新建租賃住宅設計路徑研究
——以閘殷路項目為例

文／楊慧穎 上海華誼集團資產管理有限公司 注冊城鄉規劃師 碩 士

引言

住房租賃體系一直是國家住房體系建設的重要一環，而隨著中國城市化的快速發展，為了應對青年人才的不斷聚集、住房需求的不停增長以及房價的持續高攀，國家制定了一系列政策推動租賃住房的發展，健全和完善城市住房供應體系。租賃住宅用地作為一種新型的居住用地供應方式，可以快速增加租賃住房的供給，在城鎮化深入發展過程中成為滿足住房需求的重要方式之一，也是一線城市吸引人才的重要舉措。然而租賃住宅雖然經歷了大量改建、新建，其設計卻尚未形成統一標準，設計理念大多仍停留在普通商品房階段，有著戶內空間面積與功能設計之間存在矛盾、公共服務設施配置不明等問題。調研發現，上海市大部分的租賃住宅仍采用傳統商品房居住區規劃方法與戶型設計，這既有現實的經濟原因，也有設計理念沒有及時跟進的因素。

實際上，租賃住房和商品房雖然是有較多相似性的居住建筑，但兩者有著根本的差別，其住戶的經濟社會特征和行為特征差異較大，新建租賃住宅按照以銷售為目的的商品房進行設計，會導致設計結果與實際需求不匹配，引起開發成本過高、影響供給端積極性和需求端滿意度等問題；另一方面，新建租賃住宅設計標準的缺位，會導致規劃審批不順利、無法及時滿足住房供給。因此，新建租賃住房需要根據其特征，建立一套理念先進、符合租客需求的設計理念和方法。

本文旨在完善新建租賃住宅相關設計方法，在分析新建租賃住宅特征的基礎上，對其設計路徑進行研究，并結合閘殷路項目予以應用，為分析新建租賃住宅設計提供參考和依據。

1 新建租賃住宅特征

新建租賃住宅不同于個人產權出租屋，在建設規模、運營管理和居住體驗等方面有較大差異[1]。

1.1 客群圈層融合

新建租賃住宅是集中且大規模的居住群體，因此需要考慮人的社會性——鄰里交往。入住者不僅要擁有舒適便捷的居住空間，還要有興趣相投、價值觀念相似的社交圈，使其能夠快速地融入圈層，形成認同感較高的人際群體圈。新建租賃住宅要從定位客群的隱性需求出發，不單為其提供相應品質的居住空間與環境，還需提供與之相匹配的社交、休憩、娛樂的空間，增加客戶的粘性。

1.2 空間功能分明

新建租賃住宅不同于其他租賃產品，要著眼于居住群體的需求，從開放的公共空間，到居住空間的半私密區和私密區，空間分層要明確，有助于提高居住體驗。公共空間強調社交、娛樂的功能，而居住空間要考慮居住、休憩的需求，各個空間功能不同且有自己獨立的邊界，分明的空間功能使住戶感受到多層次的空間體驗和可控的安全感。

1.3 附加服務升級

租賃住宅是以租客為載體的，從以人為本的理念出發，既要滿足其居住舒適性的基本要求，還要從租客的附加需求端進行綜合考慮，主要是“安全、生活、工作、社交”等需求。另外租賃住宅為了增加租戶的粘性，會根據入住群體，提供與其定位相匹配的社區商業、生活服務、社交娛樂。這樣既能提升租客的滿意度，也能拓寬經營方的利潤來源渠道，增加經營收入，提升企業的綜合競爭力。

圖1 設計路徑（圖片來源：作者自繪）

1.4 經濟效益平衡

租賃住宅是國家支持租賃住房市場商業化發展的產物。其投入成本與收益比較高，成本回收期至少都在20 年。目前租賃住房大部分都是國企或者頭部房企自持，暫無售賣屬性，所以對于項目的投入與回收需要進行平衡。租賃住宅功能空間的營造和附加服務的配置，一方面會造成裝修投入、租賃住房可租面積減少等問題；但另一方面可以增加產品溢價率和吸引力，提高出租率和出租單價。平衡建設成本及出租率，是租賃住宅經營方需要重視的問題。

2 新建租賃住宅設計路徑研究

結合傳統商品房和改造型長租公寓的設計經驗及相關研究，本文總結了新建租賃住宅設計路徑。首先要開展定位研究，包括調研周邊環境，確定租賃群體，設計與之相匹配的產品；在此基礎上，按照由整體到細部的分層設計方法，在每一階段都著眼于客戶的關注點，設計出吸引客戶的產品，提高出租率，應對復雜的市場。具體設計路徑如下（圖1）。

