輕資產運營模式下企業盈利能力研究
——以寶龍商業地產為例

伏婭婭

（西安科技大學，陜西 西安 710054）

一、 寶龍商業地產輕資產運營模式現狀分析

1.行業概述

伴隨著近幾年我國城市化進程的加速和城市規模建設的雙重因素驅動，城市居民對休閑娛樂綜合體的青睞程度不斷加深，休閑娛樂時間也逐年遞增。2018年以來，我國居民平均每周商場購物時間明顯增長，商場購物消費傾向也日益增長。根據國家統計局統計，2021年我國居民每周商場購物時長同比增長15%。截至2021年，我國商業地產存量規模達到5.37億平方米，占整個地產行業的20%，在整個國民經濟發展中發揮著舉足輕重的作用。

2.寶龍商業地產公司簡介

（1）公司基本情況

寶龍商業地產2003年在中國澳門成立。秉承“讓空間有愛”的企業使命，寶龍產業經營不斷拓展，形成地產、商業、酒店、文化藝術等多元產業協同發展的格局。于2019年在香港主板成功上市，專注于開發及經營高質量、大規模、多業態的綜合性商業地產項目，已在全國30個城市打造80個物業項目，開業36座城市綜合體。2015年寶龍商業 “三輪驅動戰略”提出，對于資產管理方面將尋求多元融資渠道，其中商業輕資產管理輸出模式將成為企業快速發展的主要業務，以商業運營服務和物業管理服務為核心，輸出品牌效應，進行品牌宣傳和擴張，在客戶群體中形成廣泛品牌認知度和深刻的品牌影響力，以此挖客戶黏性，拓寬銷售渠道，提升企業經營業績。

（2）輕資產運營核心

隨著輕資產規模的提升以及市場變化導致管理難度的增加，近年來整個不動產資產管理行業走向第一次大規模的專業分工，寶龍商業地產也從傳統的重資產分離出來，靠專業能力利用輕資產操盤賺取更多利潤。其實現路徑主要有兩條：一是靠旗下自有物業產權進行輕重分離而逐步獲取對外輸出的品牌和能力；二是通過整體包租獲得長期租賃經營權并通過分組經營賺取租金差價二獲利。這兩種增長模式都是依靠資本投資來驅動整合資源。

①運營包干輕資產管理輸出。寶龍商業地產在2007年開始向零售商業物業的開發商、租戶以及業主提供商業運營服務，主要服務類型分為三大類。第一類，零售商業物業開業前的準備階段向物業開發商或者業主提供市場研究及定位、租戶招攬及籌備開幕服務。第二類，于零售商業物業運營階段向業主或者租戶提供商業運營及管理服務。第三類，主要向位于處購街及商場的單位提供物業租賃服務。筆者通過整理寶龍商業地產公司年報以及招股說明書將這三類運營輸出在表1作以詳細說明。

表1 寶龍商業地產商管運營確定模式

②品牌效應輸出。品牌也是企業輕資產的一部分，是企業的一種無形資產，也意味著企業商品定位、經營模式、消費族群和利潤回報。寶龍商業地產公司20世紀90年代自香港地區進入內地，長期以來一直帶領我國商業地產行業飛速發展，市場占有率多年來一直處于我國商業地產前列，其營收金額也位居全國前列。公司利用自身優勢，大力實施品牌發展戰略，構建完整的商業服務網絡，利用強大的資源整合能力，加強對外公共關系建設，營造良好的企業發展環境。此外，公司將零散網點的運營外包給合作商，以此進行品牌宣傳和擴張，現己在客戶群中形成了廣泛的品牌認知度和深刻的品牌影響力。寶龍商業地產發展至今已經陸續獲得“中國商業地產公司品牌價值TOP10” “最佳品牌價值獎”“中國商業地產優秀企業”等眾多榮譽稱號，品牌價值高達135億元。

（3）輕資產運營模式下的財務特征

輕資產運營主要是保證企業各項資產的高效運轉和其自身現金流的保障性流動。

①流動資產方面。根據表2可知，流動資產每年的金額呈波動下降趨勢，且在2016年～2020年期間金額下降幅度較大，2016年～2020年流動資產占總資產的百分比更呈現出斷崖式下降態勢，下降了44.25%，平均每年下降近9個百分點，但是寶龍商業地產公司管理層在業績說明會上表示，未來幾年公司的流動資產占總資產比例保持在綠檔肯定沒問題，這一比例控制在70%以上還是有壓力，不過未來管理層有信心控制在70%以上。說明寶龍商業地產的輕資產運營能力暫時呈下降趨勢，未來還有較大發展機遇。

