房地產開發企業成本管理問題及對策

文／張銘言 中鐵二十二局集團房地產開發有限公司 北京 100000

引言：

如能把有關房地產開發公司建設成本管理控制方面的研究工作貫徹深入，就可以提高這一類公司的經濟效益，為房地產開發公司的科學發展提供保障，從而提高了其在經營活動開展中的競爭優勢。所以，在房地產開發公司建設方面的施工規劃執行中，應當重視其建設成本費用的管理，提高這方面的管理意識，使得相關施工過程中產生的費用能達到控制范圍之內。

1、房地產工程造價企業管理概論

在現實中，所謂房地產建設項目工程造價綜合管理就是指，采用了科學的現代化管理手段，從房地產建設項目的工程設計、施工投標過程、施工質量管理過程以及工程驗收階段的四大環節著手來，對房地產建設項目的工程費用實施了全方面的管理，進而達到了房地產企業各項施工成本的有效下降。更具體的而言，房地產建設項目工程造價綜合管理具備了如下特征。第一，房地產建設項目工程造價綜合管理具備了全方位的特征，它就是指房地產工程造價綜合管理是貫穿了房地產建設項目開發各個環節和各個部門的管理工作，工程造價綜合管理工作將房地產建設項目的全方面管理工作，都需要有效的整合起來；其次，地產工程造價綜合管理有著高度系統化的管理特征，在地產建設項目造價管理流程中的四個階段，從建筑項目設計階段到施工投標環節再到施工質量管理環節以及最后的工程質量驗收階段中，這一流程都是一個連貫的管理流程，而每個環節都是一方面既必須為這個環節重新考慮造價管理，另一方面又必須為下一個環節的管理進行夯實基礎。

2、房地產企業成本控制的意義

近些年來，中國房地產公司成長的速度特別快，與此同時，所獲得的公司收益也比較高。房地產業在中國的市場經濟中占據較大的比例，而房地產項目公司的成本管理對地產公司的管理與成長也十分關鍵。地產公司的成本管理因素，是公司得以合理健康成長下去的關鍵所在。因此，由于房地產項目的開發周期時間相當漫長，因此成本管理的每一個具體的環節都是要求公司特別注意的，這將有助于公司降低成本。所以，房地產公司在發展壯大中，要進行自上而下的工作，向集約化運營模式轉變，做好公司的成本管理，為公司的成長打下堅實基石。房地產行業作為當前國民經濟的重要一部分，在面臨中央宏觀調控的市場經濟下，地產公司如果要獲得健康成長，其公司管理層的成本控制管理方面必須合理的完善。為在激烈的市場競爭中求得很好的經營，房地產公司應在運作的過程中對成本費用實行監控管理，節約公司的成本費用開支，促進公司效益優化，提高公司的整體實力。由此可發現，房地產公司的成本管理對公司的發展壯大有著非常深遠的有積極意義和影響。

3、房地產企業財務成本管理的內含及重要性

3.1 財務成本的內涵及其構成要件

所謂財務成本是指企業在從事生產運營過程中產生的各項成本費用，財務成本管理是通過綜合性的核算方式對企業進行科學管理，不僅包括前期的規劃預算管理，同時也包括核算、審計監督與結算總價管理，但是不論采用哪種管理方式，都是為了降低企業成本，全面提升企業的整體經濟效益。在房地產財務成本管理中，通過開展財務計劃、預算和審核監督等多方面的經濟活動，促使房地產企業各項財務管理活動之間關系變得更加緊密，最終形成一個有機的循環管理體系，從而為提升房地產財務成本管理經濟效益做好準備工作。

