新形勢下保障性住房對房地產經濟發展的影響

文／俞允睿 上海興港置業發展有限公司 上海 201306

引言：

我國的房地產市場規模越來越大，但與此同時，房價也呈現出連年攀升的態勢。在這樣的房地產經濟環境下，住房問題也成為了社會發展中的重要矛盾之一。而保障性住房的產生，通過限制售價和租金，讓廣大群眾的住房問題得以解決，從而改善民生質量。而從經濟學的角度來看，保障性住房的介入，勢必會對我國的房地產行業發展產生影響。所以結合新的發展階段，探討保障性住房體系的完善措施，也更加有利于我國房地產行業可持續發展與民生問題的平衡。

1、我國保障性住房的運行機制

1.1 總體原則

到目前為止，我國所頒發的保障性住房的文件已有很多，包括國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見、《廉租住房保障辦法》、《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》等等。在這些文件中都可以體現出我國關于保障性住房的運行原則，即以國家政策為統一指導，以各地區的住房規劃為標準，以保障性住房的需求為導向，從而開展保障性的住房建設、經營和管理工作。當然雖然各地區的保障性住房運行都在國家政策文件的總體原則下進行，但是由于不同地區的收入和住房情況仍然存在明顯的差異性，所以政策的實施標準也有不同，其中重點體現為中低收入者的界定上，不過總體的目標都是一致的，就是為了解決低收入者與住房困難群體的住房問題。

1.2 管理機制

首先，保障性住房主體的準入門檻，需要結合地區的經濟狀況和家庭的收入而定。畢竟我國的東、中以及西部地區的經濟發展存在著明顯的差距，整體來看，各地區關于保障性住房的門檻界定還是比較細化的，需要加強的是家庭收入審核，應將其納入住房檔案和征信系統之中，確保保障性住房的用戶都是符合標準和要求的。但從上海實踐來看，保障性租賃住房已從單純家庭收入這單一標準，轉變為本市各類單位中住房困難的人群。住房困難面積標準原則上按照家庭在上海市一定區域范圍內無自有住房或人均住房建筑面積低于15m2確定。

其次，保障性住房主體的退出，也要根據入住者的家庭情況而定，比如家庭成員的變化，或者家庭收入的增加，也包括在入住的過程中入住者出現的違規違法行為，這些都可以作為保障性住房主體退出的依據。其中，不同的保障性住房也有不同的退出機制，比如廉租房和經濟適用房之間就存在明顯的差異性，前者體現出更多的保障性特征，而后者既有保障性也有商品性。

2、新形勢下保障性住房對房地產經濟發展的影響

2.1 對商品房開發規模的影響

2010年，我國的國土資源部也頒發了《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》，《通知》中也明確表示要增加保障性住房建設的用地，同時也規定保障性住房的用地不可用于商業性的房地產開發。在十余年的實踐中，保障性住房確實是對商品房開發規模形成了一定的影響，保障性住房市場的需求逐漸增大，但事實結合我國當今的房地產經濟市場來看，商品房的開發規模仍然在連年攀升，在住房市場中保障性住房還沒有取代商品房成為主流。

2.2 對房價的影響

結合我國近年來的房價發展現狀來看，每年的漲幅仍然比較大，通過這樣的房價波動情況可知，保障性住房對于我國商品房房價的影響還是體現為供應層面的。具體可以從如下兩方面進行分析：第一，隨著保障性住房的增加，商品房的開發土地也會隨之減少，這就導致商品房的供應不足，雖然可能在短時間之內，商品房的價格會在保障性住房的影響下出現小幅度的下滑，但從長期的角度來看，這樣的供需關系也會導致商品房房價持續提升。第二，當前我國的保障性住房普遍存在位置不佳的特征，無論是交通設施還是周邊的配套設施，相比于商品房都有較大的差距，所以對于具有購房需求的用戶而言，首選還是商品房，這也是商品房價格一直高居不下的主要原因。

2.3 對開發區域的影響

在我國保障性住房的起步階段，多數都是建設于郊區新城的位置，所以無論是交通、教育還是醫療設施，都不夠健全。所以這樣的開發區域則很難對商品房市場形成明顯的影響，不過近年來我國也開始重視保障性住房開發區域的調整，更多好地段也開始用于保障性住房的開發。而開發格局的轉變，也讓保障性住房在房地產市場中的競爭優勢更加明顯，如果商品房的質量和服務不能持續得以優化，那么保障性住房也會慢慢取代商品房成為市場中的主流。

