房地產市場發展與區域經濟增長耦合協調性研究
——以呼包鄂城市群為例

趙 莉，梁 榮

(內蒙古大學 經濟管理學院，內蒙古 呼和浩特 010021)

隨著房地產市場的不斷發展，房地產行業的平穩運行對區域經濟增長能夠起到推動與穩定作用。房地產行業存在區域異質性，不同區域的房地產市場發展面臨的問題及其發展潛力存在不同。在同一地區房地產市場發展應與當地的經濟發展水平相協調，實現經濟發展與房地產市場發展的良性互動。這對提高人民的生活質量、完善市場運行機制、加快地區經濟協調發展都具有重要意義。

呼包鄂城市群是“一帶一路”倡議下中西部地區重要的城市群，擁有豐富的煤炭資源及巨大的發展潛力。其快速發展能夠實現自身經濟增長，帶動內蒙古自治區整體經濟發展，提高經濟發展綜合實力。房地產市場的快速發展為呼包鄂城市群經濟發展做出了一定的貢獻。呼包鄂城市群建設處于發展初期，其經濟建設過程中存在著許多發展不協調的問題，而其房地產市場發展過程中同樣存在與社會經濟不相適應的問題。通過對呼包鄂城市群房地產市場的發展與經濟增長之間的協調關系進行梳理分析，為促進房地產市場與經濟增長的良性互動提出建設性意見，從而加快呼包鄂城市群整體建設的一致性、穩定性、合理性。

1 文獻回顧

房地產價格的變化與區域經濟之間存在著密不可分的關系。趙文忠等對天津市房地產價格與區域經濟之間的關系進行分析，結果表明房地產價格與人均地區生產總值存在密切關系，地區經濟增長、理性的投資行為會促進房地產行業的健康發展[1]。珠三角地區是我國重要的區域發展增長極，其房地產市場發展與地區綜合競爭力之間的相互作用受到廣泛關注。張巍等利用珠三角地區指標構建房地產市場與綜合競爭力之間的評價體系，借助耦合協調度模型分析二者關系。結果顯示，二者之間存在著明顯的正向關系。隨著城市群不斷深化改革，區域內部綜合競爭力水平與房地產市場發展的協調程度不斷提高[2]。西北內陸地區的房地產市場與地區經濟發展水平之間的協調關系也隨著西部大開發的進程加快推進。西寧市作為西北地區的代表城市，房地產市場投資出現過熱的現象，導致房地產供求失衡，市場中存在大量的閑置房、空置房。隨著經濟發展與政府的宏觀調控，使得西寧市的房地產市場與經濟發展的協調程度不斷提高[3]。

房地產市場對區域經濟發展具有重要的穩定作用，房地產經濟市場波動和存在的問題會導致宏觀經濟的不穩定。房地產價格和價值的不匹配問題、房地產市場的泡沫化、貫徹節能環保不徹底等都會引起經濟社會發展不穩定。需要通過房地產價格合理化、加強房地產行業的監管、實現房地產經濟的轉型等措施來規范房地產市場的發展，實現房地產市場發展與社會經濟的良性互動[4]。在房地產市場運行過程中存在需求效應、供給效應和擠出效應，房地產市場需求包括生產性需求、供給性需求與投資性需求，通過不同角度剖析房地產市場與經濟社會運行之間的關系，能夠實現二者的共同發展[5]。房地產經濟在國民經濟發展中的作用主要體現在投資、消費、生產、增加就業、促進相關行業發展、提高社會消費水平等多方面，完善房地產市場建設對健全社會經濟結構，促進國民經濟增長都具有不可或缺的作用[6]。

2 現狀分析

2.1 房地產市場

呼包鄂城市群商品房零售價格在2008年—2017年持續走高，呼和浩特市的商品房零售價格呈現出波動式上升且增長幅度較大；包頭市商品房零售價格同樣出現明顯增長，但在2013年后商品房價格表現較為穩定；鄂爾多斯市在2012年之前快速增長在此之后商品房價格呈現出下降趨勢。隨著房價的持續走高，房地產市場的過度投資現象成了一種引人關注的社會問題。對呼包鄂城市群的房地產投資進行分析發現，2008年呼和浩特市房地產投資額為117億元，2017年房地產投資額高達520億元，房地產市場投資過熱現象持續存在。包頭市的房地產投資情況出現了顯著改善，2008年包頭市房地產投資額為238億元，而2017年為80億元，房地產投資下降明顯。鄂爾多斯市房地產投資在10年間保持了一個波動式平穩的狀態，且整體投資所占社會固定資產的份額較少。從呼包鄂城市群銷售面積與竣工面積的比例來看，房地產市場整體銷售情況維持在一個較低的水平。2017年呼和浩特市、包頭市、鄂爾多斯市房地產竣工面積分別為4 170.59 萬m2、2 505.7 萬m2、2 566.04 萬m2，實際銷售面積為316.51 萬m2、449.46 萬m2、158.11 萬m2。這說明呼包鄂整體房地產空置率較高，房屋實際利用率較低，造成了資源的過度浪費。

