探討房地產企業運營管理體系的建立與優化

文／阮璐怡 武漢中央商務區城建開發有限公司 湖北武漢 430000

引言：

房地產企業在推動我國經濟高速發展方面做出了巨大的貢獻，并一度成為新經濟增長點。自2004年我國開始在宏觀層面調控市場以來，作為國民經濟增長支柱的房地產企業受政策的影響，加之市場環境的日益復雜化，致使房地產企業面臨的運營管理風險逐漸增多。同時，大數據技術的普及和廣泛應用，也要求房地產企業運營管理體系向數字化轉變，即以信息數字改造、數字化提升為基礎，并深入觸及企業中心領域，實現房地產企業以有效運營管理體系為核心的高層次轉變。這是新時期房地產企業運營管理工作的核心業務。房地產企業為在競爭日趨激烈的市場環境下生存并實現高質量發展，逐漸開始朝著規模化、集團化的方向發展。這更是對房地產企業運營管理體系的建立和優化提出了更高的要求。只有房地產企業運營管理體系不斷優化，運營管理質量獲得提升，方能在新時期實現自身的高質量發展，方能做強做大，實現強企。然而，房地產企業運營管理體系的建立和優化是一項復雜且系統的長期工程，因此基于企業實際發展狀況逐步建立運營管理體系并持續優化，穩步提升企業運營管理能力，已成為新時期房地產企業必須面臨的一大重點難題。因此，對房地產企業運營管理體系予以探究尤為必要。

1、房地產企業加強運營管理的意義

運營管理指的是企業運營活動的策劃、組織、執行與管理，是與企業生產運營以及有關的各項管理的總稱。房地產企業運營管理是指在房地產開發過程中全流程的生產管控和服務創造，涵蓋項目取地、立項、規劃、組織建設實施、項目開盤準備、市場營銷與控制、竣工驗收、交房以及對項目產品的售后服務等。房地產企業運營管理的關鍵功能是統籌并控制各單位對項目發展與實施進程，并對項目投融資、營銷、財稅、成本等的具體運營狀況，以及項目定位、團隊架構、工作流程等進行動態調控，促使資源實現優化配置。也就是說，房地產企業運營管理實質是對房地產企業所有運營活動的全過程的管理活動。

運營管理體系的建立和優化，對于房地產企業來說，一方面有助于促使企業不斷加強風險管控，提高風險抵御能力。對于房地產企業而言，資金鏈是否穩定直接影響其運營，是企業生存和發展的關鍵因素。而運營管理體系的建立與優化，能夠提高企業運營管理能力，能夠促使企業內部各項管理制度，如財務風險管控制度、內控制度等的完善和健全，并不斷引進先進的技術和管控手段，以降低財務風險的發生，及其帶來的不確定性，從而確保資金鏈的穩定，為房地產企業的穩健高質量發展保駕護航。另一方面，有助于房地產企業社會效益的提高和良好企業形象的建立。房地產企業運營管理能力的提高還要求企業從內部對各項運營活動加強管控力度，而這能夠從整體提升房地產企業的服務質量，促使房地產企業建立更好口碑，樹立良好的企業形象，實現自身長效發展。總之，房地產企業運營管理體系的建立和優化具有十分重要的意義，不僅對企業自身的高質量發展有重要促進作用，而且對社會經濟的穩定發展也具有重要推動作用。因此，加速運營管理體系建立和優化，提升運營管理能力，是房地產企業在新時期實現自我價值的必然要求和時代要求。

