《民法典》視域下淺析住宅小區(qū)車位的歸屬

李翀暉 文 露 汪 倩 李文瑞

成都東軟學(xué)院，四川 成都 611844

隨著近現(xiàn)代我國經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，私家車快速普遍化。根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，在2021年，我國機動車保有量已經(jīng)達(dá)到3．95億輛，相較于2020年我國機動車保有量，增加了0．23億輛，同比增長6．18%；已注冊且處于使用狀態(tài)的汽車數(shù)量達(dá)3．02億，較2020年增加了0．21億輛，同比增長7．47%，2021年我國多個城市的汽車保有量超過百萬。在汽車產(chǎn)銷量方面，我國連續(xù)13年處于世界第一，隨著汽車行業(yè)的智能創(chuàng)新發(fā)展，新能源汽車受到了許多消費者的喜愛，其更是為汽車產(chǎn)業(yè)注入了新的血液。在某種程度上，汽車行業(yè)產(chǎn)銷兩旺導(dǎo)致了人們對車位的需求擴大以及車位的緊缺，車位的緊缺繼而引發(fā)了一系列關(guān)于車位權(quán)屬問題的討論，有關(guān)車位權(quán)屬的糾紛也在不斷增多。車位權(quán)屬的明確和車位緊缺息息相關(guān)，這一點在居民小區(qū)內(nèi)尤為明顯，居民小區(qū)本身停放車輛的共有面積有限，無法明確小區(qū)車位的權(quán)屬會導(dǎo)致小區(qū)停車位缺口的擴大，造成小區(qū)內(nèi)車輛違規(guī)停放。這給小區(qū)帶來一定的安全隱患，同時也不利于維護小區(qū)業(yè)主的利益。因此，住宅小區(qū)車位的權(quán)屬問題仍是我國居民小區(qū)業(yè)主關(guān)注的焦點。

一、國內(nèi)外小區(qū)車位立法梳理與國內(nèi)車位分析

（一）《民法典》出臺之前關(guān)于小區(qū)車位的立法

在《民法典》出臺之前，原《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定適用于我國一系列由于居民小區(qū)車位權(quán)屬問題而產(chǎn)生的糾紛。根據(jù)原《物權(quán)法》第七十四條可知，在居民住宅小區(qū)內(nèi)，專門用于停放車輛的車位應(yīng)先滿足小區(qū)業(yè)主的需求，且明確了共有車位的范圍——小區(qū)業(yè)主共同擁有的道路及場所。筆者認(rèn)為，我國原《物權(quán)法》第七十四條，在針對居民小區(qū)車位權(quán)屬糾紛的問題上，積極地維護了小區(qū)業(yè)主的利益，優(yōu)先滿足了小區(qū)業(yè)主的需求，避免了業(yè)主和開發(fā)商的糾紛，在一定程度上有利于保障小區(qū)的和諧。《民法典》的出臺并不是一帆風(fēng)順的，其經(jīng)歷了漫長的籌備期、嚴(yán)格的會議審議以及后續(xù)不斷的修改和調(diào)整，在此過程中，居民小區(qū)車位及車位權(quán)屬的相關(guān)規(guī)定也是在刪除新增了多次后才得以完成。

（二）我國四種類型車位介紹[1]

根據(jù)車位不同的物理狀態(tài)及其所處位置的不同，目前商品房住宅小區(qū)車位主要有四種類型，分別是：住宅小區(qū)地面車位、首層架空停車位、獨立建設(shè)的多層車位、小區(qū)地下車位。根據(jù)我國對居民住宅小區(qū)內(nèi)停車位的劃分，車位類型的不同，其性質(zhì)也就不同，以下是對這四種類型車位的介紹：

1．住宅小區(qū)地面車位

商品房住宅小區(qū)內(nèi)的地面停車位指的是在小區(qū)地表，通過劃線分割的方式來標(biāo)明的停車設(shè)施，在住宅小區(qū)中，該類小區(qū)車位的土地使用權(quán)歸屬于全體業(yè)主。

2．首層架空停車位

首層架空停車位指的是架空建筑物地面的第一層而形成的停車位，當(dāng)樓房首層架空停車位所在的位置高于2．2米時，該類停車位是可以計算其建筑容積率的，并且其土地使用權(quán)可以分擔(dān)，成為專有部分；當(dāng)居民住宅小區(qū)內(nèi)的首層架空停車位所在的位置低于2．2米時，該類停車位是不能計算建筑容積率的，同時也不能獲得對應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額。