2.1 定位研究

開展設計工作前，須充分做好項目周邊的調研，包括項目區位交通，周邊現有及規劃的商業、教育、醫療等配套設施，以及項目周邊同類競品的戶型及價格、潛在客群，依據調研結果定位產品。這項前期工作至關重要，為設計工作確定了方向。

經調研，上海地區租賃住宅租客考慮的首要因素為交通條件，其優劣直接決定了租戶的通勤成本和出行時間，主要研究內容如下（表1）。

2.2 分層設計方法

根據項目定位，開展設計方案研究。結合以往研究，本文提出按照從整體-單體-各功能空間的分層次設計模式，要在各層次設計中關注目標客群的敏感點，結合租戶的行為生活習慣等，在成本可控的前提下，對敏感點高的部分進行重點設計，提升租戶的租住意愿。

2.2.1 規劃設計

租賃住宅要最大化地利用土地，盡量采用緊湊集約的空間布局方式，根據功能配置，規劃好不同類型的動線，還需要考慮住戶的日照采光需求。

（1）空間布局

租賃住宅按照空間布局的開放程度分為圍合式空間和開敞式空間。圍合式空間是指利用自身建筑圍合而形成的空間布局，具有內聚性，給住戶安全、靜謐的心理感受。開敞式空間是指點狀塔樓或者線狀板式建筑占用地而形成的空間布局，具有開放性，有利于打造活力租賃社區，與城市更好地融合。新建租賃住宅空間布局形式的選擇，應優先考慮土地的最大化利用、空間設計的緊湊集約。

（2）動線設計

動線設計主要包括外部交通、內部交通。外部交通根據場地周邊道路交通現狀，注重內外交通銜接的高效，合理設計基地出入口位置，減少安全隱患。內部交通動線，主要考慮內部車行動線和人行動線，通過規劃基地內的交通動線，盡量做到人車分流，減少車行對人的影響。

（3）日照采光

根據相關規定，上海地區租賃住宅應保證50%以上的套型有一個居住空間獲得冬至日滿窗有效日照時間不小于1 小時[2]。實際上，租戶對于日照、采光的要求更高，因此設計中應盡量保證較高的日照要求，增加產品的溢價率。

2.2.2 建筑單體設計

建筑單體設計應充分考慮租賃住宅環境、客戶特征等，通過建筑立面展現其精神，通過合理的功能空間布局為租戶提供便利性，通過戶型設計為租戶提供高質量的生活。

表1 現狀研究內容分析（表格來源：作者自繪）

表2 現狀交通條件（表格來源：作者自繪）

（1）建筑外立面

租賃住宅造型設計受成本等制約，立面構成元素重復單調，且無法大面積采用高成本的裝飾手段提升立面品質。為了從外部視覺上吸引客戶，租賃住宅的建筑外立面設計應體現出高品質及獨特性。因此建筑外立面需要結合周邊環境，通過色彩、造型等變化，展現群體活力性、建筑獨特性，局部采用高檔裝飾材料提升立面品質[3]。

（2）功能分區

功能分區主要分為居住空間和公共空間。租賃住宅首先要分區明確，居住空間與公共空間既要相互獨立又要聯系緊密，居住空間主要考慮的是私密性和安全性，公共空間則要考慮對外便捷性和交流性。

（3）戶型設計

居住空間內的走廊布局形式，一般有外廊和內廊式兩種布局。外廊式布局住戶間干擾小，且每戶居住單元的通風和雙向采光較好，但走廊狹長、單調、入戶水平動線長。內廊式布局得房率較高，且入戶動線相對較短，但住戶間干擾較大、通風和采光較差。應根據項目情況選擇走廊形式。

此外，租賃住宅面對的租戶群體復雜且不穩定，其多樣化的需求與有限的租住面積之間存在著矛盾，因此在戶型設計上要有一定的靈活性，應對需求變化。在建筑結構上，要控制其對建筑空間變化的影響，選擇合適的結構體系，減少結構墻、柱體積與梁高，增加室內空間。

