房地產企業經濟管理的創新路徑研究

張慶云 王衛迎 沂水縣自然資源和規劃局

房地產經濟是以房地產行業為基礎進行的經濟活動。由于我國的市場經濟性質決定了房地產經濟的性質，因此，需堅持以國家為主體的經濟與產業結構管理，實現房地產行業的可持續發展。

一、房地產經濟管理的相關概述

現代社會，企業的經濟管理已經成為一項重要的課題，如何進行企業的經濟管理，不再是簡簡單單的技術問題，它涉及管理水平、管理能力、管理理念、管理體系等多個方面。科學高效的管理體系，是企業良性發展并獲得更大發展空間的前提和基礎。有效的經濟管理體系不僅可以幫助企業適應現代社會的發展潮流，在激烈的市場競爭中謀得一席之地，擴大市場份額，占領市場高地，還有利于提升企業的市場競爭力，從而獲得更高的經濟收益，成為市場競爭中的“王者”。故而，對現代企業經濟管理的剖析和探討，在當下的社會背景下，有著極其重要的社會意義和理論價值。從經濟管理的理論角度來看，完善經濟管理體系，需要注意以下幾個要點。首先，經濟管理體系大多適用于機構或組織中，其目的在于促進組織或者機構的職能劃分，使得職能明確；其次，需要收集與經濟相關的文獻資料典籍等；最后，必須對工作人員進行考核，以激發工作人員的工作積極性，保障各項工作能夠有序開展，提高工作效率。唯有如此，方可在一定程度上促進企業的經濟發展，推動企業實現經濟效益與社會效益的有機統一。

二、新形勢下房地產經濟管理的特征

當今時代，社會經濟迅猛發展，科學技術也在不斷地發展與創新，中國從農業社會邁入工業社會進而進入信息社會。當下，中國正處于社會轉型期，社會結構發生劇變，在社會結構的影響之下，房地產行業也在不斷地調整狀態，以便更好地適應社會的發展需求，為廣大業主提供高質量的服務。在調整的過程中，經濟管理作為房地產中的重要環節，也不可避免地需要做出改變，以適應社會發展。因此，房地產企業在進行經濟管理活動的過程中，需要詳細分析企業經濟管理活動的基本特征，并結合企業目前自身的實際情況，對企業的經濟管理活動進行科學高效合理的指導。房地產企業經營管理的特征主要體現在以下幾點：

(一)經濟管理工作與管理工作聯系密切

一般而言，人們會誤認為企業的管理與經濟管理是兩回事，但實際上，在日常的經營活動中，經濟管理是企業管理的前提和基礎 。倘若沒有良好的經濟管理，那么，企業的管理工作很難著手，各行各業很難開展活動。因此，想要獲得良好的管理效益，必須營造良好的管理氛圍，重視經濟管理工作，做好經濟管理工作，從而提升企業的整體實力。

(二)經濟管理中的財務指標在很大程度上反映了企業自身的生產和經營情況

企業的經營狀況、營收效益，主要是通過財務報表體現出來的，而財務報表是經濟管理中的一項重要內容。直白地說，財務報表是企業進行生產、經營、流通、投資的重要依據，依據財務報表的制定的決策，可以在很大程度上幫助企業規避市場風險，減少可能存在的經濟隱患，促進企業提高財務管理能力，使得資金的合理使用最大化。這在無形中幫助企業節約不必要的開支，降低企業的經濟成本，又能確保企業的穩妥推進和發展，延長企業的生命周期。

(三)房地產經濟管理活動具有綜合性

現代社會，多數企業在發展的過程中，將價值實現作為自身經濟管理工作的基礎，房地產行業亦如此。在進行經濟管理的過程中，企業需要合理合法地進行生產和經營活動，由于在經濟管理中，涉及的職能部門較多，同時也會涉及大量的人力、物力、財力，因此，房地產企業經濟管理活動具有綜合性，是提高企業經濟效益和市場競爭力的“利刃”，是新形勢下企業各大管理項目中的中流砥柱。

