房地產企業財務風險的成因分析及防范措施探討

田園園

（安平縣建投集團有限公司，河北 衡水 053600）

一、前言

近年來，隨著國家房地產調控措施的密集出臺，房地產行業的發展面臨著前所未有的挑戰，“高杠桿、高周轉、高增長”的舊格局和舊模式難以為繼，一些房地產企業的潛在經營風險積累在加劇。雖然近年來我國對房地產行業也做了積極的調控，但隨之而來的課題是在房地產行業轉型發展的趨勢下，如何做好房地產企業內部財務會計風險控制管理能力以及制定合理的解決辦法。在部分房地產企業制度相對不完善的背景下，財務風險所帶來的危害性需要引起重視并加以解決。對于房地產企業，只有樹立正確的財務風險管理觀念，客觀地分析財務風險的形成原因，建立健全財務風險管理制度，結合科學、合理的方法進行預防性研究，才能保證房地產市場建設工作正常運轉。因此，做好對房地產企業的財務風險防范工作并及時采取措施避免問題的發生是房地產企業工作的重中之重。

二、房地產企業財務風險概述

（一）財務風險的含義

廣義的財務風險來自企業生產經營的全過程，主要包括投資、匯兌、融資和收益風險。狹義財務風險是廣義的債務風險，特別是舉債給企業帶來財務風險的不確定性。由于貸款利率和收益率的巨大不穩定性，收益率會因貸款利率的波動而受到影響，因此，企業一旦債務增加，就極有可能陷入財務危機。

（二）房地產企業財務風險的具體表現

1.再籌資風險

在房地產公司的經營中，隨著材料和人工成本的增加以及操作時間的不斷延長，對房地產公司的資金要求也在不斷提高，只有資金管理支持到位，才能保證在激烈的市場經濟競爭中保持優勢地位。基于此，房地產行業將進行分析融資，其主要融資渠道包括債務融資和股權融資。一般來說，這兩種融資行為方式所帶來的風險是房地產開發企業內部財務會計風險的主要數據來源，因為這兩種融資方式方法通常涉及資產負債率的統計，當籌資規模較大時，金融業務風險也會增加。此外，房地產企業在生產經營過程中還必須重視財務杠桿的重要因素作用，以便更有效地利用財務杠桿來平衡資金，保證公司的長遠、健康發展。

2.債務風險

雖然房地產建設開發公司采取了資本金制度，但是，就開發公司而言，他們在起步階段往往側重于負債開發，公司自有資金比例嚴重不足，開發資金大部分都是來自借貸。如果債務公司不能及時獲得預期收益并收回投資成本，將面臨無法償還債務的巨大風險，影響公司的聲譽，甚至可能導致公司因債務違約而倒閉。

3.利率變動風險

房地產開發行業是資本密集型行業。當前，我國房地產開發企業的融資渠道主要是通過商業銀行貸款的間接融資，利率是資本使用成本的反映，影響房地產開發企業的融資成本。當貸款利率大幅上升時，開發商獲取資金的資本成本也將上升，在房價不上漲的情況下，資金的利息成本無法合理地轉移到房地產價格中，房地產開發企業的收入間接被抵減，其項目資金的運作將受到很大影響。顯然，隨著通貨膨脹壓力的增加和國家對宏觀經濟運行的嚴格控制，房地產企業通過銀行的融資方式很容易受到影響，這將損害企業的財務信息安全和穩定發展。

三、房地產企業財務風險產生的原因分析

（一）外部性財務風險產生原因

1.房地產具有周期性特點

房地產周期，是指房地產經濟水平周期波動的一種經濟現象，具體表現為經濟運行、復蘇、繁榮、衰退、蕭條周期過程中的交替收縮和擴張。

復蘇階段：上一輪經濟低迷導致房地產經濟進入長期低迷期，需求方進入市場后，投資和需求基本不存在，價格和租金相對較低。當房價逐漸有轉向趨勢，少數投機者進入市場，市場交易增加，空置率有所下降。隨著市場的進一步好轉，在各種因素的綜合作用下，房價繼續緩慢反彈，市場活躍，投資者也有信心，市場運作良好，房地產投資也紅紅火火。