②現金及等價物方面。根據表2可知，寶龍商業地產的現金等價物在2016年～2020年五年期間快速增長，漲幅高達16倍左右，其占總資產的額比重由剛開始的10.90%上漲到2020年的76.33%，說明企業盈利的現金保障水平較好，凈收益質量較高，企業的現金流量大部分來自于經營活動，也表明企業收益水平比較穩定。由此可見，寶龍商業地產在輕資產運營模式現金流充裕，滿足日常日常運作所需現金可支配量。

表2 2016年～2020年寶龍商業地產流動資產表

③資產負債方面。寶龍商業地產在發展前期主要主張負債推動發展，如表3所示，其在2018年以來資產負債率基本保持在90%以上，2019年以來其資產負債率呈斷崖式下跌態勢，主要有兩方面的原因。一方面，是因為其2019年在手現金等價物高達26.16億元，較2018年同比增長373.06%；另一方面，寶龍商業地產提前償還借款，公司有息負債清零，負債總額下降至15.04億元。而其現金等價物增長的主要原因在于2019年上市成功登陸資本市場，募集到12.37億元資金，這是其實現暴增的主要原因。除現金大幅增長外，其應收賬款因為關聯方應收款同比暴增169.49%而實現大幅增長，這也表現出了寶龍商業地產日益增長的核心競爭力和較強的發展信心。

表3 2016年～2020年寶龍商業地產的資產負債情況

二、寶龍商業地產輕資產運營模式下的盈利能力分析

1.盈利能力構成要素

（1）利潤對象

寶龍商業地產針對不同消費人群打造了四大商業運營服務品牌，寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場和寶龍天地，分別對應為超級標桿、標桿、標準mall及社區商業系列產品針對針對高中低端不同消費群體推出不同項目，價格定位有高有低，個人消費者具有價格選擇優勢，較少存在議價情況。

（2）利潤點

寶龍商業地產的盈利點除了土儲資源布局紅利之外，土地成本優勢也在未來經營利潤的提升和規模的穩步增長提供有力保障。相關研究人員表示，寶龍商業地產深耕長三角和粵港澳大灣區核心城市，是高去化率的最佳保證，而其因在三四線核心區域拿地成本優勢突出，又對當地政府具有吸引力，基本杜絕了流動性風險問題。

（3）利潤源

寶龍商業地產的主要利潤來源于商業運營服務和物業運營服務，其商業運營致力于推動我國城市化進程，立足國內三四線城市，并得到各地政府的大力支持，每個項目都配合當地城市發展規劃，成為該城市地產性地標項目的代名詞，打造集購物、餐飲、旅游、娛樂、文化、商務于一體的超大規模體驗中心，滿足人們日常生活中的多樣化需求，長期持有優質商業物業，促進資本增值，確保永續經營。寶龍商業地產的住宅物業管理服務范圍涵蓋普通住宅、公寓、中高端社區及寫字樓。業務涉及物業管理服務、交付前及顧問服務、社區增值服務、智能解決方案服務等領域。

（4）利潤杠桿

寶龍商業地產憑借對自身品質與創新的追求，經營穩健、規模提升，不僅貨量充足，產品特性明顯，而且夯實業績成果，實現穩健發展，在具體的項目運營中，管理效率大幅提升，開盤去化率高。2018年與騰訊就“紐扣計劃”達成戰略協議，雙方將基于騰訊的微信公眾號、移動支付、小程序、社交廣告、企業微信、云計算和安全能力的七種工具的基礎上打造數字產品線。紐扣計劃能實現會員數據、互聯網數據、商業運營數據、資產管理數據統一連接分析?？萍假x能推動智慧轉型“紐扣計劃”賦能線上引流線下，商場的運營效率有望進一步提高。

（5）利潤屏障

強大的零售商業物業運營及管理能力、經驗豐富的管理團隊是商業地產公司的護城河。隨著居民消費水平的提高，在激烈的行業競爭中，只有先于消費者認知才能獲得發展先機。作為國內排名TOP5的商業運營商，寶龍商業地產擁有強大的品牌庫，截至2020年12月31日，公司租戶品牌超過7100個，戰略合作品牌超140個，與超過500個品牌合作超過5年。同時，近3年公司所有商場開業后維持90%以上的平均出租率。高出租率主要歸因于強勁的商戶輔導及管理能力。同時，公司還擁有恒安國際（HK.1044）許連捷家族、安踏（HK.2020）丁世忠家族、永輝超市（SH.601933）和蘭馨亞洲四家基石投資者作為后續發展的堅實保障。

