基于居民使用后評估的老舊小區公共環境改造措施研究
——以上海市兩個小區為例

■ 段嫣然 DUAN Yanran 周靜敏 ZHOU Jingmin 王舒媛 WANG Shuyuan

1 研究概況

我國城市建設從增量發展轉向存量提升與增量提質并重，作為存量提升的重要環節，老舊小區改造是提升居民生活水平的重要民生項目。老舊小區的公共環境是居民日常生活的重要組成部分，但由于小區建設年代較早，公共環境缺乏維護，往往難以適應當下的居民生活需要。為了使相關改造設計更加適應居民需要，更好地達到提升居住環境質量的目的，有必要從居民使用后評估的角度出發，考察已有老舊小區公共環境改造所采取的各項措施的實施效果，從而為更多改造項目提供經驗與建議。

本文的研究對象為老舊小區公共環境的改造措施，即針對市政配套設施、道路交通系統等改造對象采取的物質空間上的改善舉措，以達到提升小區舒適性、功能性等的目標。

首先，研究基于改造對象和改造目標對改造措施進行分類，形成后續研究的基礎；隨后，采用李克特量表問卷，獲取居民對改造要素與措施的主觀評價，請居民對各項改造要素與措施的重要性與滿意度進行1～5 分的打分，并根據評價情況對居民進行訪談，進一步了解評分的原因；最后，結合基礎統計分析與IPA 分析等綜合統計分析方法推斷居民對改造措施主觀評價的規律及其影響因素，了解居民對改造措施的傾向。本文選取了改造對象與措施豐富、改造成果較好、評價較高、具有典型性的兩個小區——虹旭小區、凌云街道417 街坊作為研究案例進行調研，通過兩案例調研數據的并置與對比分析，了解居民對不同類型改造措施的傾向。

虹旭小區位于上海市長寧區虹古路417 弄，建于1989 年，共有48個居民樓組，于2016 年開始舊住房修繕改造工程，2018 年開始實施長寧區“精品小區”改造項目，并成為“微更新”計劃的11 個試點之一，小區內部的公共環境經歷了全方位的改造，共完成改造措施74 項；凌云街道417 街坊位于上海市徐匯區，共包含7 個小區。自2018 年起，凌云街道的老舊小區開始實施舊住房修繕改造工程，同時將417 街坊作為一個物業管理區統籌考慮，對街區中的三條公共通道（96 弄通道、126 弄通道、梅隴路通道）進行公共環境改造，共完成94 項改造措施。本次調研共發放問卷83 份（兩個小區分別發放41 份、42 份），獲得有效問卷77 份（兩個小區分別獲得有效問卷37 份、40 份）。

2 基于不同改造對象的居民后評估數據分析

2.1 基于不同改造對象的措施分類及要素

老舊小區改造涉及市政配套設施、公共活動空間等多方面內容，有必要對其進行分類以便進行居民評價、使用現狀等方面的考察。參考國務院發文[1]、各地老舊小區改造技術導則、上海市的相關政策與導則及既有研究[2]，圍繞小區的公共環境改造，整理形成了從類別到要素的層級化老舊小區公共環境改造內容分類（表1），作為數據分析的基礎。

表1 基于不同改造對象的措施分類

2.2 對比分析

從“改造重要性”及“改造結果的滿意度”兩方面對不同改造對象的細分要素進行調研和統計分析。結果顯示，居民對虹旭小區改造要素的重要性評價平均值為4.66，滿意度評價平均值為4.69；居民對417 街坊改造要素的重要性評價平均值為3.89，滿意度評價平均值為4.04。

整體來看，虹旭小區的居民在重要性與滿意度評價方面均高于417 街坊，而從數據趨勢（表2）來看，兩個案例中的改造重要性評價與改造結果滿意度評價走勢基本一致，說明居民對于改造要素的評價有一定規律，進一步進行兩個案例評價水平的相關性分析可以發現，同一要素的重要性與滿意度評價沒有顯著的相關性，但虹旭小區與417 街坊的同類要素重要性評價的相關性卻達到了0.780，呈顯著相關。

