基于青年人的需求探討保障性租賃住房低層高密度空間形態的合理性
——以上海為調研中心

文／馮文心 華東建筑設計研究院

諸翰飛 香港大學建筑學院

1 研究背景

1.1 上海市“保障性租賃住房”新政策

2021 年，為了更好地解決新市民、青年人居住問題，上海首次推出“保障性租賃住房”用地，進一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給。截至2021 年底，上海市供給保障性租賃住房用地15 宗，面積約占租賃住房總供給的28%。“十四五”時期，上海將供應租賃住房超過42 萬套，努力實現全體人民住有所居。

由上海市住房和城鄉建設管理委員會、市房屋管理局牽頭發起的保障性租賃住房設計競賽任務書中提到，為加快推進本市保障性租賃住房建設供應，推動保障性租賃住房設計創新，滿足新市民、青年人和城市基本公共服務群體等不同人群的租住需求，引導形成更高品質、更安心居住的生活方式。由此可見，上海市希望通過保障性租賃住房，滿足上海新市民、青年人對美好居住生活的向往。

1.2 住宅開發重點的轉變

近年來為響應國家控制超大城市人口規模的要求，上海常住人口增長規模逐步放緩。第七次人口普查數據表明，2011 年至2021 年，上海常住人口總量規模的增長相對平穩。我們若回顧紐約、東京等超大城市的發展歷程，可以發現這樣一條規律：當一座城市規模急速發展，城市人口指數級增長時，住宅開發的重心往往傾向于更高的垂直高度，以追求單位面積內，容納更多的人口；而當一座城市不再面臨巨大的人口增速壓力時，住宅開發的重心將會從滿足基本的居住需求向追求生活品質轉變。而上海正處于城市發展從追求“量”向著追求“質”的思路轉變的過程中。

1.3 90 后青年人的獨特需求

我們將研究的目標人群定位為1990—2004 年間出生的青年人。這一人群生于網絡信息化時代，強調個人體驗和生活品質。他們與十年前公租房的住戶在生活習慣、消費選擇和社交方式上有著諸多差異性。《關于加快發展保障性租賃住房的意見》指出，保障性租賃住房是為了解決城鎮化進程加速過程中，進城務工人員、新就業大學生等新市民、青年人的住房困難問題，而新市民、青年人這一群體的需求早已不局限于一個提供簡單棲身之地的居所。本調查研究之所以將保障性租賃住房的目標住戶精確定位為90 后年輕人群體，是為了提煉出具有高度代表性的住戶畫像，以更能凸顯出研究對于這一群體總體特征的關注度和敏感度，避免研究陷入對模糊概念泛泛而談的誤區。

1.4 對公租房研究的局限

公租房和保障性租賃住房概念不同。《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》文件于2010年6 月8 日由住建部、國家發改委等七部委聯合下發，提出大力發展公租房建設；《關于加快發展保障性租賃住房的意見》于2021 年6 月24 日印發，明確提出需加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。不難看出，公租房和保障性租賃住房的概念是在不同的時間點提出的，兩者概念不同，但體系相同，同屬我國住房保障體系的組成部分。

公租房和保障性租賃住房面向的人群不同。公租房主要面向城市中低收入住房困難家庭，而保障性租賃住房主要面向的群體為新市民、青年人。在保障性租賃住房的設計研究中，若簡單套用以往對公租房空間形態等種種設計的研究成果，則忽略了其主要面向的新市民、青年人這一有著特定的行為邏輯、空間和社交需求的群體，將使種種矛盾暴露在設計者認知錯位和一廂情愿的設計中。

2 青年人的社交習慣和空間需求調研

保障性租賃住房的定義決定了其空間形態、功能定位等方面重點聚焦新市民、青年人和城市基本公共服務群體。因此，我們的研究結合青年人的群體特征，以上海目前保障性住房的入住青年為調查對象，調查其行為特征，總結目前青年人住戶的住房需求。希望能對未來上海保障性租賃住房的建設提供參考和建議，在后續的設計中盡力滿足他們多層次的生活需求，創造多彩活力、宜居安居的生活環境，為保障對象提供居住舒適、功能適用的租住生活空間。

調查采取在上海現有保障性住房的住戶微信群里發放問卷的方式，以居住在長租公寓及公租房的青年人為篩選條件，合計收集有效反饋200份，調查新市民、青年人的生活方式和社交習慣，并對問卷的調查成果進行統計分析，從公共空間、商業空間、居住單元內布空間、步行空間和社區管理方式這幾個方面展開，了解與觀察青年住戶的行為習慣和社交需求，收集住戶對保障性住房的改進意見。

