探究產權式商鋪糾紛的法律問題

李烜濎

上海永業福高置業發展有限公司

一、產權式商鋪的相關法理探討

(一)產權式商鋪的相關概念

產權式商鋪是由房地產企業負責的建設項目，將大型開放式商場劃分為若干產權，并出售給不同的投資者。投資者們在獲得產權后不需要獨自進行經營或出租，主要通過租賃、委托等方式，由開發商或第三方經營機構負責商鋪的經營管理。根據合同約定，投資者后期會獲得對應的投資收益，開發商或經營機構則具有對商鋪的經營權。這樣一來，不同的利益主體不僅能夠獲得自身想要的利益，同時也能夠最大的單獨上發揮商鋪的作用。

(二)產權式商鋪的性質

開放商將大型商場分為若干產權進行出售以后，有效降低了商場投資門檻，可以吸引更多投資者，不僅有助于分散風險，開發商也可以迅速回收成本，緩解了開發商的資金投入壓力，此種狀況下也能夠吸引更多的企業來建設大型商場，對于整個城市的大型商場發展來講是十分有利的。經營企業通過委托或租賃的方式獲得商鋪的使用權后，其需要投入的運營成本也能夠得到有效降低。不過因為產權式商鋪所構成的商場有許多投資產，這就導致了商城中產權比較分散，在這樣的情況下投資者的利益很容易受到侵害，不利于商城可持續發展。此種狀況下，為了最大程度上推動商城的發展，相關負責人便需要統籌商城的各個利益方，在綜合明確相關產權、風險、利益等內容的基礎上推動商城整體的發展。

(三)產權式商鋪主要涉及的合同法律關系

雖然在我國目前的法律體系中還沒有對產權式商鋪進行明確規定，不過商鋪作為不動產在開發的過程中，仍然需要經過相關行政機構的審批，符合我國相關法律法規，由此，在得到法律相關許可證件之后，才能夠正常的進行開發經營。產權式商鋪的標的具有適法性，根據意思自治原則，在民事活動中各方當事人在達成一致后確定民事行為生效，針對交易商鋪行政機關需要負責征收相應稅費，并予以不動產登記公示。產權式商鋪所涉及的法律關系十分發展，特別是合同法律關系。在商鋪的買賣、轉讓包括經營中，合同糾紛所涉及的法律關系，包括了商鋪買賣的買賣合同法律關系以及租賃合同法律關系，產權式商鋪除了以上關系外，還會涉及委托合同以及擔保合同等法律關系。對于不同類別的法律關系，實際的處理方式也會存有不同，這便要求相關負責人需針對性分析、經營，盡可能的維護好各類法律關系，避免因為觸犯法律等引起各種糾紛，影響正常的生產經營。

二、產權式商鋪法律糾紛的現狀分析

(一)產權式商鋪法律糾紛逐年上升且裁判差異較大

因為產權式商鋪具有運營統一、產權分散、構造完整等特點，權利人對產權式商鋪的可控性非常低，商鋪的租賃、經營、管理等對經營企業的依賴性較大，所以投資者需要面臨較大的風險。同時在商場施工建設中，開發商需要承擔施工進度、施工質量竣工驗收等各個階段的風險，且這些風險的控制手段較少、出現的概率也是較大的，這便要求開發商需要在其中投入較大的資金；而經營企業則需要面臨違約風險以及因經營不善導致的風險。在各類風險的影響下，各商鋪投資者的利益無法得到有效保障，再加上投資者無法對商鋪進行回收進行獨立經營，在這樣的情況下就會產生許多糾紛問題，在這樣的情況下，我國因產權式商鋪所產生的法律糾紛逐年呈現上升的趨勢，且不同地區對該類法律糾紛的裁判存在較大差異，產權式商鋪領域中存在的矛盾愈發尖銳。此種狀況下，針對不同類別的糾紛狀況進行分類處理，找出其中的特征并針對性解決便成為司法機構提高司法處理效率、優化產權式商鋪法律糾紛案件質量的重要處理手段。

(二)產權式商鋪法律糾紛的主要特征

產權式商鋪糾紛類型多樣，涉及到民事、刑事、行政等各個方面，其中民事糾紛最為典型，占所有糾紛案件的95%以上。關于產權式商鋪法律糾紛中的民事案件，主要集中在合同糾紛上，行政案件主要集中在行政登記階段，而刑事案件多表現為代理運營機構非法吸收存款。由此可看出，產權式商鋪法律糾紛問題是非常復雜的，單一的法律條例難以對其進行有效規范，因此構建一個完善的針對產權式商鋪法律糾紛的法律體系是非常重要的。只有這樣，才能夠用體系來指導實踐，將現實當中出現的各類問題進行類別劃分，之后針對性的進行問題處理，確保糾紛處理的高質高量。

