凈利潤“五連降”、半數地產項目涉停工　投訴中天金融脫困難題待解

在2021年業績巨虧的同時，中天金融多個地產項目存在逾期交付的質疑。比如，今年3月，因地標級項目貴陽國際金融中心未能按時交付，中天金融旗下子公司遭恒大人壽訴至法院。據《紅周刊》梳理發現，近期半數“中天系”在建項目因停工或工程滯緩引發購房者投訴。

據《紅周刊》了解，為了脫困，中天金融正在出售子公司以緩解債務壓力，但面對龐大的債務規模，未來能否成功脫困仍存疑問。

“西南陸家嘴”現交付風波 “中天系”半數地產項目施工緩慢

3月3日，一項關于“貴陽第一在建高樓”的交付風波，將中天金融旗下地產項目推至臺前。當日，中天金融在公告中稱，恒大人壽以房屋買賣合同糾紛對其全資子公司中天城投貴陽國際金融中心提起訴訟，要求返還全部交易價款19.16億元，并支付違約金2.87億元。

據了解，恒大人壽曾于2020年與中天城投貴陽國際金融中心簽訂購房協議，購買貴陽國際金融中心一期商務區部分酒店和酒店式公寓物業。因項目未能按期交付，恒大人壽近期向貴陽市中級人民法院提起了訴訟。

陷入此次糾紛焦點的貴陽國際金融中心，是中天金融旗下在建的重要商住地產項目，規劃計容建筑面積達349.27萬平方米，預計投資198億元，標榜打造“西南陸家嘴”。不過，歷經8年開發，項目仍未完工。集團2021年中報顯示，項目計劃投資總金額已達174.19億元，建設進度87.93%。

“中天系”遭遇工程進度質疑的項目不止貴陽國際金融中心。《紅周刊》發現，目前中天金融主要在建項目共8個，然而近半年來，以中天·北城、中天悅曦府為代表的4個項目因施工停滯、工程進度緩慢及無法辦理網簽等緣由屢遭購房者投訴。

距離貴陽國際金融中心約10公里的中天·吾鄉便曾陷入停工風波。《紅周刊》以購房者身份咨詢貴陽某頭部中介機構經紀人，其向《紅周刊》印證：“這個項目口碑不是很好，前段時間停工了三個月左右。現在別人來接手，開始慢慢復工了。”

不過，同在貴陽的另外幾處“中天系”項目工程仍然亟待推進。比如，中天悅曦府項目近期便面臨多起投訴。3月18日，有購房者在人民網領導留言板稱，“中天悅曦府無預售證違規賣房、收取定金并拒絕退還。”另外，中天·北城項目的留言板投訴也有近10條。有購房者稱自己一直正常交房貸，但工程自去年下半年以來一直處于無人施工狀態，擔心對方無法按照合同約定日期2023年2月交付。

事實上，工程進度滯緩問題在“中天系”項目間變得日益凸顯。《紅周刊》發現，截至2021年中，中天金融8個主要在建項目中，除了啟動開發較早的未來方舟（河西）、貴陽國際金融中心分別實現944.57萬平方米、399.76萬平方米的累計竣工面積，其余6個項目多為2018年以后開工，累計竣工面積均為零。

各大爭議項目背后的主體公司同樣面臨重重困境。《紅周刊》梳理發現，中天·北城的項目開發主體公司為貴州中天浩晟房地產開發有限公司，其直接控股股東為貴州中天貴鋁房地產開發有限公司（簡稱“中天貴鋁”），而據企查查顯示，2019年7月至2022年7月，中天貴鋁約2億元數額股權為凍結狀態。

中天悅曦府的項目主體公司貴陽南明中天城投房地產開發有限公司（簡稱“貴陽南明中天城投”）也存在商品房銷售合同糾紛、票據糾紛等，在企查查APP上顯示多條風險提示信息。今年3月，貴陽南明中天城投被貴陽市南明區人民法院列為被執行人，執行標的金額20.6萬元。

凈利潤五連降 轉型金融業資金鏈承壓

項目開發“低周轉”的背后，中天金融已然“錢緊”。1月28日，中天金融發布2021年度業績預虧公告，因計入損益的借款費用較上年同期增加、房地產銷售毛利下降、投資的資產端業務形成較大的減值損失等原因，期內公司歸屬于上市公司股東的凈虧損25億元-40億元，同比下降537.15%-799.45%。

遭遇業績大跳水的中天金融隨即迎來深交所問詢函，要求公司就截至目前有息債務情況，是否存在債務逾期記錄及預計負債計提情況等進行說明。歷經3次延期，中天金融到3月23日終于做階段性答復，但尚未披露有息債務情況。

