老舊小區改造和加裝電梯工作的剖析

郭利眾

(呼和浩特市住房和城鄉建設局，內蒙古 呼和浩特 010010)

城鎮老舊小區改造是黨中央、國務院高度重視的重大民生工程，既是廣大百姓家門口的關鍵小事，也是城市發展中的民生大事。隨著經濟社會的快速發展，老舊小區加裝電梯出現了一些新問題和新矛盾，經過搜集資料、廣泛調研及總結試點經驗，結合呼和浩特市實際情況，分析探討了老舊小區改造和既有住宅加裝電梯的可操作性。

1 老舊小區加裝電梯的工作內容

結合實際情況制定老舊小區改造工作的實施細則，充分發揮基層組織在老舊小區改造中的主導作用，項目所在地街道、轄區社區要統籌協調本小區的業主委員會、物業服務企業及廣大業主，老舊小區改造是一項以社區為主、廣大居民積極參與開展的一項工作，做好老舊小區改造組織發動群眾意愿征集、化解處理矛盾糾紛等工作意義重大。

1.1 職責分工

為保障老舊小區加裝電梯工作順利推進，確保各相關單位根據工作職責做好服務保障，發揮應有作用，形成工作合力，將政府有關部門的工作職責進行明確，各區政府組織負責轄區范圍內老舊小區住宅加裝電梯工作的統籌安排，明確牽頭部門，配置工作人員，健全工作機制，優化工作流程，組織轄區內相關部門提供“一站式”咨詢服務和手續辦理。街道辦事處要求負責轄區內既有住宅加裝電梯需求情況的摸查、建立工作臺賬，負責成立服務機構、納入窗口服務，做好宣傳發動、服務指導、業務辦理等工作，引導各利益相關方按照充分協商、兼顧各方的原則，理性表達意見及訴求，妥善化解矛盾。

1.2 實施改造的主體

同意加裝電梯的全部業主作為老舊小區加裝電梯的項目申請人，書面授權委托的業主代表、已售公房原產權單位，物業服務企業等單位作為實施的主體，承擔方案制定和組織協調工程報建、設備采購、工程實施及維護管理等相關工作，申請人和實施主體應當按委托約定各自承擔相關法律法規規定的責任和義務。

1.3 征求意見比例及表決規則

老舊小區加裝電梯要充分保障相關業主知情權和表達權，充分征求擬服務范圍內全體業主的意見，并重點征求加裝電梯后可能直接影響其他利益相關方的意見。加裝電梯擬占用業主專有部分的，應當征得該專有部分的業主同意，加裝電梯擬改變業主共有部分用途的，按照有關法律法規規定執行。業主之間對加裝電梯事項要進行充分友好協商，理性表達意見及訴求，確實達不成一致意見的，可以按照有關法律法規的規定進行表決，征得業主同意并簽訂書面協議。

1.4 加裝電梯的程序

對不具備立項條件加裝電梯的項目難以審批，為加快推進加裝電梯的工作提高推進效率，在確保房屋質量安全和施工的前提下，實施程序為初步征求相關業主加裝電梯意愿，實施主體編制初步方案。按征求意見比例及表決規則，經充分友好協商后，簽訂相關書面協議。實施主體備齊相關材料后，向各區加裝電梯牽頭部門提交項目登記申請，實施主體委托具備相應資質的設計院出具設計方案，方案在顯著位置進行公示，公示時間除法律法規規章另有規定外，不得少于10日。項目開工建設前，項目實施的主體按照規定向區相關部門辦理規劃審批、土建施工等手續，書面告知市場監管部門并申請監督檢驗。加裝電梯影響或改變供電和供排水、供氣及供熱、通信、消防等設施的，應當辦理相關手續。改造項目竣工后，實施主體組織設計院、施工安裝、監理等單位共同對項目進行竣工驗收，并移交相關檔案資料。實施主體按有關規定向項目所在地特種設備使用登記部門申請辦理登記手續。

2 老舊小區改造加裝電梯的政策依據

老舊小區改造加裝電梯的相關政策依據有：《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國特種設備安全法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《建設工程質量管理條例》《物業管理條例》《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》。

3 實施改造加裝電梯工作的重點和難點

3.1 社會廣泛參與，政府補貼和居民籌資相結合

共建是指居民參與，共治是居委會和業委會共同治理，共享是全體業主共享，體現了大家的事情大家共同商量辦理的原則。

3.2 改造資金問題及籌集方式

引導專業經營單位履行社會責任，出資參與老舊小區改造。對具備市場化運作條件的社區養老托幼、醫療助殘、超市家政等社區服務業態，采取市場化方式吸引社會資金廣泛參與。認真執行城鎮老舊小區改造稅費優惠政策，鼓勵各地區積極探索城鎮老舊小區改造的金融支持政策。鼓勵支持由財政補貼為主的模式向市場化自籌相結合的模式轉變，輔以財政補貼，減輕業主的經濟負擔，確保后期的運營維護及資金來源，鼓勵銀行創新資金支持，降低實施主體單位的融資成本。