3.2 財務成本管理對于房地產企業的重要性

房地產企業在工程建設過程中所需的資金數量相對較大，資金占用時間較長，從而需要在財務管理過程中做好成本管理工作，并從房地產企業管理的實際出發，對各個項目的成本進行預算、匯總和分析，同時嚴格按照企業財務管理審計監督機制對工程建設不同階段的財務工作進行全方位監督。與此同時，房地產企業財務成本管理水平的高低往往影響著企業整體經濟效益水平的高低，因此房地產企業就需要做好財務成本管理控制工作，為房地產各項工程建設奠定良好的基礎，進而實現房地產企業財務成本最低化與經濟效益最大化的目標。

4、房地產經營管理中的問題

4.1 房地產經營管理中的營銷管理問題

（1）經營理念落后，品牌意識不強

房地產企業的經營理念主要是以市場營銷觀念為主，其次才是品牌觀念。這就說明在房地產的經營管理中缺乏市場認識，以及對企業自身及顧客的要求。片面地追求利益，無法提升消費者的滿意程度，經營理念相對落后。在房地產品牌認識上，房地產經營中缺乏樹立品牌的觀念。因此要求經營管理者必須將營銷理念加以更新，不能僅僅停留在“市場營銷即推銷”的認識階段。要樹立品牌觀念，打造房地產品牌關系，最大限度地提高消費者的滿意程度。

（2）誠信度差，廣告虛假成分過多

百姓對房地產企業的管理形象普遍不認可，說明在房地產的營銷理念中多數只考慮自身的利益，而對顧客利益置之不理。在施工過程中存在偷工減料，對顧客的承諾不兌現等一系列不誠信行為。這就要求經營管理者在營銷過程中把誠信作為重頭戲來抓。

4.2 房地產經營管理中財務管理的問題

（1）資金管理制度不完善，盲目投資

由于房地產經營管理中對于資金管理的忽視，導致在房地產經營中沒有建立資金預算體系，企業缺少在項目投資、經營等各個環節的資金管理上的控制。房地產企業經管管理中的資金管理部分，未能對國家的宏觀調控，經濟環境做出充分估計。對市場上的消費者購買能力、市場消費趨勢、以及市場供應情況也缺少細致地分析。從而造成建筑進度與銷售進度不能接軌，在投資項目上盲目選擇，如此下去，會讓房地產企業的資金陷入窘迫的境地。雖然有些房地產企業經營管理者設置了資金管理中的資金預算體制，但是在資金管理中卻沒有起到任何作用，形同虛設，預算與資金實際使用情況無法接軌，同樣影響企業資金的運轉與利用。

（2）經營管理者財務管理意識淡薄

大多數房地產企業中，普遍對施工部門和銷售部門最為重視，將財務管理部門及人事管理部門視作二線部門。企業經營管理者對財務管理的意識十分淡薄，對財務管理不重視。在招標投標、合同簽訂等重要事項的協商以及決定上，缺少財務人員的參與。認為財務管理人員無非就是進行簡單的賬目管理，無視了其在財務上的管理功能。

5、房地產開發公司成本管理面臨的困難問題

5.1 沒有成本管理能力，投資觀念落后滯后

但現階段，房地產開發企業成本管理面臨的主要困難表現在公司沒有成本管理能力，理念非常滯后。從目前來看，鑒于我國的房地產開發公司在財務會計核算技術上存在的缺陷，企業開發成本費用的會計核算手段出現一定意義上的不足，不少相關公司的成本費用能力弱，甚至是沒有成本費用管理能力，理念相對滯后。導致這一局面的主要因素有許多，其一是由于在二十一世紀的首個10年間，我國的房地產開發公司已經經過了蓬勃發展的黃金時代，而盲目地進行大商業規模的擴張也早已成為了地產開發公司的慣性做法，但是經過了幾十年的發展，我國地產行業已經開始慢慢凋零，而且市場環境也出現了很大的變化，不過相關公司卻依然沒有完全從老的思維模式下轉變過來。其次，在過去房產開發公司選擇的成本核算管理方式通常都是把事后成本核算當成管理工作的重點，這樣的成本核算管理方式執行起來非常的高效，但相關行業如果僅僅以這樣的一種靜態的視角開展成本核算管理的考核工作，那這種工作方式勢必會導致公司成本核算管理人員的缺位。再次，當時房地產行業還沒有全新的成本管理觀念，工作的主要目的也只是為了節省開發成本，也很少在成本管理中運用先進的科學技術手段、理論技術，因此房地產行業的項目管理周期也相對冗長。

