世界最火房地產市場面臨大調整

恩達?柯倫、安斯利?湯姆森

美國彭博社9月12日文章，原題：世界上最熱房地產市場正面臨痛苦的重啟世界各地不斷飆升的借貸成本正在擠壓置業者和業主。從悉尼到斯德哥爾摩再到西雅圖，隨著各國央行以數十年來最快的速度加息導致房價下跌，購房者紛紛離場。與此同時，數百萬在疫情高峰期廉價貸款買房的人，隨著貸款利率重置，將面臨更高的還款額。

房地產市場的迅速降溫可能會加劇全球經濟衰退。

雖然目前的經濟下滑程度還未接近2008年金融危機時的水平，但對那些既希望抑制通脹又不希望打擊消費者信心、引發深度衰退的央行官員來說，經濟下滑如何演剪是一個關鍵變量。

澳大利亞和加拿大等存在泡沫的市場正面臨兩位數的房價下跌，經濟學家認為，全球范圍內的房價下跌才剛剛開6　始。日本法政大學教授、前日本央行經濟學家平田英明說：“我們將在2023年和2024年看到全球同步的房地產市場屐。”

房地產融資成本增加對經濟的沖擊是多方面的。有貸款的家庭勒緊了褲腰帶，而不斷.上升的還款金額阻礙潛在購房者進場，拖累了房地產價格和房產開發。

金融危機后的幾年里，央行的寬松貨幣政策推動了房地產繁榮，而隨后的一場疫情讓人們開始尋找更大的空間和適合遠程辦公的住宅，但當下的放緩是一種鮮明的轉變。現在，在通脹飆升和潛在衰退襲來之際，花高價購房的人面臨房貸重新調高。

借貸人受到利率上升影響的程度因國家而異。例如，在美國，大多數購房者用的是固定利率房貸，期限長達30年。過去5年，調息按揭貸款平均約占常規貸款的7%。

相比之下，其他國家的固定利率貸款通常只有1年期限，或執行與官方利率密切相關的浮動利率貸款。許多國家有很大比例的抵押貸款即將被重置。例如，在新西蘭，大約55%的住宅抵押貸款的未償價值要在2023年7月之前重置。2021年，新西蘭的房價上漲了近30%,可以說是疫情房地產熱潮及破滅的典型代表。

33歲的保險經理伯格2021年3月在惠靈頓以82.5萬新西蘭元購買了一套房子。根據房產估價網站的數據，在接下來的幾個月里，她的房產價值飆升至100萬新西蘭元。如今這些收益已經蒸發，現在的價值與她當初購買時差不多。伯格說：“我確實覺得我的個人財務狀況有所下降。”

在其他國家，這種影響也開始蔓延。大約180萬英國借款人將在明年進行再融資。雖然美國重新調整抵押貸款的風險較低，但近幾個月來借貸成本的飆升，已迫使受到價格擠壓的買家轉向更靈活、利率更低的貸款。

在澳大利亞和加拿大這兩個全球房產泡沫最嚴重的市場，經濟學家預計將出現明顯的緊縮。盡管大多數加拿大購房者在獲得貸款前必須接受壓力測試，使得普遍違約不太可能發生，但一輪緊縮似乎確定要發生了，而且整個經濟都會感受到。（作者恩達?柯倫、安斯利?湯姆森，陳欣譯）