綠色房地產開發與人類生存關系研究

1 綠色房地產開發概述

1.1 綠色房地產的內涵

綠色房地產是綠色建筑的延伸,最早可以追溯到20世紀60年代,是一種后現代性非常突出的房地產開發理念,目的是為了實現可持續發展、保護環境,為人類生存提供更好的宜居空間。綠色房地產指的不僅僅是新材料、新工藝,而是要在經濟上、技術上和實用性上實現平衡后,在市場上獲得認可,并在地產項目開發的整個生命周期當中,盡可能降低對各類資源損耗,比如盡可能節約土地資源、電源、水源以及建筑材料,從而降低房地產開發出現的環境污染,讓住戶能夠擁有宜居、健康、使用壽命更長的生活與工作環境,在較長的時間維度上提升人類的生存質量。

1.2 綠色房地產的發展現狀

當前,我國城鎮化發展速度逐步加快,城市涌入的居民數量一直持續上漲,使得房地產開發項目數量不斷增加,項目規模與建筑物數量也在不斷增長

。而在建筑施工過程中采用先進的工藝以及設計理念,不僅能夠更好地滿足房地產開發商的盈利以及成本控制需求,還能夠更好地滿足房地產開發活動優化人類生存環境、控制污染以及保護生態環境的需求,發展前景廣闊。

從我國房地產整體特點來說,大部分綠色房地產項目的建設工作在技術上的門檻并不是太高,需要根據項目所在地的地形地貌、氣候特征,構建適合當地實際情況的綠色房地產開發以及施工方案,從而充分發揮綠色房地產理念下實現經濟效益、生態效益的優勢,最終為人類提供更舒適、更具可持續性的居住環境

。所以,在實踐中,綠色房地產開發工作就是高效利用當地自然資源,來實現開發目標的過程。不過近年來綠色房地產開發項目在業界仍未成為主流,許多房地產開發項目在建設中依然會消耗大量的能源、資源,同時也產生了許多廢氣、廢水以及固體廢棄物,不利于人類社會長遠生存與發展。

盡管近年來許多房地產開發商都先后在宣傳中突出綠色房地產概念,似乎也十分關注在建設過程中的節能以及減少排放、污染的作用

。但一方面不少企業的宣傳并沒有在建設實踐中得到體現,另一方面一些開發商對綠色房地產的理念理解也存在偏差,將“綠色”偏執地局限在建筑物而不是整個地產項目上,導致最終的環保工作成效有限,未能真正體現出優化人類生存環境的作用。

1.3 綠色房地產的經濟效益

在對綠色房地產開發的經濟效益進行評價之前,應該明確這種經濟效益的觀察與評價應該是覆蓋整個項目的全生命周期

。一方面,自然要對短期內顯著的開發收入、對周邊經濟社會的助力作用給予關注;另一方面,也應該關注項目對居住者生存環境的改善、從建設到最終推倒所耗費的資源是否足夠高效、是否能夠真正避免過度消耗所在地的自然資源、是否能夠避免不必要的環境污染與生態影響等等。因此,從綠色房地產項目的經濟效益判斷,還需要加入環境成本。

在此基礎上,業者們對綠色房地產的經濟效益進行分析的過程中,要緊緊把握綠色房地產開發與人類生存之間的關系,從而對房地產項目的空間以及時間兩個維度展開分析

。在空間維度上,綠色房地產的經濟效益指的是是否能夠在保護環境的前提下,將地產項目作為當地生態環境相諧發展的正面推動力,實現空間上的綠色相諧;而在時間維度上,則是指在滿足房地產開發一切項目功能需求的前提下,能夠滿足使用者長期使用的需求,也能夠隨著時間推移成為當地生態環境的正面因素,同時不對任何時間點的人類生存造成負面影響。