2.4 對房地產企業的影響

國家為了改善民生質量，在住房問題上投入了大量的精力，而保障性住房的建設，就是其中的重要途徑。更多的商品房開發商也在進行轉型，致力于開拓保障性住房的市場。比如當前很多企業也從拓展融資渠道的視角進行切入，從而形成了房地產市場的保險資金以及信托基金等金融產品，通過這樣的方式來保證自身的核心競爭力。也有很多房地產企業進行了組織架構的調整，實現了對施工單位、營銷商以及建筑設計企業的整合或者合作，通過構建戰略聯盟的方式對市場中的風險予以防控，并且也積極培養高端人才，為發展戰略的順利實施提供人力資源保障。此外，還有一部分房地產企業重新調整了企業文化，逐漸向以經營為中心的發展模式轉變，通過打造服務，構建品牌，來拓展市場規模?？梢姡煌姆康禺a企業也根據自身的實際情況應對保障性住房對房地產企業的影響。

3、新形勢下完善保障性住房體系的政策建議

3.1 案例介紹——中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區租賃房項目

3.1.1 土地概況

用地面積為21333m2，容積率為2.1，總建筑面積為44799.3m2，土地用途為Rr4 四類住宅組團用地，含公交樞紐站，建筑面積為2400m2；建設600 套租賃住宅（系建交處意見，最終以土地出讓合同為準）。

3.1.2 項目區位

擬計劃在S2 滬蘆高速公路下至申港大道第一個交叉入口處北側建設租賃住宅。該地塊位于臨港新城主城區核心教育、居住、生活區，南側毗鄰申港大道綠化帶，東臨葉菊路，西鄰水華路，北鄰玉柏路。地塊交通便捷，距離S2 高速路口零距離，距離東側滴水湖僅3.5km。同時，地塊位于上海電力大學、上海電機學院、上海建橋學院、上海海洋大學、臨港新天地等購物、娛樂中心環抱的中央位置，具有較為集中的教師、學生、辦公、商業資源。地塊東側、南側地塊擬規劃建設為商業綜合服務用地以及商品房住宅用地等。

3.1.3 目標客群

用戶擬鎖定為臨港新城主城區企事業單位辦公人員、臨港新片區大學、中小學教師。

擬計劃與中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區管理委員會（以下簡稱：管委會）簽訂合作協議，全面支持臨港新片區人才安居。

擬計劃與新片區所支持產業名錄里的公司簽訂合作協議，例如特斯拉（上海）有限公司、積塔半導體、中芯國際、寧德時代、上海電氣集團股份有限公司等，結合用人單位需求，提供員工居住整體解決方案。

3.1.4 技術指標

水華路04-02 地塊南臨申港大道綠化帶，東起葉菊路，西至水華路，北抵玉柏路，用地性質為Rr4 租賃住宅用地，用地面積21333m2。

3.1.5 周邊產業發展情況

2020年10月17日，臨港新片區管委會官方批復：《申港大道（隨塘河西～滬城環路）改建工程可行性研究報告》，工程全長約1.6km，采用“主線跨線橋+地面輔道”形式，其中申港大道隨塘河至冬漣河段主線抬升，雙向4 車道。建成后，申港大道主線將在塘下公路、水華路、葉菊路上方形成高架橋，水華路、葉菊路將南北貫通，大大提升區域通行能力。

此前，2020年7月2日，臨港主城區沿申港大道兩側進行了規劃調整，商業和公共服務設施用地將向申港大道和滬城環路集中布局，打造地區中心。圍繞申港大道和滬城環路，將新增多個住宅地塊（配有公共設施和基礎教育資源）：以申港大道為中軸線，南北兩側擬建設5 塊商品住宅區，限高均為60m；在滬城環路-申港大道交叉口設置高100m 的商服地標建筑，打造地區商業中心。未來，沿申港大道將形成集商業配套、公共服務、基礎教育資源于一體的臨港主城區門戶形象，形成“商、住、教”示范區，同步帶動周邊大學園區和居住區繁榮和活力。

