商品房買賣中送面積引起的民事法律風(fēng)險(xiǎn)分析

周 亮

(廣東外語外貿(mào)大學(xué)商務(wù)英語學(xué)院 廣東 廣州 510000)

引言

贈品營銷是一種常見的產(chǎn)品營銷策略,激烈的房地產(chǎn)市場營銷也不例外,買房送面積,既不失樓盤高端定位定價(jià),又讓購房者感覺實(shí)惠。開發(fā)商為爭取利益最大化,規(guī)避規(guī)劃測繪等法規(guī),游離法律邊緣銷售附帶贈送面積行為,引起一些復(fù)雜的法律糾紛,作為開發(fā)商和購房者應(yīng)理清法律風(fēng)險(xiǎn),避免損失。

1 開發(fā)商送面積的性質(zhì)

房地產(chǎn)開發(fā)首先要進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì),其中容積率在取得土地使用階段就已經(jīng)確定,容積率一個(gè)小區(qū)的總建筑面積(專有面積＋公攤面積)與用地面積的比率,國有土地使用權(quán)一經(jīng)出讓或劃撥,任何建設(shè)單位或個(gè)人都不得擅自更改確定的容積率,因此地產(chǎn)商為自身盈利最大化,就要考慮在遵守規(guī)劃容積率同時(shí),如何在國家審批的土地使用面積中取得最大建筑面積,地產(chǎn)商增加不計(jì)容銷售面積,既可以逃避了國家稅收,又可以讓賣方覺得實(shí)惠,于是偷面積行為就應(yīng)運(yùn)而生。偷的面積是建筑面積之外可利用面積,依據(jù)國家相關(guān)建筑規(guī)范和測繪規(guī)范,有些面積依法不計(jì)建筑面積。行政機(jī)關(guān)對項(xiàng)目一次性驗(yàn)收后,不再檢查開發(fā)商和業(yè)主后期是否局部改造增加面積。開發(fā)商通常做好擴(kuò)大套內(nèi)面積預(yù)案,待行政管理部門驗(yàn)收房屋后,通過后期“裝修”擴(kuò)大套內(nèi)面積。套內(nèi)偷面積常見方式有:通過設(shè)計(jì)夾層或者挑高,后期改造成閣樓、儲存室等;通過設(shè)計(jì)入戶花園和陽臺后期改造成可封閉房間;通過設(shè)計(jì)可以拆卸“凸窗”后期擴(kuò)大為房間面積。套外偷面積常見把室外設(shè)計(jì)的設(shè)備平臺、管道井、設(shè)備井部分改為儲藏間;把公共過道、消防前室、電梯廳改裝為入戶花園;把一樓共同綠地送給業(yè)主私家花園,把地下夾層改為地下室,把天臺送頂樓業(yè)主為平臺花園等。偷面積手段多樣,有專業(yè)人士對性質(zhì)總結(jié)為三類:“一鉆建筑面積計(jì)算規(guī)范空子未計(jì)入的套內(nèi)面積;二是擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)違法搭建起來的違建面積;三是侵犯共有權(quán)的面積,如地下室空間、頂層露臺等。并認(rèn)為,大部分贈送可行不合規(guī),僅有小小部分的贈送是合規(guī)設(shè)計(jì),無審批驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn),大部分的贈送需要通過結(jié)構(gòu)手段、進(jìn)行偽裝,然后留給用戶自行改造。”違建就是指違法或違章建筑,顧名思義的違法性不言而喻,但行政執(zhí)法最高目標(biāo)是維護(hù)社會秩序,拆除違建要考慮諸多因素,比如造成違建的歷史原因,拆除違建是否影響樓宇結(jié)構(gòu)安全,是否符合公平效益的價(jià)值,是否影響社會穩(wěn)定大局,而且拆除違建并非唯一執(zhí)法手段,因此很多違建現(xiàn)實(shí)都處于保留狀態(tài),這才有建筑行內(nèi)人士對開發(fā)商送面積“大部分贈送可行但不合規(guī)”的“有恃無恐”總結(jié)。偷面積的行政處理有不確定性,但偷面積可能引起的合同違約,侵犯財(cái)產(chǎn)權(quán)等涉及亙古不變的個(gè)人民事利益糾紛,無論違建是否查處,開發(fā)商和購房者都可能面臨民事訴訟。

