全裝修住宅項目管理研究

吳 波

(廣州天力建筑工程有限公司 廣東 廣州 510030)

引言

全裝修住宅項目管理是一個程序復雜的系統化工程,在項目建設中需要系統化地建立全過程管理模式,轉變傳統工程管理觀念,采用整體的創新思路進行全裝修住宅項目管理,將住宅質量管理、工程進度管理與項目成本管理共同整合,處理好三者之間的平衡關系,使全裝修住宅項目管理體現價值,讓全裝修住宅為業主提供更優質的服務。

1 全裝修住宅項目管理的重要性

全裝修住宅指的是在房屋交付之前,開發商完成了對住宅內功能空間的規劃與簡單的墻面粉刷鋪設,以及廚房與衛生間的電氣設備安裝和基礎設施建設,使住宅的裝修在交付前一次到位,也稱之為全裝修。這樣的住宅能夠節省業主的時間和精力,在保證入住效果的前提下,批量施工也能夠達到節約成本的目的,同時,也能避免業主入住毛坯房后進行二次裝修產生的裝修廢料對環境的污染,對于購房者而言,能夠節省一大筆裝修費用和電器購買費用。總的來看,全裝修住宅的交付對質量責任非常明確,其主體結構和交付前的裝修質量都屬于開發商的責任范圍,相比傳統的毛坯房,全裝修房在安全、節能、綠色環保等方面具有明顯的優勢,是居住建筑發展的必然趨勢。通過對全裝修項目進行項目管理,能夠使全裝修住宅在交付之前進一步提高對設計項目成本、工程進度以及住宅質量的管控,充分發揮全裝修住宅項目的經濟效益、社會效益與環境效益,使業主住戶對全裝修住宅項目的滿意度得到切實提升。

2 全裝修住宅項目管理措施分析

2.1 注重合同模式選擇及合同內容的約定

對于全裝修住宅項目,要重視合同模式的選擇,幫助建筑企業規避更多風險,以利企業在工程項目開始之前進行戰略規劃,用統籌的思維來提高全裝修住宅項目的建設質量。傳統的全裝修住宅項目合同模式主要有平行發包模式、施工總承包模式和項目總承包模式,三種合同結構模式各不相同,需要根據全裝修住宅項目的規模和投資來綜合確定。目前在住宅全裝修項目中主要采用施工總承包與平行發包模式,在合同中需要對全裝修住宅項目的工期、交工時間、施工驗收標準、合同雙方的責任劃分、資源分配等內容作出解釋。對于項目建設過程中容易產生爭議的內容和施工管理的有關內容也要通過有關條例的制定進行約束,以此來提高全裝修住宅項目的整體管理水平,使全裝修住宅項目的建設質量得到保障。除此之外,在合同簽訂過程中應當聘請專業人員檢查合同,對其中模糊不清的部分進行修改,確保最終完成的合同對住宅項目具有指導作用,確保合同雙方的合法權益不受損害。比如,包工包料合同要約定材料品牌及施工質量標準,單包工合同則要約定材料損耗量及施工質量標準。

2.2 加強裝修設計圖紙管理

全裝修住宅項目的重點在于住宅內部的裝修,在施工開始前要對設計圖紙的質量進行準確把控,通過強化設計圖紙管理的方式確保在實際施工中降低各種施工問題發生的概率,必要時對設計實施全過程跟蹤管理,即對設計過程中各階段目標進行事前指導、事中檢查和事后審核的控制管理。施工環節應與設計單位的工作人員加強溝通,尤其要關注土建設計圖和水電鋪設圖是否協調,關注建筑結構與土建之間的聯系,避免裝修設計圖中由于建筑結構產生沖突的部分。通過優化裝修設計圖紙能夠在后續施工中省略許多不必要的步驟,有助于調解土建工程設計與裝修設計之間的矛盾,使建筑整體性提高,協調設計減少施工圖中的濕作業及高難度施工工藝,盡可能提高不同環節穿插施工的效率。