2.1 青年人住戶畫像

該部分要求住戶對目前的居住情況、職業特性、租住時間、歸家時間、雙休日居家情況、就餐習慣和購物傾向方面作答。情侶或朋友合住加上三人及三人以下家庭整租占比為70%，單身獨居和陌生人分租約占20%，三人以上家庭整租僅占5%。總體來說，雖然過半住戶考慮長期租住，但90%的調查對象更傾向于以后買房。調研收集到年齡分布段在16 ～30 歲的青年人住戶的職業過半數為企業人員。這和現有保障性住房的入住資格審查有著一定的聯系，例如，部分市籌公租房僅可由企業承租，所以該住區住戶皆為企業工作人員；住戶約20%為白領，7%為銷售人員。統計顯示晚7 ～9 點為住區回流高峰。住戶的雙休日出行情況和就餐習慣分布集中：工作日更傾向于點外賣或公司堂食，雙休日則出行在外就餐。

2.2 青年人住戶對公共配套設施的需求

公共空間方面的調研分為住戶使用小區（社區）配套空間的頻率、公共空間運營時間需求、影響使用體驗的因素、是否愿意付額外的管理費、是否接受配套設施對外運營等方面。絕大多數住戶表示，如果價格適中并輔以適當管理和設備維護，會增加其使用社區公共配套設施的頻率，而免費的配套反而會令住戶擔心使用體驗，從而降低其使用頻率。約20%的住戶認為，24 小時運營也會增加其公共配套使用頻率。對于社區配套設施的位置，相對于高層或者頂層的視野好、位置私密，住戶更喜歡首層的明顯位置、便利可達。80%住戶表示，如果社區內有基本商業配套設施（咖啡店、健身房等），可以接受社區沒有僅對租戶開放的公共配套設施以減少租房成本，且只有約18%的住戶愿意付出更多的租金或額外管理費讓社區配置僅對租戶開放的公共設施。除居住外，住戶最希望配置的公共配套設施中得票數最高的三個選項為：公共洗衣房/晾曬區、健身房和24 小時便利店。相較于學生這種尚沒有進入到社會生活狀態的使用者，公租房住戶的社會性需求更高。對公共空間的各項采訪結果可以看出：年輕的保障性住房住戶較為包容開放，不排斥社區配套對外開放或引入星巴克等商業配套，且注重公共空間的可達性和便利性，關注公共配套設施能夠提供的基本生活服務，希望公共配套設施能夠帶來品質感和好的用戶體驗，并不介意為此付出額外的管理費或者維護費用。

2.3 青年人住戶的社交行為

調研要求住戶分別就社交頻率、鄰里互動、社交人數、安全感和集體活動等方面作答。根據數據統計分析，社交頻率方面僅4 成的住戶每月1 ～3 次邀請朋友到家做客。原因為保障性住房居住單元品質不高，住戶覺得面子不夠或社交功能不強，不如直接去商業廣場或桌游店等社區外的商業設施。鄰里互動方面，與鄰居互動頻率較低：30%的青年人住戶選擇不會主動認識他人，僅8%的調查對象選擇認識的人越多越好，大部分住戶選擇愿意認識興趣相投的鄰居。安全感方面，大多數女性調查對象認為與同層鄰居認識會增加她們的安全感，而男性大多數選擇不認識但不會帶來不安全感。集體活動方面，在是否希望社區定期開展集體活動這一問題中，三成住戶選擇無所謂；另有三成的住戶選擇希望，會報名參加活動；一成的住戶選擇非常希望，會參加組織活動。對于社區公共區域聊天時，您認為最舒適的人數這一問題，調研結果集中分布在1 ～3 人這一選項。同時，社區配套提供的社交功能不足可能會大大降低其在社區中進行社交活動的意愿。一般來說，社區認同感越強，居民的歸屬感越強，就越重視鄰里關系和情感聯結，也就會更加積極主動地參與鄰里間的社交活動。從對青年人住戶社交行為的調查結果中可以看出，年輕一代參與社交的原因與傳統社交有很大不同：更注重安全感的尋求（尤其是女性），尋找社交中的興趣點，更樂意“人以群分”，和有共同興趣愛好的鄰居認識。