2.2 社會經濟發展

呼包鄂城市群經濟發展在2008年—2017年實現快速增長。隨著改革的繼續深入，產業結構實現了優化升級，第三產業比重不斷提高。2017年呼和浩特市、包頭市和鄂爾多斯市的第三產業比重分別為68.8%、55.7%、44.2%，第二產業比重分別為20.1%、32.1%、45.9%。通過對比發現，鄂爾多斯市第二產業發展仍然處于一個相對較高的水平，地區生產更加倚重工業和制造業。呼和浩特市的第三產業發展處于一個較快的發展階段，城市的服務業體系建設以及相關的政策促進了呼和浩特市的第三產業發展。呼包鄂城市群的城鎮化程度也不斷加快，城市群整體的建設水平也不斷提高，社會消費水平同樣隨著城市建設快速發展。但由于城市群發展處于初級階段，城市群在發展過程中存在著不適應的問題，如地區土地城鎮化比人口城鎮化程度高、產業結構不合理，城市群內部發展協調程度低等。

2.3 人民生活水平

城市群建設過程中人民福利水平也不斷改善。城鎮人均可支配收入隨著城市群發展不斷提高，居民的可支配收入決定了他們的消費水平和個人獲得感，較高水平的可支配收入使城市中生活的人幸福感、歸屬感得到慰藉。2017年呼和浩特市、包頭市、鄂爾多斯市城鎮人均可支配收入分別為43 518元、44 231元、43 559元。2008年分別為20 269元、20 861元、19 436元。城鎮人均可支配收入在10年的發展過程中提高了兩倍左右。人民福利改善程度顯著提高。醫療水平發展程度、社會基本公共基礎設施發展水平、教育水平發展程度都出現明顯提高。居民在城市中獲得了更大的生活保障。

3 實證分析

3.1 指標選擇

本文研究數據主要來源于2008年—2017年《內蒙古自治區統計年鑒》《呼和浩特市統計年鑒》《包頭市統計年鑒》《鄂爾多斯市統計年鑒》、各市的統計公報以及《中國房地產統計年鑒》。“社會經濟發展水平——房地產市場繁榮程度”系統中包含2個子系統，分別是社會經濟發展水平與房地產市場繁榮程度。其中，社會經濟發展水平包括2個維度分別是經濟增長和人民生活。房地產繁榮程度包括5個指標，分別是商品房竣工面積、銷售面積、房地產投資總額、商品房平均銷售價格以及房地產投資額占固定資產投資的比重，對子系統中各指標的權重進行計算賦值。

根據表1，在社會經濟發展指標子系統中各項指標對經濟發展的貢獻程度相對分配比較均勻。在房地產市場繁榮子系統中顯示房地產供給方面房地產投資總額和房地產投資額與固定資產投資額的比重對房地產市場的貢獻度較大。在需求方面房地產銷售面積對房地產行業的繁榮程度的貢獻度較大。如表2所示，對測定的30個樣本的各指標進行描述性統計。

表1 “社會經濟發展水平——房地產市場繁榮”指標評價體系

3.2 計算過程

3.2.1 熵值法計算。“社會經濟發展水平——房地產市場繁榮程度”耦合協調系統包括社會經濟發展水平與房地產市場兩個子系統。其中社會經濟發展水平指標包括：人均地區生產總值、第二產業比重、第三產業比重、城鎮化率、社會消費品零售總額、城鎮人均可支配收入、文教設施密度、人均綠地面積、進出口總額、每千人擁有的執業醫生數、經濟密度，其效用函數利用U1表示。房地產市場繁榮程度指標包括：商品房平均銷售價格、房地產投資總額、房地產投資額/固定資產投資額、銷售面積、竣工面積，其效用函數利用U2表示。

表2 描述性統計

3.2.2 耦合協調度計算。耦合協調度模型是用來評級系統間或者系統內部協調發展程度的模型，經濟學研究中借鑒此模型評價經濟系統的協調發展程度，根據模型計算耦合度C值、協調指數T值、耦合協調度D值。最終根據劃分標準最耦合協調等級進行區分來判斷其協調程度。耦合協調度計算公式如下所示：

(1)

