探討縣級區域土地價格及土地評估

◎葛巍威

新時期背景下，人們生活水平不斷提升，在全新的環境影響下，土地價格也發生了一系列的變化，縣級區域土地價格也受到了一定的影響。為實現社會發展與土地資源的協調與平衡，有必要對縣級區域土地價格評估工作進行合理的調整，推動我國土地市場穩健發展。

一、土地價格與土地評估相關概念

（一）土地價格

在我國，土地資源十分寶貴，作為一種不可再生資源，其供給彈性十分小，因此，可以將土地資源的總量視為固定不變，市場需求直接決定了土地的價格。縣級區域土地占有量十分有限，在經濟高速發展的過程中，我國城市化建設與工業取得了顯著的成績，縣級區域土地需求量有所提升，因此，土地價格也有所提高。反之，在經濟環境蕭條的情況下建設需求并不高，土地價格也難以得到保障。土地位置具有客觀限定，因此土地市場有別于常規商品市場，在進行土地轉讓時，實際上是對生產使用權的轉讓，并不是所有權。我國在此方面有明確的法律條款規定，土地所有權歸國家所有，任何個人與團體都不具備土地所有權。因此，土地價格是土地使用權的價格，并不是所有權的價格。土地價格與其自身有緊密關系，不同的土地在價格方面存在顯著的差異，其自身因素主要體現為土地的具體位置、權益以及實物等，這里所指的位置因素是土地所處地理位置的固定性，這會直接影響土地在使用過程中的便利水平，土地位置的便利水平直接對土地價格產生影響。例如：工廠建設用地需要選擇臨近公路或鐵路的位置，便于交通運輸，選擇在運輸方面有優勢的土地勢必在價格方面會有所提高。權益因素是指使用權年限、建設限制等因素，這也會影響土地的價格。實物因素是指土地具體的地理情況、面積大小以及地形等因素，這些因素都會對土地價格產生影響。

（二）土地評估

房地產行業的迅猛發展極大程度的促進了土地市場的發展，相關部門不得不將土地資源有效開發與利用作為一項重點工作。我國在土地利用方面予以高度重視，并相繼出臺了相關的土地改革措施，以此為健全并完善土地市場、為國家各項經濟建設奠定良好基礎。近年來，城市土地價格持續上漲，對民眾生活與工作各個方面都產生了巨大的影響，縣級區域居民生活也發生了改變。相比之下，縣級區域居民平均工資水平相對較低，土地價格的持續上漲為居民住房及工作都帶來了一定的負擔，因此，縣級區域土地價格評估體系建立工作是當前相關部門的重點工作內容。為促進土地市場科學規范發展，有必要做好土地資源開發與利用工作，為降低民眾生活負擔，提高民眾生活質量與水平，相關部門與城市經濟要共同探究如何做好土地價格宏觀調控工作，以科學合理的土地價格評估體系有效控制土地價格浮動。現階段我國在進行土地價格評估過程中，主要的依據標準是城鎮土地分等定級規程，規程中的內容全面涵蓋了對土地價格產生影響的各項因素，并作出細致具體的評價，通過不同的角度，對處于不同位置、不同種類、不同用途的土地進行測算，以此作出土地質量評價。根據不同因素分析對比，充分考慮到土地所處位置、用途、種類等各項因素，以此對土地進行級別劃分，最終可以將土地劃分為住宅用地、商用地、工業用地以及綜合用地。在此前提下，結合相關規定劃分出土地級別，為土地市場提供參考，根據實際土地的交易情況，通過從不同角度進行分析對比，最終完成城市土地價格評估工作。

