中國鐵建銷售額斷崖式下跌北京項目疑似竣工逾期、抵押貸款

熊穎

2021年，中國鐵建的房地產板塊銷售業績出色，成為地產環境下行的一匹黑馬。然而，2022年開年至今，中國鐵建卻未能延續去年的黑馬優勢，2月銷售額出現了斷崖式下跌。

不僅如此，據《紅周刊》記者調查發現，中國鐵建旗下的北京項目國際公館疑似存在抵押貸款、竣工逾期、虛假宣傳等諸多問題，且在其背后，資金鏈壓力也開始顯現。

近期，中國鐵建旗下的北京項目中國鐵建·國際公館（又名：文瀾苑）遭到多位業主的投訴。《紅周刊》記者發現，2022年2月27日，一位業主在領導留言板就國際公館疑似存在的施工交付問題進行反映，其表示，由于中間中鐵建內部問題導致停工，距離10月交付還有7個月的時間，但目前有幾個樓還沒有出地面（如5號樓），這么短的時間要完成出正負零、主體結構、封頂以及內部裝修，建設質量完全（可能）不能保證。

其實，關于國際公館的停工問題，早有業主向相關部門反映情況。2021年10月13日，有業主在領導留言板指出，國際公館從去年（2020年）年底停工直到今年（2021年）九月（后）變更完施工單位。隨后，該項目問題仍舊不斷，如，塔吊備案問題拖到“十一”后;沒幾個工人干活，多少次路過聽不到施工聲音;開發商對業主的訴求無反饋、無行動等。

2021年10月20日，經濟技術開發區回復表示，經了解，施工單位中鐵十四局公司已組織施工人員80多人進場，車庫部分區域正在進行墊層修復及防水施工，部分施工段正在進行模板加固、鋼筋除銹及頂板混凝土澆筑，施工單位正在積極調配增加施工人員進場。

根據公開信息，當前國際公館顯示的預計交房時間為2022年10月。不過《紅周刊》記者調查發現，中國鐵建旗下的房地產平臺中國鐵建房地產曾于2022年1月10日簽署《2021年面向專業投資者公開發行公司債券募集說明書》，其中，在截至2021年9月末公司主要在建項目情況中提到，中國鐵建·國際公館于2019年8月1日開工，預計竣工時間為2021年11月30日。

此外，《紅周刊》記者還從北京市房地產交易管理網獲悉，文瀾苑，即中國鐵建·國際公館的合同竣工時間為2021年5月6日。

不難看出，無論是參照合同竣工時間的2021年5月6日，還是公司債券募集說明書中所提及的2021年11月30日，國際公館的竣工時間都已明顯逾期。可見，長期停工后的“補救行為”成效并不明顯。

然而值得一提的是，在銷售環節中，國際公館還曾以施工進度作為賣點。一位業主在領導留言板上指出，自己曾于2021年5月17日匯款5萬元定下該項目4號樓的一套期房。后銷售人員通過傳遞虛假商業配套建設進度、違規承諾劃片學區、欺瞞房屋戶型朝向的偏角等手段欺詐誤導引誘其繼續補款到158.9571萬，同時隱瞞4號樓停工事實、傳遞2021年12月份前封頂信息，誤導其于2021年7月4日草簽，之后仍欺騙業主4號樓施工進度，讓其繼續補款，前后累計付款317.9571萬元。

而據其他業主反映，上述樓盤還存在質量與交付標準問題，如，開發商在未經過業主同意的情況私自更改窗戶形狀和尺寸。

還有業主指出，上述樓盤存在虛假宣傳的行為。業主表示，其一，售樓時承諾公共區域均為瓷磚，現開發商稱僅1樓為瓷磚，其他樓層全為白墻，樓梯間均為水泥踏步，遠低于同期同地段限競房的交付標準;其二，銷售時承諾人車分流，但發現項目實際共南北兩個車行出入口，南側出入口在小區內部，無法實現。