C表示系統的耦合程度，該值越大表明社會經濟發展水平與房地產市場的繁榮程度的耦合效果越好，系統間的作用力越強。反之，意味著兩個系統之間的耦合效果越差，作用力越弱。協調度模型計算公式：

(2)

(3)

協調度模型中D表示協調度，C表示耦合度，T表示社會經濟發展水平與房地產市場發展水平的綜合協調指數。a、b分別表示為待定系數。由于社會經濟發展水平與房地產市場繁榮水平處于同等重要的地位，所以分別賦予兩個子系統以50%的權重。因此，取a=b=0.5。

表3對“社會經濟發展水平——房地產市場繁榮程度”系統耦合協調度等級劃分標準進行了分類，如果社會經濟發展子系統的效用函數大于房地產繁榮子系統的效用函數，意味著房地產市場發展處于滯后狀態。社會經濟發展子系統的效用函數小于房地產市場發展的效用函數，意味著區域經濟發展處于滯后狀態。當兩個子系統的效用函數相同則說明社會經濟發展與房地產市場繁榮處于協調發展的狀態。

表3 耦合協調度等級劃分標準

3.3 結果分析

對呼包鄂城市群“社會經濟發展水平——房地產市場繁榮程度”系統的中社會經濟發展水平子系統與房地產市場繁榮程度子系統2008年—2017年的得分進行分析，然后計算系統的耦合協調性，最終通過分析得出相應的結論。

表4對呼和浩特市、包頭市和鄂爾多斯市社會經濟發展系統與房地產市場繁榮程度系統各指標的權重進行了計算。根據計算，國際貿易發展對三市的經濟發展貢獻度最高，呼和浩特市、包頭市、鄂爾多斯市的進出口總額對經濟發展的貢獻程度分別為25%、22.5%、29.2%，這歸功于“一帶一路”倡議的提出促進了西北內陸地區對外開放水平，加快了西部地區的經濟建設。同時，呼包鄂經濟發展水平與城市基礎設施、醫療水平、教育水平都存在密切關系。只有實現城市的全面高水平發展才能促進城市群經濟發展程度不斷提高。從房地產繁榮程度各項指標對房地產市場的貢獻程度來看，鄂爾多斯市房地產投資對房地產市場發展的貢獻程度最高，其房地產市場投資對房地產市場的貢獻程度為31.8%，房地產投資占社會固定資產投資比例對房地產市場的貢獻程度為30.3%。包頭市房地產投資與房地產銷售對房地產市場發展起到重要作用。房地產市場銷售面積對房地產市場發展的比例為26.1%，房地產投資和房地產投資占社會固定資產投資比例對房地產市場的貢獻分別為20.9%和24.6%。呼和浩特市的房地產銷售和投資對房地產市場發展都存在重要影響。

表4 呼包鄂城市群社會經濟與房地產系統權重

表5分別描述了呼和浩特市、包頭市、鄂爾多斯市的社會經濟發展子系統與房地產繁榮程度子系統的得分情況，該得分由其效用函數處理并表述。呼和浩特市社會經濟發展水平得分在2008年—2015年低于房地產市場繁榮程度得分，整體發展處于社會經濟發展市場滯后型階段，在2018年房地產市場繁榮程度得分出現明顯降低，而社會經濟發展平穩增長。包頭市社會經濟發展水平在10年間不斷提高，在2011年房地產市場發展得分最高，為0.823。在2012年開始，房地產市場繁榮程度得分明顯下降并且波動幅度較小。鄂爾多斯市同樣以2011年為節點，在2011年房地產市場發展得分最高為0.958，在2011年之前鄂爾多斯市房地產市場發展得分明顯高于社會經濟水平得分，處于社會經濟發展市場滯后型階段，在2011年后鄂爾多斯市的房地產市場發展情況出現大幅度回落，社會經濟發展水平保持穩步提升。

表5 呼包鄂城市群社會經濟發展系統與房地產繁榮程度系統得分

表6描述了呼和浩特市“社會經濟發展水平——房地產市場繁榮程度”系統耦合協調度的計算結果。根據結果，呼和浩特市的“社會經濟發展水平——房地產市場繁榮程度”系統耦合協調度在10年間處于不斷提高的過程。2008年兩個子系統的協調度C值為0.821，協調指數T值為0.082，耦合協調度D值為0.260，協調等級為3級，根據等級劃分標準為中度失調狀態。經過十年的協調優化在2017年兩個子系統的耦合度C值為0.916，協調指數T值為0.563，耦合協調度D值為0.718，耦合協調等級為8級，為中級協調程度。

