甘肅省土地出讓價格與征地區片綜合地價關聯度研究

陳法崟 張鴻娥 梁興海

(蘭州昌佳匯智科技有限公司，甘肅 蘭州 730000)

引言

隨著我國社會經濟的快速發展和全球化一體化進程的快速推進，帶動了城鎮建設用地數量的急速增長及空間分布范圍的不斷擴張，導致城鎮周邊農村土地征收為建設用地的現象越來越普遍[1]。以往因城鎮和鄉村實行不同的政策，以及土地產權制度存在不合理的地方，導致土地市場存在一定的弊端，土地增值收益分配中政府獲得的份額較大，農村集體經濟組織和農民成為收益的受損方[2,3]。土地征收過程關系著農民與征收者之間的穩定程度，增值收益分配比例、土地價格確定機制以及土地市場的市場化程度，都與被征收者息息相關[4]。為建立統一的城鄉建設用地市場，更好地發揮市場在土地資源優化配置中的作用，規范農民的合法權益以及土地增值收益的分配方式，各界學者對其進行了深入的研究與不斷地實踐[5]。趙麗[6]以河北省南宮市作為實例，采用空間疊加方法將城鎮基準地價轉換為建設用地生地價，分析與區片價之間的關系，認為征地區片價制定時應與基準地價進行合理銜接；謝保鵬[7]等從土地增值收益分配的角度出發，以集體建設用地和征收2種模式為例，定性分析了土地增值收益的形成機制，分析2種模式之下的收益差；程雪陽[8]從法律的角度分析了新《土地管理法》頒布后，集體土地征收與集體經營性建設用地入市2種模式下產生的土地增值收益如何分配與銜接的問題；李明月[9]在廣州市利用大量統計數據序列化結果、Borda數和順位相關系數，嘗試將征地區片綜合地價和當地的補償標準與基準地價進行內部平衡。

基于此，本文以甘肅省為研究例證，統計甘肅省2018—2020年的土地出讓數據及其現行的征地區片綜合地價，經標準化處理后進行對比，用自然間斷點法將其進行分段表示，以此來分析二者之間的關聯程度，并闡述與地區經濟發展之間的聯系，為科學引導土地市場的發展，提高土地價格的市場化水平提供政策性依據。

1 土地出讓價格與征地區片綜合地價的內涵

1.1 土地出讓價格的內涵

土地使用權轉讓是指國家本著土地擁有者的身份，把已具備法律規定使用期限的國家基礎建設土地所有權出交給土地使用者，由土地使用者向國家繳納土地出讓金的活動，同時也是國家土地資產處置的另一個途徑。被轉讓的土地所有權也是由土地使用者向國家政府購買的一項物權，因此土地所有權獲得者不僅能夠取得土地、運用和收益土地，還能夠自主支配和處理土地使用權。土地使用權轉讓方法，通常有公開轉讓和合同轉讓2種形式。土地出讓價款是指在一般的市場經濟條件下，一定年期的土地使用權按未來純收益的價格進行計算后的總額，因為其權利特征是出讓性質，所以其既是土地所有者出讓土地使用權的交易價款，也是出讓土地權利人轉讓土地使用權的交易價款，即土地出讓價格其實是地租的變相資本化。土地出讓價格不受政策因素、地上地下建筑物及其附著物及安置費的影響，因此市場價與政策價是共存的，但是在土地二級市場和三級市場中土地出讓價格是完全市場價。

1.2 征地區片綜合地價的內涵

征地區片綜合地價是指在法定建設用地范圍內，根據影響其質量的自然條件、社會條件、生態條件、經濟條件等方面劃分區片，測算征地后農民應得的補償費用，國家有3a重新調整且公布的規定，目的在于建立一個統一的標準，達到促進經濟平穩健康發展的效果，其實質為征地補償標準，一般不含地上附著物和青苗補償費。

由于以往征地補償制度不完善、征地程序不公平，嚴重影響了廣大農民的利益，在征地過程中社會沖突被不斷誘發，征地制度亟需調整，促進了新《土地管理法》的修正進度。新法規定，各行政區制定公布征收農用地的土地補償費、安置補助費標準，且3a為1個周期進行調整公布。征地補償新標準首次以“價格”的形式正式出現在土地管理法中，意味著我國征地補償向市場化方向邁進了至關重要的一步[10]。

2 研究區概況與研究方法

2.1 研究區概況

甘肅省位于我國的西北部，黃河的上游地區，E93°28′～108°44′，N32°36′～42°48′，面積在39萬km2以上，地勢西北高東南低，存在較明顯的地域差異，地貌類型復雜多樣，地形以山地和高原為主，北部山地與祁連山脈之間為狹長的河西走廊，是向西的主要通道。主要有漢、回、藏、東鄉、裕固、保安、蒙古、哈薩克、土、撒拉、滿等民族。經濟發展以農、牧、石油、化工等為主，盛產瓜果、中藥及毛皮。截至目前，全省共轄86個縣級行政區劃單位和1個地級市嘉峪關市，甘肅省常住人口2647.43萬人，其中城鎮常住人口1283.74萬人，城鎮化率為48.49%。2020年，全省地區生產總值達到9016.7億元。