3 低層高密度空間形態的合理性研究

3.1 傳統高層低密度局限

在高層低密度傳統布局中，建筑空間布局特點為高建筑、大間距。這一形式的好處是可以滿足日照、間距等規范要求，而且較低的建筑密度保證了更多的場地綠化、室外活動空間。但與此同時，這也引起了種種問題。首先，社區形態趨同，缺乏獨特性和多樣性；其次，高層帶來居民的生活質量降低。和很多其他大城市一樣，中國在城市的不斷擴張中，一些人口退居在低質量和高密度的處所中。例如，上海的中遠兩灣城，高層帶來的人口的高度集中，住戶平均享有的資源反而降低了。低層高密度社區的建筑還存在尺度巨大和不夠開放的問題。

以1933 年《雅典憲章》為代表的城市規劃思路，并沒有讓居民實現棲息在詩意的公共空間中，反而讓城市和社區變得越來越封閉。除此之外，電梯的擁堵、結構層帶來的得房率降低也時刻困擾著高層社區的住戶。高層低密度布局帶來的問題表明，我們應當考慮用低層高密度來取代高層低密度的空間布局思維，從而維持城市的活力和居民的生活品質。

3.2 低層高密度的城市開放性

桑內特和薩森等人發展的“開放城市（Open City）”的概念和低層高密度布局不謀而合。低層高密度的布局是一種很好地將城市和社區結合在一起的方式。根據我們對青年人住戶需求的調研，青年人住戶更希望在閑暇時間出去游歷，和城市互動，而不是生活在一個機關大院式的封閉社區里。多種交通出行的選擇、各式各樣的城市服務、公共開放空間和社區私密空間的結合是青年人住戶需求在空間功能上的映射。同時，相較于高層低密度，低層高密度的社區布局可以確保城市肌理、街道網格和城市步行體系不被高層建筑粗暴地打斷。當下不利的現狀是，原本承載公共性社會生活的街道逐漸蛻變為承載交通運輸的市政系統，街道中的公共生活大量被擠壓并退回到私人空間。而低層建筑（多層建筑）更有機會在功能上與城市融合，借用城市功能打開社區圍墻，引入城市道路。例如，將首層臨街空間作為生活服務配套，引入年輕人喜歡的便利店、咖啡店、餐廳、便民診所和書店等一系列豐富的功能，將保障性租賃社區生活融入城市，讓社區的城市尺度更加宜人。

3.3 低層高密度的街坊感

圖1 公共配套設施調研數據分析圖（圖片來源：作者自繪）

圖2 社交行為調研數據分析圖（圖片來源：作者自繪）

在我們前面的研究中，我們發現青年人并非像一些人想象的那樣冷漠不愿意交流，而是社區營造的交流場所不能夠有效地提供社交功能。而低層高密度住宅的建筑形式能夠營造一種新形式的街坊感，在人體尺度和空間感受上讓住戶更容易感受到親切宜人的社區形態。我們知道，上海傳統的里弄街坊，就是一種底層店鋪、上層寢居的居住模式。這種模式既可以容納一定的人口密度，又能夠創造充滿活力的社區生活。低層高密度的街坊里弄不僅是上海歷史上構建良好城市空間的居住模式，也是近代上海最有代表性的建筑特色，是上海城市文化最重要的符號特征之一。低層高密度社區可以是一個真正的去圍墻的“街坊里弄”，把城市街道自然地引入社區，將街道建成符合人性尺度的步行街道，在首二層將公共功能和城市自然融合，拒絕把“街坊”“家常店”從社區中剝離出來，營造“社區與城市一體”的心理感受。

3.4 界面豐富的場所感

相較于高層低密度的布局形式，底層高密度的社區界面更加豐富、社區居民參與感更強。青年人住戶希望在陌生人組成的住區中，能感受到一種親切感與歸屬感。低層高密度社區正能夠帶來一個傳統意義上“民治、民有、民享”的，擁有開放鄰里街道親切尺度的場所。此類場所給保障性住房住戶們提供的不僅僅是花園和新鮮空氣，還有注重社交隱私的多層級空間序列。而豐富的空間變化界面也為住戶提供了更多的彈性空間和灰空間，承載著各類社區功能。例如24 小時超市、咖啡廳、書店和洗衣房；還可以有一些居民共建的展示空間、跳蚤市場甚至室外小劇場，為居民提供融合和共享的機會。簡而言之，底層高密度布局能夠創造出一種既滿足居住密度和生活品質，又能將住宅與商業、社區與公共設施混合考慮，平衡城市空間開放與居住空間私密的有過渡、多層次社區空間。