2、房地產企業運營管理體系中存在的常見問題

2.1 產品標準化不統一，缺乏標準化建設

產品標準化是房地產企業生產效率提升的一個重要手段，不僅能夠促使企業節約成本，加快項目開發周期，而且能夠樹立企業形象，擴大品牌效應。然而，當前我國房地產企業距離產品標準化建設還有較大的距離。而房地產企業產品標準化不統一，標準化建設缺乏，直接影響企業運營管理體系的建立和優化。如，尚缺乏合理且科學的采購標準。而這直接導致房地產企業在項目前期的定位中存在準確性不足的現象。同時，也沒有建立適合自身企業的高質量供應鏈，致使企業難以對實際產品進行復刻，導致企業支出成本增加，拉長項目運營周期。因此，為加速企業運營管理體系的建立和優化，應在產品標準化體系構建方面予以加強。

2.2 信息化水平薄弱，運營管理效率低

現階段，房地產企業在國民經濟高質量發展的今天迎來了更大的挑戰。為順應時代潮流，實現運營管理數字化、信息化，互聯網技術、大數據技術等逐漸被應用到企業運營管理中。然而，當前企業在運營管理體系建設中尚面臨信息化水平薄弱，運行效率低的問題。如數據泄露問題，尤其是用戶隱私信息，企業關鍵財務信息泄露問題。而數據泄露不僅會影響用戶對企業的忠誠度，而且會給企業發展帶來極大影響。另外，企業運營管理體系建立和優化時，還面臨信息化建設硬件支撐不足的問題。這是信息化水平薄弱的另一重要原因。而這一方面是由于房地產企業管理者對信息技術在運營管理體系建設和優化中的重要性認識不足，另一方面是由于房地產企業用于信息化硬件設施建設的資金不足導致的。除此之外，房地產企業員工的不良行為，如偽造數據、責任心缺乏導致數據泄露等，也在一定程度上影響了企業運營管理水平。因此，房地產企業運營管理體系的建設和優化，還應重點加強運營管理信息化水平的建設。

2.3 企業運營管理制度還尚不完善

房地產企業運營管理制度的不斷完善和健全，使企業運營管理體系獲得優化，運營管理能力得到提升的重要制度保障。然而，從房地產企業實際發展的狀況來看，企業的運營管理制度尚存在一定的不完善，從而對企業的生存和高質量發展產生了極為不利的影響。如，房地產企業沿用直線型運營管理模式，對于制度的優化、革新較為忽視，致使制度的可行性和先進性比較低，導致企業在運營管理中難以利用先進且科學的管理手段和模式，從而影響運營管理能力。長此以往，企業運營管理勢必日益松散，企業員工工作積極性必將下降，企業內部凝聚力必將受到影響，為企業高質量發展埋下隱患。又如，房地產企業未能結合實際情況，只是一味地照搬其他企業的運營管理制度，且不進行針對性調整和優化。而這必將會導致企業內部管理混亂，影響企業的管理水平。與此同時，房地產企業運營管理中監督管理制度的缺乏也是影響運營管理體系建立和優化的重要因素。另外，企業運營管理制度不完善還體現在工作重心側重員工績效考核與實際工作完成方面，側重短期目標完成和短期經濟效益最大化實現方面，而這會在一定程度上影響企業的長遠持續發展。除此之外，權責分工不明確，致使工作效率低，也是運營管理制度不完善的另一重要表現。因此，在推動房地產企業運營管理體系建立和優化時，應對相應的運營管理制度予以完善，充分發揮制度的重要作用。

2.4 員工運營管理工作意識欠缺

房地產企業運營管理體系的建立和優化離不開先進的運營管理理念。然而，當前房地產企業運營管理過程中，無論是企業運營管理者，還是企業員工，對于運營管理工作的重視度都還較為缺乏，致使在實際工作中仍采用傳統的運營管理方式，致使企業運營管理受到嚴重影響。另外，盡管房地產企業近年來在大數據技術的大力推動下，也已開始將一些先進的信息技術引進到企業運營管理中，但受限于運營管理理念的滯后，導致信息技術還難以有效發揮重要作用。如在數據采集時，未能樹立利用先進信息技術進行數據采集、分析等意識，導致企業信息資源浪費，且存在一定的數據準確性、真實性問題。總之，房地產企業要想在大數據時代下獲得更佳的競爭地位，必須在思想觀念上進行轉變，樹立良好的運營管理工作意識，以促進房地產企業的可持續性發展。