5.2 缺乏正確的成本管理目標

在現階段，房地產開發公司成本管理面臨的困難主要表現為公司沒有合理的成本費用控制目標。成本費用管理，成為房地產公司經營管理的主要內容，對房地產公司的存在與發展產生至關重要的作用。所以，在做好成本管理的過程中，建立合理的成本控制目標對公司的長足發展將具有非常關鍵的作用。在過去，房地產開發公司往往過分關注于項目實施后的成本管理，而忽視了在項目開工前和項目施工中的成本管理，從而沒有合理的成本控制目標，這是非常不利現階段體制下的地產業務的正常開展的。

5.3 缺乏科學的成本控制體系

在現階段，我國房地產開發企業成本費用管理存在的問題就體現在，公司沒有科學成本管理體系。而現代房地產開發企業為了尋求進一步的發展，就一定要進行公司的各項生產成本管理，尤其是科學降低成本收費體系的建設，可是從目前情況來看，我國的現代房地產開發企業由于在實施公司管理中沒有科學降低成本收費體系的建設，對降低成本管理思想較為忽視，也就沒有進行相應的成本費用控制措施。再者，由于建立企業內部成本控制系統的基本理論都是在國外進行提出并實施的，同時由于中國企業內部對成本管理系統建設的時間相對較晚，在公司具體的經營管理工作中也往往僅僅強調對成本費用的監督和縮減，而不能建立完備的、科學合理的企業內部成本費用管理體系，這對于我國房地產開發公司的發展是具有相當危害的。

6、完善房地產企業成本管理的措施

6.1 完善成本管理體制系統性

成本控制應成為公司內部控制的一個重點內容，公司應根據企業成長策略，總結相關的控制方法，建立一個適合于企業的成本管理制度，并對各種經營，如建設項目管理、投資控制、土地購置等方面具備適應性。然后，公司應明確自己的經營范圍，對全部的經營成本管理工作集中，建立一個全面的成本管理系統，從而高效的進行成本合理管控。在此基礎上，房地產公司才能確定整個經營的戰略方向。其三，房地產公司的成本控制的方法必須健全，可以設立專門從事成本控制監督的委員會，以督促、調整公司內各單位間的成本控制與溝通合作，加強成本控制的效果。

6.2 做好投資決策階段的造價控制與管理

投資階段的造價監控管理對全造價質量管理具有決定性影響。投資管理工作是對整個房地產開發建設項目工程造價的重點管理工作，尤其是確定了施工標準、地點選定、工藝評定等。而投資的具體資金運用情況，則直接關系著造價的高低，在整個房地產開發建設項目造價管理中，投資直接影響到整個工程建設階段內各項造價的確定和管理工作能否科學、合理。一旦決策失誤，就是對公司在經營過程中的極大危險，而留給房地產開發公司的不僅是土地損失，甚至還會帶來巨大的人才、物資和財務上的損失。所以實行了投入環節的造價管理，對該工程科技上、經濟效益上的可能性做出了全面分析，對工程主要工序要做出多方法對比，以防止盲目投資，并重視施工方法的先進適用性和經濟合理性，能使公司的經濟效益提高。

