打造新形勢下的精品安置區
——以珠江街安置區二期項目設計施工總承包為例

陳志華

（廣東省建筑設計研究院有限公司，廣東廣州 510010）

1 項目背景

隨著2012年9月《廣州南沙新區發展規劃》獲國務院批復，廣州市南沙新區成為國家級新區，南沙新區的開發建設上升到國家戰略高度。2014年12月12日，國務院常務會議正式批準了第二批自貿區，其中中國（廣東）自由貿易試驗區涵蓋了廣州南沙新區片區。為更好地推進南沙新區的發展，眾多重大基礎設施項目得到推進，如萬新大道（四涌至九涌）、粵港深度合作區啟動區（含珠江工業園擴園項目）、南沙港鐵路、明珠灣大橋（含珠江工業項目）、二涌夾心地塊、110 kV線路工程、地鐵18號線、靈新公路擴建（60 m寬）、粵港深度合作區啟動區等，但由于地塊征拆問題，部分項目一直未能順利推進。為能順利推進基礎設施建設，政府在珠江街四涌旁統籌建設珠江街安置區二期項目，集中安置拆遷居民。

2 項目概況

珠江街安置區二期項目由廣東省建筑設計研究院有限公司與廣州市恒盛建設工程有限公司聯合建設，于2019年簽訂合同。項目建設地點位于南沙區珠江街四涌旁，總用地面積為104 200 m2，總面積約45萬m2，包含23棟住宅樓、商業群樓、公共配套用房及2層地下室，安置區的總平面如圖1所示。

圖1 安置區的總平面

為響應南沙區將生態文明建設融入城市建設各方面和全過程，通過統籌生產、生活、生態三大方面，形成生態空間山清水秀、人居環境宜居舒適、建設方式集約高效、生活方式綠色低碳的城市建設發展新格局[1]。在安置區的設計過程中，通過合理規劃和布局，將4個地塊組成相對獨立又相互呼應的小區組團，每個組團有5～6棟32層住宅均勻布置在各地塊內，將中心綠地最大限度地展現給居民，同時為方便小區居民的日常生活，又使商鋪形成一定的聚集效應，在4個地塊之間的橫縱道路上設置集中的商鋪與配套公建，最終形成內部環境安靜優美，外部擁有完善的配套商業、公共服務設施、市政生活管網等配套設施，并且交通便捷的精品安置區（圖2）。

圖2 安置區的鳥瞰圖

3 精品安置區的人性化設計全過程

在打造精品安置區的過程中建設單位致力于把控好每個環節，主要體現在以下3點。

3.1 設計理念

為搬遷居民提供各項完善的基礎設施，水電供應、燃氣供應、污水收集、垃圾處理、公共衛生等一系列市政設施均一步到位，使搬遷居民可以真正過上方便的現代城市生活。按照以人為本、注重功能的原則[2]，合理布置小區，提供日常生活所需的社區服務中心、老年人活動中心、公共活動場地等服務功能區。在園林景觀設計方面，以把握整體、突出亮點為原則，通過架空首層的手法設計中心景觀園林，設置亭臺等構筑物，為居民今后的生活提供良好的休憩與交流場所，并選擇適應廣州氣候的喬灌木，并對其進行組合搭配，即使用休憩廣場，景觀園林相結合的設計思路，營造靜謐、優美的園林環境（圖3）。

圖3 安置區的園林景觀

小區整體以白色為主色調，局部使用灰色以增添對比效果，采用現代元素結合嶺南元素的設計手法，使外觀顯得大氣的同時又不失特色。在戶型設計方面，為滿足不同居民的使用需求，設置了80 m2、90 m2、100 m2、120 m2、140 m2等5種戶型面積，每棟樓由2種戶型面積共4套房屋組成。采用市面上最常用的T型組合，每棟樓均朝南布置，保證每個戶型均有良好的采光和通風條件，同時又能提供最好的視覺效果。戶型平面布局緊湊，尺度適宜，內部動靜分區、干濕分區、公私分區明確，流線互不干擾。同時對公攤面積、戶型均好性等村民極為關注的問題做了詳細的考慮[3]，在設計時保證各戶型面積的整體使用率在80%以上，將戶型相同、面積不同組合的公攤面積差額控制在1%以內，為搖珠分房的順利進行提供有利條件。在整體規劃上采用綠色、環保、節能的設計理念，海綿城市、裝配式建筑、綠色建筑、充電樁車位、BIM技術等各項設計無一不彰顯該安置區的與眾不同以及對國家政策的響應[4]。由于廣東省大力推廣新能源汽車，廣州市新能源汽車的保有量已接近30萬輛，占全市汽車保有量近10%，各住宅小區對充電樁的需求大大增加，因此為了順應新能源汽車的發展，在地下車庫全額預留充電樁的電量，并保證在交樓時有超過30%的車位安裝完充電樁末端設備，同時通過減小防火分區面積、設置防火單元、安置消防設施等多種手段，在滿足居民對充電樁使用需求的同時，針對火災危險提供多方面的保護措施。