國際公館問題不斷背后，還疑似存在一定的資金鏈壓力。

《紅周刊》記者從北京市房地產交易管理網獲悉，國際公館的背后開發商為北京昊遠置業有限公司，且國際公館項目存在一個抵押信息，抵押類型為在建工程及土地使用權抵押，抵押權人則為北京農村商業銀行股份有限公司通州支行。

根據《城市房地產抵押管理辦法》規定，在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

值得一提的是，上述抵押信息，與昊遠置業背后控股公司中國鐵建房地產的一則公司債募集說明書中所提及的一筆借款信息多處重合。中國鐵建房地產集團有限公司2021年面向專業投資者公開發行公司債券募集說明書顯示，中國鐵建房地產擬發行80億元公司債，78.82億元用于償還有息負債，其中就包括昊遠置業向北京農商行借款的4.32億元，該筆借款將于2022年9月2日到期，償債時間緊臨國際公館的預計交付時間。（見附表）

資料來源：中國鐵建房地產集團有限公司2021 年面向專業投資者公開發行公司債券募集說明書

有律師向《紅周刊》記者證實，存在在建工程及土地使用權抵押的房地產項目，如果相關債務未能按時償還，則可能出現辦不出產證不能交房的情況。

根據前述發債計劃，可以得知，中國鐵建房地產將昊遠置業所涉及的4.32億元債務償還，寄希望于公司80億元公司債的成功發行，不過目前該筆債券尚未“塵埃落定”，最新動態仍停留在1月19日，該筆債券項目狀態更新為“提交注冊”。

梳理中國鐵建房地產過往公司發債情況可以得知，2019年至今，公司所發公司債全部用于借新還舊，償還公司債券，中國鐵建房地產的借新還舊壓力較大。

上述募集說明書還指出，公司2018～2020年度及2021年1～9月資產負債率分別為82.82%、82.54%、83.68%及86.30%，前述指標均高于“三道紅線”所要求的資產負債率不得超過70%。

此外，截至2020年末，公司受限制資產賬面價值合計達369.01億元，占2020年末的凈資產比例達128.77%。受限制資產主要為金融機構借款設定的擔保資產，主要包括公司及下屬子公司開發的房地產項目等。較大規模的受限制資產在公司的后續融資以及資產的正常使用方面存在一定的風險。

除此之外，中國鐵建的銷售額表現也發生一百八十度大轉變。根據克而瑞數據，2021年，中國鐵建的房地產板塊曾猶如一匹黑馬，銷售額逆勢而上，從2020年的全口徑銷售額1273.4億元增至2021年的1428.8億元，連帶著房企的銷售額排名也從第32位上升至第26位，攀升了6個名次。知名地產分析師嚴躍進分析表示，銷售額的急速增加和企業加快拿地等戰略擴張有關，而就其自身實際感受來看，中國鐵建也確實在發力。

不過2022年，中國鐵建并沒有繼續延續這一優勢，根據近期克而瑞發布的2022年1～2月房企銷售排行榜，中國鐵建的房企銷售排名“一夜回到解放前”，前兩月以95.5億元的全口徑銷售額跌至房企排名第33位。而更加值得一提的是，今年1月單月，中國鐵建已經完成全口徑銷售額80.5億元，也就是說，2月中國鐵建的銷售額完成情況出現了“斷崖式下跌”，而這也導致了中國鐵建成為今年以來國企央企中為數不多出現排名明顯下滑的房企。

嚴躍進向《紅周刊》記者分析表示，上述情況的發生，一方面和推盤節奏有關;另一方面也說明，企業或在營銷方面力度有所松懈，營銷主動性不強。對市場的把控能力也偏弱。

值得一提的是，中國鐵建房地產在募集說明書中談及流動性風險時表示，如果公司因在建項目開發和預售項目銷售遲滯等因素導致存貨周轉不暢，將給公司總資產的周轉和短期償債能力帶來較大壓力。此外，還指出，如公司的銷售回籠受到一定限制，則公司將面臨經營活動產生的現金流量凈額波動較大甚至持續為負的風險，將對公司財務狀況的穩健性構成不利影響。