3．獨立建設(shè)的多層車位

獨立建設(shè)的多層車位是指居民住宅小區(qū)內(nèi)，修建小區(qū)時所安排的專門用來停放車輛的車位，該類車位在結(jié)構(gòu)和使用上都具有獨立性。根據(jù)其性質(zhì)可知其屬于獨立建筑物，因此多層車位的建筑面積也需要獨立計算，參與分?jǐn)偼恋氐氖褂脵?quán)。在政府與房地產(chǎn)開發(fā)商訂立的《土地使用權(quán)出讓合同》以及《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等法律文件中，該類停車位的土地使用權(quán)面積都是有明確規(guī)定的，其可以成為區(qū)分所有權(quán)的專有部分，且獨立建設(shè)的多層車位是計算建筑容積率的。

4．小區(qū)地下車位

根據(jù)是否屬于人防工程性質(zhì)，住宅小區(qū)的地下車位可以分為以下兩類：

（1）利用人防工程改造的車位。依據(jù)《人民防空法》的相關(guān)規(guī)定，我國人防工程的投資是多元化的，國家可以進(jìn)行建設(shè)，住宅小區(qū)的開發(fā)商也可以進(jìn)行修建。在實際操作過程中，開發(fā)商需要先經(jīng)過有關(guān)部門的審核，審核通過后，開發(fā)商就可以通過修建人防工程，將其改建為地下停車位來使用，這類停車位就是利用人防工程改造后的地下停車位。

（2）非人防工程改造的車位。一般是由開發(fā)商利用地下空間而建造成的。

（三）部分境外相關(guān)立法

根據(jù)小區(qū)車位的立法現(xiàn)狀及相關(guān)統(tǒng)計資料，筆者在此選取了部分國家和地區(qū)對于車位權(quán)屬的相關(guān)法律并進(jìn)行了淺析，具體內(nèi)容如下表1所示：

表1 部分境外相關(guān)立法匯總

二、《民法典》視角下尚存在的問題

（一）立法存在欠缺，車位權(quán)屬模糊

立法缺乏對于小區(qū)車庫車位的裁決性法規(guī)，一定程度上形成車位權(quán)屬模糊地帶。現(xiàn)如今《民法典》物權(quán)編第二百七十五條明確小區(qū)規(guī)劃車位以及占有業(yè)主共有部分車位的歸屬，但對于小區(qū)非人防地下車庫車位、人防工程改建車位等其他類型車位歸屬沒有涉及。[3]實際生活中涉及相對復(fù)雜的案件時不能按照法律條款對業(yè)主與開發(fā)商的糾紛作出相應(yīng)的裁決，業(yè)主與開發(fā)商的矛盾糾紛往往無法得到科學(xué)性的解決。

（二）法律條文粗略，易對其理解產(chǎn)生爭議

《民法典》作為調(diào)整物權(quán)法的基礎(chǔ)性法律，出于對實踐復(fù)雜性以及法典穩(wěn)定性的考慮，對相關(guān)法規(guī)法條作出一定留白，但另一方面也造成法條粗略且概念化。根據(jù)《民法典》第二百七十六條規(guī)定，住宅小區(qū)車庫車位的劃分首先應(yīng)該滿足業(yè)主的需要。然而在實踐中，對于“首先滿足業(yè)主需求”這一前提存在頗多不同理解，且司法機關(guān)對此法條并沒有作出更加細(xì)化的解釋。筆者認(rèn)為此法規(guī)出臺的目的是約束開發(fā)商隨意流轉(zhuǎn)小區(qū)車庫車位給非業(yè)主第三方以保障業(yè)主權(quán)利，其次對“首先”這一說法的理解是住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主優(yōu)于非業(yè)主第三方的權(quán)利。對于法條中“首先”這一說法是否意味著首先滿足業(yè)主需求等同于業(yè)主擁有優(yōu)先購買權(quán)，這一點仍未明確，存在爭議。再者條款中“滿足業(yè)主需求”這一規(guī)定存在漏洞，其未明確“滿足需求”的時效性并且未規(guī)定開發(fā)商是否有權(quán)利只售出不租借。

（三）現(xiàn)有制度供給不足，缺乏保障機制及法律后果

近年來城市經(jīng)濟快速發(fā)展，關(guān)于車位的法治建設(shè)不完善使得小區(qū)車庫車位供需矛盾日益突出。在原《物權(quán)法》以及《民法典》的實際運用過程中可以得知，開發(fā)商與業(yè)主之間處于一個不平等的主體地位狀態(tài)。通常是開發(fā)商利用信息差（例如：業(yè)主并不能得知開發(fā)商是否將建設(shè)車庫車位的成本分?jǐn)偟綄Ｓ胁糠值某杀局校┱既?yōu)勢地位侵犯全體業(yè)主的共同利益。現(xiàn)如今實行的相關(guān)銷售價格公示制度還不完善，業(yè)主與開發(fā)商之間不能夠通過充足且真實的建造車庫車位成本核算等市場交易信息達(dá)成一個相對公平的約定。因缺乏車庫車位成本披露與銷售價格公示的相關(guān)配套制度，開發(fā)商與業(yè)主之間存在信息不完全與不對稱的情況，業(yè)主不能憑借充足信息完成決策導(dǎo)致權(quán)利被侵犯。實際情況中，小區(qū)車庫車位分為人防工程改建車位、地下非人防車位等多種類型，而其中往往涉及地下空間的使用權(quán)。通過《民法典》第二百七十五條與二百七十六條可知其對于小區(qū)地下車庫車位的權(quán)屬劃分并不明確，針對小區(qū)車庫車位類型多樣的情況缺乏一個相應(yīng)的登記制度。《民法典》物權(quán)編中關(guān)于車庫車位的法條僅規(guī)定歸屬規(guī)則，并沒有作出裁決性的指引。在實際建設(shè)單位與買賣人產(chǎn)生糾紛時，相關(guān)政府部門按照有關(guān)法條不能對糾紛作出判決。其次，《民法典》規(guī)定約定歸屬原則但沒有定制出相配套的法律后果，對開發(fā)商利用信息差侵犯業(yè)主權(quán)利起不到約束作用也無法規(guī)避信息缺陷、交易能力等市場缺陷帶來的市場失靈。

