租購并舉時代住房租賃服務創新探究

黃朝波

(中國建設銀行股份有限公司 鄭州直屬支行，河南 鄭州 450018)

1 住房租賃市場痛點解析

1.1 供求不均

從目前的情況來看，伴隨國家城鎮化建設的發展，現代社會的大背景之下人口流動越來越頻繁，住房需求越來越大。一方面是年輕群體或者是由于房屋購買資格受限以及無法承擔房租價格的群體，另一方面是由于上學、工作、醫療等一系列因素而需要住房的群體，很多地區特別是那些人口凈流入量比較大的城市地區，人們對于租房的需求量非常大，而且隨著時間的推移，這種趨勢會持續上升。從整體上來看，用于租賃的房屋中比較受歡迎的是一些戶型比較小且總體面積也比較小的房子，但這種類型的房屋數量往往比較少，而那些房屋面積大約90平方米或者是三室一廳格局甚至更大的居住空間比較常見。這種情況導致的直接結果就是小戶型的供應量無法滿足需求量，兩居室的房屋幾乎處于平衡狀態，但是三居室等大戶型房屋則難以出租。除了房屋大小以外，房屋的地理位置也是租房者考慮的重要因素。那些小區配置比較優良的區域，離學校、工作地點、醫院比較近的區域，還有那些交通以及生活都非常方便的區域非常受歡迎，這種房屋往往供不應求。但是那些年代久遠的公房、回遷房等一些裝修簡單、居住整體環境比較差的房屋卻無人問津。此外，國內租房市場正處于狀態的房屋通常主要是房主自租或者是中介轉租的形式，大多數都是通過房主或者是中介來完成租房流程，專門的房屋租賃企業開展的統一裝修與管理的專業房源在租房市場中所占的比例很小。

1.2 公共服務不足

目前，在國內大部分城市地區，租房者很難得到這個地區的“城市名片”，也沒有辦法享受當地的教育資源、醫療與養老服務、就業服務等一系列福利政策。另外，租房者往往是外地人，他們對于房屋本身以及房屋各項信息的了解非常少，要是碰到房東不退押金、房屋裝修以及違反合同等各種情況，他們很難維護自身的利益。就金融服務獲得性而言，個人住房貸款是各個銀行給所有的房屋購買者制定的一種傳統金融產品，購房者能夠結合房屋的價值向銀行申請貸款，解決當下經濟窘迫的困境，但是銀行中和房屋租賃有關的金融服務卻屈指可數。

1.3 金融機構服務跟進滯后

金融機構服務跟進滯后的問題，具體為金融機構的服務理念、不同房租賃貸款服務設置有所缺失，無法滿足實際發展需求。以銀行方面為例，其不具有順應時代發展變化進行改變的意識，承擔的責任比重較低，在這一方面沒能選擇良好的發展趨勢，服務模式創新理念缺失。

2 基于消費者角度于“租購并舉”制度的建議

首先，就住房租賃政策給消費者今后的租購行為帶來的影響而言，目前租房群體中絕大部分是剛進入社會工作的年輕人，還有一些工作不穩定或是收入不穩定的人。剛進入社會工作的年輕人當前的經濟能力比較弱，他們跳槽的可能性很大，因此工作穩定性無法得到保證。而那些工作流動性比較大的人，因為工作本身的特征致使他們自己也無法預測在當地居住的時長。最后是收入不穩定的人，他們沒有辦法確保可以按照約定穩定還債。從消費者的角度看來，如果他們確定要購買房屋，就需要先交付一大筆錢，接下來的每一個月都要按時還債，這就導致不僅大大減少了他們能夠自由支配的收入，而且還在某種程度上降低了他們的生活質量。因此，新政策的施行，能夠加強租賃市場對這些群體的吸引力，使他們逐漸改變以往的租購理念，住房租買將會被其他的選擇代替。