2 開發(fā)商面臨的民事訴訟風(fēng)險(xiǎn)

(1)開發(fā)商違約。開發(fā)商和業(yè)主之間是房屋銷售合同關(guān)系,開發(fā)商隱瞞贈送面積無法取得所有權(quán)或者兼有其他公共功能,在銷售磋商階段,為吸引顧客更是夸大和虛假宣傳,最終贈送的面積無法取得產(chǎn)權(quán)證或者無法兌現(xiàn)實(shí)際使用而成為違約被告。自從我國允許房地產(chǎn)商品買賣以來,此類糾紛的案子就很多。民法理論中既有保護(hù)消費(fèi)者受欺詐行為無效或者可撤銷理論,也有保護(hù)商家市場和鼓勵(lì)交易的商業(yè)吹噓合法理論,為保證此類案件公正審判,最高法院出臺《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[2003]7號)第三條“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”但該條解釋的實(shí)際運(yùn)用很復(fù)雜,開發(fā)商是否違約關(guān)鍵看贈送面積承諾是要約還是要約邀請。

例如周磊、曾智等商品房銷售合同糾紛案中送面積承諾視為要約,法院認(rèn)為:“雙方簽訂的《商品房買賣合同》及附件雖然沒有關(guān)于爭議位置為贈送面積的明確約定,但從雨潤置業(yè)公司對外宣傳的戶型模型圖、置業(yè)計(jì)劃書等圖片材料可以看出在爭議位置的確建有可實(shí)際使用的空間,上述宣傳材料與雨潤置業(yè)公司銷售人員與業(yè)主微信聊天記錄……,足以證明雨潤置業(yè)公司宣傳資料關(guān)于案涉爭議位置為贈送面積的說明和允諾具體且確定,該說明和允諾對購房人是否決定簽訂購房合同產(chǎn)生重大影響,該說明和允諾應(yīng)為雨潤置業(yè)公司向購房人發(fā)出的要約,屬于商品房買賣合同約定內(nèi)容的組成部分。”又如尹奇、四川華宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案中送面積承諾視為要約邀請,法院認(rèn)為:“戶型圖中以藍(lán)色涂色的方式將承諾贈送的陽臺部分進(jìn)行了標(biāo)注,但沒有具體的贈送面積,且華宇公司的宣傳資料及商品房買賣合同中已明確約定宣傳資料僅供參考,不作為合同內(nèi)容,以實(shí)際交付為準(zhǔn),故華宇公司的前期宣傳資料應(yīng)視為要約邀請,雙方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)以商品房買賣合同為準(zhǔn)。”可見,實(shí)踐中開發(fā)商送面積是否違約相關(guān)訴訟法律規(guī)定明確,舉證充分是勝訴關(guān)鍵。

因此精明的開發(fā)商對送面積都采取口頭宣傳,合同、廣告圖紙、沙盤、模型等宣傳資料都避免標(biāo)識贈送面積,或者標(biāo)識贈送面積同時(shí)注明為“裝修效果,非交樓標(biāo)準(zhǔn)”“贈送部分無產(chǎn)權(quán),可實(shí)際使用”等提示,簽合同時(shí)還會附加“開發(fā)商有權(quán)依據(jù)實(shí)際需要不經(jīng)買方同意對原規(guī)劃進(jìn)行部分調(diào)整”或者“銷售人員口頭承諾,或者前期售樓資料與本合同不一致的,以本合同及補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)”等表述。值得注意的是,贈送面積即使經(jīng)調(diào)整計(jì)入產(chǎn)權(quán)證面積,開發(fā)商仍有可能但因該部分贈送面積居住功能不完整引發(fā)購買者起訴。(2016)蘇05民終7263號民事判決中,原告不滿地產(chǎn)商送的空中花園具有消防前室功能,不能隨意裝修,不能實(shí)現(xiàn)完整居住功能,以民事欺詐為由起訴地產(chǎn)商違約,二審獲得支持。但該案后再審判定原告舉證欺詐證據(jù)不足敗訴,并認(rèn)為贈送面積“雖具有防煙前室功能,但該區(qū)域計(jì)入產(chǎn)權(quán)證面積并計(jì)算價(jià)款,不違反雙方當(dāng)事人合同約定”。可見開發(fā)商是否誠信明確披露信息以及贈送面積是否實(shí)際計(jì)入產(chǎn)權(quán)證是判斷構(gòu)成違約的關(guān)鍵。