3.1.6 臨港新城住房租售市場

2019年8月6日，國務院《上海自由貿易試驗區臨港新片區總體方案》公布后，臨港新片區房價快速上漲，二手房市場曾經出現50000 元/m2高位。2020年1月起，受新片區實施房地聯動價格以后，新房價格基本維持在33000 元/㎡左右，二手房市場回落。但與此同時，市場化房屋租金價格一路走強。

臨港新城2021年10月一室戶平均租金1722 元/月。

臨港新城2021年10月二室戶平均租金2416 元/月。

臨港新城2021年10月三室戶平均租金3172 元/月。

通過調研臨港新片區三家單位租賃房項目市場運營情況，結果顯示50%-100%的客戶比例為大客戶（臨港地區高校及產業園區相關企業），臨港主城區市場平均租金為1.0-1.2 元/天＊m2，每年增幅3%，平均回收周期為50-70年。室內裝修標準1000-1800 元/m2，出租率為85%以上，戶型配比一房（50 ㎡），二房（70m2），三房（90m2）為5:4:1，商業配套比例為計容建筑面積的10%。

3.1.7 新片區租賃房相關政策及管委會要求

水華路04-02 地塊預計2020年11月在上海土地市場網發布掛牌公告信息，臨港管委會建交處原則上同意上海城投興港協議拿地。

管委會建交處意見：需提供2400m2公交場地，用于三條公交線路使用。

管委會規資處意見：2400m2的公交樞紐站可以“架空層（通道）-即在2400m2地上加頂蓋”的方式進行方案征詢及審批，不作為計容建筑面積。

租賃房項目優先為在臨港新片區工作人員提供合理住房安居和居住配套保障，并由建設方統一實施內部100%全裝修。

租賃房項目將嚴格按照“只租不售”模式，在出讓年限內整體持有租賃住房物業并持續出租運營。土地不得整體或分割轉讓；房屋不得整體或分割轉讓，僅用于出租。

運營主體建立管理及服務平臺，對租賃住房進行統一管理，禁止轉租、改變用途、群租及其他違反相關規定的行為。受讓人應參照政府相關規定，在運營細則中予以明確。

房屋租金應按本市租賃市場管理有關規定實施，按照不高于市場同類房源租金水平制訂，租金價格可根據市場租金變化情況適時調整。

3.2 基于臨港租賃房項目的房地產經濟發展的政策啟示

3.2.1 保證保障性住房開發資金

從臨港租賃房這樣的保障性住房項目可以發現，相比于商品房的房租，保障性租賃房的租金要低處很多，這對于抑制房價的野蠻生長，優化國內的房地產秩序具有積極的導向意義。而且當前我國的保障性租賃房以及住房規模還是無法滿足用戶需求，所以更加需要持續增加保障性的住房資金投入。目前來看，我國的保障性租房建設資金主要有兩個渠道，一是財政資金，二是開發商的資金。所以既要保證這兩個渠道的資金充足，同時還要保證這些資金的使用效率。首先對于政府撥發的財政資金而言，要做到合理規劃，根據中央以及地方政府的政策進行保障性住房的建設，資金使用要遵循“好鋼用在刀刃上”的原則。同時，政府還要在保障性住房上保持投入的積極性，加強保障性住房周邊配套設施的完善。最后政府不僅僅要考慮到政績問題，更要關注民生，保證資金都能夠用于解決老百姓的住房問題上。而對于開發商的資金，目前的使用比較受限，比如商品房的融資渠道，包括房地產企業的貸款或者購房者的按揭，這些在保障性住房中的開發建設中都沒有體現。