三、針對現(xiàn)《民法典》存在問題的建議及措施

基于以上的問題和分析，進(jìn)一步提出未來《民法典》時代的解決方案與措施。

（一）解決立法欠缺，清晰車位歸屬

我國的人防車位是指人防工程的車位，而人防車位的使用權(quán)利，是根據(jù)城市的人防辦公室來授權(quán)給建筑物的建設(shè)機構(gòu)，開發(fā)商不可以左右。對于人防車位：在明確產(chǎn)權(quán)問題上，可以采取建立人防工程維護的管理基金，維護管理的基金從人防工程使用費、固定資產(chǎn)折舊費、易地建設(shè)費等上述費用中提取。建立人防工程維護管理年檢制度，保證設(shè)施一直保持良好的狀態(tài)。非人防車位是一種可以售賣的車位，是有產(chǎn)權(quán)證的車位。對于業(yè)主和商家，應(yīng)明確售賣合同的產(chǎn)權(quán)問題（年限、地點、有無后續(xù)費用等），以免之后產(chǎn)生糾紛。

（二）細(xì)化法律條文，避免不必要爭議

根據(jù)《民法典》第二百七十六條規(guī)定，住宅小區(qū)車庫車位的劃分首先應(yīng)該滿足業(yè)主的需要。這一規(guī)定，不同的地區(qū)有不同的說法（江蘇、江西、安徽等地則實行人防車位只出租不出售）。對于可以出售的地區(qū)而言，應(yīng)規(guī)定開發(fā)商首先統(tǒng)計業(yè)主實際需要的車位，根據(jù)一定比例來確定出售和出租的車位，出售合同上也一定要明確產(chǎn)權(quán)的所有者問題。僅限出租的車位，根據(jù)不同地區(qū)的不同規(guī)定，在出售時，開發(fā)商應(yīng)明確告知業(yè)主出租的時間，還應(yīng)告知如人防車位可隨時被國家收回等這些未知風(fēng)險。

（三）提高現(xiàn)有制度供給，加強保障機制及法律后果

因為社會和經(jīng)濟高度的發(fā)展，所以才出現(xiàn)了“車多庫少”“停車難，難停車”的問題。而想徹底解決就需要提高現(xiàn)有支付供給，相關(guān)部門和開發(fā)商們應(yīng)該在規(guī)劃車位時，最好實地調(diào)研和考察，確定此地區(qū)需要的車位數(shù)，也可以采用新型停車位的創(chuàng)新措施。開發(fā)商不得一味只圖經(jīng)濟利益，違反道德法律，故意利用信息差、哄騙等手段欺騙業(yè)主。業(yè)主們在發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在出售或者出租車位的時候應(yīng)該多咨詢此方面的信息與法律，在發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有違法亂紀(jì)的情況時應(yīng)及時舉報，這樣才能保證自己的切身利益和維護市場的公平公正。而《民法典》不應(yīng)只規(guī)定歸屬原則，更應(yīng)規(guī)定配套的法律后果，對開發(fā)商利用信息差侵犯業(yè)主權(quán)利起到約束作用，避免信息缺陷、交易能力等市場缺陷帶來的市場失靈，也能為業(yè)主們帶來多一份保障。

四、結(jié)語

在現(xiàn)如今高速發(fā)展的經(jīng)濟社會時代，“車位之爭”只是眾多矛盾焦點的一部分。對于商家和普通業(yè)主而言，不能只在利益的驅(qū)動下無視法律的威嚴(yán)，不僅僅要保證商家應(yīng)得的利益，更應(yīng)切實保障普通業(yè)主們的根本權(quán)利。而對于《民法典》，國家和相關(guān)單位人員應(yīng)做到更加細(xì)化完美，以最終達(dá)到物權(quán)法領(lǐng)域?qū)噹臁④囄粰?quán)屬劃分的立法目的。[4]