三、房地產經濟管理中存在的問題

(一)資源利用不足

中國有 14 億人口，面積為 960 萬平方公里，稱中國為人口大國，毫不過分。960 萬平方公里的土地，看似土地廣袤，地大物博，礦產資源等各類資源極其豐富。然而，由于中國人口眾多，因此，人均資源占有量在世界中是排名靠后的。資源問題，成為一個比較棘手的問題。房地產方面，土地資源是極其重要的資源，沒有土地，如何建房？土地是房地產行業發展的基礎，一旦缺少了土地資源，房地產企業可謂是“寸步難行”。但是由于過去房企不注重對資源的合理利用和保護，土地資源以及水資源等其他資源方面，暴露出了一系列問題。當下，城市化發展進程在不斷加快，在這樣的社會背景下，高層建筑應運而生。因此，資源利用率的不足，是一個嚴重且必須解決的問題。倘若不及時解決，那么必將會對房地產未來的發展產生極其嚴重的負面影響，影響房地產企業的發展空間以及可持續發展態勢。

(二)管理機制不健全

隨著改革開放的第一聲號角響起，房地產行業在改革的春風里迎來了新的發展機遇和廣闊的發展前景。根據經濟學中的“蝴蝶效應”，房地產行業的蓬勃的發展態勢，無疑在無形中推動了其他行業的發展和進步，并催生了一批新的行業的涌現與發展。與此同時，大量的勞動力涌入房地產行業，為國家提供了大量的稅收，促進了國家財政收入的增長，也間接地刺激中國經濟的迅猛發展。值得注意的是，急劇發展的過程中，產生的問題也是接踵而至，故而，政府加強了對房地產經濟的宏觀調控，并出臺相關的法律法規，然而，在實際的作業過程中，對于政府出臺的一些措施，要么并未真正落地，要么執行范圍不夠廣，執行力度不夠。個別措施的可行性和實踐操作性比較弱，導致在真正的應用過程中效果不是很理想。加之管理體系不完善，監管體系存在不少漏洞，不少投機者善于鉆法律的空子，披著程序合法的外衣，背地里實行暗箱操作。結果，房地產行業亂象叢生，監管難度也因此增加不少，為房地產未來的發展埋下了深深的隱患，這些隱患很可能在某種程度上以某種方式影響中國經濟未來的發展。

(三)經濟風險管控的理念不強

不重視對經濟的控制，也是房地產行業經濟管理問題亂象叢生的影響因素之一。一般情況下，財務部門需要對財務信息進行整理，承載財務信息數據的報表，是企業的經營者和管理者決策的重要依據之一。然而，在現實生活中，部分企業高層并不重視企業的財務報表。另外，部分管理者雖然重視財務報表，但是由于報表的質量參差不齊，從而導致自己的決策和判斷失誤，慘遭滑鐵盧。而且，隨著資金投入的不斷增加，經濟管理的資金風險也在不斷升級，因此，重視財務報表，生成準確有效的報表數據，對于一個企業的生死，有時候可能起著決定性作用。

(四)工程造價問題

工程造價一直是一個令房地產巨頭頭痛的話題。由于施工工程包括準備階段、實施階段、竣工階段等環節，但是工程造價往往是在項目結束時才進行核算，這在一定程度上提高了企業的經濟成本，使得企業的管理流程繁瑣死板，降低了企業整體的經濟效益，弱化了員工的工作積極性。在實際的項目管理中，規模經濟往往被放在第一位，部分管理者對質量和安全的重視程度不夠，也不懂得如何進行財務管理，把精力和時間花在了數量的增加和規模的擴大上，這種重規模輕效益的管理理念，使得房產企業的衡量標準出現問題。另外，一些企業獲得土地的方式是繞開常規渠道的，這與科學管理成本的理念相違背，從而為后續的發展埋下隱患，導致許多經濟管理問題的產生。因此，加強工程造價管理，強化經濟管理意識，能夠有效減少各種問題的產生。

(五)管理目標不夠明確

當下，從房地產行業的發展狀況來看，是缺少一個明確的管理目標的。之所以缺少目標，是有其原因的。供需問題一直是房地產行業存在的大問題，從長遠角度來看，合理的供需關系，有利于使房地產行業處于良性發展的狀態。然而，實際情況是，目前尚未找到合適的政策可以實現對房地產的經濟管理的有效管控。這使得房地產行業在發展的過程中產生的一系列社會問題，得不到及時有效的解決。而且，有時候出臺的一些政策，具有時效性，在一定程度上抑制了房地產經濟的發展。

(六)法律體系不健全

就目前而言，與房地產相關的法律法規的出臺未能與房地產行業的發展同步，這就導致在實際的操作過程中，當房地產行業出現問題時，找不到相關的法律或文件作為支撐。而且，在管控房地產經濟方面，行政手段比較多。在實際生活中，一些政策存在漏洞或者紕漏，很難落地和執行，加之整個行業缺少與之相匹配的法律體系，這些都在無形中加劇了房地產行業的亂象，出現問題時，往往無法可循、無法可依。