2.3 做好資源整合工作

在全裝修住宅項目中的資源整合包括內部資源和外部資源兩部分,內部資源指的是企業內部產生的成本,例如原材料采購成本、工程建設成本、裝修設計與建筑設計成本、營銷宣傳成本和客服咨詢成本,這些資源的總和又可以詳細劃分成三個層面,分別是公司層面、部門層面以及人力層面。而外部資源則是指裝修總包工程資源、裝修監理資源、材料供應商方面以及各個項目的分包,施工單位圍繞著全裝修項目進行合作的不同公司、不同主體的總和。不同分包部分的人力資源整合與人員劃分也是保證全裝修工程項目得到合理整合的關鍵。在整合外部資源時,應當注重培養合作單位的管理水平,加強不同合作單位之間的聯系,應用更加先進的新型裝修生產方式。同時要具有客戶導向意識,以為客戶提供更好的服務為標準。對全裝修項目建成后的質量評估是對資源整合的基礎保障,也是對資源整合效果的評價環節,需要得到不同合作主體的重視。

2.4 采用樣板先行制度

全裝修住宅需要在交付前將所有房屋進行統一的工業化集中裝修,用戶的滿意度和接受度是影響銷量的直接因素,為了規避銷售風險當前許多全裝修項目選擇采用樣板先行制度。樣板先行也能再次強調全裝修住宅項目的裝修風格和室內裝飾設計意圖,有助于在后續施工中幫助施工人員把握施工工藝。利用樣板房也能夠對后續施工起到提示作用,預先對樣板房的功能進行檢測能夠防止實際施工中出現住宅功能性不足等問題。為此在全裝修住宅項目管理過程中,需要建立并實行樣板先行制度。樣板房顧名思義,就是先裝修房屋作為示范,包括戶型樣板施工樣板、工序樣板、開放樣板以及材料封樣,將這些樣板面對社會開放,使更多有購買意向的業主可以對樣板房進行體驗,從而判斷市場風向和用戶的購買意愿。戶型樣板需要由設計單位提供施工圖,并對戶型樣板進行施工,進而對裝修戶型樣板進行完善的風險評估,再確定可以落實之后再安排大面積施工。施工樣板需要由總承包單位牽頭進行,將具體施工環節下分至各個分包單位,再通過統一的管理組織進行施工方案的制定和工藝標準指標的確定。工序樣板則需要施工單位與監理單位共同參與進來,共同確定施工過程中各項技術操作的標準。樣板房先行制度能夠在戶型樣板施工過程中發現問題并調整設計效果,也能在施工過程中檢驗施工單位的整體水平,檢驗設計單位提供的設計方案的設計度與是否能夠滿足業主對全裝修住宅的需求,能夠提升全裝修住宅的整體管理水平,避免發生系統性錯誤,避免造成多個住宅房屋的大量損失,同時,提前進行工序樣板指導,也能明確工序的驗收標準,對后續工作提供保障。

2.5 明確施工過程的管理思路

全裝修住宅項目的管理思路應當是全面化、系統化、整體化的,在項目管理過程中應當自管理層到施工單位落實新型建筑項目管理觀念,摒棄傳統的以追求加快進度為先的管理觀念,更加注重服務質量。同時對項目從質量、設計、成本、客戶服務、施工進度等多個方面制定具體的管理措施,成立專門的監督監察小組對項目工程進行整體與局部相統一的項目管理,尤其要重視施工中與設計單位的交流以及建設過程中與不同合作主體的交流。加強施工作業前的定位放線工作,將裝修基層存在的偏差問題消滅在施工前期。在施工全過程中應當加強對作業過程中的實測實量,對不合格的部位或工序及時糾正,減少完工后的大量返工及整改工作。同時施工過程中避免多工種交叉作業,嚴格進行工作面的分段移交,改善施工作業環境,減少交叉作業產生的成品破壞、工序倒置等問題。

在每一個環節完成之后進行一次質量評審,工程不同環節的質量驗收標準要根據實際情況進行制定,確保施工過程的績效指標符合經營要求,同時準確判斷項目管理過程中產生的要求變更,確保項目建設與企業發展方向協調一致,確保全裝修住宅能夠在交付后滿足業主的要求。