2.2 數據來源

本次研究采用的征地區片綜合地價的基礎數據來源于甘肅省征地信息公開平臺發布的《甘肅省征收農用地區片綜合地價標準》(2020年征地補償標準)；土地出讓數據來源于“中國土地市場網”，檢索的供應方式為“招標”、“拍賣”、“掛牌”和“協議”，檢索的行政區依次為甘肅省86個縣級行政區劃單位和1個地級市行政區劃單位嘉峪關市，數據年限主要為2018—2020年3a，選取了城鎮住宅用地、其他商服用地和工業用地3種用途的交易案例，每個年份、每種用途的交易案例選取5個。

2.3 關聯度測算方法

關聯度=土地出讓價格/征地區片綜合地價

其中，土地出讓價格=(城鎮住宅用地土地出讓價格+其他商服用地土地出讓價格+工業用地土地出讓價格)/3；城鎮住宅用地土地出讓價格=[(2018年城鎮住宅用地交易價格之和/交易案例個數)+(2019年城鎮住宅用地交易價格之和/交易案例個數)+(2020年城鎮住宅用地交易價格之和/交易案例個數)]/3；其他商服用地土地出讓價格與工業用地土地出讓價格的計算方式與城鎮住宅用地土地出讓價格的計算方式相同，結果保留2位小數；征地區片綜合地價=各區片征地補償標準的算數平均值，結果保留2位小數。

3 結果分析

3.1 土地出讓價格的空間特征

本次研究將甘肅省2018—2020年土地出讓數據的平均值劃分為5個梯度，如表1、圖1所示。近年來，甘肅省土地出讓價格最高值位于蘭州市城關區、七里河區、安寧區和天水市秦州區，出現了2個土地出讓價格高的中心，蘭州市區和天水市區，而河西地區、甘南地區以及隴南和定西部分地區的土地出讓價格水平值最低，其余地區土地出讓價格水平值居中。

表1 甘肅省土地出讓價格空間分布統計表

圖1 甘肅省土地出讓價格空間分布圖

3.2 征地區片綜合地價的空間特征

甘肅省征地區片綜合地價的最高的是蘭州市、天水市、武都區、西峰區、崆峒區和嘉峪關市，征地區片綜合地價在87～418元·m-2，特別是蘭州市區的征地區片綜合地價在126～418元·m-2，為全省征地區片綜合地價最高的地區；最低的是甘南州、阿克塞、肅北、肅南、民樂等地；征地區片綜合地價在15～39元·m-2。其他地區中，敦煌市、肅州區、正寧縣、寧縣、合水縣、靜寧縣、莊浪縣和文縣等地的征地區片綜合地價相對在居中的水平，在63～88元·m-2。

從整體的分布來看，甘肅省土地出讓價格的高價、低價梯度的分布區域與征地區片綜合地價的高價、低價梯度分布區域大致是一致的。甘肅省土地出讓價格與征地區片綜合地價最高值位于蘭州市城關區、七里河區、安寧區和天水市秦州區，出現了蘭州市區和天水市區2個高價中心，而河西地區、甘南地區以及隴南和定西部分地區的價格水平值最低，其余地區價格水平值居中。

圖2 甘肅省征地區片綜合地價空間分布圖

3.3 各土地用途出讓價格與征地區片綜合地價的關聯度

3.3.1 城鎮住宅用地與征地區片綜合地價的關聯度

根據自然間斷點法甘肅省城鎮住宅用地的土地出讓價格與征地區片綜合地價的比值范圍劃分為5個梯度，第1梯度的比值在0～4.6，包括河西以南和甘南地區大部分地區，隴南市的迭部縣、宕昌縣、舟曲縣、成縣和康縣，定西的漳縣等地；第2梯度的比值在4.7～14.6，包括敦煌市、瓜州市、玉門市、嘉峪關市、高臺縣、甘州區、民樂縣、民勤縣、景泰縣、白銀區、永登縣、皋蘭縣、合水縣等地；第3梯度的比值在14.7～30.2，包括肅州區、涼州區、平川區、榆中縣、臨洮縣、定西部分地區和慶陽部分地區；第4梯度的比值在30.3～50.1，包括永靖縣、莊浪縣、秦安縣、麥積區、崆峒區等地；第5梯度的比值在50.2～99.7，包括涇川縣、靈臺縣、會寧縣、華亭縣和麥積區等地，如圖3所示。

圖3 甘肅省城鎮住宅用地價格與征地區片綜合地價比值分布圖

3.3.2 其他商服用地與征地區片綜合地價的關聯度

其他商服用地土地出讓價格與征地區片綜合地價的比值整體在0～64，比值較高的縣區是合水縣、崆峒區、崇信縣、靜寧縣、莊浪縣、安定區、會寧縣、合作市、卓尼縣、涼州區和景泰縣，比值在19～63；其余地區的比值較低，在0～8.7，如圖4所示。