（三）土地評估對縣級區域發展的影響

通過對土地市場各項因素的綜合分析，最后能夠確定土地價格，土地價格是土地市場建設中的一項重要內容，對區域發展意義重大。第一，土地價格能夠清晰的反映出市場的供需關系、土地的利用情況以及市場變化動態，土地價格與其他經濟指標共同體現出社會經濟發展的具體情況；第二，土地價格是對土地市場供需關系進行調控的有效途徑，通過土地價格能夠了解到土地供應量、供應結構以及需要調整之處，相關部門以社會經濟與土地市場狀況為基礎開展相應的調節工作，有利于引導投資，促進土地資源合理利用。在土地市場中做好價格調節工作，能夠保證房地產行業與土地市場行業穩健發展。土地市場在開展各項經濟活動前都要考慮到土地價格，并以此作為后續決策與發展目標的重要基礎，可見土地價格在很大程度上影響土地供求關系，能夠起到調控土地市場的作用；第三，調整土地市場經濟主體之間經濟利益關系，土地價格能夠反映出政府與企業、中央與地方、企業與企業、企業與個人在土地方面的利益關系，土地價格是各方協調利益關系的重要依據，土地價格管理在此過程中發揮了有效的作用，為收益調節提供了有效途徑；第四，推進我國土地使用制度改革，在社會主義市場經濟發展過程中對土地使用制度改革的關鍵在于土地的有償使用；第五，對國有資產進行量化的重要標尺，在國有企業改革過程中，土地價格與價格管理在很大程度上顯現了國有土地資產為國有企業改革起到了積極推動作用。

二、縣級區域土地價格評估準則

（一）平衡土地供求

供求關系直接影響市場價格，在供應大于需求時，價格便會下降，在供應小于需求時，價格便會上漲，土地市場也不例外。因此，相關部門需要做好宏觀調控工作，把握好調控尺度，保持土地市場供需平衡，使土地價格處于平穩狀態。

（二）保證土地有效使用

土地用途多種多樣，各行各業對土地的應用方式存在差異，帶來的利益也有所不同，因此，不同行業中土地的價值有所不同。在土地交易市場中，不能單純關注經濟利益，還要確保土地利用價值得以充分發揮。在對縣級區域土地價格進行評估時，要保證土地使用效率最大化，對土地資源進行科學合理分配，保證土地資源的使用價值有效發揮，促進土地市場穩健發展。

三、縣級區域土地價格評估情況

在社會經濟高速發展的背景下，為我國房地產行業提供了廣闊的平臺，直接推動了土地市場整體繁榮發展，并對縣級區域土地價格產生重要影響。在市場經濟體制環境下，我國對各項土地開發與利用予以高度重視，以土地資源合理利用充分開發為基礎開展相關工作，能夠保證我國經濟處于健康穩定的增長狀態，同時為經濟發展奠定良好基礎。在時代不斷發展變化中，我國相繼頒發了各種土地改革政策與條款，使得我國土地市場環境逐漸得到改善。但現階段我國縣級區域土地價格持續上漲，對廣大民眾的工作與生活帶來了一定影響，在此情況下需要構建土地價格評估體系，并制定相應的后續體系，滿足時代發展、社會發展、經濟發展與土地市場發展的需求，以此提高對各種類型土地資源開發利用的質量與效率，起到促進土地資源市場日趨規范與健全的作用。在城市經濟發展與政府相關部門宏觀調控的影響下，縣級區土地價格也產生了一系列的變化，為了有效提高土地資源利用效率，解決城市土地評估與土地市場中進行交易之前的價格懸殊問題，相關部門要對縣級區域土地價格評估體系進行進一步的關注，只有如此才能保證城市土地得以有效應用，同時減輕民眾的生活負擔。