2.6 建立施工過程相對透明的制度

住宅全裝修工程是企業生產與社會活動相結合的工程項目,消費者購買的是最終建成的全裝修住宅成品,但在裝修過程中,在工程建設的全過程中,消費者的心態是不夠穩定的,這是由于消費者并不能完全參與到全裝修過程當中來,對于房地產開發商而言,能讓消費者真正參與到全裝修住宅工程項目管理中來。因此在全裝修住宅項目管理過程中,可以通過舉辦開放式活動使全裝修項目管理過程透明化,使消費者能夠更加直觀地了解到住宅正進行的裝修環節,使消費者對房地產開發商產生更多信任,對于開發商本身而言,也可以接受消費者的監督,接受社會的檢驗,打響質量的口碑。在施工過程中可以根據工程建設的實際情況組織業主開放日,在業主參觀過程中一旦提出有關全裝修住宅的使用問題可以及時解答,或是進行施工監督,幫助施工單位及時發現全裝修住宅中存在的業主關切的施工質量問題,幫助施工單位及時整改,提高全裝修住宅建成質量的同時也能提高業主滿意度,幫助業主穩定心態,提高收樓率。

2.7 注重住宅成品保護

在全裝修住宅經營銷售過程中,接收到的客訴客戶投訴的質量問題中,近七成都與成品保護有關。由于全裝修住宅項目是統一建設的工程,項目質量問題往往是不可避免的,那就需要在全裝修體系中建立起一套完整的施工流程標準和完善的成品保護機制,使成品管理不佳引發的工程質量問題被控制在苗頭階段,從而提升產品質量,使客戶在購買后滿意全裝修住宅的產品效果。在施工過程中,裝修單位有責任做好成品的后續檢查與維護工作,一旦破壞了成品保護設施,應當將其恢復后繼續進行施工,在房屋移交到物業前,應當拆除設置的成品保護設施,同時要提高產品保護材料的重復利用率。

2.8 分戶驗收高標準

在全裝修住宅項目建成之后,移交到物業公司之前,應當對全裝修住宅的每一部分進行逐套驗收,確保全裝修住宅項目的總體質量符合要求,針對性地解決細節部分的質量問題。在建立全裝修設計方案評價指標時,應根據選定的不同設計方案,分別對其特點進行專一性的指標因素選取。具體來講在裝飾裝修相關的部分應當檢查房屋主體結構的隔音與噪音檢測、室內空氣與通風、建筑電氣設備運行、建筑采暖與給排水、建筑裝修等,這也是全裝修住宅驗收的重中之重,同時還要對建筑的給排水系統和防水系統進行測試,確保建筑在投入使用后沒有滲漏問題。每一戶的水、電運行情況和資源能源供給都是直接影響住宅使用性能的關鍵,因此有必要對每一戶分別進行高標準驗收,使用專業儀器對建筑的使用性能進行測試,確保建筑裝修質量符合要求。在工程施工過程之中,除了對外觀的質量進行控制,更要對各施工工序進行保證,讓有關的工程做到環保、綠色,沒有公害,并對相應的資料及時補充、上報,完成歸檔。

2.9 重視交樓環節的策劃

在交樓前,應當由合同方進行項目風險的預防監控會議,對全裝修住宅項目進行統籌策劃,對可能引起業主與客戶爭議的質量問題與銷售問題進行討論,排除銷售風險,判斷項目是否已經滿足交付條件,綜合確定可以交付后再確定交樓時間,梳理是否具備提前看房的可行性,由企業內的有關部門共同對項目進行評估,預先進行自查能夠有效消除潛在的質量安全隱患,也有助于在后續看房階段解答業主的問題。提前看房組織完成后要繼續接受業主與客戶的檢驗,確保項目質量和建設結果完全符合要求后再確定交樓時間和交樓流程。交樓時應當對業主客戶的身份進行核實,由房修工程師全程陪同看房,在現場對業主的問題作出合理的解答,對可以交樓的業主要簽署合同材料,并發放交樓的有關材料以及房屋裝修說明等。交樓全流程中項目經理應當及時與各方溝通,與其他有關部門共同對住宅質量和交付標準進行驗收,在交房現場也要做好說明,保證交樓服務質量。

3 結論

全裝修住宅項目是一項系統性強的工程,推行全裝修住宅是當前房地產行業發展的主要趨勢,在開發、設計、施工、監理、服務等不同方面落實項目管理,能夠更大程度上發揮全裝修住宅項目的優勢,緩解全裝修住宅項目建設過程中暴露出來的問題。房地產企業需要不斷探索更有效的住宅全裝修管理模式,使全裝修住宅走上產業化發展道路。