(2)開發(fā)商侵權(quán)。開發(fā)商做出偷面積行為發(fā)生在產(chǎn)權(quán)交易前,因此開發(fā)商與業(yè)主偷面積糾紛一般非侵權(quán)糾紛,但如果業(yè)主后期侵權(quán)行為與開發(fā)商前期行為有關(guān),開發(fā)商仍可能成為侵權(quán)被告。如劉春燕與鄧凱飛、邵陽偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司相鄰關(guān)系糾紛案,偉業(yè)房產(chǎn)公司在1和2戶型之間搭板并預(yù)設(shè)分隔墻,允諾作為贈送給兩戶的平臺,房屋銷戶后,1戶型鄧凱飛裝修封閉該平臺引發(fā)2戶型劉春燕訴訟。法院判決:“被告?zhèn)I(yè)房產(chǎn)公司的委托代理人口頭承諾將公共結(jié)構(gòu)板贈送給鄧凱飛,被告?zhèn)I(yè)房產(chǎn)公司也實(shí)際上允許了鄧凱飛將該公共結(jié)構(gòu)板進(jìn)行裝修封閉,被告?zhèn)I(yè)房產(chǎn)公司該一系列行為與鄧凱飛的裝修行為構(gòu)成一個(gè)整體侵犯了原告對公共結(jié)構(gòu)板的共有和共同管理的權(quán)利。”在侵權(quán)訴訟情況下,受害業(yè)主不受三年訴訟時(shí)效時(shí)間限制,地產(chǎn)商面臨無法消除的地雷。

3 業(yè)主面臨的民事責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)

(1)相鄰關(guān)系訴訟。開發(fā)商套外贈送面積很多情況影響相鄰人利益,送面積的裝修改造可能引起不動產(chǎn)相鄰人的損害防免糾紛。后期改造可能影響不動產(chǎn)相鄰人通風(fēng)、采光、排水、消防安全等利益,該類訴訟受害業(yè)主原告資格沒有爭議,法律也很明確。值得注意的是個(gè)體共有人也可以合理利用共有面積,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條:“業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要,無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的,不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約,損害他人合法權(quán)益的除外。”所以業(yè)主合理利用公共區(qū)域前提是不應(yīng)損害他人利益。

(2)共有權(quán)侵權(quán)訴訟。這類訴訟比較復(fù)雜。

第一是共有面積難認(rèn)定。首先業(yè)主購買的是建筑面積包括套內(nèi)面積和公攤面積,但一幢房屋還有依法不計(jì)入建筑面積的其他面積,常見的如露臺,露天泳池,地下室、架空層及平臺等,很多開發(fā)商通過合同保留這些面積,或者作為銷售贈送面積。民法典274條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。”露臺,地下室、架空層及平臺有些符合公共場所或者公用設(shè)施的特征,不應(yīng)贈送。但同時(shí)《建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》第二條規(guī)定:“……規(guī)劃上專屬于特定房屋,且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。”據(jù)此,開發(fā)商贈送露臺、平臺、地下室等面積如果“符合規(guī)劃,且特定專屬,并依合同取得”,即使在產(chǎn)權(quán)證上未標(biāo)記,依然可以認(rèn)定為專有面積,可以參見原告劉章敏訴被告何敏剛侵占共有樓頂露臺一案法院觀點(diǎn)。