2.盈利能力結構性分析

（1）收入結構性分析

寶龍商業地產的主營業務核心占比主要是商業運營和物業管理服務收入，從表4可以發現，寶龍商業地產今年商業運營服務收入占比呈下降趨勢，而物業管理收入占比則逐年快速上升，從商業市場角度來看，伴隨著政府對房地產調控的政策趨緊，再加上商業地產同業競爭風險，整個商業地產運營效益能力均在放緩。從企業內部發展來看，重商業地產運營與企業轉變經營發展模式的需求相違背，寶龍商業地產不斷調整企業發展戰略，轉變經營發展模式，創造契機，獲得持續發展的動力，物業管理服務占比逐漸擴大，是其實現輕資產運營模式下的必然結果。

表4 2016年～2020年各業務收入占比

同時，商業運營和住宅物管存在多方因素持續驅動成長，主要包括目前被市場所忽略的公司較同業領先的數字化和科技能力，這兩者將會為企業帶來持續性較強且較穩固的快速增長的可能性。

（2）成本結構分析

根據企業輕資產運營模式的特征，企業應該做到投入遠遠小于大產出的效果，因此，對其成本結構的分析直接反映出寶龍商業地產的資產盈利能力。

成本費用利潤率反映企業利潤總額與花費成本費用總額之間的比例關系，站在企業投入與產出的角度，衡量公司的盈利能力狀況，直觀地反映了企業獲得經營結果過程中付出的資源消耗，成本費用得到控制程度越高，其盈利能力越強。通過表5中的數據可以發現，寶龍商業地產2016年～2020年成本費用利潤率指標雖然呈上升趨勢，但并未達到正常的合理范圍30%及以上的標準，說明F企業在實現利潤增長的同時，成本費用的有效控制存在問題。管理費用在五年期間快速增長主要是因為企業在2019年上市后業務快速擴張的同時員工也在增加使得內部管理費用突增。財務費用五年來呈下降趨勢，主要在于實行輕資產運營模式，擴大了品牌推廣力度，降低了融資成本，促使其經營效益表現良好，資金周轉問題得以有效緩解，使得現金流較為充沛。值得注意的是寶龍商業地產近五年在研發方面的支出較少，缺乏研發創新投入。

表5 2016年～2020年企業成本費用情況

（3）整體分析

根據表6可知，近5年，寶龍商業地產的總資產收益率呈波動上漲狀態，2020年上漲明顯主要是在于在輕資產運營模式下企業凈利潤快速增長，從而帶動當年總資產收益率長勢良好。直接反映了公司發展能力和競爭實力穩步上升，發展態勢良好，也是公司有能力舉債經營的重要依據。凈資產收益率近五年是呈直線下降趨勢的。從2016年的354%大幅度下降至2020年的16.31%，由財務報表可知，公司凈利潤變化趨勢較小且整體上是增加的，所以凈資產收益率直線下降的原因是所有者權益的變化不穩定，說明企業帶給股東的財富增加值減少，公司對股東投入資本的運營效率逐年下降，同時也說明了公司對企業投資人、債權人的保護程度變弱，面臨一定的經營風險，公司需要加強利用自有資本創造利潤的能力，提高寶龍商業的資本經營能力。

表6 寶龍商業地產盈利能力相關指標

寶龍商業地產的凈利率5年來以波動上升的態勢增長到2020年的15.88%，主要原因在于2020年新項目的開張經營導致營業收入的增加，使得企利潤也實現同步提升。

三、寶龍商業地產輕資產運營模式下盈利能力提升措施與建議

1.內部措施

（1）服務優化創新

寶龍商業地產針對不同的客戶群體設立了中高低端不同的消費場所來迎合市場發展，所以針對不同項目配以不同的配套設施和工作人員，形成不同消費場所服務差異化。隨著客戶需求的日益多元化和信息技術的高速發展，商業地產創新的運營和服務類型日益豐富多彩，面對不同的商業地產推出的不同商業服務，消費客戶會根據自身不同的需求進行擇優選擇，個體消費客戶可能更多考慮服務質量的高低，公司團體消費客戶更看重于運營效率的高低，淘汰掉那些服務質量，運營效率較低的企業。所以寶龍商業地產必須重視運營服務創新，重視客戶管理和服務質量，不斷探索創新服務方式和內容，以提升盈利能力。