3.2.2 深入貫徹落實土地政策

在房地產市場之中，土地是最為基礎也是最為重要的資源，所以土地規劃、土地政策也會對保障性住房的開發建設形成深遠的影響。不過從整體性的角度來看，保障性住房土地規劃的終極目標都是一致的，就是為了緩解居民的住房壓力。具體而言，做好保障性住房的土地規劃工作，需要從如下四方面展開：第一，確保年度建設用地供應足夠充分，明確保障性住房在年度土地出讓計劃中的整體比例，注重提升中心城區的供地比例，從而提升土地投資計劃的科學性；第二，加快保障性租賃房建設與運營。除打擊囤地現象外，應在土地出讓合同中合理安排項目竣工時間，通過這樣的方式來保證每年有一定數量保障性住房投用，起到房地產市場穩定器的作用；第三，探索新型土地出讓金制度。在傳統的房地產市場之中，土地的招拍掛制度一直遵循著“價高者得地”的原則，但是保障性住房用地一般投資回報率不高，土地出讓金是保障性住房比較大的成本支出，可以探索分批繳納土地出讓金的形式，達到減輕企業成本的目的；第四，增加多種類型土地的釋放形式。除了鼓勵新建全自持租賃住房外，應引導其他符合條件的租賃住房，以政府引導、 自愿申請為原則，由區房屋管理部門認定后納入保障性租賃住房管理。

3.2.3 調節租賃房市場

房地產的穩定發展，除要解決房價上漲過快問題外，房租上漲過快問題也必須要得到有效的控制。結合臨港租賃房項目可以發現，越來越多的保障性住房或者租賃房也呈現在市場之中，而且相比于過去的保障性住房，現在的保障性住房無論是地段還是居住環境，都有很大的提升。此外，過去的保障性住房的目標對象主要集中在貧困地區，而如臨港新片區這樣的高新區，租賃房的目標客群也涵蓋了當地的高校老師、企事業單位人員和高新企業的員工，隨著這些高素質群體的入住，會讓保障性住房的競爭力更強，有利于抑制市場化租房租金上漲過快的問題。一個區域的市場化租賃房市場價格上漲與房價上漲都是相輔相成和互相作用的關系，住房管理部門在監管房價的同時，管理與限制新房房價和購買門檻，往往對市場化的租賃房市場租金監管無能為力。而保障性住房的迅速崛起，可以很好平衡好群眾民生問題與房地產行業發展之間的關系，讓我國的保障性住房與商品房的結構占比得以優化，在緩解居民住房壓力的同時，也可以發揮出房地產行業的經濟帶動作用，只有這樣，我國的房地產行業才能得以健康可持續性的發展。

3.2.4 重視公積金和個人信貸作用

我國地域廣大，各地土地成本不同，房地產市場冷暖不均，此外，各地經濟發展水平、居民收入狀況、住房消費習慣等有較大差異。科學研究制定公積金與個人信貸貸款政策，兼顧不同地域、不同層次的需求是政府、人民銀行、各商業銀行等共同的責任。管理部門和金融機構應在公積金提取、個人信貸等方面支持合理的保障性租賃住房租金支付需求，暢通相關租金支付通道。

3.2.5 推進房地產企業進入積極性

房地產企業要有“百家爭鳴”的競爭，才會有“百花齊放”的繁榮。政府對房地產企業的態度不應是房地產市場好就打壓，市場低迷就出刺激政策推動，而應該在宏觀經濟健康發展的大格局下，不斷支持房地產企業良性發展，為房地產企業提供好優質的服務。這就要求，一是要在中央統一政策下，因地制宜采取對保障性住房投資的稅費減免等政策，促進保障性住房市場平穩發展。二是要積極引導房地產開發企業主動應對市場變化，進入保障房市場，合理制定租金價格。三是要支持房地產開發企業合理的融資需求。商業銀行要根據信貸原則和監管要求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持力度；對有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組有關企業或項目，提供融資支持和相關金融服務。支持資信條件較好的企業經批準發行企業債券，開展房地產投資信托基金試點，拓寬直接融資渠道。

結語：

新形勢下我國的保障性住房對房地產經濟也產生了重大的影響，比如商品房的開發規模得以壓縮，房價持續走高，保障性住房的開發建設正在向優質地段轉變，而且房地產企業也從多個方面進行轉型。所以在本文的研究中，也對臨港保障性租賃房項目進行簡要的介紹，其中包括土地概況、項目區位、目標客群、技術指標、周邊產業發展情況、臨港新城住房租售市場等等。并基于當前的保障性住房現狀，為我國房地產經濟發展提出一些政策性的建議，如下：一是保證保障性住房資金充足；二是深入貫徹落實土地規劃；三是調節租賃房市場；四是重視公積金和個人信貸作用；五是推進房地產企業進入積極性。