6.3 改善成本控制方法，精細成本管理控制

房地產開發公司為了進一步提高成本管理的質量、效益，需要通過采用先進高科技的管理手段來進行。一個建設項目在啟動時需要提供詳盡、準確的成本估算計劃，通過對實際成本的項目實施科學的指導，才能使房地產開發公司的整體效益得到提高。房地產開發公司必須對建設項目的各個開發階段和不同崗位提出具體的成本費用管控目標，在總體目標的指引下，通過科學合理的對費用進行歸集與分攤，剔除毫無上升空間的成本作業，對主要環節的費用實施合理監控，以幫助房地產開發公司有效節省成本費用，進而達到效益最優化。房地產開發公司為了進行精細化成本核算管理工作，一方面要對項目成本費用計劃做出細化分解，對工程各個環節所涉及到的驗收計算量、圖紙數量以及材料數量等進行細化規范，為工程項目的實際工作和核算提供了依據。通過對不同環節實施精細成本控制，確定關鍵成本費用控制，在項目前期的決策過程，要全面研究哪些因素會涉及到各項成本費用控制，提高成本費用預測精度，從而在建設項目投產之前做好研究，減少決策風險，維護公司經濟效益。企業成本核算時，必須認真的按照成本核算要求明確成本費用控制要點并認真執行。

6.4 增強企業成本管理意識，貫徹先進觀念

完善房地產開發企業的成本核算管理首先要增強企業管理者的成本核算管理意識，以體現現代化理念。提高房地產開發公司的成本控制意識，以及實施現代化的管理理念都必須屬于公司文明建設的范疇內，這也就是在公司中，唯有深入落實公司文明，方可使成本管理意識得以有效的提高，所以，提高公司成本管理意識就必須從公司文明建設方面入手，在公司的整體建設與職工思想道德建設二方面，實現公司成本意識的有效提高。從公司整個層面上來看，地產發展者必須正視公司當前的社會經營條件，并轉變為過去的盲目擴張發展方法，這也就是地產發展的環境期已經過去，如果沒有及時有效的回籠資金，并進行成本管理，那公司的盈利空間就將會大幅的縮水，影響公司的長足發展。在此筆者提出，我們一定要使我們的企業主觀意識到做好企業成本費用管理工作的重要作用，進而強化企業成本費用管理工作，推進公司文化建設，進而提高企業的競爭性、內部向心力，以此推動公司成長。從全員層面，對于管理工作能力的提高，先進理念的落實就需要對他們的日常管理工作，在各個環節做出合理的評價，進而提高他們的工作熱情，進而提高企業的成本控制能力，促進企業的長足發展。

6.5 建立科學有效的監督與管理機制

開發商一定要客觀了解到當前各項工程施工的實際形勢，要花費更多的時間與精力放在對工程項目的監督和管理上面，同時一定要構建起一個科學、有效的工程監督機制，要嚴格地依據規章流程和明確的規章制度來進行工程建設內容管理，并在工程建設的第一步就實施了規范的管理，從而使得工程建設當中的所有工序，都可以依據科學合理和有序化的管理規范來實施。（1）主動引入并使用更領先的工程項目建造工藝技術。項目開發商應主動追求更新的工程項目建造工藝技術，從工藝角度來提升施工效果，并盡量的壓縮施工期限才能最有效的減少施工成本，這一定通過提升工程施工技術水平來實現；（2）完善簽證制度。在一般情況下，建設工程必須要事先進行施工簽證，在進行了層層審核以后，才能夠開展施工。一旦進行了現場的簽證行為，開發商也一定要及時進行核算工作，進行了核算，并證明正確以后才可以繼續下一次的工作活動；（3）項目施工管理人員必須深入現場。在整個項目施工執行過程當中，施工管理人員一定要深入到施工現場，開展深入的調查研究與監督，并對所有簽證資料的準確性加以審核和判斷，并仔細分析和討論施工方法的科學性和可行性。

結語：

房產開發成本存在著相當的復雜性，包括了各種不確定因素，而各種內外部條件的干擾和因素均可以提高生產成本。房屋開發企業的管理很重要是要有針對性、有目的性，同時還要掌握科技的手段，掌握先進的思想。房屋開發企業有必要準確、深刻、完整地總結企業在成本控制領域出現的問題，從而主動地制定針對性政策來解決難題，提升成本控制的能力。