三、產權式商鋪糾紛產生的主要原因

(一)市場環境不成熟

產權式商鋪起源于國外產權式酒店的發展，在我國的發展時間比較短，還不具備扎實的經濟、文化基礎。在國內經濟水平不斷提升的背景下，人們的資金越來越充足，許多人開始將富余資金用于投資、理財，由此，產權式商鋪便開始在大范圍內發展起來。相比而言不動產投資的風險較小，而產權式商鋪與傳統商鋪相比風險各小、投資更少，正好可以滿足廣大投資者的需求，這也匹配了當下的整體發展背景、投資需求，不過我國在發展產權式商鋪的過程中，目前仍然借鑒的是國外成功經驗，國內對其的研究較淺，在對產權式商鋪進行投資的過程中具有一定的盲目性，缺乏一個成熟的市場環境，所以在投資的過程中產生糾紛的概率較大。由此便需要具體問題具體分析，在進一步優化市場環境各項因素的基礎上為產權式商鋪營造出較佳的發展氛圍，減少一些因各類環境因素而造成的糾紛問題的出現。

(二)運營方式不規范

產權式商鋪的不規范運營方式主要分為兩種，分別是返本銷售和售后包租。返本銷售表示投資者在支付商鋪買賣款項后，開發商承諾在規定期限內返還款項并為投資者提供一定收益，以一種近乎“零成本”的方式吸引消費者，從此種模式來看，消費者的成本支出很少，且能夠獲取商鋪的經營權，由此是比較利于消費者一方的。國內許多學者認為，這種銷售模式是一種非法吸收公眾存款的行為，不具備法律保護效應，因此當下也出現了關于此種模式、所涉相關主體的一些糾紛案件。售后包租表示開發商向投資者提出承諾，投資者在購買商鋪后有開發商代為承擔商鋪的租賃責任，該方法是產權式商鋪最基本的一種經營方式。這種經營方式對投資者來說前期所面臨的風險較低，且資金回收時間短，但是在具體操作過程中很容易受經營不善、開發商信譽等問題影響，在這樣的情況下會對投資者的利用造成損害，因此在《商品房銷售管理辦法》第11條明令禁止以售后包租這一運營行為。由此能夠發現，不規范的經營模式雖然對于不同的主體利益方來講是比較有利的，但是起本質上不屬于市場發展成果，甚至是一種違背市場發展規律的行為，因此起也被列作不規范的經營方式。

(三)回報宣傳不真實

產權式商鋪在發生的過程中，開發商為了吸引更多消費者，會故意提高商鋪的收益率強調宣傳效果，不過，其本質上僅僅是屬于一種宣傳手段，目的是為了吸引消費者，至于最終的效果如何并未給予直接明確。比如在實際操作過程中，許多開發商都無法兌現自己的承諾，在商鋪成功出售后就會想辦法抽身，將責任推給第三方經營機構，在這樣的情況下可能會引起三方糾紛。此種狀況下，獲益的僅僅是開發商，第三方經營機構及消費者均處于利益被侵犯的狀態。這便要求在進行宣傳的時候要盡可能的明確回報率，讓消費者能夠真實的了解商鋪的運營情況，之后才能夠更準確的判斷對應的商鋪是否符合自身的投資需求。

(四)統一經營不完善

商鋪與住宅相比，其價值不僅限于自由范圍的使用，更多是通過經營管理的方式創造更高價值，因此對商鋪的后續經營，是影響其價值提升的關鍵。不過由于產權式商鋪產權分散程度較高，其中會涉及到大量投資者的利益，想要對商場進行統一管理有非常大的難度，在統一經營不善的情況下很容易引起法律糾紛。由此，采用哪一種經營方式，是否將各個商鋪統一管理起來，具體的管理措施如何等等，都需要相關主體方提前進行規劃，這樣才能夠更好的確定出管理的方式，盡可能的保證現實的發展走向符合既定的方案。

四、產權式商鋪糾紛的防范與化解

(一)提高行業準入門檻

產權式商鋪在發展的過程中，開發商長期占據有力地位，對商場的開發、運營起到了決定性作用，這樣一來，其便可能在其中設置某些隱性的規矩和門檻，由此便導致很多消費者無法參與到其中。由于商鋪買賣、租賃交易金額巨大，直接影響社會、民生，在現實中還存在開發商資金鏈斷裂、惡意破產等問題，甚至還出現了許多爛尾樓盤，極大損害了投資者的利益，對于投資者來講無疑是失敗的投資。出于對投資者權益進行保護的目的，我國針對產權式商鋪除了需要建立相關行業發展標準外，還應當充分發揮行政部門的責任，建立行業轉入制度，通過提高行業準入門檻的方式，進一步避免不良開發商對市場秩序的影響。比如針對有計劃投資產權式商鋪的開發商，在進行行政審批之前需要著重對開發商的行業資格、資質、資金以及信譽等情況進行調查，從根源上規避產權式商鋪的投資風險。同時在有法律保護的時候，相關主體方在開展活動時也會更有約束和底線，這對于規范市場活動行為來講有著重要效用。