3.5 空間組織的自發性與活力

底層高密度社區的空間組織形式可結合當代年輕人的生活需求，吸取上海傳統里弄中豐富的生活社交功能及空間形態特征。將較大規模的公共空間、生活服務設施從封閉的空間中抽取出來。通過方便、舒適的步行系統與各個鄰里圍合單元取得聯系，促使交往、聚集、娛樂等多樣化活動在街道空間中的發生，激發社區的空間活力。在我們的調研分析中，年輕人更樂意與有共同興趣愛好的人在一起活動。在低層高密度所產生的圍合空間內，毫不相干的活動均能被和諧地包容在同一社區空間之中，互不干擾。不同社會群體或個人活動的空間包容性與相對隱私性被充分考慮。這些被圍合的彈性空間，允許某些功能以及功能所需空間的自發調整，以自發形成的活動，在重組各功能設施之間關系的同時，逐步實現、恢復街坊里弄中存在的多元化和多層次生活社交活動。

3.6 低層高密度的品質感

低層高密度住宅的居住單元更易做出品質感。青年人住戶在調研中表達了他們對于居住品質和服務體驗的需求，社區能否給他們帶來尊嚴是令住戶滿意的一個重要指標。“一座賦予每個單元房屋品質的建筑——棲息地將是關于花園、與自然的接觸、街道而不是走廊”，以色列裔加拿大籍建筑師莫什·薩夫迪（Moshe Safdie）如是說。他25 歲時提出的“Habitat67”重新構想了居民通過高密度住宅和建筑改善與社會融合。而其設計的出發點正是創造低價值但是有尊嚴的居住模式。

3.7 低層高密度的運營便捷性

樓均的管理運營的便捷性高。低層高密度由于樓棟層數較少，可以對棟內住戶進行有效管理。在調研中年輕人群關注的生活品質、服務體驗其實就是管理運營的問題。住宅棟數增多意味著單棟建筑內的人數將得到控制。因此，低層高密度社區可以讓樓棟內的住戶關系得到優化，減輕樓棟內的設施負荷強度，從而減少相關管理難度，提高住戶對配套設施的滿意度。另外，保障性租賃住房地塊的居住者在出行時間時段、出行需求等方面具有著重合的趨勢。根據調研結果，新市民、青年人的保障房住戶多為企業人員，回流時間集中，等電梯是一個較為突出的問題。而低層高密度的布局形態可以通過增加棟數、減少層數有效緩解電梯負荷較大、檢修頻繁的現實問題。

結語

我們通過對現有保障性住房Z 世代住戶的調查研究，了解住戶的使用需求和意向，為上海市保障性租賃住房的低層高密度空間形態設計提供依據。總的來說，以“追求品質”為標簽的上海新市民、青年人具有以下幾個方面的需求：需要一個充分尊重個性的社區；需要一個可以根據興趣社交的公共空間；需要一個和城市有機融合的鄰里社區；需要有私密的、有層次的入戶空間序列；需要一個足夠開放的社區，尤其是社區位于市中心時；需要高品質的社區物業。

根據我們對青年人住戶需求的總結，我們推論得出低層高密度相較于高層低密度的空間形態布局來說更加合理，主要體現在以下幾個方面：城市開放性，社區強調和城市空間的融合共享，拒絕封閉社區。兼容性，低層高密度的建筑規模，業態可控，可服務于不同消費水平、消費結構的人群。均好性，更多考慮為弱勢群體營造有尊嚴的宜居環境。可持續性，土地混合利用、緊湊有效型規劃更可持續。尺度宜人，街道感、場所感強，運營便捷。

此外，低層高密度還有一些規范方面的優勢，例如特殊的日照要求等，也為低層高密度布局的多樣性提供了可能。還有一些技術方面的原因，例如隨著樓棟高度的降低，可有效減少單棟建筑的建造成本，減少相關高層建筑的技術限制，為更多形態的建筑設計提供創作空間，豐富社區形象、增強城市建筑的多樣性。但此次研究主要從青年人住戶需求出發，在此不作贅述。這次研究并不是要在低層高密度和高層低密度中做出一個選擇，所謂低層高密度也僅僅是社區空間形態的認識之一，將來一定會有更具創造性的空間形態理解。但總的來說，高層低密度存在著一些不足，低層高密度很好地回應了90 后青年人需求，讓年輕人有歸屬感、有新鮮感，生活得有尊嚴，更符合年輕人的交往習慣和生活習慣。我們在做保障性租賃住房的設計時，一定要以用戶需求為抓手來思考，重新定義城市生活并創造一個成功的活力社區，為廉價舒適的社區提供一種新范式。