房地產開發項目審批及驗收工作研究

一、房地產開發項目概述

房地產開發項目通常表示對土地以及建筑物進行投資開發建設的項目,主要是房地產開發企業在依法取得土地使用權的基礎上,在土地使用期限內進行基礎設施建設、房屋建筑建設的項目。

房地產開發項目具有風險高、投資大、過程長的特點,屬于一種涉及范圍十分廣泛的經濟性項目,對國家經濟發展有著十分深刻的影響,因此國家主要通過立法的方式對房地產開發項目進行管理與調控。

房地產開發過程中,要求企業必須嚴格遵守城市規劃的相關要求,遵循經濟、社會、環境效益統一原則,做好詳細的規劃布局。要求房地產開發項目的設計與施工,必須與國家出臺的相關規范和標準相符,在房地產開發項目的竣工階段,需要在驗收合格的基礎上才可以交付使用。

國家針對房地產開發項目進行立法,主要是為了保證房地產開發過程的順利,保證房地產開發及其相關產品的安全性,使得企業在進行房地產開發的過程中不但可以追求經濟效益,而且可以兼顧社會與環境效益,因此房地產開發項目的審批與驗收,是影響房地產開發項目實際使用價值的重要條件。

二、房地產開發項目審批及驗收工作的重要性

房地產開發項目的審批工作主要由政府部門負責,房地產開發這一行為具有外部性特征,這是因為某一特定建設者的城市建設行為對其預期的城市建設目標產生結果的同時,其行為結果可能對其他城市建設活動、居民生活消費活動等產生負面影響。比如新增房地產開發項目意味著對基礎設施服務能力的要求增大、相鄰地塊先開發一方可能會對后開發一方的權益造成侵犯、不適當建筑形體以及外裝修可能會對周邊環境造成影響,對周邊環境的視覺協調性會產生不良影響。同時,結合城市土地資源稀缺性,房地產開發項目負的外部性使得土地資源難以得到經濟合理的利益,這會導致城市社會綜合收益下降,對此,地方政府需要站在維護公共利益以及土地資源的有效利用角度出發,加強對房地產開發行為的管理

。在房地產開發項目中,竣工驗收是最后一個環節,是對建設者的建設工作進行全面考核的一項工作,需要檢查建設工作是否與規劃審批、設計要求以及工程質量相符,是保證房地產開發項目質量的一項重要工作。根據我國《城市房地產管理法》規定,在房地產開發項目的竣工驗收階段,房地產開發企業需要及時向政府主管部門提交綜合驗收申請,在規定時間內組織相關部門開展綜合驗收工作,在驗收合格的情況下才能允許交付使用。

為降低房地產開發項目審批的時間成本,提高審批效率,保證項目審批的公開、公正、透明,可以構建網上審批系統實現這一目標,建立面向房地產開發項目的“互聯網＋政務服務”模式,在互聯網平臺的支持下建立辦公自動化系統,實現房地產開發項目的網上咨詢、查詢、申辦、承辦、審批、辦結等業務功能,積極搭建面向房地產開發企業以及政府相關部門的業務通道,構建以政府部門為支撐的,面向房地產開發項目的在線服務窗口

。在網上審批系統的支持下,房地產開發企業可以更為直觀地了解到房地產開發項目審批的全過程,包括有哪些部門參與審批工作,審批工作中涉及的注意事項,明確自己需要提交的審批資料,同時還可以在線查看審批狀態、審批結果,便于企業結合審批狀態、審批結果與審批工作中的相關工作人員進行及時溝通,便于企業及時補交、補辦材料文件,指導房地產開發項目與審批條件相符。針對房地產開發網上審批系統,需要結合審批軟件設定業務條件與業務程序,結合企業提交的材料自動進入下一環節,由政府審批部門的領導或工作人員,根據企業報送的材料進行在線審批。對政府相關部門的領導來說,除了要及時對房地產開發項目進行審批外,還需要明確自身所在部門在審批工作中的職責,明確房地產企業的實際情況,便于更好地指導本部門的工作。