鼓勵業委會、物業服務企業通過合法自制，通過友好協商，以其他共用設施設備、公共空間的使用利益或經營收益向低樓層業主適當傾斜等方式，統籌平衡各樓層業主利益，以推動加裝電梯的實施。籌集資金的方式本著利責相應友好協商的原則，按照誰受益誰出資、協商各層的分攤比例，業主也可申請使用小區的維修資金及個人的住房公積金，引入后期運營團隊以及電梯等公共部位廣告收入等多種方式和途徑進行籌集。

3.3 低層業主的訴求

加裝電梯影響低層的通風采光、隱私和噪音，造成房屋價值貶值，加裝電梯后高層和低層的價值差距明顯增加，高層業主比低層業主的出行更加便捷，獲得感高于低層業主，高層的增值區間高于低層，低層未來升值空間受到了影響。

3.4 各樓層分攤資金的比例

以一個單元6層，一梯三戶住宅為加設一部電梯為例，改造總預算為60萬元，各級政府補貼30萬元，業主籌集30萬元，每戶業主分攤金額(見表1)。

表1 各樓層每戶業主分攤金額

即1層業主分攤0元，每戶業主分攤0元，2層業主分攤6 000元，每戶分攤2 000元，3層業主分攤27 000元，每戶分攤9 000元，4層業主分攤57 000元，每戶分攤19 000元，5層業主分攤90 000元，每戶分攤30 000元，6層業主分攤120 000元，每戶分攤40 000元。經過實際試點，這樣的分攤比例和金額基本公平，經過協商比對，各方均能接受。

4 結論及前景展望

老舊小區的改造分基礎類和完善類及提升類，其中基礎類包括小區內部及與小區直接相關的供電供氣和供熱及供排水、消防安防及道路、生活垃圾分類、通信網絡等基礎設施光纖入戶、架空的線路規整(入地)和建筑物的公共部位維修等。完善類包括拆除已有的違章建筑、新建(改建)建筑節能改造、加裝電梯、物業辦公用房及業主活動室、警務室、電力增容、電動車充電設施、停車場、小區綠化和美化及亮化、智能收發快遞箱、適老設施、無障礙設施和健身器材及文化休憩小品設施、體育鍛煉場所等。提升類包括社區衛生室及教育等公共服務設施、養老托育和助殘家政保潔及便民市場、郵政快遞驛站等社區專項配套的服務設施。按照基礎類應改盡改和完善類能改多改以及提升類積極推進的原則。

老舊小區改造內容目前初步分為:①保基本的配套設施，比如老舊小區供水、供電、供氣、道路等市政基礎設施維修完善和加裝電梯及垃圾分類設施配套等內容。②鼓勵有條件的小區在改造中配建停車場、公共活動場所、業主活動室、物業辦公用房等。③進一步完善社區的養老托幼、文化室和醫療及助殘家政、快遞便民和小超市等提供公共服務。

現有法律法規對老舊小區加裝電梯的規定不夠明確清晰，對加裝電梯業主表決的適用條款和表決范圍存在不同認識和看法，在經民主決策以合理方式在老舊小區加裝電梯受法律保護的問題上，持有不同的見解。為進一步呼應老齡化社會日益增長的需求出臺相關的司法解釋，明確加裝電梯適用的法律條文、居民表決范圍和參與率及同意率等具體規定，有針對性地破解實際工作中的難點和堵點，推進老舊小區增加電梯工作的進程。 2021年底,呼和浩特市入選全國第一批城市更新試點名單，成為內蒙古自治區唯一入選的城市。392個改造項目已列入2022年老舊小區改造計劃，目前已完成招投標程序306個項目，改造項目6月底前全部開工，預計9月底前全部完成改造。

呼和浩特市城鎮老舊小區計劃改造的小區，全部是建成年代較早、失養失修失管、設施設備短板明顯、廣大業主改造意愿強烈的住宅小區，我們要緊緊圍繞確定的工作目標和任務，堅持以人民為中心的發展理念，將城鎮老舊小區改造納入城市更新體系，對老舊小區進行房屋主體維修、節能改造、線纜入地、加裝電梯，對庭院進行硬化、亮化、綠化、美化升級改造，增設消防設施、無障礙設施、健身器材等配套設施，對老舊小區的道路和給排水、燃氣等地下管網進行更新改造。在實施老舊小區改造中，徹底根治老舊小區基礎設施缺失或破舊、配套功能不完善、服務管理不到位等一系列問題，全力打造宜居環境，讓老舊小區提升品質，切實為業主打造安全、宜居的生活環境，增強廣大業主的獲得感、安全感、幸福感，通過城市更新改造工作的實施，老百姓的居住環境、出行環境和生態環境、空間環境以及文化環境、視覺環境、游憩環境等都將得以改善，呼和浩特市正在為建設宜居城市而奮力前行。