繁榮階段：這一階段過程比恢復期短，峰值期來去無蹤。具體表現為地產品種增多，開發量迅猛增加，自住需求遠低于市場投機需求。對此政府只有采取措施來限制炒房，而投資者的投機熱情持續高漲，自用需求的人逐漸退出市場，事實上，價格沒有市場。此后，新投資的數量減少，導致銷售難度增加，成功的交易量下降，空置率上升，市場回到低谷時期。

危機與衰退階段：當過度的投資和投機需求無法成功轉型為中國消費心理需求，高房價僅靠投機資金支持的前提下將真正的自主需求者排在市場這道大門之外時，這意味著房地產周期的新拐點從繁榮下降到衰退。經濟衰退，是指持續了兩個季度的負面經濟增長。在這一階段，交易量下降，房地產投資減少，市場收縮。受到突然出現的壞消息或事件的影響，房價大幅下跌，投機者擔心害怕急于拋售，房地產價格再次暴跌。一些小型開發企業紛紛破產，大量的投機者流失，房地產行業的失業人口增加。

蕭條階段：經過急劇危機后，房地產周期進入一段持續時間相當長的蕭條期。蕭條意味著經濟崩潰，一場嚴重的經濟危機。這主要表現為房價和租金持續下跌，交易量大幅下降，空置率居高不下，大量房地產公司破產。直到蕭條階段結束，房地產市場才出現一定的復蘇勢頭，市場需求增長緩慢，政府減少限制性干預，市場波動逐漸穩步回升。房地產慢慢過渡到下一個復蘇和增長周期。

2.法律環境及政策的影響

房地產企業是國民經濟的支柱產業，其發展與人民的生活息息相關。我國是社會主義市場經濟體制，因此，國家宏觀調控政策的影響對房地產企業產生重要的影響并始終伴隨著企業的發展。從房地產企業的崛起到目前的飽和狀態，政府在保持國家總體政策導向的前提下，在各階段都采取了相關政策引導房地產企業發展，各地區也根據省情出臺了相關的調控政策，但總體趨勢是從投資需求轉向“住房為住”“限價”的標準和范圍也更加嚴格和具體。數據顯示，2016～2021年我國商品房銷售面積和銷售金額持續創下新高，2021年，商品房銷售面積為17.9億平方米，銷售額達18.2萬億元，盡管爆發式增長與城鎮化率提高有關，但國家去庫存政策對銷售起到明顯的促進作用。另外，過去實施的限購限貸壓抑了部分市場需求，這很大程度上受到國家宏觀調控的影響，所以，法律政策對房地產企業的影響不容忽視。房地產行業的發展可以帶動相關領域的發展，因此，國家宏觀政策的有效調控對房地產相關的其他領域也帶來了積極、健康的影響。

（二）內部性財務風險產生原因

1.企業資本結構不合理

在房地產企業經營發展中，其建設項目需要大量資金投入，多數企業會選擇銀行貸款或通過民間借貸方式向其他企業借款來支撐項目的正常實施，卻很少挖掘自己的資金潛力，資金籌集過于盲目，未綜合考慮企業具體償債能力。由于負債較高，自有資金和借入資金比例不協調，產權比率過大，導致資本結構不合理，加劇了資本成本和償債壓力。同時，由于負債經營帶來的財務杠桿效應，通過財務杠桿系數的測量，債務越多，利息支出越大，財務杠桿效應越明顯。盡管企業的負債杠桿效應可以通過抵稅帶來經濟效益，但同時也會給企業帶來嚴重的債務風險。

2.企業投資決策相對滯后

我國許多企業試圖通過多元化經營來降低經營風險，房地產企業可以提供勞務、物業管理、設計裝修、建材生產等一系列多元化的市場，這本是戰略優勢，然而，現實情況是，一些行業的多元化引發了“單冠”金融危機甚至面臨了破產的風險。究其原因，往往是過于簡單，生搬硬套原有的經驗，殊不知，不同的行業在技術、財務管理上存在很大的差異，盲目跟風會造成更嚴重的財務風險，影響企業的長遠發展。

3.企業財務人員風險意識淡薄

目前，企業對財務人員質量改進的重視程度不夠，造成其被動地處理日常事務，很難有時間和精力成為積極的一方，研究深層的管理問題。部分財務人員沒有接受過正式的專業培訓，缺乏相關的專業能力，不能提供有效的財務信息。由于企業管理人員的風險意識薄弱，缺乏職業敏感度，導致出現財務管理決策失誤、造成財務風險加大。

