利好政策層層加碼　樓市數據好轉　高業績、高拿地強度地產股受青睞

熊穎

在業內人士看來，地產股的表現一定程度上受銷售表現的影響，因為自9月中旬以來，地產銷售數據出現好轉，后續“銀十”效應或值得期待。

對于地產板塊，被看好的標的股多是優質區域房企。近一個月以來，濱江集團、棲霞建設等區域房企漲幅均在10%以上。有機構指出，在后續市場復蘇及信用修復過程中，高業績、高有息負債增長、高拿地強度的“三高”房企有望明顯受益。

房地產指數是近一個月以來（截至9月23日，下同）在申萬31個大類行業中惟一一個上漲行業指數，遠高于銀行的-0.27%、商貿零售的-1.41、非銀金融-8.27%、汽車的-12.78%等。（見表1）

那么，為何在A股各大指數大幅回調的情況下，房地產板塊卻還能保持逆勢微漲呢？

一方面，房地產利好政策層層加碼且取得了較為明顯的階段性成效，如，北京等多城土拍熱度有所提升，“中債增”擔保下示范房企融資改善。此外，近日銀保監會也表態，“房地產金融化泡沫勢頭，得到實質性扭轉。”另一方面，樓市銷售數據開始好轉。深諳地產行業的財經知名博主@朱酒向《紅周刊》表示，從30城銷售數據來看，最近兩個星期的地產銷售額出現明顯回升，大家看到了希望。

華創投顧部研報也指出，自9月16日開始地產銷售開始明顯回升，16～23日，30城商品房日均成交面積較上半月上升72%，較去年同期上升10.5%。月中銷售走勢反轉一定程度上與疫情發展走勢有關，8月末至9月中旬，疫情形勢再度嚴重，成都、深圳局部地區進入靜態管理，而9月下半月開始各地疫情逐漸得到控制，成都和深圳也逐步恢復正常生產生活秩序，前期的購房需求集中在后半月釋放。而分城市來看，9月以來一線城市回暖最為明顯，下半月各能級城市環比均有顯著改善。

表1 申萬行業指數漲跌幅

數據來源：Wind

不難看出，“金九”效應在9月的下半月開始抬頭，而如若“銀十”的銷售數據呈現持續回暖，則有可能近一步體現在A股市場上。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《紅周刊》，總體來講，地產股的好壞，一定程度上受到銷售數據的影響。

不過，嚴躍進也向《紅周刊》表示，地產股有一大特點，反彈之后會出現一定程度的下調，較難在長時間內持續增長，會受到房企債務問題、政策信號、港股市場等多方面的綜合影響。

地產指數的微漲，新華聯等房企表現功不可沒。近一個月時間（截至9月28日），新華聯、棲霞建設、華發股份等13家房企漲幅均在10%之上，其中新華聯更是位居高位，區間漲幅高達104.61%。

《紅周刊》梳理發現，在近一月漲幅超10%的房企中，濱江集團、棲霞建設、天房發展等區域型房企占比過半。

其中，濱江集團扎根大本營杭州，無論是銷售、業績還是土地儲備都主要依托于杭州。中報顯示，銷售方面，今年上半年，濱江集團斬獲杭州房企銷冠;業績方面，杭州貢獻了公司營業收入超7成，且這一占比有愈演愈烈的趨勢，從2021年中期的66.59%增至2022年中期的71.4%，增長4.81個百分點。此外，公司的土地儲備中杭州占62%，同樣居于主力地位。

濱江集團以外，區域型房企大多規模較小，僅重倉或關注一到兩個城市或地區，如棲霞建設旗下房地產項目主要集中分布于南京、蘇州、無錫;天房發展旗下項目主要位于天津、蘇州兩地;京投發展房地產項目集中北京及環京區域;華聯控股房地產開發業務主要集中在深圳、杭州;粵宏遠A則深耕東莞市場多年。

從上述區域型房企的重倉城市來看，主要位于經濟較發達、房價水平也相對較高的一線城市以及高能級城市。

數據來源：Wind

而從盈利能力上來看，在不少房企毛利率僅為個位數的前提下，上述不少區域型房企的毛利率水平則超過20%，在行業內處于較高水準。2022年中期，華聯控股毛利率51.32%，根據其中報，分行業來看，占公司主營業務房產銷售的毛利率水平更是高達66.49%。華聯控股也在中報中表示，公司在深圳區域的城市更新項目用地獲取的時間較早，與其他房地產開發項目相比，公司開發或擬籌建的城市更新項目在土地成本控制、單個項目毛利率、凈利率等方面具有一定比較優勢。

可見，規模為王的房地產時代早已過去，當前資本更青睞重倉地方優勢明顯、盈利能力較強的優質區域房企。

中信建投表示，看好高業績、高有息負債增長以及高拿地強度的“三高”房企，認為這些房企有望在后續市場復蘇及信用修復過程中明顯受益。

據《紅周刊》梳理發現，濱江集團的“三高”特征較為突出。業績方面，今年上半年，濱江集團實現營業收入106.90億元，同比下降44.86%，歸母凈利潤12.84億元，同比增長1.34%，扣非凈利潤12.82億元，同比增長1.58%，業績依然保持穩定增長。

此外，在“三道紅線”維持綠檔的前提下，濱江集團并沒有和多數房企一樣收縮負債規模，相反，有息負債呈增長態勢，Wind數據顯示，2020年中期、2021年中期、2022年中期，濱江集團的帶息負債依次為386.93億元、461.07億元、558.16億元。

拿地方面，濱江集團同樣采取逆勢的積極拿地策略。今年以來，濱江集團加大力度重倉自己的“大本營”杭州。如，在剛落幕不久的2022年杭州第三輪集中供地競拍上，濱江集團就以69.1億元競得3宗地塊。

而在此之前，今年的杭州首批集中供地上，濱江集團以184.35億元斬獲11宗地塊;杭州第二批集中供地上，公司也以224.51億元拿下12宗地塊。中泰證券指出，濱江集團在2022年杭州前三輪土拍上的綜合拿地規模，是其2021年杭州三輪集中供地合計建面99萬平方米的2.5倍，也占到公司2021拿地總規模的一半以上。

伴隨濱江集團“三高”特征的明顯釋放，今年以來濱江集團股價也一路水漲船高，從年初的4.66元/股到現在（9月28日）的10.78元/股，漲幅高達137.59%。

除此之外，《紅周刊》梳理發現，保利發展、萬科A、招商蛇口、蘇州高新等房企的“三高”特征都較為明顯。其中，保利發展今年上半年實現營業總收入1107.63億元，同比增長23.1%;凈利潤149.24億元，同比增長1.6%;帶息債務3635.21億元，同比增長8.8%。而在拿地方面，保利地產更是較為積極，今年前8月拿地金額478億元，僅次于華潤置地，位居房企拿地排行榜第二名。

此外，2022年中期，蘇州高新實現營業總收入52.61億元，同比增長189.55%;凈利潤2.66億元，同比增長406.35%;帶息債務279.36億元，同比增長55.58%。此外，2022年前8月，蘇州高新拿地金額28億元，上榜中指數據的房企拿地排行榜TOP100。

（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）