2.2.3 居住空間設計

租賃住宅不同于商品房，租戶可支付的居住空間面積有限，且需求多樣化。居住空間設計主要從室內功能布局和家具設施設計兩方面考慮。

（1）室內功能布局

與商品房相比，租賃住宅具有更為復合的室內空間。租賃住宅居住單元內必備的功能包括：睡眠空間、衛生間、儲物空間，根據單元套間面積及運營需求相應配備起居室、廚房、餐廳。對于能夠在一個功能空間完成的事項，可以整合成復合的功能區，比如：餐廳與廚房、睡眠與起居、辦公與起居等，以發揮最大的效用。

（2）家具設施設計

上海租賃住宅要求全裝修，考慮租戶使用家具安全舒適、運營管理的快捷便利、設計建造的快速低價，室內家具應采用模塊標準化設計，如：同尺寸的床等家具，同一規格的家用電器等設施，這樣既可以為租戶提供豐富的生活設施，也便于后期運營、維修與調配等。家具設施應參照用戶的習慣進行設計，這樣便于滿足其使用需求，增加客戶滿意度。

2.2.4 公共空間設計

租賃住宅會將公共性較強的功能空間和交往空間進行整合，共享給所有租賃群體，這樣既考慮租戶的支付能力，也考慮到了常用的功能性空間集中利用，便于滿足租賃群體多樣化的需求[4]。

項目公共空間可分為服務空間、商業空間和社區配套。其中服務空間包括多功能大堂（含前臺、接待區、酒水吧臺）、會議室及書吧、共享廚房等；商業空間主要指項目商業運營的功能空間包括咖啡店、餐飲及零售、健身房等；社區配套主要指規劃條件要求的養育托管點、居委會、文化活動室等。從運營角度出發，盡量要實現商業空間可租面積最大化。

（1）服務空間

服務空間是提供交往、服務的空間，空間塑造要具有積極性。應根據項目實際情況，從租戶需求出發，設計必要的功能。

（2）商業空間

商業空間的設計要遵循商業利益最大化，增加商業的經營性和服務便捷性，一般將其設置在擁有較長沿街展示面以及良好商業視口的地方。

（3）社區配套

一般根據土地出讓條件，租賃住宅需要配置一些為本身租戶及周邊居民服務的公建配套。公建配套根據相應要求進行設計，同時要結合其他公共空間進行統一布局。

3 設計路徑的應用——以閘殷路項目為例

3.1 定位研究

地塊位于上海市楊浦區長海路街道，基地北至閘殷路，西至寧城路，南側為普通住宅小區世晶花苑，東側為上海航天局802 研究所。

3.1.1 交通條件

基地交通便利，雙軌出行，周邊公共交通站點較多且較近，北側緊鄰主干道閘殷路，逸仙高架路和中環路高架也在3 公里以內（表2）。

3.1.2 周邊配套設施

項目離城市副中心五角場商圈2.5 公里，1.5公里范圍內有中原城市廣場、悠方生活廣場等商業中心，商業資源好。項目毗鄰新江灣濕地生態觀鳥基地，環境較優，2 公里范圍內有新江灣城公園、安徒生童話樂園，配套設施較成熟。

項目周邊教育資源豐富，涵蓋7 所小學、11所中學、4 所高校，較為知名的幼兒園有本溪路幼兒園、愛綠幼兒園，中學有蘭生復旦中學、楊浦實驗學校，高校以復旦大學最為出名。

地塊2 公里范圍內醫療配套豐富，共8 家醫療結構，其中有2 家三甲醫院：長海醫院、東方肝膽醫院，以及2 家二甲醫院。

3.1.3 市場調研

圖2 空間布局比較（圖片來源：作者自繪）

圖3 項目總平面圖（圖片來源：作者自繪）

圖4 建筑立面效果圖（圖片來源：作者自繪）

項目周邊租賃住宅主要有如朗詩寓（598間）、城家公寓（114間）、城投寬庭灣谷社區（852間），客戶及容量占比為：白領占比53%、軌交外溢客占比32%、高校學生占比6%、高校教授或醫院專家客占比5%、陪讀家庭占比4%。進一步深入挖掘客戶性別比、月收入等因素，確定項目目標客群、租金敏感度、項目產品配比等。限于篇幅，其他因素調研結果不做展開。