四、房地產企業財務風險的防范措施

（一）企業外部宏觀層面的防范措施

1.加大對宏觀環境的研究分析

宏觀環境的變化對企業的發展有著非常重要的影響，甚至直接影響企業的發展。企業要始終關注社會宏觀環境的變化，仔細研究和分析經濟環境發展的一般規律和趨勢，制定企業財務管理策略，調整財務制度，并相應改變企業內部管理方式，以此來提高企業財務管理對當前經濟環境的適應性。

2.加強對宏觀環境變化的防范力度

當社會和經濟出現通貨膨脹時，及時制定適當的財務策略，向運營商提供清晰準確的數據打印輸出，以便他們可以準確地做出明智、科學的金融決策，以保證穩定的業務發展。如果GDP保持穩定的增長，則說明對企業發展有利，企業應借此機會實現更好的發展；當GDP不穩定時，企業需要對企業財務風險管理會計制度有更嚴格的要求，制定更嚴格、規范的財務信息管理工作制度，并提高財務分析人員的專業知識水平；在匯率方面，如果匯率上升，則企業的財務成本費用將增加，需要通過降低成本以應對財務費用的增加，使企業能夠保持健康、穩定的發展。

（二）企業內部微觀層面的防范措施

1.調整資本結構，降低財務風險

債務資本對企業的影響是雙向的，一定范圍的債務資本有助于企業的發展。負債籌資雖然可以在初期加快企業發展的步伐，但長遠來看，公司負債資本過高不僅會對公司的開發產生不良影響，嚴重時還會導致公司破產。如果企業無法實現預期目標，或者資產杠桿率高于資本利潤率，企業將面臨巨大的還本付息壓力。企業必須在合理的范圍內管理負債資本，超出這個范圍，為了資本利益最大化，企業必須根據實際情況適時調整資本結構。

2.保證財務決策的科學性

所謂科學的財務決策，就是對決策方案進行合理、準確和創造性的選擇，首先是為了確保決策有利于企業的發展；其次是為了使企業的利潤最大化。在這種情況下，決策者必須堅決制止個人主義，根據時代的發展和相應的變化在做出決策的基礎上研究市場的事實，然后結合公司的實際經營情況分析總結，選擇最佳方案。

3.建立健全公司內部控制機制，優化風險管理

首先，企業需要優化內部治理環境，了解房地產企業的財務風險規避；其次，對于如何降低成本，針對風險管理機制應給予完整的設計，合理地健全企業內部控制機制。

可以從以下幾個方面著手：（1）完善績效風險管理。房地產企業建立健全內控風險相關的管理工作部門機構，組織員工績效風險控制管理研究小組評估績效變動風險、現金流風險的責任，以便于房地產企業利用科學技術手段搜集業務發展風險信息，從而優化風險防御策略，進而提出可靠的風險治理結構方案應對各種風險。例如，就績效下降風險，管理研究小組應定期開展中國市場需求調研、市場容量調查，階段性評估績效考核目標設置，在展示自己企業實現預期的現金流水平之后就能及時整改調整財務策略。（2）健全風險信息反饋機制。房地產企業不斷優化溝通機制，確立風險識別分錄、風險信息反饋等基本操作流程，便于企業銷售人員能夠有效地識別內控活動中的風險點，業務人員及時發現這些風險，財務人員進行科學研討，從而搭建一個全面的風險決策鏈條。（3）健全業務風險資產評估結果分析解決機制，這需要房地產企業就自身實際業務應用價值體系進行準確性評估，對業務績效充分預測，不僅要考慮到宏觀政策變動、還要注意金融生態環境變化帶來的影響。例如，就房地產配套公共基礎設施工程項目開發的一些問題，事前的投資風險評估必不可少，對風險、機會成本也應給予有效的度量，才能有助于房地產企業調整定價優化財務，最終規避成本增加的風險。

五、結語

在房地產經濟效益不斷提高的同時，財務風險帶來的危害性也在不斷增加。這考驗著房地產企業如何做到在市場中存活并獲得最大化利益，本文認為可以從以下幾個方面著手：首先，要樹立企業自身的風險意識，一個好的企業應該合理運用創新性的管理手段，提前了解可能出現的各種風險；其次，應進行有效的財務風險控制，對可能出現的風險提前采取積極的應對方案；最后，要充分運用政府的宏觀調控政策，幫助企業減少風險對其造成的傷害，提高經濟效益，促進房地產行業的健康發展。