表6 呼和浩特市耦合協調度計算結果

表7描述了包頭市“社會經濟發展水平——房地產市場繁榮程度”系統耦合協調度的計算結果。計算結果顯示，包頭市的“社會經濟發展水平——房地產市場繁榮程度”系統耦合協調度同樣實現了顯著的提高。2008年系統間的協調度C值為0.882，協調指數T值為0.198，耦合協調度D值為0.418，協調等級為5級為瀕臨失調狀態。在2017年兩個子系統的耦合度C值為0.919，協調指數T值為0.621，耦合協調度D值為0.755，耦合協調等級為8級，為中級協調程度。包頭市房地產市場繁榮發展與社會經濟發展水平基本實現協調發展，并且協調程度不斷提升。

表7 包頭市耦合協調度計算結果

表8描述了鄂爾多斯市系統間的耦合協調程度。計算結果表明，鄂爾多斯市的“社會經濟發展水平——房地產市場繁榮程度”系統耦合協調度由2008年的瀕臨失調狀態轉變為2017年的勉強協調發展狀態。其中，2008年兩個子系統的協調度C值為0.835，協調指數T值為0.279，耦合協調度D值為0.483，協調等級為5級。2017年兩個子系統的耦合度C值為0.666，協調指數T值為0.470，耦合協調度D值為0.559，耦合協調等級為6級。雖然鄂爾多斯市的社會經濟發展與房地產市場發展之間的協調程度不斷提高，但其協調依舊是低水平的協調，仍然存在協調程度提升的空間，實現兩者之間的優質協調發展。

表8 鄂爾多斯耦合協調度計算結果

4 結果討論

利用熵值法和耦合協調度模型對呼包鄂城市群房地產市場與社會經濟發展之間的關系進行分析。結果顯示，呼和浩特市、包頭市、鄂爾多斯市在2008年—2017年中，房地產市場發展和呼包鄂城市群經濟發展之間的耦合協調度不斷提高，三市的社會經濟發展與房地產市場繁榮之間都由失調狀態逐步調整，實現了協調發展的狀態。但三市的兩個系統之間仍然存在協調程度較低和協調發展的不均衡問題。2017年呼和浩特市、包頭市、鄂爾多斯市的兩個子系統的協調程度分別為中度協調、中度協調和勉強協調。三市的房地產市場和社會經濟水平發展之間存在協調差異性，并且三市的社會經濟發展水平和房地產市場繁榮程度的協調程度仍然存在提升的空間。

5 對策建議

5.1 加強宏觀把控，促進區域內部聯系

從整體層面協調呼包鄂城市群房地產市場發展與社會經濟發展，呼包鄂城市群房地產市場與社會經濟發展協調性存在差異性。呼和浩特市和包頭市的系統協調程度為中度協調，協調程度明顯高于鄂爾多斯市的發展協調性。因此，需要從宏觀層面實現整體把控，促進呼包鄂城市群協調整體協調程度不斷提高的同時，要實現各市房地產市場與社會經濟發展之間協調程度的一致性，保證呼包鄂城市群整體高質量發展。

5.2 堅持房子是用來住的原則，加強房地產市場投資管控，落實房地產開發商的市場準入原則

呼包鄂城市群房地產投資對房地產市場繁榮程度都有較高的貢獻程度。房地產市場過高的投資會導致市場經濟泡沫化問題，造成宏觀經濟發展的不穩定。因此，政府應加強對房地產市場投資的管控，實現房地產市場在合理區間的平穩運行，穩定宏觀經濟發展。同時，對呼包鄂城市群研究發現三市房地產竣工面積遠高于銷售面積，造成房屋的空置率較高，資源過度浪費。因此，政府應該加強對房地產開發企業資質的審核，對房地產開發商指定市場準入原則，提高其審核標準，降低房屋開發過多造成的資源浪費。

5.3 提高呼包鄂居民福利水平

地區經濟發展不僅僅依靠經濟指標的增長，人民生活水平的提高同樣會促進其發展。通過對呼包鄂的基礎設施建設、配套醫療體系發展、教育資源分配等多方面因素進行考察發現其發展水平仍然處于較低水平。教育投入、基礎醫療、基礎設施建設對地區經濟增長的貢獻程度較低。加強經濟建設的著力點要傾向于使人民對美好生活的向往得以滿足。因此，需要強化呼包鄂城市群的教育投入力度，保證教育資源的均等化，實現地區的共同發展。深化醫療體系改革，實現區域內互聯互通，解決異地就醫、大病醫療保險等基礎性民生問題。良好的環境會加大居民的幸福感，保證居民的身心健康。改善城市公共衛生環境，加快基礎設施的完善對提高地區經濟發展質量、增強居民福利水平都有重要意義。