在綠色房地產開發建設過程中采用綠色施工技術、恰當選擇施工材料,還能夠二次利用施工過程中、原建筑拆除過程中形成的固體廢棄物,從而減少施工的成本。比如利用一些拆除建筑物當中的材料,就可以二次回收利用后建成對承力要求沒有那么高的人行道路路基。在這種思路下,盡管固體廢棄物的收集與重置也會產生一定的成本,但如果用于原本價格較高、收益不是很明顯的公共區域建設,就能夠為房地產開發企業創造更大的收益價值。讓房地產開發商充分理解綠色房地產開發能夠在經濟效益以及人類生存環境優化上的雙贏作用。同理,中水系統的建設雖然成本相對較高,但能夠在節約水資源的同時,也能夠讓非飲水的其他生活用水如潔廁、植物灌溉成本大大降低。

2 綠色經濟效益對房地產開發的影響

2.1 全壽命周期成本

通過分析綠色房地產開發對人類生存關系之后,就能夠進一步對綠色房地產的直接經濟效益展開分析,并結合綠色房地產需要在土地、水、能源、自然資源以及材料等方面的節約來審視綠色房地產開發的經濟優勢

。從全生命周期視角出發,我們可以充分對綠色房地產的前期建設成本以及后期運維成本展開分析,從而合理規劃整體項目用地以及其他的建設成本,實現對綠色房地產開發的前期成本控制以及后期成本在設計上的有效管控,最終實現綠色房地產開發工作對人類生存環境的優化作用。

區內外高校對“高質量的決算報表有利于提高決算數據的真實性、準確性、完整性，能為高校決策提供重要依據，能有效促進預算管理的執行和監督”等3個方面的認知數據(見表1)。

在此過程中,需要了解綠色經濟效益對房地產開發在營銷費用/增益以及財政補貼、售出價格以及后期運營成本四個方面的作用,從而讓更多的房地產開發商充分認識到綠色房地產項目是能夠得到市場認可、能夠獲得政府支持、能夠獲得良好的后期運維環境的,從而在經濟效益層面增強房地產開發商真正投入到綠色房地產開發的意愿。

2.2 技術經濟分析

綠色房地產開發在宏觀經濟層面、項目開發方面具有較強優勢,能夠對人類生存環境產生較大的優化作用。但要真正將綠色房地產開發項目的成本實現控制,并進一步深入分析綠色房地產開發項目的經濟效益,還需要對其進行技術經濟分析。通過分析,房地產開發商會發現,目前許多綠色房地產項目在建設過程中需要應用的技術以及手段,成本并不是不可接受、也并非不可通過后期收益補足差額的,尤其是很多時候相對于土地成本來說,綠色房地產開發技術的新材料、新工藝、新技術對整體成本的影響并不大

。只要根據不同地區在氣候、地質水文條件以及地形地貌、自然植被等方面的差異進行科學的項目設計,就能夠充分發揮綠色房地產的優勢,并生成更具經濟優勢、科學環保的施工方案,在高效利用自然資源的同時,也能夠節約資源消耗、降低污染。

在設計過程中,綠色房地產項目需要與地方政府進行溝通,根據當地政府主導的生態宜居城市建設做好綠色設計,并在設計過程中充分考慮應用新技術、新工藝的可行性。在進行設計的過程中,需要重視建筑與整個地產項目的協調性,同時也需要滿足相關的規劃許可。為了貫徹綠色建筑原則,還應該對現場相關的設備、材料以及設計進行全面審查,構建綠色房地產小區。按照我國主要城市的地方政策,大部分城市都要求在2025年以前新建房地產項目的綠色建筑比例超過50%,這一方面展現出了政府部門對綠色房地產開發的決心,另一方面也要求房地產開發商充分認識地產開發與人類生存環境的關系,從而在設計目標上明確綠色房地產開發的工作,并進一步在各個環節上做好施工的節能與資源節約、環境友好設計,盡可能采用綠色建材,為居住于此的人類、未來人類的生存環境都提供更好的保障。