3.2 對設計的管控

在前期方案設計階段，廣東省建筑設計研究院有限公司組織精兵強將對中標方案根據以往安置房的設計經驗及要求，在與業主代表、政府主管部門、施工總包等各方充分溝通的情況下進行方案優化及初步設計編制等工作，并由建管中心組織專家對優化方案和初步設計的功能及技術進行審查，而后詳細回復專家意見，并對方案進行修改。在施工圖的深化設計階段，嚴格按照國家現行規范標準把控設計質量，并取得聯合審查合格證。對于項目中首次運用的裝配式方案進行可行性、技術性、經濟性等多方面的論證，在裝配式方案選定、是否考慮裝配式裝修等方面均做了大量的研究和分析，通過對比傳統施工方案與裝配式施工方案在工期、造價、整體效果等多方面的差異，并邀請廠家一同為建管中心編制裝配式裝修實施方案，最終形成具有指導性的文件，為后續的施工提供理論依據。另外，采用BIM技術對地下室復雜管線、凈高控制、關鍵部位的把控進行施工前的模擬分析，BIM模型如圖4所示。

圖4 BIM模型

多次組織施工單位及相關設計人員開會討論，排查設計問題，將設計與施工結合，并在施工過程中，嚴格審核和把控各深化單位的深化圖紙，力求減少錯漏以及由設計環節造成的不必要返工和浪費。對于施工現場提出的技術變更，廣東省建筑設計研究院有限公司根據不同的問題組織相關專業人員對其進行分類討論及處理，請求通過后，履行設計變更手續，在工程項目竣工時完成設計的最終技術資料。在施工過程中，廣東省建筑設計研究院有限公司定期安排各專業設計人員到現場抽查施工質量，對于現場出現的不滿足設計要求或者存在質量安全問題的項目，以巡場報告的形式告知業主、監理及施工單位等各參建主體，敦促監理單位安排施工單位進行整改。同時，嚴格把控施工材料的質量、樣式等主要設計參數，外墻磚、真石漆等主要立面均要求施工單位預先鋪貼樣板墻面，為電梯廳、戶型裝修標準等設置樣板間，要求各參建方對樣板間進行多次檢查和調整，最終在各方簽名確認后，施工單位方可大面積開展工作。

3.3 對工程質量的把控

安置房建設過程中普遍存在施工質量問題[5]，主要表現在以下3個方面：①在建筑材料方面，有些施工單位為了獲取更多利益，采用劣質的建筑材料替代原材料，并且在施工過程中偷工減料，使建筑工程存在極大的安全隱患。②部分施工及管理人員的素質低下，施工過程中隨意更改設計，引發問題后不與設計人員溝通解決，而是通過不正當的手段掩蓋。③監理人員監管不到位，無法準確把控材料質量、施工質量及施工工序，且不遵守施工程序，在沒有確認施工質量的情況下就允許施工單位進入下一道施工環節，最后在驗收環節通過各種手段干擾驗收的正常進行，或在工程質量無法達到驗收要求的情況下，強行進行各專項的驗收，以期蒙混過關。以上各方面均導致安置房的最終質量存在嚴重的安全隱患，進而造成居民的生命和財產損失。

針對以上的問題，廣東省建筑設計研究院有限公司連同總承包、監理、業主等幾方制定了相應的監督及預防措施。首先在材料方面，嚴格把控材料質量，通過確定品牌庫，避免施工單位以次充好，在材料進場前，要求施工單位提供材料質量證明文件，并對各批次材料進行抽檢，防止不合格的產品進入施工現場；在材料進場后，根據不同材料的性能進行分類存放，并且建立完善的材料進出管理機制，妥善保管材料，避免因保管不當造成材料損害及丟失。其次，總承包應要求各分包班主合理安排施工進度及人員配置，在施工前對各專業負責人進行集中培訓，設計人員對整體工程進行施工交底，提前告知該項目的施工難點以及在施工過程中需要特別注意的地方，同時要求總承包單位對各施工人員加強技能培訓，使工人掌握相應的設備操作技能及相應的施工工藝，并積極培養施工人員的安全意識，避免盲目追求施工速度導致的施工質量問題。再次，要求監理單位切實做好監督管理工作，制定完善的施工管理制度，落實安全生產責任制，對施工材料、設備、進度以及施工人員進行監督管理，在施工過程中發現質量問題及違規操作后及時通報，發現未按圖施工造成的不良后果的及時與設計人員溝通，由設計人員復核后提供正規方案，并敦促施工單位進行整改，從而保障施工質量。最后，在竣工驗收的過程中，要求施工及監理單位在工程確實達到驗收標準的前提下合理組織驗收，提高驗收標準，并積極響應監督部門的整改要求，以優秀的工程質量完成工程驗收及交付。

4 結語

綜上所述，珠江街安置區二期項目設計施工總承包項目是廣東省建筑設計研究院有限公司在EPC模式下打造的一個品牌，希望該項目對相關從業人員建設安置區有所幫助。