四、我國房地產經濟管理的創新方法

(一)制定房地產經濟管理的長期目標

社會經濟迅速發展，引發了經濟結構的變革，在這種情況下，市場經濟也難逃結構革新的命運。改革的目的在于推動房地產行業的穩定、健康、持續的發展。因此，需要制定經濟管理的長期目標，結合市場經濟以及企業自身發展的實際情況，深入調查大眾的需求，在了解市場需求的基礎上，制定科學有效的管理目標，促進房地產行業的健康發展。

(二)加強法律體系的建設

法律法規體系的建立與完善，是當務之急。然而，法規或者政策的通過并不只是幾份紙質文件這么簡單的事情。法律從推行到落地再到完善，需要經歷一個漫長的過程，并不是一蹴而就的。從目前房地產行業的發展前景來看，科學有效的法規是需要結合房地產行業的實際情況去制定的，才能對房地產的經濟產生有效且正向的管控。除此之外，法律法規的制定不能太過于死板，如果太過于死板，很可能會出現政府過度干預的情況，從而影響市場經濟的良性發展；相反，如果法規條文制定得太過于空泛，市場經濟發展泛濫，很可能偏離正向的發展軌道。因此，法律法規體系的建設需要采取適度原則。同時，也需要對法律條文采取細化措施，使得法律體系可以覆蓋房地產經濟管理的各個方面，從而更好地實現對房地產經濟的科學合理的管理。

(三)完善管理機制

完善管理機制，是房地產經濟管理中的重要一步。這時候，需要充分發揮市場以及政府的共同作用，做到“雙管齊下”。在市場出現失靈的情況下，向政府借力，通過宏觀調控，對房地產經濟實行管控，促進房地產經濟的健康發展。除此之外，還需要發揮市場調節的作用。此外，需留心財務方面的問題，降低地方政府對于房地產收入的依賴性，促進房地產市場的穩定健康發展。

(四)創新項目流程

房地產經濟管理活動涉及房地產項目的方方面面。無論是規劃、土地資源，還是開發、數據分析等環節，都是房地產經濟管理中需要去管理的項目。眾所周知，土地是房地產的基礎，若失去土地資源，那么房地產經濟管理將無從談起。而且，根據數據，在項目總經濟中，土地經濟占項目總經濟的 50%。因此，在土地經濟方面，需要加強對土地經濟管理的重視，創新項目流程，把控好整個過程，做好經濟管理工作，降低施工階段的經濟成本。

(五)創新經濟管理機制

首先，需要明確哪些因素會影響到房地產的經濟管理，結合這些影響因素，對原有的管理機制進行改革和完善，達到創新的效果。其次，當代社會，需要大家團結協作。“一花獨放不是春，百花齊放春滿園”，因此，在現代這樣一個合作共贏的社會中，各部門之間需要加強合作，只有各部門之間通力合作，才能為經濟管理打下良好的基礎。再次，在進行經濟管理活動時，需要結合建筑工程的實際情況，在實際的作業過程中，不停地進行調整，采取科學合理的措施，這樣才能提升經濟管理的有效性，保障房地產行業的穩定可持續發展。最后，提升工作人員的安全意識、責任意識，制定公平公正的管理制度，責任分攤到個人，防止出現推諉扯皮的“踢皮球”現象。

(六)加強工程造價管理

工程造價是建筑工程中的關鍵環節，工程造價與經濟成本息息相關，從某種角度上來說，經濟收益影響著一個企業的生命周期。然而在實踐工作過程中，造價工程貫穿于建筑工程的各個方面，具有“連續性”和“非間斷性”的特征，所以需要對造價管理加強重視，進一步度量和思慮控制造價管理的合理措施。在進行成本核算時，企業家不能僅僅著眼于眼前的或者某一個階段，需要將目光放長遠，從整體的角度對于經濟管理進行權衡和思考。在項目開發之前，就需要分析并核算成本，對項目的進展實施“全過程”跟蹤，將成本管理落實到每一個階段，從而實現有效控制經濟成本的目標。

五、結語

綜上所述，房地產經濟近幾十年來的發展，對中國經濟做出了卓越貢獻。但是當下關于房地產經濟管理的調控，依然存在些許問題。相信隨著社會的發展，這些問題會一一得到解決，相關的法律政策也會逐步完善。有一個健康的大環境，房地產行業才能更好地發展。■