2.3 綜合效益

綠色房地產的概念,其實就是在技術以及經濟允許的條件下,盡可能降低項目建設與運營過程中的資源消耗,同時減少項目對自然環境的影響

。從這個角度來看,綠色房地產項目的經濟效益其實也需要從多個維度來評價,因為綠色房地產的作用不僅僅是節能、節水或是高效利用地塊,更能有效創建良好的人居環境,而這種人居環境的創設是長期性的,最終會將房地產項目轉變為人類生存環境的有益因素。

在開發綠色房地產項目的過程中,開發商不能夠純粹對其他發達國家與城市的相關項目進行經驗套用,而是要充分考慮項目所在地的具體情況,科學展開設計與建設工作。例如在極端溫度天氣較多的熱帶以及寒帶地區,應該盡可能選擇環保的保溫材料,靈活應用無機保溫材料,如巖棉、膨脹珍珠巖、發泡水泥等等,避免在極端溫度天氣下室內氣溫隨著室外氣溫出現較大變化,也能夠降低冷暖氣的調溫能耗。

綠色房地產開發要實現自身綠色規劃設計、滿足創建良好人類生存環境的初衷,就應該利用信息手段來改善自身開發工作的有效性,做好從每一棟建筑物到整個小區的功能分區的可行性模擬。具體來說,房地產開發商應該敦促設計方與施工方利用BIM技術以及可視化3D模擬,對綠色房地產項目進行整體規劃設計,甚至還可以通過該技術來完成綠色房地產開發過程中每一個建筑的設計、模擬不同城市環境下不同的小區功能分區設計,了解小區圍護結構的熱工性能,設計綠色裝配施工方案以及綠色節能設施的安裝、效果模擬等等。

3 綠色房地產開發的基本原則

3.1 倡導綠色建筑理念,明確具體開發目標

父親走后，我已習慣睡前不再將房門鎖上。母親幾乎每夜都會來到我的房里，不同的是，她從不在我的書桌上留下任何字句，也從不扭亮任何一點燈光。我依舊像從前那樣：在母親轉動門把的時候翻過身去面對墻壁，瞇著雙眼；我依然不敢貿然起身驚動母親，依然沒有勇氣在那樣的時刻里與母親的眼神相對。

3.2 應用信息手段提升綠色房地產開發有效性

只有在實踐中充分了解綠色房地產的建設成本是由賬面成本、環境成本以及在時間維度上的隱性成本構成的,就能夠在地產項目的生命周期內對其社會效益、環境效益進行更客觀全面的分析,并保證綠色房地產的建設維護成本在經濟層面是完全值得、合算的。同時在開發綠色房地產項目的過程中,相對傳統項目,房地產開發商能夠獲得的邊際效益能夠遠大于在施工建設過程中增加的投入。只要在質量上滿足綠色房地產的施工標準、一次性完成結構以及安裝施工,還能夠避免重復變更設計或返工帶來的材料浪費與成本問題——可以說,采用合理的節能以及材料節約方案后,綠色房地產項目在施工層面的成本甚至比傳統房地產項目更低。

3.3 堅持因地制宜的原則,構建區域特色住宅

而今，上合峰會已過去半年之久，青島也進入了后峰會時代，政策紅利、資源配備、環境營造正處于有利階段。但長久以來，青島的國際知名度、城市的整體國際化水平、國際旅游的配套建設、國際旅游人才培養、市民的國際化意識等方面依然有很多不足。青島的國際旅游競爭力不足，入境旅游指標不高，與國內熱點國際旅游目的地城市還有較大差距。因此，在青島即將迎來國際旅游熱潮之際，我們需要盡快彌補不足，發揮優勢，構建科學的發展戰略體系，深化并延長“峰會效應”，樹立起長久、穩固、特色鮮明的國際旅游目的地品牌，使青島屹立于國際旅游熱點城市之林。