第二是共有權(quán)侵權(quán)訴訟的原告資格有爭議。有些法官依原物權(quán)法83條前半段(民法典286條沿用)規(guī)定,主張全體業(yè)主或者業(yè)主大會才是侵犯業(yè)主共有權(quán)糾紛適格原告,個(gè)人不得起訴。這種理解源自2015年全國民事審判工作會議紀(jì)要第38條意見:“住宅小區(qū)未成立業(yè)主委員會,業(yè)主以個(gè)人名義提起訴訟,要求對小區(qū)公共部分主張權(quán)利的,應(yīng)根據(jù)《民事訴訟法》第一百一十九條第一項(xiàng)規(guī)定,認(rèn)定業(yè)主個(gè)人不符合起訴條件”。例如黃靜、朱衛(wèi)忠與周松標(biāo)業(yè)主共有權(quán)糾紛中,被告周松標(biāo)裝修入戶大門前移,占用與原告黃靜、朱衛(wèi)忠之間公共通道,一審法院認(rèn)為:“黃靜、朱衛(wèi)忠作為業(yè)主就本案提起訴訟不符合法律規(guī)定的條件。……黃靜、朱衛(wèi)忠可通過其所在小區(qū)的業(yè)主大會和業(yè)主委員會要求行為人停止侵害、排除妨害,必要時(shí),可依法律規(guī)定的適格主體通過訴訟等途徑尋求解決。據(jù)此,依照《物權(quán)法》第八十三條第二款……裁定:駁回黃靜、朱衛(wèi)忠的起訴。”有些法官則依原物權(quán)法83條后半段(民法典287條沿用)主張利益直接受到侵害的業(yè)主是合法原告。比如以上案例原告不服上訴后,二審法院認(rèn)為:“《物權(quán)法》第八十三條第二款規(guī)定,業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為,可以向人民法院提起訴訟。黃靜、朱衛(wèi)忠以周松標(biāo)擅自改變房屋外部結(jié)構(gòu),將進(jìn)戶門外拓,強(qiáng)占公攤面積,侵犯其合法權(quán)益為由,要求周松標(biāo)恢復(fù)原狀,有權(quán)向人民法院提起訴訟。原審法院駁回黃靜、朱衛(wèi)忠的起訴明顯不當(dāng),應(yīng)予糾正。”

結(jié)語

筆者認(rèn)為,應(yīng)嚴(yán)格依民法典287條保護(hù)少數(shù)業(yè)主訴權(quán),上述2015年的審判意見非法律解釋,是某個(gè)時(shí)期應(yīng)對因房地產(chǎn)開發(fā)不規(guī)范導(dǎo)致大量訴訟的權(quán)宜之策,不符合物權(quán)法本意。從訴訟法理論發(fā)展來看看,如今必要共同訴訟已經(jīng)細(xì)化為固有的必要共同訴訟和類似的必要共同訴訟兩類。普通財(cái)產(chǎn)共有權(quán)受侵害的受害人提出的是固有的必要共同訴訟,全體共有權(quán)人必須共同起訴和應(yīng)訴。業(yè)主共有權(quán)受侵害的受害人提出的是類似的必要共同訴訟。“類似必要共同訴訟,是指數(shù)人對訴訟標(biāo)的既可以選擇共同起訴,也可以選擇單獨(dú)起訴,如果選擇共同起訴,法院對訴訟標(biāo)的須合一確定,不允許對各共同訴訟人分別裁判,即使數(shù)人選擇分別起訴,也不發(fā)生當(dāng)事人不適格的問題。”業(yè)主共有權(quán)侵害案中,不同業(yè)主受害程度是不一樣的,受影響大的業(yè)主選擇起訴侵權(quán)人,受影響小的業(yè)主不愿費(fèi)事去起訴,則無需追加那些不愿參加訴訟的業(yè)主,很明顯這樣處理兼顧公平和效率,也利于其他共有權(quán)業(yè)主的權(quán)利保護(hù),符合民法精神。據(jù)此,買房送面積,開發(fā)商和業(yè)主都面臨民事訴訟法律風(fēng)險(xiǎn),購房需謹(jǐn)慎,少數(shù)業(yè)主的共有權(quán)侵害起訴權(quán)問題建議立法部門進(jìn)一步明確,從制度上規(guī)范買房送面積行為,確保房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。