病原菌可以在種子、病殘體和雜草上越冬，成為翌年初侵染來源。其中種子帶菌是遠距離傳播的重要途徑。秧苗帶菌也可成為主要的初侵染來源。病殘組織上的病菌可以在土壤中存活9個月以上。病菌借風、灌溉水、雨水、土雜肥及農事操作等傳播，也可借介體昆蟲傳播，引起再次侵染。

三、有些房地產開發項目審批及驗收工作存在的不足及成因

(一)房地產開發項目審批及驗收工作存在的不足

房地產開發項目中,存在許多臨街住宅樓一二層為商業樓,其他樓層為普通住宅的問題。在項目審批過程中,對一二層商業樓的用途無法進行準確預制,這些樓層可能在未來會用于歌廳、餐館、服裝店等方面的經營,這會對建筑的后期使用埋下環保信訪糾紛隱患。

近年來我國房地產開發規模越來越大,使得產生了許多與房地產開發項目有關的糾紛,如房地產開發中面臨的環境隱患,在衛生防護不符合要求的情況下導致搬遷改造、退市進郊等問題的出現,使得原有地塊多數是在經過平整之后直接進行開發,對環評文件以及土地利用歷史的分析程度不高

。

政府相關部門應當采取聯合審批的方式,結合房地產開發項目的實際情況,積極推行面向房地產開發項目的聯合審批工作模式,提前制定審批工作流程圖,明確各部門在房地產開發項目審批階段需要承擔的工作職責。政府相關部門要充分發揮其帶頭作用,注重管理機制的完善,注重房地產開發項目審批服務水平以及審批效率的提升

。針對各前置審批部門,需要在審批工作中主動應對各項問題,集合各方力量做好聯合審查工作,通過這種方式進一步提高房地產開發項目的審批時效。在各部門聯合審批的基礎上,需要注重對原有審批模式進行創新,結合房地產開發項目的審批工作情況以及房地產開發的實際需求,不斷對審批工作流程進行優化,不斷提高審批工作效率,壓縮項目審批的時間。聯合開展項目評估工作,編制項目評估報告,針對房地產開發項目中的施工圖,采取聯合審查的方式進行審批。另外還應當注重網絡業務辦理,進一步加強房地產開發項目不同審批工作中各部門的交流,提高信息流轉速度,保證審批工作中各項文件、證件快速送達,同時可避免企業對同一資料反復提交驗證的問題。對各審批部門來說,應當積極遵守統一性原則,經國務院審批同意以后,才能夠行使自身對房地產開發項目的審批職能,最大限度保證房地產開發項目的審批工作順利開展,最大限度節省項目實施的時間。在房地產開發項目的驗收工作中,需要結合審批工作的實際情況,根據審批流程分析審批利益相關方,分析審批利益相關方之間的影響和作用,最終得出審批的最終結果。這樣做的目的是盡可能簡化前置審批流程,將傳統的串聯審批方式轉化為并聯審批工作方式,有助于房地產開發項目的審批時限進行壓縮。在對房地產開發項目的審批流程進行優化的過程中,要采用相應的方法實現這一目標。比如可以采用圖論的算法以及最短路徑原理,找到一條從原點到終點的最短路徑,實現對項目審批流程的優化。在審批流程優化與審批利用相關方分析有效結合的基礎上,還應當綜合分析房地產開發項目的有效性、社會效益以及合法性,考慮當地實際情況得出最終結論,判斷房地產開發項目是否與當地情況相符。

1.1 土地利用

城市建設工作應結合城市遠景規劃及城市主要功能分區進行,居住建筑是城市建設中核心環節之一。負責城市規劃的主管部門在城市建設初期需要就用地性質、容積率、綠化率、建筑高度等宏觀指標提出相應的規劃設計要求。房地產開發企業在取得項目土地后,在小區整體規劃、道路框架、建筑布局、建筑風格、園林設計等方面應符合城市建設規劃設計要求并取得城市規劃主管部門認可。項目前期定位規劃審批與后期建設落地執行的統一性,可以通過最后的驗收檢查的方式來完成。通過這種方式進一步為房地產開發規劃設計的實施提供重要的保障。