另外,開發商還應該積極關注前沿技術,比如利用植物纖維制成的氣泡空心磚等建材來體現不同地區的特色、滿足保溫需求同時,也能夠為人類生存環境提供持續友好的建筑因素,使地產開發能夠真正成為構筑良好人類生存環境的實踐。

同時,在確保房地產住戶的居住需要得以滿足的情況下,還應該注重各項節能綠色設計,比如利用當地的風能、太陽能等可再生資源來輔助的供能工作。比如通過合理的通風設計,也能夠降低空調的能耗與應用。同時,對于日照時間較長的地區,要根據地產目標客戶的采光照明需要,為其提供可自由選擇自然光/人工光的不同光源,從而鼓勵住戶更積極地使用自然光、降低能耗。

4 綠色房地產經濟效益與人類生存環境的平衡

4.1 直接增量經濟效益

在綠色房地產項目開發當中,應該采用多樣化的節能技術,實現更高效的綠色經濟效益。一般來說,傳統建筑項目采用的制冷機組,會增加工程的安裝以及后期的能耗費用,而綠色房地產相對于傳統的地產項目,更注重采用可再生能源以及自然采光、采暖、保溫結構,所以各方面的節能效果最多能夠達到20%－30%,如此一來就能夠在提升項目能耗的同時,也減少了廣大住戶的能耗支出,甚至還能夠減少后期的設備維護費用,直接增量經濟效益遠不止20%～30%。在綠色地產項目當中的住戶不需要頻繁使用空調設備,所以相對來說對購房者的吸引力也非常突出,如果經過恰當的營銷,房地產開發商還能夠在市場上增強項目的競爭力,從而在很大程度上幫助房地產開發商更快通過項目銷售收回成本、減少在金融機構貸款所產生的資金成本。

4.2 回收利用經濟效益

圖3A為含水量18.28%的洋槐蜂蜜lnμ—1/T關系曲線，lnμ0的值為該曲線的截距，Ea/R為該曲線的斜率。

第一，農業科研人員有望成為我國農業技術推廣的重要力量，構建農業科研人員參與農業技術推廣模式可以是我國建立多元化農業推廣體系的重要形式，可以有效地補充和完善我國現行的農業技術推廣體系。

4.3 生態效益

在綠色房地產開發過程中采用節能綠色理念,也能夠創造更好的生態效益。一方面任何建筑項目的工期都相對漫長,不可避免會影響周邊的環境,而綠色房地產項目的開發建設就能夠盡可能減少對周邊環境的影響,甚至還能夠通過安裝雨水收集過濾系統、對雨水進行重新利用后,改善周邊的生態環境,改善整個項目的生態效益同時,也能實現節水的目的,為人類生存創造更好的自然環境。

4.4 環境影響增量經濟效益

綠色施工技術、環保措施的使用,通過種植綠色植物,來吸附大量的CO2,這樣的環境增量經濟效益,不僅可以營造出更舒適、健康的生活環境,還能提高建筑物的節能效果,為居民的身心健康也提供了重要保證。

廣義的長白山是指長白山脈的主峰與主脈，包括中國遼寧、吉林、黑龍江三省東部山地以及俄羅斯遠東和朝鮮半島諸多余脈的總稱；狹義的長白山則是指位于白山市東南部地區，東經127°40'—128° 16'， 北 緯 41° 35'—42°25'之間的地帶。

4.5 運營管理經濟效益

對智能化管理系統進行綜合的利用,不僅可以提高設備利用率,也能定期加強對設備的維護,從而起到降低維護成本的目的。比如說可以對崗位責任制、全面質量管理等方式進行綜合的利用,借此來提高運營管理方面的經濟效益。

結語

房地產開發商越來越關注綠色建筑的建設情況,他們在充分理解項目整體性、運用好綠色房地產開發理念的前提下,不斷嘗試沖破“建筑”的桎梏,在房地產開發過程中真正將項目作為人類當前與未來生存環境的重要因素考量,從而構建人與自然長期和諧共處的建筑群空間,實現真正意義上的可持續發展。

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