（2）加強成本控制

由上文分析可知，寶龍商業地產的成本費用利潤率較低，低于行業合理范圍水平，導致公司的利潤空間波動較大，主要原因在于寶龍商業地產對于成本費用的管控意識不足，控制管理力度不到位，導致成本費用較大拉低利潤對企業發展的貢獻率。想要提高寶龍商業地產的盈利能力，必須加強成本費用的控制力，做到將企業的成本費用管控到一定的合理穩定水平，處在公司管理層的可控范圍之內，企業則充分發揮投入產出下凈利潤的價值，提高企業盈利能力。

（3）加大研發投入

目前寶龍商業地產的信息技術設備雖然還處于起步階段，尚未滿足商業運營服務的需求，但是伴隨著互聯網信息技術的進步，人工智能時代的到來，寶龍商業地產應加大商業地產領域在科技創新方面的投入，全力引進智能化創新資源，對企業賦能升級，加速商業地產智能化發展，借助人工智能、物聯網、大數據等技術從場景選擇、商業地產主體、大數據技術出發，構建智能大數據運營體系的購物中心，通過大智慧運營平臺把購物中心、品牌商戶、消費者有效連接在一起，提高運營效率，掌握消費趨勢，為寶龍商業地產獲得新的增長空間。

2.外部建議

寶龍商業地產提升盈利能力除了依靠內部整改措施提升整體運營能力外，還需要做好積極面對，迅速調整外部商業環境變化的準備，主要從強化規劃引導、推動協同合作、搭建共享平臺三個方面入手。

（1）強化規劃引導

近年來我國商業地產無論發展數量還是發展品質均取得了較好成效，但是也存在發展定位和發展規劃同質性，地產發展階段性結構過剩問題。說明在商業地產的未來發展中需要強化政府適當的規劃引導作用，由政府出頭牽引，引領開發商和企業招商中心貫徹落實政府經濟發展的商業需求。促進商業地產的發展規劃與城市經濟發展軌道有機結合，在城市發展規劃需要區建設一批多元化、多功能、高效率、智能化的大型商業休閑娛樂中心，為當地城市規劃軌道交通沿線大型商務商業建筑與地鐵站點的完全銜接提供便利。

（2）推動協同合作

近年來，我國網絡銷售和電子商務發展迅速，實體商業地產在經營銷售中越來越多的受到電子商務的沖擊，主要在于越來越多的網絡零售規模不斷發展擴大，再加上新冠疫情的影響沖擊，導致實體店鋪零售遭受市場銷售擠壓，致使實體店鋪的承租需求被動下降，從而連帶實體商業地產銷售不暢，直接影響到企業經營效益。這種情況下寶龍商業地產應該在沖擊困境中主動尋求新的發展思路，積極地介入電子商務運營中，并且，依托自身的實體商業地產本身特有的優勢，探索實體商業地產與電子商務協同合作，打造一種全新的經營模式。

（3）搭建平臺共享

信息共享是商業地產企業實現業務拓展延伸的主要前提，也是拓展企業發展機會，提升核心競爭力的關鍵方式。在現代商業地產的高速發展中，除了帶動一系列的經濟效益和社會效益外，也滋生了好多行業痛點，比如：商辦公司小而分散，不具規模效應，具有團隊分散風險；代理公司管理粗糙，無數據支撐；缺乏品牌，不專業化；營銷單一，商辦住宅渠道混為一談；等等。以上均需要掌握一定程度的信息量才可逐一完善解決。寶龍商業地產利用自身資源優勢，構建信息整合平臺即可滿足信息資源匯總共享的需求，以便更好地發展現代商業地產，加強商業地產運營效率和提升服務質量。寶龍商業地產主要的經營范圍是商業地產，其競爭對手也是經營傳統的商業地產，其運營類型與服務內容極易被模仿甚至超越，這種同質化競爭只能帶來有限的經濟效益，無法在技術上領先同行。但是對于整個商業地產而言，供應鏈前端終端可以被挖掘的潛力是遠超出企業預期的，因此，寶龍商業地產未來需要在打造開放式的商業地產信息共享平臺上重點出擊。