給房屋租用人群購房觀念帶來影響的原因有很多，其中包括通貨膨脹、貸款利率、房產稅等，不僅如此，社會房屋政策也會影響他們的租購理念。比如，近幾年，在西安以及武漢等地區制定了落戶政策以吸引人才，還有一些地方增加了住房補貼等福利。每一名消費者都在尋找最佳的時機購買房屋，這樣能夠以最低的價格獲得最好的回報。因此，就以下幾個要素對消費者租購理念產生的影響進行分析。其一，租金與房租價格對消費者租購行為產生的影響。對于消費者而言，房租價格的變化是影響他們租購行為的直接原因，他們不僅關注租金與房租價格之間比值的變化，這個比值決定了消費者是否會重新考慮租購計劃，并且該比值的浮動應該在一個合理范圍之內。另外，消費者還會注意價格伴隨通貨膨脹產生的變化，要是價格升高的速率比通貨膨脹還要快，那么就表示房屋升值。經過分析這個要素怎樣影響消費者租購行為，能夠給政府科學調整租金與房租價格提供參考，進而使房屋租賃市場與房屋市場發展更加平衡。其二，政府補貼與稅收優惠給消費者租購行為帶來的影響。房屋租賃市場里出現的問題越來越多，政府逐漸開始通過一系列方法使租房者的利益得到保障。在新的政策里支持將除去租金以后的薪酬作為稅務計算的基礎，有的地區給滿足要求的消費者供應住房補貼，這一系列福利都會影響消費者的租購行為。其三，租房權利給消費者租購行為產生的影響。因為租房者可以享受的權利是有一定限制的，有一些權利必須要通過購買房屋才能夠得到，這使得消費者的購房行為在某種程度上存在一定的不合理性，進而導致房租價格越來越高，讓房屋市場的正常發展受到影響。近幾年，“租售同權”這一政策的施行很好地處理了這個問題，這一政策通過影響消費者的購房行為幫助政府達到預期目標。

3 國內城市住房供應施行“租購并舉”

從整體上來看，國內房屋交易市場長期處在發展不均衡的大環境之下，房租交易市場的熱度一直很高，房價的增長速度也非常迅速，投機屬性占據的比例很大。但是，從本質上看，房屋交易市場的各項制度并不完善，具有供應量不足、質量有待提升、經濟主體不夠集中、租賃關系變化大、租賃市場發展的支撐政策需要優化等一系列問題。姚劍雄等人針對廣州某地區的房屋租賃市場情況展開了全面分析，同時針對資金投入、房屋供應等層面提出了市場環境改善建議。劉軍等人對北京市的房屋租賃市場進行了探索，同時給出了有關制度建議。共有產權住房是房屋租賃市場的一種關鍵補充，住建部已經把北京、上海等六個城市規劃為共有產權房屋的試點城市，倡導通過各種各樣的途徑展開有關探索。李勇輝等人以土地財政為出發點，通過數十個省份的數據探索保障性住房給人口城鎮化產生的影響。

在經過低租公房、市場化房屋供應體系構建并發展、深入發展房租市場改革以后，國內城市地區的房屋供應體系漸漸向著“租購并舉”的階段發展，并且將“租購并舉”作為今后很長一段時間的發展目標。從2016年開始，我國就開始建立“租購并舉”的房租市場供應體制，政府部門也陸續實施了大量大力推動房屋租賃市場發展的政策，就培育房屋租賃市場主體、推動制度建設步伐、加強房屋租賃市場的秩序以及加大土地供應方面都加大了支持力度，使得房屋租賃市場實現長期健康發展。

4 住房租賃服務創新思考

4.1 政府部門公共服務的健全

針對政府部門公共服務而言，可以從三個方面進行完善。其一，持續完善住房租賃市場的監督管理體系。首先，政府部門應該大力推動并貫徹落實房屋租賃合同備案制度，這樣做不僅能夠保證房屋租賃每一個環節中房屋信息的真實性以及房屋中介機構的資格等，而且還可以利用備案使交易雙方的各項利益都具有法律效力，這是貫徹租房同權、稅收優惠等制度的基礎。其次，強化從業主體的管理強度，構建完善的房屋租賃企業與房屋中介機構的備案制度，加強對房屋租賃信用的審查，構建多個部門聯合信用監督制度，只有不斷加強租房市場的監督管理工作，讓那些失信機構再也無法從事租房交易行為，進而達到嚴格控制“黑中介”的目標。其二，持續革新房屋租賃全鏈條服務體系。讓政府內部多個部門之間相互協調，使房地產交易、公安部門、工商管理以及公積金等各項信息都融合起來形成共享渠道，使房屋租賃服務的重點更加深入，為人們創造更加便利的服務。例如，租房者能夠根據政府相關制度憑借登記備案的租房合同等一系列具有法律效力的證明文件申請居住證，申請住房公積金，并且積極舉辦違反房屋租賃規定的行為。其三，持續優化公租房的服務工作。全力推動公租房的建設、強化公租房的管理工作，能夠推動配套互補房屋租賃市場的形成，使人們的住房需要得到更好的滿足，讓一些特殊群體的住房需求得到滿足。不斷革新系統應用，強化對人與房屋的動態管理，將多個部門的數據與信息進行融合共享，讓確保家庭申請準入、公租房整體管理等一系列工作的處理過程更便捷。持續實施并推廣公租房租賃補貼政策，把城鎮地區一些經濟困難的家庭、剛就業沒有房屋的工作者、在城鎮地區有穩定工作的外地人員等新市民都包含到公租房補貼范圍中。其四，積極革新房屋租賃理念。通過政府部門的制度支持、租購同權、土地稅收等多方管理，推動租用房屋的長期供應，支持房屋長租、常住安家的思想。特別是人口凈流入大以及房租價格比較高的地區，應該倡導租房，通過租房來解決住房問題。