1.4 驗收方式

在房地產開發過程中,缺少對周邊環境對項目的影響分析,或者研究分析不規范。房地產開發項目的特殊性,要求環評文件注重周邊環境對擬建項目的影響,從實際情況來看,在部分項目中,針對這項問題的分析評價內容還不夠完善,通常環評文件只是對周邊環境進行簡單描述,沒有深入進行定量分析。

長達500米的特色農產品一條街是河橫鄉村旅游的另一大亮點。河橫大米、綠殼草雞蛋、灰天鵝制品、茂春蛋品、三泰醬菜、白雪天使草莓等沈高特色農產品，以及興泰乳鴿、梁徐牛肉、華港蔬菜、蘇珍魚圓蝦球、白米鴕鳥蛋、橋頭雙孢菇等姜堰特色農產品，很受游客青睞。河橫鄉村旅游節也拉動了當地的餐飲經濟。當天，沈高鎮新康假日、鄉里鄉味等農家酒店菜館個個爆滿。河橫鄉村旅游節除為游客們精心準備了農產品展銷、文藝表演、農民運動會等項目外，還設計了關注“生態河橫”微信公眾號抽獎、廉政猜謎、攝影大賽、垂釣比賽、征文比賽等競賽活動，重點推介河橫生態環境、農家菜肴、風土人情、特色田園鄉村建設，叫響河橫“生態+”旅游品牌。

1.3 周邊環境

竣工驗收是工程項目審批的最后一個環節,涉及規劃、人防、消防等多個部門,是項目能否投入使用的決定性因素。多部門共同協作雖然可以整合驗收意見,把控驗收質量,但是政府相關部門之間的規章互為前置,容易導致房地產開發項目的驗收工作難以實施,因此需要不斷完善,明確各部門職責,有效減少時間成本,提高固定資產投資效率。

（4）當施氮量達到101.46 kg·hm-2時，理論上可達到最高產量，田面水中總氮濃度相對較低，氮素流失風險較低，是兼顧經濟效益與環境效益的較好方案，但尚需要通過后期長期試驗進一步驗證。

(二)房地產開發項目審批及驗收工作存在不足的成因

通常情況下,房地產開發項目的審批工作,需要經過規劃部門、住建局、發改委等多個政府機構的審批,這些機構在進行審批工作的過程中,都采用審批的手段進行行政管理工作,政府部門對房地產開發項目的干預較多,可能會影響自身職能的發展。這樣一來,就導致房地產開發項目的審批流程太過復雜,可能會對項目工期造成一定程度的影響。

四、房地產開發項目審批及驗收工作優化策略

(一)優化審批流程

1.2 商住混合樓

2.1 低蛋白飲食可減輕CKD患者的毒素相關癥狀 低蛋白飲食通過限制蛋白質攝入，減少代謝性廢物在體內的蓄積，防止有機酸類、氫離子、磷酸鹽等積聚引起的代謝性酸中毒，改善氮質血癥，緩解酸中毒的臨床癥狀[3,5,9-11]。低蛋白飲食可提高CKD患者的生活質量。

(二)加強審批監管

在政府相關部門對房地產開發項目進行審批的過程中,要注重對項目審批工作進行監管,有效推動各部門協同審批,通過協同監管的方式,保證房地產項目審批工作的規范性,逐步將過去的事前審批轉化為全過程審批,結合房地產開發項目后期施工建設的情況,加強對房地產開發項目的全過程監管,確保房地產開發項目的施工變得更加有序、規范

。在施工建設階段,除了住建局需要定期委派人員深入施工現場進行巡查、監管,保證房地產開發項目的質量,通過嚴格監管的方式最大限度規避豆腐渣工程、以次充好、偷工減料等問題以外,規劃審批部門應在建設的不同階段,對建筑布局、高度、效果等方面進行規劃復核。同時,針對在建階段的抵押工程,相關部門應結合實際的施工建設情況,建立科學、完善的管理體系,規避房地產開發中存在的“一房多賣”問題。