四、縣級區域土地價格評估應注意的問題

（一）妥善應用替代原則

替代原則是指在兩個或兩個以上物體的功能存在相似性的基礎上，可以相互之間進行替代。在縣級區域土地價格評估過程中應用替代原則，是指相互之間能夠替代的土地，這樣的土地具有相似性的地塊特點。面對日益激烈的土地市場競爭環境，可以相互替代的土地價格能夠趨向平衡的狀態，這種平衡的趨勢具體體現在一般情況下價格相比之下，較低的土地地塊會搶走價格較高的土地地塊的市場，以此迫使價格較高的土地地塊被迫降低自身的價格。在這樣的環境下，價格較高的土地地塊與價格較低的土地地塊區域價格平衡應用替代原則帶來的平衡狀態，能夠體現出影響縣級區域土地價格評估過程中應用的替代原則。主要是由于土地地塊自身的市場價格，市場中土地價格的整體情況以及土地地塊的交易雙方對土地地塊進行利用后的價值等。而應用土地價格評估工作，能夠通過對土地的實際使用價值進行合理評估，例如：在為新樓盤進行選址時，可以根據對當前的具體情況以及已經建設完成的相似的土地地塊的具體情況進行了解，并以此為基礎對土地價值作出判斷，以這樣的土地使用價值來衡量判斷土地價格是否合適，以此最大限度的保證交易雙方的經濟利益。

（二）合理應用預期收益

縣級區域土地進行開發利用時，有些投資者會對土地投資工作予以高度重視，使得投資者在土地投資為自身帶來預期經濟收益方面進行合理有效的土地價格評估，可見縣級區域土地價格評估與土地投資之間存在密不可分的關系。同時，在社會發展過程中形成的市場經濟體制與土地市場不斷的變化也會對此產生影響，土地價格高低最終決定了土地收益水平，比較分析土地投資在以往積累的收益情況以及在未來的收益趨勢，結合當前土地市場的發展情況、發展趨勢以及國家在相關方面出臺的各項政策，通過全面細致的分析判斷，提高對土地投資預期收益判斷的精準性。

（三）應用最有效的使用原則

土地資源在社會各行各業、各領域中發揮了至關重要的作用，是各項事業建設發展的重要載體，通過對土地應用領域多樣性的了解，能夠意識到不同使用途徑下土地資源帶來的經濟收益也存在差異。在選擇土地進行投資時，要盡量發揮出土地資源自身的利用價值，追求土地利用價值最大化與經濟效益最大化，發揮出縣級區域土地使用的有效性。要充分考慮相關經濟學理論知識內容以及社會經濟市場變化發展趨勢，對土地價格與土地使用效率進行充分的分析，從而在進行土地價格評估時確保土地自身處于最佳狀態，保證優化配置土地資源，使土地市場能夠在穩健的環境中可持續發展[7]。例如，在2019年四川綿陽對長虹家家電城所在地進行城市改造，轉變了新四廠區、商貿中心及技術中心616 畝土地用途。圖一為長虹家電城地塊位置。

圖一、長虹家電城地塊位置

長虹家電城地塊共616 畝，綿陽市自然資源和規劃局做出宗地規劃條件，將616 畝土地分別調整為商業用地、居住用地與居住兼容商業用地，其中還涉及到道路、綠化、中小學用地、服務設施用地等用途（圖二、長虹家電城地塊詳細規劃）

圖二、長虹家電城地塊詳細規劃

（四）重視需求與供給原則

在社會市場經濟不斷發展與社會持續進步過程中，商品的價格與社會對商品的需求以及供給之間存在密切的關聯。其主要體現在供求直接影響價格，一旦出現供給滿足不了現階段需求的情況時，便會造成商品價格大幅度上漲的現象。但是在我國各地土地規劃都存在差異，在政府部門持續加大宏觀調控力度的環境下，人們對生活環境與生活質量的要求也在不斷提高。可見縣級區域土地價格評估與土地自身供給與需求之間的關系也越發密切，而且有些地區中土地價格評估主要受土地供給需求決定，因此在進行土地價格評估工作過程中要充分考慮到市場需求因素的影響，保證供給與需求處于平衡狀態。

結束語

綜上所述，通過當前縣級區域土地價格評估狀況能夠了解到我國對土地資源控制的重視程度在不斷提高，特別是在土地資源利用方面，十分關注土地資源價值是否得以充分發揮。各項土地價格評估體系也在不斷建立與完善中，其目的是以科學合理的方式做好土地價格評估工作，實現土地資源的合理配置，平衡土地資源的供應與需求，穩定土地價格，為土地市場健康穩定發展奠定良好基礎。