表2 虹旭小區與417 街坊的改造要素評價對比表

因此可以得出以下結論：①居民對小區改造的評價水平受其對小區整體認可水平的影響。在實際改造中，兩個案例中市政配套設施類別各要素的改造方式基本相同，但居民對其總體評價水平卻不同，可以推測，居民對小區改造的整體認可水平對其評價會產生極大影響。整體認可水平高的小區，居民對于各項要素的重要性與滿意度評價會有相應的上升。②居民對改造要素的重要性評價存在一定普遍規律。忽略整體認可水平影響，不同小區的居民對相同要素的重要性評價趨于一致。而兩案例的滿意度評價沒有顯著的相關性，說明要素類型對滿意度評價影響較弱。

2.3 IPA 分析結果

在去除整體評價水平的影響后，通過IPA 分析發現，改造要素基本按照改造類別呈現出分布上的差異（圖1）。

圖1 改造要素評價的標準化IPA 分析圖

（1）所有市政配套設施改造要素的重要性與滿意度評價均較高，均分布在第一象限，為重要提升項。顯示在老舊小區改造中，市政配套設施的改造最為重要，也是目前改造中較為成功的部分。

（2）道路交通系統改造要素的重要性較高，滿意度較低，分布在第四象限，說明老舊小區居民的出行仍存在困難，需要對車行系統、停車設施等做持續改進。在標準化的IPA 分析中發現，417 街坊的車行系統分布較為特殊，重要性較低而滿意度較高，這是因為小區獨立改造與街區統籌改造的車行系統要素有所不同，小區獨立改造的車行系統主要改造對象是內部道路，先天條件較差，道路狹窄、路網曲折，嚴重影響居民開車出行（圖2）。街區統籌改造的車行系統主要改造對象是公共道路，小區內部道路便于接入城市路網，改造可能性較高，因此，容易實現較好的改造效果（圖3）。

圖2 虹旭小區改造后車行系統情況

圖3 417 街坊車行系統改造前后對比

（3）景觀綠化系統改造要素的重要性整體較低，其中，公共綠化的改造滿意度較低，分布在第三象限，屬于優先順序較低的應提升項。而其他要素，包括圍墻圍擋與信息標識均位于第二象限，居民對這些改造要素的改造效果較為滿意。

（4）室外公共空間改造要素的分布有較大差異。虹旭小區的室外公共空間均分布在第二象限，重要性偏低，滿意度較高，說明居民認為，小區內部室外公共空間狀態尚可，目前已滿足供給需求。而417 街坊的社區街道空間與公共活動空間的重要性卻相對較高，滿意度偏低，居民認為，街區內室外公共空間較為重要且仍需改進。結合訪談發現，居民更愿意在公共性更強的室外空間活動，同時，希望這類公共空間能提供更大的場地與更多的設施。

（5）公共服務設施的重要性與滿意度評價均較低，整體分布在第三象限。居民對于現有的公共服務設施均不滿意，也認為沒有必要。但從居民的改造意愿來看，居民仍希望小區內外能有集中型公共服務設施引入，417 街坊的助餐點也得到了非常高的評價。這說明并不是居民不需要公共服務設施，而是目前改造增加的這些設施無法滿足居民需求，街道與設計師在公共服務設施的建設中必須從居民需求出發，引入居民真正需要的服務設施，避免低效的服務設施浪費資源。

綜上所述，兩案例的重要性評價出現明顯的分布差異，體現在車行系統、社區街道空間、公共活動空間三項。車行系統的評價差異體現了居民對小區內部道路改善較強的需求，后兩者則說明居民對公共性較強、易于到達和使用的室外公共空間有一定的需求，但同時應避免超出需求的過度改造。

3 基于不同改造目標的居民后評估數據分析

3.1 基于不同改造目標的措施分類及要素

老舊小區改造的目的是提升居民的生活環境品質，基于WHO 居住環境基本理念及揚·蓋爾關于公共空間品質基本標準，進一步將提高公共環境的防護性、舒適性、愉悅性、功能性確立為改造目標并進行了細分，以探究改造措施是否達到了住區改造的各類提升目標（表3）。

表3 基于不同改造目標的措施分類方式

3.2 對比分析

從調研的基本情況來看，兩個小區居民的年齡結構、平均居住時間、家庭結構、住房情況等均十分接近，說明兩個案例的居民偏好較為一致，不會出現因為居民屬性不同而導致評價結果差異較大的情況。

將具體措施的評價與所屬小區以及措施類型做相關性分析，可以發現，在具體措施的實際效能之外，居民對改造措施的主觀評價受小區整體改造水平影響較大（表4）。虹旭小區的重要性與滿意度評價的平均值均高于417 街坊，但樣本標準差卻較為一致，說明具體改造措施的評價會在很大程度上受整體認可水平的影響（表5）。