3.1.4 項目定位總結

基于上述分析，結合本項目作為企業租賃住房標桿項目的形象訴求及未來更高的價值，最終定位為中高端品質社區，目標客群主要為周邊白領和高收入客群以及小部分陪讀家庭戶，年齡范圍為25 ～40 歲。基于目標客戶需求的基礎上，盡可能壓縮戶均面積，提升產品坪效保證項目收益，同時考量到周邊及未來競品，對同類戶型適當增加面積來提升本案產品的功能性及舒適性優勢。最終得到配比結果：一房戶型（約40 平方米）占比45%，主要針對關注私密性和生活品質的周邊白領單身客戶；大一房戶型（約60 平方米）占比40%，目標客群為白領情侶；兩房及以上戶型（約90 平方米及以上）占比15%，針對強調私密性的高收入白領客群和陪讀家庭。

3.2 分層設計方法

3.2.1 規劃設計

（1）空間布局

閘殷路項目基地占地面積8190.5 平方米，在設計初期采用多種布局形式：“一字型板式”“二字型板式”“L 型布局”“C 字型布局”（圖2）。為了最有效地利用土地，同時保證內部住戶的私密性，最終選擇“C 字型”的建筑布局。同時，留出內部中心較大的公共綠化景觀用地，打造中心活力庭院，為住戶提供相對私密的交流活動場所，形成“建筑、景觀、人”多層次的空間，獨特的建筑造型增加了與城市環境的聯系，私密與開放融合互通，打造獨特的居住體驗（圖3）。

（2）動線設計

閘殷路項目西、北兩側臨市政道路，北側為城市干路不宜設計機動車出入口，基于項目需要靠近公交站點處設置一個消防車兼人行出入口。結合運營安全性及管理便捷性，在西側寧城路設置1 個主出入口，為機動車、非機動車和行人出入口。

內部交通動線分為內部車和人的動線，車輛進入場地后，可以通過地塊南側平行布置的地下車庫出入口，快速駛入或離開場地，這樣可避免在場地內部形成連續車流與人流交叉；同時建筑的出入口結合場地出入口設計，租客可以快速出入場地，最大程度避免內部車和人動線交叉，保證內部流線安全性。

（3）日照采光

閘殷路項目設計中充分考慮每戶的日照，通過加大南北住宅間距，減少互相的遮擋，優化住宅朝向，將居室調整至南側采光面，在轉角處等無采光位置布置垂直交通及輔助功能等不需要直接采光的空間，最終90%住戶滿足日照標準，遠大于規范要求，提高了項目品質及租金定價。

3.2.2 建筑單體設計

（1）建筑外立面

項目定位為中高端項目，位于城市干道一側，是城市形象的展示面，且服務高收入青年群體。為了滿足其對于藝術和活力的追求并展示項目風格，建筑外立面采用涂料裝飾，主要吸取現狀周邊建筑的主色彩白色，局部搭配咖啡色，并輔以飽和度、明度較高的綠色，增加項目的辨識度，同時利用橫向交替變化的白色陽臺色帶塑造韻律活力的立面；底層的公共空間部分，利用大面積落地玻璃增強項目展示性和品質性（圖4）。

（2）功能分區

圖5 一室戶平面圖（圖片來源：作者自繪）

圖6 兩室戶拆并套平面圖（圖片來源：作者自繪）

根據運營需求，閘殷路項目在一層設計商業服務和公共配套，并面向城市干道設獨立出入口，保證其服務的便利性。為了保證租戶的私密性和安全性，居住空間整體位于二層及以上樓層，與一層的公共空間從樓層上隔離，但通過垂直交通空間聯系，同時安裝門禁系統，對居住空間進一步保護。

（3）戶型設計

閘殷路項目采用單廊式布局，為了避免入戶水平動線長的缺陷，設計1.6米凈寬的單廊走道，在走廊接近1/3 和2/3 的建筑平面轉角處布置5部電梯，服務274 戶租賃單元，遠超規范要求。

通過定位研究確定的居住戶型面積、配比以及居住舒適性，設計南側為3.3 米開間和8.8 米進深的雙人間，西側為3.3 米開間和9.1 米進深的單人間，北側為3.6 米開間和8.8 米進深的單人間。開間模塊化便于戶型根據實際需求調整，若兩室戶需求多，可以通過橫向打通連接，實現空間的拓展，轉化為大單元空間；若單人間需求較多，在現有的大單元基礎上，通過簡單的隔斷處理實現單元的分隔。從而為后期運營增加多種可能性，也兼顧項目以后轉為成套商品房的可能性，順應了需求端及未來政策的變化。

在建筑結構上，采用較為經濟性的剪力墻結構。優化墻體結構，減少結構墻體體積與梁高，一方面控制結構建造成本；一方面降低對二層以上住戶室內空間的影響，提高室內凈高，放大室內空間，提升租戶體驗感。

