淺談建筑師負(fù)責(zé)制在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)踐

文／顧軍 上海新鴻基威萬(wàn)房地產(chǎn)有限公司 上海 200030

1、概念及背景

1.1 建筑師負(fù)責(zé)制的概念

我國(guó)建設(shè)工程項(xiàng)目長(zhǎng)期以來(lái)執(zhí)行的是由建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理五方負(fù)責(zé)的實(shí)施制度。與國(guó)際通行的以建筑師為核心的項(xiàng)目實(shí)施制度大相徑庭。為引入多元的實(shí)施模式，更好地與國(guó)際接軌，住建部自2015年起，批準(zhǔn)在上海自貿(mào)區(qū)、廣西壯族自治區(qū)、福建省自貿(mào)區(qū)、安徽、北京等地展開(kāi)了建筑師負(fù)責(zé)制的試點(diǎn)工作。

建筑師負(fù)責(zé)制是指以“擔(dān)任民用建筑工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)主持人或設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人的注冊(cè)建筑師為核心的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，依托所在設(shè)計(jì)企業(yè)為實(shí)施主體，依據(jù)合同約定，對(duì)民用建筑工程全過(guò)程或部分階段提供全壽命周期設(shè)計(jì)咨詢管理服務(wù)，最終將符合建設(shè)單位要求的建筑產(chǎn)品和服務(wù)交付給建設(shè)單位的一種工作模式”。

1.2 國(guó)內(nèi)建筑師負(fù)責(zé)制的落地實(shí)踐情況

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，初期上海自貿(mào)區(qū)建筑師負(fù)責(zé)制試點(diǎn)項(xiàng)目多為國(guó)企投資項(xiàng)目，項(xiàng)目功能多為廠房、倉(cāng)儲(chǔ)等單一性功能項(xiàng)目。項(xiàng)目實(shí)踐的重點(diǎn)在于探索政府管控方面的簡(jiǎn)政放權(quán)及流程優(yōu)化。在項(xiàng)目管理及項(xiàng)目實(shí)施方面未做過(guò)多討論，甚至由部分項(xiàng)目在實(shí)際操作過(guò)程中仍然沿用的“五方責(zé)任”的模式。

在另一個(gè)維度，國(guó)內(nèi)的外資開(kāi)發(fā)企業(yè)（主要為港資），在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)程中，為了協(xié)調(diào)其本身的項(xiàng)目管理模式和國(guó)內(nèi)建設(shè)實(shí)施制度的不同，在項(xiàng)目管理上已引入了建筑師負(fù)責(zé)制的概念。其一，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，從本地設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)高薪吸納了高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)人才，組建了以建筑專業(yè)為核心的甲方建筑師團(tuán)隊(duì)。由甲方建筑師團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)做全程的管控。無(wú)論在技術(shù)方面，或是在管理層面，甲方建筑師群體在近20年間的成長(zhǎng)遠(yuǎn)超設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)中的執(zhí)業(yè)建筑師。其二，外資項(xiàng)目為了過(guò)程中的成本控制，會(huì)堅(jiān)持其原有的項(xiàng)目管理模式。其中，有一部分是行之有效的并實(shí)際落地實(shí)施的建筑師負(fù)責(zé)制度，賦權(quán)建筑師在其管控制度之下對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理。部分實(shí)現(xiàn)了建筑師負(fù)責(zé)制。

2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推廣建筑師負(fù)責(zé)制的必要性

2.1 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)及需求

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有復(fù)雜程度高、經(jīng)濟(jì)效益重大及社會(huì)影響巨大的特點(diǎn)。

復(fù)雜性其一，體現(xiàn)在項(xiàng)目的功能復(fù)雜，涉及商業(yè)、居住、酒店、休閑娛樂(lè)、博物展示功能，并且是兩項(xiàng)功能以上的復(fù)合體。其二，體現(xiàn)在設(shè)計(jì)的技術(shù)難度。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目除建筑流線之外，其結(jié)構(gòu)、基坑、機(jī)電、幕墻等專業(yè)的復(fù)雜程度也是普通項(xiàng)目難以比擬的。伴隨著城市發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還會(huì)摻雜著城市更新、TOD 復(fù)合、地標(biāo)性高樓、市政天橋、地鐵接駁等重大因素，并由此帶來(lái)更高維度的協(xié)調(diào)難度。其三，體現(xiàn)在項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程管控復(fù)雜。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的參建方數(shù)量眾多，工序組合、材料控制的難度空前。加之，在建設(shè)過(guò)程中難以避免地出現(xiàn)各類變更，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程管控也成為挑戰(zhàn)。