不過，從公司此前已披露的負債情況看，中天金融正面臨資金流動性緊張的問題。截至2021年第三季度，公司總資產1600億元，負債總額達1386億元，其中一年內到期的非流動負債245.29億元，而現金及現金等價物為25.82億元，兩者差距巨大。

另據《紅周刊》統計，目前中天金融存續債券6只，存續規模81.5億元。其中，今年至明年3月到期規模的債券5只，截至3月25日的規模為69.5億元，在此期間，公司將面臨存續債務的集中兌付。

布局金融板塊6年，盈利結果欠佳的中天金融顯然未能順利轉型。2015年，明確進行“大金融”領域布局的中天金融開始啟動戰略升級。后續幾年間，參與設立百安互聯網保險、拿下海際證券控股權，間接持有中融人壽，發起設立貴州第一只公募基金“中天友山”，中天金融實現了保險、券商、基金和普惠金融業務全覆蓋。期間中天金融一度與大股東金世旗產投開展“非金融類業務資產過戶”，試圖將地產業務剝離上市公司。

然而目前看來，金融業務并未增厚其業績。《紅周刊》統計發現，中天金融近5年深陷增收不增利困境。

2017年至2020年，中天金融營業總收入從172.64億元緩慢增至234.37億元，歸屬于母公司股東凈利潤則從20.82億元連降至5.72億元，凈利潤增速四連降。到2021年，中天金融不僅“五連降”，還巨額虧損。

另據《紅周刊》統計，盡管自2020年以來中天金融的金融類業務營收“反超”房地產業務。但在盈利貢獻上，目前房地產板塊仍是上市公司的主力。中天金融發布的一份《中天城投集團有限公司2021年1-8月審計報告》顯示，2021年前8個月，其地產平臺中天城投實現歸母凈利潤3.74億元，對比上市公司去年前三季度-8.7億元的歸母凈利潤，其地產平臺仍然發揮盈利支撐作用。

作為昔日貴州省規模最大的老牌上市房企中天金融為何追求“去地產化”、大刀闊斧轉戰金融類業務？IPG中國區首席經濟學家柏文喜向《紅周刊》表示，其可以歸結為兩個原因，“一是公司認識到做房地產雖然具備區域優勢，但也面臨增長的天花板問題，需要盡快實現轉型和尋找第二增長曲線，而且轉型金融有利于跨區域實現可持續發展;二是目前國企和央企的大趨勢是退出地產行業，轉型金融是實現業務轉型的需要。”

“三角債”待紓解 剝離地產業務前途未明

事實上，地產開發項目工程滯緩、上市公司利潤失色，業內人士常將其與中天金融的“去地產化”動作相聯系。近期關于中天·北城項目停工的領導留言板投訴中便有購房者指出，“中天集團將中天城投全部股權出售于一家浙江房開公司，直至目前為止工程進度緩慢，很擔心會爛尾。”

中天金融其實早年便施行過“賣地產、買保險”操作，不過后遺癥延續至今。2018年，為獲得華夏人壽控股權，中天金融將中天城投100%股權過戶給大股東金世旗產投，并預備將246億元交易現金全部用以支付購買華夏人壽的股權轉讓款。不過，這番資產騰挪在同年年底即回到原點。

而自2021年8月以來，關于中天城投的出售工作再度被中天金融納入議程。數月下來，該地產平臺的交易對象由佳源創盛變更為佳源創盛及上海杰忠聯合聯合受讓，交易價格亦由早期的180億元降至89億元，分為三期支付。不過，中天金融在收到首筆轉讓資金后，本該于今年1月收到的第二筆29.59億元資金被“拖欠”至今。

與此同時，債臺高筑的中天金融需要出售資產回血。《紅周刊》了解到，作為中天金融的主要債權人之一，截至1月14日，平安銀行惠州分行向中天金融承接的融資余額已達67億元。而為向融資事項提供增信，中天金融將全資子公司中天城投89%的股權質押給了平安銀行惠州分行。

3月10日平安銀行舉辦的業績發布會上，副行長郭世邦曾對此做出回應，表示其與企業達成了一致的方案，明確了相關還款來源于增信措施。據介紹，中天金融與佳源創盛之間的股權轉讓屬實，因為目前中天金融已經收到了15.8億元的首期款，其中13億元還給了平安銀行。

這或許意味著，目前看來“股權質押”狀態的中天城投能否順利出售給“佳源系”并收回處置款項，將成為中天金融緩解短期流動性危機的重要因素。對于中天金融能否就此脫困，《紅周刊》致電上市公司董秘，其表示，“目前中天金融的地產業務尚未出盡，仍奉行‘地產+金融雙主業模式”。