《民法典》視域下淺析住宅小區車位的歸屬

李翀暉 文 露 汪 倩 李文瑞

成都東軟學院，四川 成都 611844

隨著近現代我國經濟社會的快速發展，私家車快速普遍化。根據有關部門統計，在2021年，我國機動車保有量已經達到3．95億輛，相較于2020年我國機動車保有量，增加了0．23億輛，同比增長6．18%；已注冊且處于使用狀態的汽車數量達3．02億，較2020年增加了0．21億輛，同比增長7．47%，2021年我國多個城市的汽車保有量超過百萬。在汽車產銷量方面，我國連續13年處于世界第一，隨著汽車行業的智能創新發展，新能源汽車受到了許多消費者的喜愛，其更是為汽車產業注入了新的血液。在某種程度上，汽車行業產銷兩旺導致了人們對車位的需求擴大以及車位的緊缺，車位的緊缺繼而引發了一系列關于車位權屬問題的討論，有關車位權屬的糾紛也在不斷增多。車位權屬的明確和車位緊缺息息相關，這一點在居民小區內尤為明顯，居民小區本身停放車輛的共有面積有限，無法明確小區車位的權屬會導致小區停車位缺口的擴大，造成小區內車輛違規停放。這給小區帶來一定的安全隱患，同時也不利于維護小區業主的利益。因此，住宅小區車位的權屬問題仍是我國居民小區業主關注的焦點。

一、國內外小區車位立法梳理與國內車位分析

（一）《民法典》出臺之前關于小區車位的立法

在《民法典》出臺之前，原《物權法》第七十四條的規定適用于我國一系列由于居民小區車位權屬問題而產生的糾紛。根據原《物權法》第七十四條可知，在居民住宅小區內，專門用于停放車輛的車位應先滿足小區業主的需求，且明確了共有車位的范圍——小區業主共同擁有的道路及場所。筆者認為，我國原《物權法》第七十四條，在針對居民小區車位權屬糾紛的問題上，積極地維護了小區業主的利益，優先滿足了小區業主的需求，避免了業主和開發商的糾紛，在一定程度上有利于保障小區的和諧。《民法典》的出臺并不是一帆風順的，其經歷了漫長的籌備期、嚴格的會議審議以及后續不斷的修改和調整，在此過程中，居民小區車位及車位權屬的相關規定也是在刪除新增了多次后才得以完成。

（二）我國四種類型車位介紹[1]

根據車位不同的物理狀態及其所處位置的不同，目前商品房住宅小區車位主要有四種類型，分別是：住宅小區地面車位、首層架空停車位、獨立建設的多層車位、小區地下車位。根據我國對居民住宅小區內停車位的劃分，車位類型的不同，其性質也就不同，以下是對這四種類型車位的介紹：

1．住宅小區地面車位

商品房住宅小區內的地面停車位指的是在小區地表，通過劃線分割的方式來標明的停車設施，在住宅小區中，該類小區車位的土地使用權歸屬于全體業主。

2．首層架空停車位

首層架空停車位指的是架空建筑物地面的第一層而形成的停車位，當樓房首層架空停車位所在的位置高于2．2米時，該類停車位是可以計算其建筑容積率的，并且其土地使用權可以分擔，成為專有部分；當居民住宅小區內的首層架空停車位所在的位置低于2．2米時，該類停車位是不能計算建筑容積率的，同時也不能獲得對應的土地使用權面積份額。

3．獨立建設的多層車位

獨立建設的多層車位是指居民住宅小區內，修建小區時所安排的專門用來停放車輛的車位，該類車位在結構和使用上都具有獨立性。根據其性質可知其屬于獨立建筑物，因此多層車位的建筑面積也需要獨立計算，參與分攤土地的使用權。在政府與房地產開發商訂立的《土地使用權出讓合同》以及《建設工程規劃許可證》等法律文件中，該類停車位的土地使用權面積都是有明確規定的，其可以成為區分所有權的專有部分，且獨立建設的多層車位是計算建筑容積率的。

4．小區地下車位

根據是否屬于人防工程性質，住宅小區的地下車位可以分為以下兩類：

（1）利用人防工程改造的車位。依據《人民防空法》的相關規定，我國人防工程的投資是多元化的，國家可以進行建設，住宅小區的開發商也可以進行修建。在實際操作過程中，開發商需要先經過有關部門的審核，審核通過后，開發商就可以通過修建人防工程，將其改建為地下停車位來使用，這類停車位就是利用人防工程改造后的地下停車位。

（2）非人防工程改造的車位。一般是由開發商利用地下空間而建造成的。

（三）部分境外相關立法

根據小區車位的立法現狀及相關統計資料，筆者在此選取了部分國家和地區對于車位權屬的相關法律并進行了淺析，具體內容如下表1所示：

表1 部分境外相關立法匯總

二、《民法典》視角下尚存在的問題

（一）立法存在欠缺，車位權屬模糊

立法缺乏對于小區車庫車位的裁決性法規，一定程度上形成車位權屬模糊地帶。現如今《民法典》物權編第二百七十五條明確小區規劃車位以及占有業主共有部分車位的歸屬，但對于小區非人防地下車庫車位、人防工程改建車位等其他類型車位歸屬沒有涉及。[3]實際生活中涉及相對復雜的案件時不能按照法律條款對業主與開發商的糾紛作出相應的裁決，業主與開發商的矛盾糾紛往往無法得到科學性的解決。

