中國人普遍有安土重遷的思想，非常注重家的概念。因此大部分中國人會花費一生的積蓄去購買一套屬于自己的房產。加上前期中國人口數量較大，在家庭中可能會有多個子女，每個子女在成家之后，大多會選擇購買房產。因此前期房地產市場處于需求大于供給，且價格居高不下。受到國家教育教學政策的影響，大部分地區實行的是就近原則，劃片區入學。也就催生出了新的概念—學區房。因此房地產企業是處于主動的一方，地產企業擁有足夠的自主權和定價權。市場的主動權掌握在商家手中，因此房地產企業的風險較低，很少有出現爛尾的情況。

受中國人口政策的影響，中國新生人口數量銳減。人口數量減少，相對應的房產需求量也會減少。前期的房地產市場發展，導致一個家庭有多套房產。而這些家庭中往往只有一個孩子，因此新生人口對房產的需求降低，甚至沒有需求。供給遠遠大于需求，房地產市場基本處于飽和狀態。部分房地產商在投資上缺乏前瞻性，盲目投資，盲目開發。浪費資源的同時也導致項目停工。

目前國家改變人口政策，全面開放二胎。地產商受到人口政策的影響，加大對房地產行業的開發。但就目前的情況而言，新生的兒童并不需要單獨的房產，因此市場需求不旺盛。但從最新一次的人口普查結果來看，中國人口出生率沒有因為人口政策的改變而發生巨大的改變。社會壓力的增加導致適齡青年男女，減少生育欲望。受到社會情況的影響，房地產行業的價格只增不減，人口壓力和日漸上漲的房價形成一個死循環。房價越漲，越買不起，越買不起，越不生孩子，越不生孩子越沒有人口，越沒有孩子人力成本越高，最終形成一個人口閉環。市場飽和對房地產商是非常致命的打擊，對于目前房地產主要表現在財務壓力上的增加。

（四）政策風險

房地產企業的發展對社會穩定具有重要的現實意義。房地產企業在前期發展過程中暴露出許多問題，普通群眾和地產商之間的矛盾與日俱增。為了促進房地產企業良性正常發展，國家對房地產出臺了許多的規定，用以規范房地產的發展。如果國家布的限房，加息等措施，直接增加了房地產行業的財務風險，地產行業前期成本增加，為了落實從緊的貨幣政策，央行采用加息的手段，限制貨幣流通。這意味著房地產商的貸款準入門檻變高，同時也在限制外部資本的進去，也更進一步限制了房地產的發展。

除了對貨幣政策的限制，同時也對學區房的問題進行規范。從而限制學校周邊高房價，濫開發的情況。學生入學依舊是就近原則，抽簽入校，學校教師采用輪崗制度平均教育資源，減輕家長對孩子的入學壓力，平均教育資源可以在最大程度上遏制房價的增長，前期行業投資過多導致后期資金回籠困難，銷售難度增加。進一步擴大了房地產行業的財政風險問題。

二、財務風險應對措施

（一）有大局意識

作為企業，要有前瞻性眼光。對于進入房地產市場要更加的謹慎小心。企業為了能夠使項目盡快落成，最大程度籌措資金，有充分挖掘內部資金和追回外部欠款，而是選擇盲目擴大銀行貸款金額，甚至為達成貸款目標付出許多無謂的代價。盲目抵押原有資產，增大了還款壓力，提高了金融風險。在項目落成之后缺乏大局意識，盲目使用資金。大部分企業資金鏈出現斷裂，主要是在前期開發的投入中，為了能夠成功征得土地使用權和所有權，盲目追加征地金額，為了能夠成功爭到土地而加碼。對項目開發沒有全盤的規劃，無法分清項目開發中的輕重緩急。甚至有些企業為了達到目標而采用一些非常規的手段，影響整體的工程進度，也影響了企業的還貸能力。

作為企業來說，要有大局意識。企業的運作需要投入大量的金錢和時間，如果企業管理層缺乏大局意識和前瞻意識，盲目投資，盲目擴建，盲目貸款，盲目抵押，沒有根據市場的實際情況和公司的實際情況，進行的所有的投資都是在做無謂的浪費。會極大的消耗企業在社會中的信譽。要理性的對待銀行貸款以及其他負債性的投資行為，結合公司實際情況，在保證公司有足夠的資本金的前提條件下，以銀行貸款補足少部分的缺口，可以最大程度的利用資金，提高銀行還款率，提高企業正常運行的概率，保證資金鏈的穩定。最大程度上保證工程不停滯，前期投入不浪費，保持穩健的投資心理，既不能過高的預計回報，也不能過低的預期風險。企業的任何投資行為都應當量力而行，建立在自身企業可以承受的范圍之內。

（二）提高商譽，穩定商業合作

通貨膨脹時國家經濟運行中的正常情況。一般國家會出臺相應的政策，穩定物價，保持貨幣價值。對企業而言，尋求方法過渡通貨膨脹是十分有必要的。通貨膨脹發生一般都與國內外重大事件的發生相掛鉤，企業應當保持商業的靈敏度，通過國內外重大經濟事件預計通貨膨脹的蛛絲馬跡，通貨膨脹不是突然發生，一切都是有跡可循。預測經濟前景調整公司經營規模和經營方向，有助于企業平穩過渡。