3.2.3 居住空間設計

（1）室內功能布局

本項目一室戶套內面積約在35平方米左右，3.3 米面寬，室內采用線性功能布局手法，設計4平方米使用燃氣的獨立封閉式廚房。緊鄰廚房設置獨立衛生間，設計盥洗、如廁、淋浴等功能。復合睡眠空間與起居室，兩個功能空間無明顯劃分。南側多功能陽臺可以滿足日常晾曬需求，也可以根據租客喜好兼具儲藏、學習等空間，甚至是睡眠空間的延伸。餐廳沒有單獨設置，租戶可以利用起居室就餐（圖5）。

針對追求更舒適居住體驗的客群，設計了60 平方米的更大面積的一室戶，提升了居家的公共空間功能，強化了社交的屬性，增加了獨立的起居室，契合了追求社交生活租客的需求，同時睡眠空間也升級為獨立的臥室，舒適度和私密性提升。

兩室一廳戶型在兩個一室戶或者一室一廳基礎上通過調整室內布局，實現兩個獨立臥室且均可連接南向多功能陽臺。同時具有復合的起居室和餐廳的空間設計，適合好友合租或者親子家庭客群（圖6）。

（2）家具設施設計

雖然設計多種戶型，但仍按照標準模式化設計家具設施。另外通過前期調研，獲悉租戶對于收納空間的需求較高，因此為了增加戶內空間利用率，提高室內整潔度，一方面利用走道一側或者空間分隔壓縮出收納柜；另一方面利用豎向空間，比如衛生間內潔具上方設計置物架或者廚房臺面上方設計儲物柜等。另外了解到現今租戶對于電視機的需求較低，本項目暫不設電視墻，后期根據租戶需求設計投影或電視。

3.2.4 公共空間設計

（1）服務空間

本項目服務空間設置在租戶的回家流線上，為租戶們提供必要的服務及歡迎回家的提示，營造溫馨的空間效果。前臺設置2 ～3 人的服務吧臺，主要為已入住租戶提供管理、報修等服務，接待區設計3 組接待桌，主要服務于新租客，包括展示、接待等，樹立項目的形象口碑。大堂與室外庭院空間相連，中間有大面落地玻璃，將打造的宜人庭院室外共享空間呈現給客戶，對其有一定的吸引力。

根據目標客群購物特點，設置1 處25 平方米的智能快件箱服務用房位于門廳附近，主要服務于快遞和外賣，具有單獨的取件——乘梯動線，既減少對租戶的影響，也提高使用效率。

（2）商業空間

本項目將商業店鋪設置在一層，且在城市生活干道寧城路上，主要考慮到項目主出入口位于寧城路上，提高商業的展示性，計劃引進咖啡廳、超市、洗衣房、餐飲、健身房等公共配套，在滿足項目租賃群體基本消費需求的同時，增加商業空間對周邊居民的輻射，可增加運營方的經營收入。

（3）社區配套

本項目社區配套包括養育托管點、居委會、物業管理、垃圾壓縮站、文化活動室、運動場地，共810 平方米。根據項目運營需求并結合各配套房的接收部門訴求，項目將居委會和養育托管點布置在閘殷路一層臨街處，便于提供社區服務。為避免占用較好的臨街商業面，物業用房和文化活動室布置在一層東南處。運動場地結合室外綠地布置，一方面提供運動場所，一方面增加與室外空間互動的便捷性。

項目設計555 平方米的屋頂綠化，為后期在屋頂打造花園或者公共活動空間預留條件，為運營帶來增長點，也滿足規范要求[5]。

結語

住房租賃體系作為國家住房體系建設的重要一環，需要有統一的、先進的設計標準和理念，以保證新建租賃住宅能夠滿足租戶實際需求。新建租賃住宅具有客群圈層融合、空間功能分明、附件服務升級、經濟效益平衡等特征，其設計路徑應包括定位研究和分層設計兩個方面。定位研究通過交通條件、配套設施、市場環境等調研，確定相匹配的產品；在此基礎上，按照整體-單體-各功能空間的層次，分別從規劃設計、建筑單體設計、居住空間設計、公共空間設計等方面研究了設計方法和原則。應用此路徑對閘殷路項目進行實踐，項目定位和設計方案既考慮租戶的實際需求，又兼顧租賃住宅的成本制約，完善租賃住宅相關設計方法。