（二）法律條文粗略，易對其理解產生爭議

《民法典》作為調整物權法的基礎性法律，出于對實踐復雜性以及法典穩定性的考慮，對相關法規法條作出一定留白，但另一方面也造成法條粗略且概念化。根據《民法典》第二百七十六條規定，住宅小區車庫車位的劃分首先應該滿足業主的需要。然而在實踐中，對于“首先滿足業主需求”這一前提存在頗多不同理解，且司法機關對此法條并沒有作出更加細化的解釋。筆者認為此法規出臺的目的是約束開發商隨意流轉小區車庫車位給非業主第三方以保障業主權利，其次對“首先”這一說法的理解是住宅小區內業主優于非業主第三方的權利。對于法條中“首先”這一說法是否意味著首先滿足業主需求等同于業主擁有優先購買權，這一點仍未明確，存在爭議。再者條款中“滿足業主需求”這一規定存在漏洞，其未明確“滿足需求”的時效性并且未規定開發商是否有權利只售出不租借。

（三）現有制度供給不足，缺乏保障機制及法律后果

近年來城市經濟快速發展，關于車位的法治建設不完善使得小區車庫車位供需矛盾日益突出。在原《物權法》以及《民法典》的實際運用過程中可以得知，開發商與業主之間處于一個不平等的主體地位狀態。通常是開發商利用信息差（例如：業主并不能得知開發商是否將建設車庫車位的成本分攤到專有部分的成本中）占取優勢地位侵犯全體業主的共同利益。現如今實行的相關銷售價格公示制度還不完善，業主與開發商之間不能夠通過充足且真實的建造車庫車位成本核算等市場交易信息達成一個相對公平的約定。因缺乏車庫車位成本披露與銷售價格公示的相關配套制度，開發商與業主之間存在信息不完全與不對稱的情況，業主不能憑借充足信息完成決策導致權利被侵犯。實際情況中，小區車庫車位分為人防工程改建車位、地下非人防車位等多種類型，而其中往往涉及地下空間的使用權。通過《民法典》第二百七十五條與二百七十六條可知其對于小區地下車庫車位的權屬劃分并不明確，針對小區車庫車位類型多樣的情況缺乏一個相應的登記制度。《民法典》物權編中關于車庫車位的法條僅規定歸屬規則，并沒有作出裁決性的指引。在實際建設單位與買賣人產生糾紛時，相關政府部門按照有關法條不能對糾紛作出判決。其次，《民法典》規定約定歸屬原則但沒有定制出相配套的法律后果，對開發商利用信息差侵犯業主權利起不到約束作用也無法規避信息缺陷、交易能力等市場缺陷帶來的市場失靈。

三、針對現《民法典》存在問題的建議及措施

基于以上的問題和分析，進一步提出未來《民法典》時代的解決方案與措施。

（一）解決立法欠缺，清晰車位歸屬

我國的人防車位是指人防工程的車位，而人防車位的使用權利，是根據城市的人防辦公室來授權給建筑物的建設機構，開發商不可以左右。對于人防車位：在明確產權問題上，可以采取建立人防工程維護的管理基金，維護管理的基金從人防工程使用費、固定資產折舊費、易地建設費等上述費用中提取。建立人防工程維護管理年檢制度，保證設施一直保持良好的狀態。非人防車位是一種可以售賣的車位，是有產權證的車位。對于業主和商家，應明確售賣合同的產權問題（年限、地點、有無后續費用等），以免之后產生糾紛。

（二）細化法律條文，避免不必要爭議

根據《民法典》第二百七十六條規定，住宅小區車庫車位的劃分首先應該滿足業主的需要。這一規定，不同的地區有不同的說法（江蘇、江西、安徽等地則實行人防車位只出租不出售）。對于可以出售的地區而言，應規定開發商首先統計業主實際需要的車位，根據一定比例來確定出售和出租的車位，出售合同上也一定要明確產權的所有者問題。僅限出租的車位，根據不同地區的不同規定，在出售時，開發商應明確告知業主出租的時間，還應告知如人防車位可隨時被國家收回等這些未知風險。

（三）提高現有制度供給，加強保障機制及法律后果

因為社會和經濟高度的發展，所以才出現了“車多庫少”“停車難，難停車”的問題。而想徹底解決就需要提高現有支付供給，相關部門和開發商們應該在規劃車位時，最好實地調研和考察，確定此地區需要的車位數，也可以采用新型停車位的創新措施。開發商不得一味只圖經濟利益，違反道德法律，故意利用信息差、哄騙等手段欺騙業主。業主們在發現開發商在出售或者出租車位的時候應該多咨詢此方面的信息與法律，在發現開發商有違法亂紀的情況時應及時舉報，這樣才能保證自己的切身利益和維護市場的公平公正。而《民法典》不應只規定歸屬原則，更應規定配套的法律后果，對開發商利用信息差侵犯業主權利起到約束作用，避免信息缺陷、交易能力等市場缺陷帶來的市場失靈，也能為業主們帶來多一份保障。

四、結語

在現如今高速發展的經濟社會時代，“車位之爭”只是眾多矛盾焦點的一部分。對于商家和普通業主而言，不能只在利益的驅動下無視法律的威嚴，不僅僅要保證商家應得的利益，更應切實保障普通業主們的根本權利。而對于《民法典》，國家和相關單位人員應做到更加細化完美，以最終達到物權法領域對車庫、車位權屬劃分的立法目的。[4]