表4 改造措施評價與各要素的相關性

表5 虹旭小區與417 街坊改造措施評價的描述統計

兩個案例的評價水平差異較大，主要有以下兩個原因。

（1）改造范圍的差異性。417街坊的改造活化了大量閑置的空間與廢棄設施，為居民提供了更多的活動與服務可能性，但從實際落實來看，并未完全得到居民的認同。在417 街坊的調研與訪談中，許多居民反映，街區統籌改造過多地著眼于小區外部公共環境的提升改造，小區內部市政配套設施改造、道路交通系統要素的改造尚不完善，改造投入的不均勻分配是其對改造不滿的主要原因。居民認可外部公共環境的提升改造，但更希望在小區內部能夠有更加全面的公共環境改造提升。

（2）改造措施的差異性。除了改造范圍的差異外，改造措施的差異性也是導致兩個小區評價水平差異較大的重要原因。從圖4 可知，虹旭小區的改造措施較為平均，四類措施占比接近25%，相差不大。而417 街坊的愉悅性措施占比接近一半，其他三類措施則較為平均。從上文分析可知，愉悅性措施的重要性評價相對較低，417 街坊采用的愉悅性措施過多，而在功能性、防護性、舒適性的提升上有所欠缺，導致居民認為改造與其生活關系不密切，從而降低了對整體改造的評價。同時，部分措施類型與評價呈現了顯著相關性，說明措施類型對居民評價的影響不受整體改造水平影響。下文將通過標準化IPA 分析，剔除小區整體改造水平的影響，剖析措施類型如何影響居民評價。

圖4 改造措施類型占比對比

3.3 IPA 分析結果

3.3.1 功能性措施

功能性變量與評價的相關性分析說明：①功能性變量與改造的重要性不存在相關性，不同措施的重要性評價各不相同；②功能性變量與改造結果的滿意度呈顯著負相關，居民普遍對功能性措施不滿意（表4）。

從標準化IPA 分析來看（圖5），應持續推廣的功能性措施與其日常生活密切相關，如增設健身設施、硬質活動場地、人行通道以及老年人助餐點等。同時，除道路交通系統的功能性措施外，其他功能性措施的重要性與滿意度基本呈正相關，居民認為，重要的功能往往更容易獲得認可。

圖5 功能性措施評價的標準化IPA 分析圖

亟待改進的功能性措施集中在道路交通系統方面，非機動車與機動車停車設施與居民生活密切相關，但在改造中往往難以提升。一方面，是由于資源限制，停車設施數量難以增加；另一方面，是由于改造中對細節重視度不夠，對居民實際使用需求考慮較少。如兩個小區的居民均反映，在非機動車停車設施改造中，充電設施較少且智能化程度較低，無法刷卡計費，使用不便。

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室外公共空間與公共服務設施的功能性措施同樣有這方面問題，設計師在改造中增加的種植箱、攀爬設施、移動圖書館以及宣傳欄等功能，與居民日常生活需求契合度較低，使用情況與維護情況均較差。而增設健身步道、健身設施、活動場地、助餐點等惠及人群范圍更廣的功能性措施卻較易獲得大家的歡迎。

3.3.2 防護性措施

從防護性變量與評價的相關性分析可發現，居民認為防護性措施十分重要，且對防護性措施的效果較為滿意，意味著目前實施的防護性措施有較大推廣意義與價值。從標準化IPA分析來看（圖6），超過70%的措施都位于第一象限，重要性與滿意度評價水平均較高。但增設停車棚措施在重要性評價較高的同時，滿意度卻遠低于平均值。此項措施在417 街坊內實施，結合居民的訪談可發現，因停車棚數量不足，導致防護性提升有限。

圖6 防護性措施評價的標準化IPA 分析圖

3.3.3 舒適性措施

舒適性變量與評價的相關性分析說明，舒適性措施的重要性與滿意度評價分布較為均衡。在虹旭小區與417 街坊的改造措施中，舒適性措施主要包括：增設低位照明與增設休憩座椅，這兩類措施占措施數量的87%，這也是公共環境提升舒適性的主要方式。