3、進一步推動房地產企業運營管理體系建立和優化的對策

3.1 加強標準化建設，搭建產品標準化體系

新時期房地產企業只有順應時代潮流，加強產品標準化建設，搭建產品標準化體系，方能立于不敗之地。新時期房地產企業已在一定程度上認識到企業運營管理體系建立和優化的重要性，并開始積極探索有效的手段，不斷提高自身的運營管理能力。房地產企業在加強標準化建設時，應以企業實際情況作為依據，編制年度企業運營規劃、項目運營規劃等，通過節點式規劃，進行全方位（包括政策變化、規劃批報等）考察、分析，促使企業制定切實可行的發展目標。在此基礎上，將年度企業運營規劃與企業現金流有機結合，并將運營策略和現金流交叉整合，從而提出切實可行的運營管理目標。而產品作為房地產企業運營管理的關鍵點，應在年度運營規劃指標的指導下，編制二、三級節點規劃。在規劃編制時，不僅要考慮相關部門的意見，而且要考慮企業內部各個部門的銜接作用，促使編制的運營管理規劃能夠實現完美閉合。其中，二級節點規劃為主項計劃，是以一級關鍵節點計劃為依據，制定的專項線計劃，如采購專業線等。如，對采購標準予以規范，并利用信息化手段建立高質量供應鏈，搭建產品標準化體系，從而為企業運營管理體系的建設和優化奠定基礎，推動企業運營管理能力的提升。各專業線的二級計劃必須滿足一級計劃的實現，且各專業線間必須具備邏輯關系。如設計出圖、招標定標、進場施工是固定的邏輯關系。三級計劃是以二級計劃為依據進行細分的項目級工作計劃。

3.2 依托大數據技術，構建運營管理信息化體系

房地產企業運營管理體系的信息化程度直接影響企業運營管理的效率。面對當前房地產企業運營管理中存在的信息化薄弱問題，應以大數據技術為重要依托，積極構建運營管理信息化體系，從而提升企業的運營管理水平。

首先，應與企業自身實際發展狀況相結合，建立數據庫，不斷修正完善數據庫，簡化數據庫程序及流程，提高數據存儲安全性，降低數據泄露風險。與此同時，還應注重備份數據庫的建立，避免因黑客攻擊等導致數據缺失問題的發生。對此，可通過專項資金的方式大力引進防火墻安全技術等，并與實際情況相結合合理選擇安全系數高且正規的軟件，從而提高數據信息的安全性。其次，增強企業管理者對運營管理信息化體系中軟硬件設施的建設，并加大資金投入，如通過專項資金的成立，為先進軟件的引進和硬件設施加大和維修等提供資金支持。再次，大力宣傳企業運營管理信息化體系構建的重要作用，提高企業管理者及其全體員工對信息化管理的認識水平，并對不同部門、不同崗位企業員工的數據庫訪問權限進行設置，避免員工不良行為對數據準確和真實性的影響，確保數據的安全性。最后，房地產企業還可與已經形成大數據的企業展開合作，構建共享模式，并通過適當服務費的支出與合作企業進行信息資源共享。這不僅能夠解決成本，而且能夠確保數據安全。