4.2 租賃企業專業服務的健全

要想加強租賃企業專業服務工作，應該從兩個方面進行健全，即增加租賃房源與提高租賃服務。首先，從增加租賃房源的角度來看，一是建造足夠的用于租賃的房屋，配合城市、行業以及基礎設備的發展計劃，積極順應政府部門的土地供應與房屋建造計劃里推動租賃房屋發展的政策，建造租賃型的商業房屋。二是充分利用庫存房屋，在一些一二線城市地區，土地資源比較緊張，對庫存的房屋進行改造是推動城市進一步發展的關鍵。對于房地產企業來說，應該將已經具有且閑置的房屋改成租賃房屋，企業能夠把這些庫存的公用房等沒有用于居住的房屋改造成租賃住房。三是購租房屋用來長租，專門的房屋租賃企業能夠將市場中的閑置房屋進行收購，通過一系列改造最終用作長租的房源。其次，從提高租賃服務的角度來看，一是要建立科學的長租服務準則，無論是集中式的房屋抑或封閉式的房屋，專門的房屋租賃企業在獲得房源以后可以統一安排裝修，進而符合租房者拎包入住的需要。企業可以為租房者提供管家、軟件服務、房屋維修、衛生清潔、監控等一系列日常服務，讓租房者體驗到更高品質的租房服務。二是構建完善的社區服務體系，專門的房屋租賃企業對于不同的租房群體提供相應層次的房屋，例如高端、中端等等。在中端租賃房屋中配備公共廚房、洗衣房、便利店等設施，而在高端房屋中則可以配備書吧、酒吧等場所，使租用者能夠享受到優質的住房服務，構建優良的社區文化，使租賃關系更加和諧穩定，讓租用者的住房需求得到進一步滿足。

4.3 金融機構金融服務的健全

首先，應該全力推動住房租賃貸款服務。目前，物業獲取越來越不容易，購房者的拿房成本越來越大，相比較而言利潤率則比較少，這使得專門的房屋租賃企業在資金方面遇到了新的挑戰。因此，對于金融機構而言，創新金融服務能夠給房屋租賃提供更好的資金支持。近年來，中國建設銀行順應時代變化，積極響應國家號召和政策引導，主動承擔大行社會責任，從總行戰略層面將住房租賃作為培育未來競爭優勢的方向和選擇。同時，成立相應的推進督導機構、激勵約束措施、配套完善產品，在住房租賃業務上走在同業前列，并逐步打響“要租房，到建行”的良好市場口碑。

就具體服務模式而言，一是以長租企業的房屋租賃工作開展情況、運行、裝修以及管理等多個環節作為基礎，利用企業住房租賃貸款、房地產信貸投資基金等，給企業創造更好的融資平臺。二是以租房者的房屋租賃消費作為基礎，利用個人房屋租賃貸款、信用卡租賃分期等，讓人們的長租需要得到滿足。從整體上貫徹落實不炒作房屋的理念，強化房屋租賃每一個環節中的金融服務力度。此外，積極推動“存房”服務。“存房”指的是人們沒有居住的、適用于出租的房屋，將房屋長時間存在金融機構，一次性或者是按期獲得租金，金融機構能夠找到專門的房屋租賃企業進行合作，類似于人們將錢存到銀行，就能夠得到相應的利益，把房屋租賃權存在金融機構里，就能夠得到租金。對于一些人口凈流入大的城市，推動“存房”服務，能夠讓一些閑置的房屋得到充分利用，讓入市租賃房源的供應更加優質穩定。將多個房源集中起來進行整體改造，給專門的房屋租賃企業以資金支持，大力推動長租工作，讓每一位租房者處于穩定租房狀態，在租房期間安居樂業。

5 結論

總而言之，國內很多地區正積極響應政府部門的政策，不斷加強管理體系的建設，強化市場的管理。隨著“租購并舉”研究工作的開展，同時在眾多政策的推動下，很多城市的房屋租賃市場得到了很好的發展。