房地產開發項目經濟評價的思考與實踐

麥泳賢

隨著我國市場經濟體系的不斷完善，房地產開發項目要適應市場經濟的發展，就應當加強房地產開發項目的經濟評價工作，制定更加科學、規范的方法，從而推動房地產行業的健康發展。我國房地產開發項目經濟評價發展時間較短，相應的制度不夠完善，不斷推動房地產開發項目水平的優化和調整，確保房地產開發項目經濟的科學、合理評價，才能有效推動房地產開發項目的健康、可持續發展。本文對房地產開發項目經濟評價進行了思考，并對靜態和動態評價方法的應用實踐進行了研究，以供參考。

房地產行業在很多國家都是國家經濟的支柱性產業之一，隨著社會經濟的發展，我國房地產行業也獲得了很大的發展，對我國社會經濟發展有著重要的推動作用。目前，房地產開發項目的經濟效益不夠穩定，導致這一問題的主要原因之一是相關項目人員對項目經濟評價不夠重視，使得房地產開發項目中相應的資源不能充分發揮其經濟效益，進而影響項目總體收益。與一般性的投資項目相比，房地產開發項目有著一定的特殊性，普通的項目經濟評價方法難以對房地產開發項目進行有效評價。因此，為確保房地產開發項目經濟的準確評價，需要建立一套科學、合理的評價體系，采取正確的評價方式，保障房地產開發項目的經濟效益，推動房地產行業不斷發展。

一、房地產開發項目經濟評價的目的與意義

在房地產項目開發前期，需要采用相應的方法對項目進行科學的分析，做好經濟評價工作，以保證項目的科學決策。房地產開發項目經濟評價主要從企業財務角度出發，通過對項目收入與支出情況進行分析，為項目決策提供依據。房地產開發項目通常投資數額較大，開發周期較長，項目影響因素較多，因此在項目開發前，需要采用科學的方法分析項目設計方案，并對項目財務和經濟整體情況進行分析，通過方案對比與調整，加強經濟評價工作，才能有效控制項目開發風險，保障房地產開發項目的經濟效益。

二、房地產開發項目經濟評價的主要方式

房地產開發項目是國民經濟的重要組成部分，項目建設過程中從源頭控制風險因素，才能更好地保障房地產經濟效益。針對房地產開發項目中存在的問題進行全面、科學的梳理，不斷提升房地產開發項目質量，需要應用更加科學的方法來進行項目經濟評價。經濟評價作為一種綜合性和系統性的工作，采取科學、高效的經濟評價方法，才能有效保障經濟評價效果，保證房地產開發項目的經濟效益。

1.靜態評價

在房地產開發項目的經濟評價中，靜態評價是較為常用的一種評價方法。對房地產開發項目經濟進行靜態評價時，首先要明確靜態評價的含義，即針對房地產開發項目相應的容積率、建筑密度等的限制指標，確定項目所在區域能夠開發的最大建筑面積，根據相應的評價分析結果，判斷房地產開發項目總體工程量。在房地產開發項目經濟評價過程中，應當做好項目相關方面的調查和研究工作，分析評價結果，確定項目最終的規劃和建設方案。確定相關方案的過程中，要對項目的多個方面進行充分的考慮，按照擇優原則選擇合適的項目規劃和建設方案。面對當前的房地產市場情況，進行經濟評價前要做好全面調查工作，并按照調查情況來制定相應的銷售策略與銷售價格，以此來保證項目經濟效益。房地產開發項目的經濟評價方面，需要評估項目土地價格和開發成本等相關內容，通過計算模型得出預期利潤及靜態投資回收期等結果，從而評判項目建設的經濟可行性，如圖1所示。應用靜態評價方法，與其他方法相比，計算方式較為簡單，且計算效率更高，但由于缺乏對現金流時間價值的充分考慮，使得相應的項目經濟評價就不夠準確。通常開發周期短、項目資金的來源比較單一、投資額度不高的項目更能體現出靜態評價方法的價值，應用靜態評價方法，能夠對項目相關方案進行粗略評價，實現對短期投資項目的有效分析，進而保證房地產開發項目建設的經濟效益，為房地產開發項目的決策提供有效的支持。

圖1 房地產開發項目經濟靜態評價指標

2.動態評價

在房地產開發項目經濟評價中，動態評價方法有著顯著的應用效果。在房地產開發項目經濟評價中應用動態評價方法，主要是通過將相應的現金流量情況編制成表格，方便項目后期的使用，也能給項目建設提供更多的便利。同時，為保證項目投資和分析的正確性，通過對不同時間的現金流量進行等效值的換算后，對計算的結果進行比對和分析，可以根據分析結果確定房地產項目建設的經濟效益，確保項目建設的可行性。經濟評價指標中動態評價指標包括凈現值、內部收益率及動態投資回收期等數值，如圖2所示。通過對相關指標的準確計算，才能準確評價房地產開發項目經濟，保證經濟評價的效果。采用動態評價方法，能夠真實有效地反映出房地產開發項目現金流實際的變動情況，并按照變動的具體情況得出準確的評價結果，充分保障房地產開發項目經濟評價效果。在進行動態評價過程中，通過對開發相關成本的精確估算，才能更好地實現評價效果，由于項目估算容易受到多種因素的影響，相應的估算難度較大，使得最后的決策很容易受到影響，進而造成房地產開發項目經濟評價風險難以避免。基于此，首先要確定動態評價的具體范圍，一般動態評價方法適用于項目資金多、資金來源渠道多、開發周期長的項目。比如在某房地產開發項目中，其內部收益率超過行業基準率時才會選擇這一方案，否則將不予考慮。