(二)明確合同擔保機制

由于產權式商鋪存在運營統一、構造完整等特點，投資者對第三方經營企業、開發商有很強的依賴性，所以經營企業與開發商的履約意識是非常重要的，只有當兩方能夠按照合同條文，正常履行自身義務，才能夠保證整個運營活動的合法合規。而一旦出現開發商、經營企業不遵守承諾，利用法律漏洞逃避責任等，必然會對投資者的利益造成影響。所以針對產權式商鋪的投資，建立明確的合同擔保機制是非常重要的，來用機制規范相關活動的開展，避免出現更大的風險。比如投資者在與開發商簽訂合同的時候，合同雙方都應當具備擔保人，并要求擔保人在合同落款處簽字蓋章。特別是對開發商來說，必須與第三方擔保企業展開合作，通過這種方式進一步規避風險，同時也能夠減少后續很多問題的出現。

(三)規范運營方式

產權式商鋪模式中的返本銷售、售后包租兩大不規范經營方式，尤其是返本銷售經營方式具有一定非法吸收公眾存款的特征，因此為了維護合理的經濟運行，最高人民法院將具備真實銷售目的的返本銷售、售后包租列為非法吸收公眾存款的行為，并采取相應的處理方式。進一步對產權式商鋪的運營方式進行規范，應當從返本銷售與售后包租兩個方面入手，進一步對產權式商鋪模式下兩種違規經營方式進行控制，盡快明確變相返本銷售的情形，嚴格規范具有房產銷售目的的前提，在情節嚴重時可以將兩種運營行為認定為非法吸收公眾存款。針對經營企業進行的售后包租行為，一經發現應當予以禁止，產權式商鋪運營的統一性并不是意味著需要采取售后包租的方式，而是需要由投資者自行委托專業經營企業對商鋪進行管理。

(四)明確產權式商鋪的權利屬性

產權式商鋪的權利屬性，從理論上講可以分為物權、證券權利以及債權的爭論，不同的爭論主要觀點不同。其中，針對產權式商鋪的權利屬性進行明確，首先需要對建筑物的所有權進行區分。同時產權式商鋪的劃分方式、運營模式很容易導致投資者之間存在諸多權利、義務的沖突，為了充分協調各投資者權益能夠通過合同設置權利義務，為行使地役權供不動產使用便利，在一定程度上需要對商鋪所有權的部分權能進行限制。其次是共有權，各共有人對共有物按份額，享有所有權、分享共有物權利并對相關義務進行分擔，規定共有權可依法對自己權屬財產進行處理。

(五)加強行政執法監督

由于產權式商鋪在我國發展時間尚短，我國針對產權式商鋪還沒有建立完善的法律體系，導致對產權式商鋪的行政監管力度較差，所以還需要進一步對相關部門的監督職能、責任進行明確。尤其是需要對行政機關的監督責任進行明確，避免在產權式商鋪開發、投資和經營的過程中出現大片盲區。同時針對產權式商鋪法律糾紛問題，還應當建立糾紛預防機制，及時對存在較高商業風險的行為進行提示，在法律層面避免開發商存在誤導性宣傳的行為，避免在發生矛盾糾紛的情況下對社會穩定造成影響。由此，才能夠更好的用規則去規范各類行為，減少相關風險的出現。

(六)設置投資者退出機制

產權式商鋪發展過程中，商鋪屬于投資者的個人財產，所以其有權對商鋪進行處理。盡管商場是一個完整的整體，但是商鋪在買賣的過程中不會對商場的正常秩序造成影響，所以應當向投資者提供相應的商鋪處置權。產權式商鋪作為一種新型投資方式，在商場運營狀態良好、收益平穩的情況下，投資者可以自由對商鋪進行轉讓。雖然投資通常會伴隨一定風險，但是產權式商鋪的投資風險多數來自于開發商與經營者，很少會受到社會、文化等外部風險干擾，因此投資中所存在的風險不應當全部由投資者承擔，因此針對產權式商鋪這一投資模式建立相應的退出機制是非常重要的。比如可以在法律層面規定，因開發商不誠信、經營企業經營不善所導致的風險，投資者可以不需要承擔開發商、經營企業的責任，這就可以進一步保障投資者的權益，同時可以保證開發商在開發產權式商鋪的過程中，商鋪對投資者有更大的吸引力。

五、結論

綜上所述，產權式商鋪實質上屬于一種新型投資模式，主要存在投資者、開發商和第三方經營企業三大主體。由于該模式在我國發展時間尚短，目前仍然缺乏完善的法律體系支撐，所以在發展過程中經常會產生法律糾紛。針對這一問題，我國針對產權式商鋪需要盡快立法，建立完善的法律體系，對產權式商鋪中的法律糾紛進行細分，做好相關糾紛問題的預防和處理工作，為維護社會經濟穩定創造良好的條件。