另外,還需要注重在線審批監管體系的構建和運用,以便實現對房地產開發項目的在線監測、在線審批,在審批工作中實現信息的及時共享,主要針對房地產開發項目中的施工建設流程、項目審批流程進行嚴格監管,確保房地產開發項目可以在規定的時間內保質完工。政府相關部門需建立健全面向房地產開發網上審批流轉的電子監察系統,并由地方監察機關負責該系統的運行工作,以便實現對房地產開發項目審批工作全過程的實時、在線監控。電子監察系統的構建應當以互聯網技術、信息化技術為支撐,通過軟件系統實現對審批工作全過程的監察與監控,保證審批工作科學、合理,避免審批過程中存在違紀、違法、違規的問題。針對房地產開發項目審批工作的在線監察,應當保證監察部門與審批部門的分離,在監察過程中運行信息化技術,實現房地產開發網上審批監察系統與政府審批部門房地產開發網上審批系統的有效銜接。在電子監察系統運行的過程中,必須明確房地產開發審批中的各項工作,明確審批的法定時限、承諾時限、審批標準、辦理程序、審批機構等各項內容,針對出現的審批超時、審批違規等問題,要求電子監察系統及時發出警告,并由審批部門在第一時間進行整改。通過線上與線下監管相結合的方式,能夠進一步規避房地產開發項目審批中的隨意性,避免審批工作中出現人情化、主觀性等現象,進一步保障審批工作的科學性與合理性

。

由SVD降噪原理將振動信號構建一個Hankel矩陣,按式(1)計算出整個時間序列上的奇異值.再根據式(2)和式(3)計算出奇異值差分譜值,按照

(三)多部門協作,做好竣工驗收工作

為有效保障房地產開發項目的竣工驗收工作順利進行,政府相關部門應當注重對驗收流程進行優化,根據國家相關法律法規,注重項目驗收力度的提升。比如針對房地產開發項目的主體工程開展驗收工作,相關部門需要著重對相關設施進行驗收管理。監管部門在居民入住率達標的基礎上,可以對房地產項目的各項設施進行全面驗收。在具體開展驗收工作的時候,相關部門還應當明確房地產開發企業以及物業管理部門需要承擔的職責。實際驗收階段,相關部門應當結合房地產開發項目中的各種設備設施進行初步驗收,倘若在驗收工作中發生了不滿足驗收要求的工作,則需要進行及時通知企業進行整改,必要可以責令企業進行返工處理。在房地產開發項目的竣工驗收階段,可以通過“聯合驗收”提升整體的驗收效能。明確對規劃、土地、人防、消防、檔案及建設條件落實等事宜,權責分明,并聯驗收;各市在政務服務大廳設置專門的窗口,編制聯合驗收申請材料清單和現場查驗事項清單,統一受理,統一查驗,統一出具聯合驗收意見;向建設單位提供驗前指導服務,發現問題一次性告知,現場查驗核實整改情況。不斷提高聯合驗收的可操作性,增強市場接受度,進一步提升項目驗收服務監管效率和質量。

雞蛋坪組遍布全區，分布廣泛，自下而上可分為上、中、下三個巖性段，區內僅出露上、中二個巖性段，總體上呈NE向展布，是礦區賦礦層位。上段巖性主要為巨厚層的安山巖，局部夾小面積的凝灰巖透鏡體及構造角礫巖；雞蛋坪組中段巖性主要為安山巖、英安巖、凝灰巖、火山角礫巖、構造角礫巖，二巖性段間為整合接觸。

結語

本文在對房地產開發項目的審批與驗收工作中存在的問題進行探討的過程中,提出了一些優化房地產開發項目審批與驗收工作的策略。認為加強對房地產開發項目的審批與驗收,要注重流程的優化,注重線下工作與線上工作的有效結合,加強對審批與驗收及建設期全過程的監管,保證前期規劃審批與后期建設落地執行的合理性、統一性,為房地產開發項目的順利開展創造良好的條件。

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