圖4 甘肅省其他商服用地價格與征地區片綜合地價比值分布圖

3.3.3 工業用地與征地區片綜合地價的關聯度

工業用地的出讓價格與征地區片綜合地價的比值較前兩者是最低的，比值分布在0～22的區間內；甘肅省的西北部和中部，包括酒泉、嘉峪關、張掖、金昌和武威在內的河西5市以及隴南的部分地區，工業用地土地出讓價格與征地區片綜合地價的比值都較小，比值分布在1～2.5區間內；蘭州、白銀、天水、慶陽、定西以及隴南的北部地區，工業用地土地出讓價格與征地區片綜合地價的比值都較大，比值分布在2.5～22區間內，如圖5所示。

圖5 甘肅省工業用地價格與征地區片綜合地價比值分布圖

3.3.4 綜合關聯度分析

整體分析甘肅省各土地用途土地出讓價格與征地區片綜合地價的比值，城鎮住宅用地的比值高于其他商服用地和工業用地的比值，比值在4～99；其他商服用地的比值高于工業用地的比值，比值在2～64，3種用途比值分別為城鎮住宅用地比值>其他商服用地比值>工業用地比值。各地區征地區片綜合地價是一個定值，比值的大小反映出不同用途的土地價格之間的差異是比較大的，特別是各地區城鎮住宅用地的價格在該地區而言都是最高的，同時反映農用地被征進入市場后，政府規劃為城鎮住宅用地用于出讓的收益是最高的，用于工業用地進行出讓的收益是最低的，這與各地的實際情況相一致。

綜合關聯度根據當地土地出讓地價中城鎮住宅用地、其他商服用地和工業用地的平均值與征地區片綜合地價比值分布，如圖6所示，甘肅省的西北部和中部，包括酒泉、嘉峪關、張掖、金昌和武威在內的河西5市，土地出讓價格與征地區片綜合地價的比值都較小，比值在1.3～5的區間內，河西5市位于中部往北地區河西走廊地帶以及祁連山地，這里降水由東南向西北逐漸遞減，全年降水量較低，基本上都是干旱、半干旱以及祁連山一帶的高寒氣候區，地廣人稀，經濟發展的總體活力較低，土地的供求競爭平和，城鎮住宅用地、其他商服用地以及工業用地的價格水平略低。對于甘肅省的東南部和南部區域，特別是蘭白經濟圈、天水和慶陽等地，土地出讓價格與征地區片綜合地價的比值都較大，比值在15～40，蘭州市是甘肅省的省會城市，是甘肅政治、經濟、文化的中心，白銀市緊靠蘭州，這兩市之間存在著十分緊密的市場聯系和發展聯系。截至目前這兩市的人口占到全省的19.33%，生產總值的比重也高達全省的34.33%，工業發展也在日趨進步，以這兩市為中心帶動周邊發展起來的蘭白經濟圈工業基礎雄厚、科技人才集中、經濟增長迅速；天水市是發展環境較好、發展速度較快的城市，處于關中-天水經濟區內，經濟發展具有較強的動力；平涼和慶陽受到關中-天水經濟區的輻射，城市地位顯著提升，促進土地價格供求和競爭。甘南藏族自治州和隴南的部分縣級行政區劃單位，土地出讓價格與征地區片綜合地價的比值較小，在1～9區間內，甘南藏族自治州地處甘南高原地區，作為“世界屋脊”青藏高原的東部邊緣地帶，平均海拔超過3200m，同時也是甘肅省的畜牧基地之一，面積廣，但人煙稀少，并且為少數民族聚居地，經濟發展的水平較低，城鎮住宅用地、其他商服用地以及工業用地的價格水平略低。

圖6 甘肅省土地出讓價格與征地區片綜合地價比值分布圖

4 結論與討論

4.1 結論

通過對土地出讓價格與征地區片綜合地價的關聯度進行研究，準確理解土地出讓價格與征地區片綜合地價之間關系的核心是資格主體之間的增值收益分配問題。從甘肅省土地出讓價格與征地區片綜合地價比值的結果來看，各地區城鎮住宅用地與征地區片綜合地價的比值是最大的，比值在0～99.7區間內，工業用地與征地區片綜合地價的比值是最小的，在1～22區間內。

從空間分布來看，甘肅省的西北部和中部，包括酒泉、嘉峪關、張掖、金昌和武威在內的河西5市，以及甘南藏族自治州和隴南的部分縣級行政區劃單位，土地出讓價格與征地區片綜合地價的比值都較小，在1.3～5；對于甘肅省的東南部和南部來說，特別是蘭白經濟圈、天水和慶陽等地，土地出讓價格與征地區片綜合地價的比值都較大，比值在15～40，與甘肅省實際情況相一致。

4.2 討論

本研究通過土地出讓價格與征地區片綜合地價作比值的方式，研究二者之間的關聯度，涉及的土地增值收益和土地價格的市場化問題還受到諸多因素的影響，研究不足之處在于選取土地出讓交易案例時，只選擇了城鎮住宅用地、其他商服用地和工業用地3種用途的土地交易案例，由于土地出讓價格會受到社會經濟因素、區位等的影響，故綜合得出的土地出讓價格的代表性不夠強；征地區片綜合地價的確定只通過各區片得算數平均值，數據的權威性不強。