3.3 完善企業推動運營管理的配套制度

當前如何完善企業運營管理制度已成為房地產企業提升運營管理能力必需應對和解決的重點。房地產企業運營管理制度完善的同時還是新時期企業運營管理質量提升的必然要求和時代呼喚。房地產企業運營管理制度的完善需企業基于自身實際情況，從多個角度切入，并在綜合分析企業整體狀況，對與企業運營管理制度不適應的相關制度進行變革，從而制定與之相適應的配套制度。在完善企業運營管理制度時，最為關鍵的是要注重內部組織結構的優化。這是運營管理制度完善的組織保障。在優化組織結構時，應避免“一人多崗”，應對企業員工的權責予以明確界定，同時落實責任人制度，促使運營管理體系能夠具體落到實處，并確保責任能夠落實到具體的人。另外，企業在注重員工績效考核等短期目標時，更應注重長期目標的完成。也就是說，在對企業員工進行考核時，要兼顧短期和長期目標，從而確保企業員工能夠積極推動運營管理體系建設的相關工作。除此之外，為確保建立和優化的企業運營管理體系能夠有效落實，還應注重監督制度的完善。在完善監督制度時，應成立獨立的監督部門，并在監督人員方面予以強化，提高其責任心，并下放一定的權利，以通過監督制度的有效落實，促使企業運營管理體系能夠切實得到落實。

3.4 強化企業全員運營管理工作意識

房地產企業運營管理是一項系統性復雜工程，目標主要是保障企業經營目標的實現，而合理高效的全程化運營管理意識，是企業運營管理體系優化、運營管理能力提升的重要因素。因此，房地產企業為在新時期緊跟時代發展步伐，順應時代潮流，實現自身的高質量持續發展，必須樹立并及時更新運營管理理念。

首先，從企業管理者的角度來說，其應在思想認識層面對大數據等先進技術有清晰且明確的了解和認識，并掌握先進技術的優劣勢，并與企業自身的實際發展狀況相結合，將適宜的先進技術引入企業運營管理中。通過提高自身對先進技術的認識水平，不斷轉變自身的運營管理理念，從而將先進的運營管理理念融入到房地產企業實際管理中，提高企業管理能力。其次，房地產企業可根據企業制度修訂的形式出臺相關的運營管理條例，并于具體實行過程中對新條例予以優化并不斷改進完善，以考核相關部門的落實情況。通過制度的不斷修訂，促使企業全體員工意識到運營管理體系在房地產企業發展中的重要作用，逐步強化企業全體員工的運營管理工作意識。再次，利用信息化渠道，如企業官網、微信公眾號等大力宣傳房地產企業運營管理體系建立和優化對于企業發展的重要價值，促使企業員工主動樹立并形成先進的運營管理理念，并將運營管理工作意識融入實際工作中，共同推動企業運營管理體系的建立和優化。最后，注重對房地產企業人才的引進和培訓，以壯大人才隊伍，為企業運營管理能力的提升提供人才支撐。通過人才引進，可促使房地產企業運營管理人才隊伍血液更新，帶來先進的運營管理理念，并在實際工作中通過新鮮血液的融合，發揮重要價值。與此同時，通過加強企業員工培訓力度，尤其是針對企業運營管理體系方面的內容，展開專題培訓，能夠促使企業員工樹立先進的運營管理理念，并在實際工作中踐行。

結語：

綜上所述，在房地產市場競爭環境日趨激烈的今天，只有建立適宜房地產企業自身的運營管理體系，并持續優化，方能抓住機遇，迎來新契機。而房地產企業運營管理體系的建立與優化的前提是正確認識運營管理體系在房地產企業高質量發展中的重要作用，并基于自身在運營管理方面存在的實際問題，從而采取具有針對性的舉措予以有效解決。當前房地產企業運營管理體系建設和優化中主要面臨的問題包括標準化建設缺乏、信息化水平薄弱、運營管理制度不完善以及員工運營管理工作意識欠缺等。因此，房地產企業在新時期建立和優化運營管理體系時，關鍵是要加強產品標準化建設并搭建標準化體系，同時還要利用大數據技術積極構建運營管理信息化體系。不僅如此，完善并健全企業運營管理的配套制度，并強化企業全體員工的運營管理工作意識也是重中之重。總之，隨著社會經濟以及科技的不斷發展，房地產企業運營管理應與時俱進，不斷優化，方能實現自身高質量健康持續地發展。