圖2 房地產開發項目經濟動態評價指標

三、房地產開發項目經濟評價的動靜結合應用實踐

隨著房地產行業的快速發展，為有效保障房地產行業經濟效益，提高房地產行業發展質量，需要加強房地產開發項目經濟評價工作，提高經濟評價水平。房地產開發項目經濟評價工作是一項綜合性工作，為有效保障經濟評價工作效果，優化和提升經濟評價工作水平，應當采取更加科學有效的評價方法。在實踐應用中，通常采用靜態評價和動態評價的結合，確保經濟評價的科學、合理，能夠有效提升經濟評價工作水平。

1.項目概括

項目位于經濟開發區，與高速公路相距11公里，與火車站、外環線及城區行政中心距離均在5公里以內，項目用地的地勢相對平坦，場地標高與街道基本相同。總用地面積為50.72萬m2，居住地面積為38.41萬m2，綠化率≥30%，容積率≤1.5，建筑密度≤30%，按照政府規劃，周圍將新建一座大學城，未來有著很大的升值空間。房地產開發項目的建筑高度不受限制，主要為居住小區，土地的使用年限為70年。周邊有著較為完善的配套設施，按照相應的規劃設計方案，其容積率為1，共建建筑面積為1.49萬m2，機動車停車泊位為666個。規劃設計中充分考慮了項目營銷問題，建筑規劃主要有高層、多層及混合型三種，混合型主要由底聯排組團，多層和中高層所組成。

2.動態評價方法的應用

該項目的建設中，為有效保障評價工作效果的實現，需要優化經濟評價工作水平，結合項目特點，應用動態評價方法，確保經濟評價的科學性。在動態評價工作中，需要對相應的評價指標進行科學的篩選，經過精準、科學的分析和研判后，確保動態評價工作的整體質量和效果。在動態評價工作中，主要分析財務凈現值、內部收益率以及投資回收期等指標。通過對相關指標的精準計算，能夠有效保證動態評價工作效果，進一步優化項目規劃方案。通過對項目財務凈現值、內部收益率以及投資回收期的計算，可以得出該項目多層住宅小區相關指標要優于高層與混合住宅指標，因此，在項目所在地塊建設多層住宅能夠實現經濟效益的最大化。基于科學的計算，就能夠進一步優化和調整財務方案，提升方案的經濟性，判斷房地產開發項目是否值得投資和建設。尤其在內部收益率計算中，所得稅前項目投資財務內部收益率應用試算法得出FIRR近似值，為確保計算精度，i1和i2之間的差值不能大于2%。通過精準計算，判斷內部收益率是否符合相關規范，在保障項目收益率的基礎上，采用科學的規劃、建設方案，才能有效保障房地產開發項目的經濟效益。

3.靜態評價方法的應用

在該項目開展過程中，基于科學化和精細化動態評價方法，對房地產開發項目的建設經濟效益進行全面、精準的整體判斷，把握房地產開發項目的具體實際情況，保證項目投資效益的實現。在這一項目中，其屬于大型綜合性房地產開發項目，經濟評價主要采用科學的動態評價方法。動態評價在實際應用中，能夠有效實現房地產開發項目相關數據的精細化計算，并對其結果進行高效的整合，對項目經濟評價工作水平有著很大的提升作用，進而充分保障房地產開發項目的有效決策。但在應用動態評價方法的同時，還應當結合靜態評價方法，提高經濟評價工作質量。在房地產開發項目經濟評價中，采用靜態評價方法，主要考慮投資利潤率與投資回收期等。通過對該項目投資利潤率的計算，可以有效考察項目投資盈利能力，是靜態評價中的重要評價指標。通常，投資利潤率越高，項目經濟效益越好。通過投資利潤率評價項目經濟效益，需要確定利潤率標準，選擇投資利潤率超過所設置利潤率標準的投資方案，否則拒絕投資方案。如果存在可接受互斥方案，在保障相關方案質量的基礎上，選擇利潤率最高的方案。加強項目市場調查研究，全面分析相關數據，采取動態與靜態評價相結合的方式，才能有效提升房地產開發項目經濟評價工作水平，確保房地產開發項目的科學建設發展。

四、結語

房地產行業的不斷發展，對我國社會經濟的發展有著重要的推動作用。在房地產開發項目的建設中，加強經濟評價工作，綜合運用靜態評價與動態評價方法，保障經濟評價工作的系統性與科學性，不斷優化和提高房地產開發項目經濟評價工作水平，才能更好的保障房地產開發項目的經濟效益，促進房地產行業的進一步發展。