對抗通貨膨脹的最佳方式是提高企業的商用信譽，與各個原材料供給商形成穩定的商業合作關系。面對突然發生的通貨膨脹，穩定可靠的商業伙伴就顯得尤為重要。原材料供應商大多會選擇價格最適中的時候，購進大量的原材料囤積于倉庫之中，以保證自身供給。在這樣的情況下，一般會以極低的價格購入，再以合適的價格售出。房地產行業與供應商保持良好的合作關系，可以保證在通貨膨脹發生的第一時間，獲得價格適中的原材料，最大程度穩定企業的經營。良好的商譽是合作的前提，而良好的商譽的形成，有賴于企業平時的積累。按時支付供應商貨款，貨款支付形式多樣化，最大程度保證供應商的利益，才能夠讓商業合作保持持久和良好的關系。原材料供應商會優先考慮合作關系良好的企業，在保證自己利益不受損的前提條件下，最大程度保障友商的利益是尋求長期合作的重要途徑。企業可以依賴于這樣的關系，是最大程度的保留本企業的現金流。國家在面對通貨膨脹，給社會帶來不利影響時，會出臺相應的政策，以達到救市的目的。企業在合作商的支持之下，可以暫時渡過危機，等到市場大環境好轉，再繼續經營，保證企業的持續和穩定。

（三）遵守法律，以人為本

企業在經營活動中，往往會涉及到許多的法律法規，其中占比較重的就是稅法。依法納稅是每一個公民和企業應盡的責任和義務，在企業經營中，納稅是企業經營支出的最大的一個部分，部分企業為了減輕財務壓力，偷奸耍滑，公然與國家法律法規做對抗，不履行或者部分履行納稅義務，在納稅申報上弄虛作假，少報應該交的稅，多報可以退的稅，占國家的便宜，從表面來看，短期內確實為企業的經營減輕了成本負擔，但這樣的行為既不道德也不合規，侵害了國家的稅收權利，一旦被稅收機關發現，不僅要被行政處罰，還要繳納巨額的違約金和滯納金，用工成本也是企業經營活動中較大的一筆支出，其中占比較大的是五險一金的支出，房地產行業人群基數較大的是建筑工人，這些工人往往承擔著高強度高風險的工作，一方面是工資相對較低，另一方面是安全醫療得不到保障。部分的房產企業存在僥幸心理，不給員工購買任何形式的醫療保險或商業保險，總是打著節約成本的旗號，行剝削之實。同時部分企業還存在非法雇傭勞動力，不簽訂就業合同的違法行為，企業為了最大程度的節約用工成本，大多招收一些臨時工，員工無法獲得任何具有保障性的安全防護用品，員工的工作環境也得不到任何的保障。企業的這些違法行為往往在意外發生之時會付出慘痛的代價。也有部分的企業在房屋建設過程中偷工減料，違規使用不符合國家標準的鋼筋水泥磚塊，在建筑過程中，為了追求數量而不按照備案圖紙施工設計。隨意調整房屋結構，縮小房屋面積，增加公攤面積，也為了縮短人力成本而肆意壓縮工期，晝夜趕工，房屋質量難以保證，在房屋關鍵部分上偷工減料，如預設管道消防管道，消防通道等，這樣的行為不僅是道德層面的問題，更是法律層面的問題。近些年房屋坍塌的事故層出不窮，說到底還是房屋企業在建造過程中出現違規行為。

百年大計，以人為本。房屋是陪伴一個人從出生到死亡最親密的伙伴。作為商業企業，盈利之心無可厚非，但是在盈利的基礎上，首先要遵守法律法規，任何做法的出發點都應該是以人為本，為人服務。任何商業策略的調整都應該是圍繞更好的急人之所急，服務的對象是人就應該以人為本。企業在進行商業活動中，應該按照國家相應的法律法規，嚴格落實國家的納稅制度，企業的任何報稅都應該是在法律框架下進行的報稅活動，不占國家的便宜，對于員工更要以極高的人文關懷去對待員工。企業時常會出現用工荒，招工難的情況，企業在這個時候應該反省自身的情況，如果企業是真正有人情味，關懷員工的企業，員工是不愿意離開的，企業一方面要落實國家法律法規，為員工購買五險一金最大程度保障員工的社會利益，按時發放員工工資，對于節假日加班應當給予三倍工資的補償。不能把對員工的剝削作為企業營業的根本手段。

結語

房地產行業的財務風險問題不只是一個公司的財務問題，更關系到千家萬戶的幸福問題。因此作為房地產行業，更要合理的控制財務風險。把企業日常運行對外投資的風險控制在企業可承受范圍內。最大程度保證購房者的利益。企業要做好風控，作為房地產企業管理人員，要有大局意識，要能做到以人為本遵紀守法，才能夠最大程度保證企業的平穩運行。