圖7 舒適性措施評價的標準化IPA 分析圖

在增設休憩座椅的分布上，可以看到，無論是虹旭小區還是417 街坊，均主要分布在第一象限，重要性與滿意度的評價均較高（圖7）。重要性較高但滿意度較低的兩項增設休憩座椅的措施，出現在虹旭小區的社區路旁空間、健身廣場。通過訪談了解到，這兩處停留活動人數較多，座椅數量不夠。而重要性與滿意度均較低的增設休憩座椅措施，出現在417街坊的3 號街口空間，主要原因是空間整體設計過于關注造型，休憩體驗較差。

3.3.4 愉悅性措施

愉悅性變量與評價的相關性分析說明，愉悅性變量與改造的重要性呈顯著負相關，愉悅性措施的重要性評價相對較低。在IPA 分析中（圖8），將愉悅性措施按措施類型分類可發現，70%的綠化相關措施分布在第一象限，而僅有23.5%的地面鋪裝措施、12.5%的立面改造措施以及18%的其他愉悅性措施分布在第一象限。同時，71.4%的地面鋪裝措施、85%的立面改造措施以及82%的其他愉悅性措施的滿意度均低于平均值，而僅有20%的綠化相關措施滿意度低于平均值。

圖8 愉悅性措施評價的標準化IPA 分析圖

愉悅性措施的分布特征說明：①綠化對于公共環境愉悅性的提升能起到顯著作用，大多數居民都能感知并認可綠化改造所帶來的公共環境品質提升。②居民對于大多數愉悅性措施的感知不強。相比起其他類型的措施，綠化相關措施之外的愉悅性措施的滿意度處于平均水平，但重要性明顯偏低，說明大多數居民即使能感知到公共環境的美學提升，但仍認為這項措施意義不大，結合訪談了解到，部分居民認為，這些愉悅性措施花費較高但并不實用，對其生活品質的提升沒有實質作用。

4 改造策略建議

經過對兩個案例的詳細分析與并置對比分析，歸納其結論，可從總體層面提出上海市老舊小區公共環境改造的策略建議。

（1）可結合居民后評估制定不同改造要素的改造優先級。居民后評估體現了居民主觀上對各要素改造的需求程度，作為一項惠及民生的工程，老舊小區改造應首先保證完善重要性評價高要素的，合理分配對低評價要素的投入，而使得改造盡可能適應居民需求，提升居民獲得感。前文分析表明，在居民重要性評價方面，市政配套設施下各要素、機動車與非機動車停車設施要素最受關注，車行系統要素、社區街道空間要素、公共活動空間要素在兩案例中的評價差異較大，但總體來說仍較受關注。在剩余的要素中，相對圍墻圍擋要素、信息標識要素、功能型服務設施要素，公共綠化要素、集中型服務設施要素的評分較高。

（2）在改造條件受限情況下，宜優先考慮居民關注的功能性、防護性措施，愉悅性措施后置考慮。待改造的老舊小區數量眾多，且當前資金來源較為有限，因此，十分有必要在改造時合理安排開支，將重點放在居民需求程度高的措施上。功能性措施方面，首先，應確保兩類停車設施相關功能的完善；其次，在室外活動空間、公共服務設施方面，避免引入不便于居民自發參與或不適應生活需求的功能。防護性措施在各要素中均應成為重點考慮對象，舒適性措施其次。而針對愉悅性措施，則應優先選擇復合功能性或防護性措施，并且需考慮到全齡審美和人的五感尺度，避免引入造價較高、華而不實的措施。

（3）改造范圍的選擇上，宜針對不同要素，采用面狀覆蓋與點狀選擇相結合的方式，避免效益低的改造方式。兩案例體現出的改造范圍不足問題、空間資源有限問題及部分改造效益較低問題表明，市政配套設施、道路交通系統的改造，應面狀覆蓋小區內部與街區公共區域。同時，在機動車停車空間普遍缺乏的現狀下，應從街區層面，盡可能利用閑置空間資源建設停車庫。室外公共空間、公共服務設施的改造，應以保證使用效率為先，從街區的視角進行點狀選擇。一方面，可以尋求到更多的空間資源；另一方面，避免在小區內部進行不必要的過度改造，造成資源浪費。在這一前提下，改造應考慮重新組織街區中的步行網絡與小區邊界，在條件允許的情況下，適當地將原本封閉于小區內部的空間向街區開放。

5 結語

通過兩個小區的居民使用后評估研究可以看出，居民對改造措施的評價存在明顯偏好。老舊小區的公共環境改造應結合居民適用后評估的研究結果，制定不同改造要素的改造優先級，將重點放在居民需求度高的措施上，并合理選擇改造范圍以提升改造效益。