不動產登記制度對房地產經濟的影響與策略分析探討

文／常葵艷 黑山縣不動產登記中心 遼寧錦州 121400

引言：

在我國社會經濟不斷進步的推動下，人們開始更加關注對自身權益的維護，在很多問題上，不僅具備了較強的權益維護意識，而且還能夠依靠各項制度和章程進行權益維護。為了更好地順應社會的發展趨勢，使人民群眾的權利得到維護，從2015年初開始，我國開始更加重視法治管理，并相繼頒布了與不動產確權相關的制度和法規。也就是說，針對于以房地產為中心的不動產，都有必要對其進行產權歸屬的確認，并以科學、完善的不動產登記制度作為基礎和依據，以此來避免在后續產權歸屬梳理上出現一些不必要的麻煩和問題，進而有效促進我國房地產行業能夠快速進入到一個全新的發展階段。此外，為了能夠使民眾的基本權益得到更好地維護，同時也為了促進新政策新制度的順利實施和執行，就必須要具備科學的信息共享機制，使不動產的登記工作能夠更加高效地進行，既要保證登記的效率又要保證登記的質量，并在此基礎上，逐步實現不動產登記“一網通辦”的最終目標。

1、不動產登記制度的含義及其與房地產經濟的關系

所謂的不動產通常就是指其自身所顯現出來的性質，屬于一種不能夠隨意移動的財產范疇。在我們日常生活中，最常見的不動產種類主要有四種，分別為：土地、海域、房屋、林木。針對不動產的登記工作，主要是指權利人或者利害關系人，通過合法的途徑向相關的不動產登記機構進行申請，登記單位在收到申請后，要嚴格依照相關的法律制度將申請人的不動產物權登記在持有人的不動產登記冊中，明確最終的持有權。進行不動產權的登記，其目的主要是為了對物權進行明確，也就是說要確定相應的不動產到底歸誰所有。所謂房地產，就是指我們居住的房屋以及土地，這也是不動產中占比例做大的兩個部分，在進行不動產的登記時，登記的項目和內容都會被一一細化，其中既涵蓋了海域、土地、林木和房屋，而且還會涉及到一些空間規劃的相關內容，只有將每一項內容都進行詳細的劃分和明確，才能使產權人的權益得到更好地維護。在這樣的發展形勢下，我國之所以會實施不動產登記制度，其最終目的就是為了能夠讓不動產權歸屬人的財產權得到切實的保障，同時在制度的規范和要求下，也能提升不動產交易最終的安全性，使不動產在交易的過程中更加順利，更加高效。所以說，對于不動產制度進行完善，既保證了不動產產權人的切身利益，又能夠在很大程度上推動房地產經濟向著更加規范化、流程化的方向發展。換種角度進行分析就是，在房地產經濟規范化發展的推動下，我國的不動產登記制度也會在不斷地試驗和摸索中更加完善、更加健全。也就是說，二者之間的關系是相輔相成，相互促進的。

2、不動產登記制度對房地產經濟影響的實證分析

2.1 不動產登記制度對市場供應的影響

對于房地產來說，其最明顯的特征就是具有不可移動性，在進行房地產交易的過程中，更像是一種權利上的轉變，而不動產登記制度在房產交易過程中所發揮的作用就是確保產權人自身財產的安全，保證交易雙方信息的真實性，同時還要給交易人和被交易人提供更加安全的交易環境，確保整個交易過程能夠更加順利、高效。不動產登記中涵蓋的所有內容和項目，都可以作為房地產權的最真實證明，這樣在房地產交易的過程中，也能夠更好地保證各類信息的真實性，使出售方能夠很輕松的證明房產的所屬，而不用在開具各類相關的證明文件，這樣既簡化了房地產交易的流程，同時也節省了大量的時間和精力，這對房地產行業的快速發展也起到了一定的推動作用。針對一些區域范圍內的不動產進行登記，最終將登記信息進行分類整合，就能夠有效協助對當地政府部門對各區域的土地規劃和用地類型有一個全面的了解，并能夠以此為依據，對地方國土以及空間各類型的房地產資源進行調整或者重新配置，使區域內的整體結構更具特色。在不動產登記制度頒布后，為了能夠使各項工作都更加規范化，我國又相繼頒布了房地產稅制度。該制度的功能主要體現在，當人們經濟水平提升，個人所持有的房地產數量在超出規定的范圍后，需要依照房地產稅收的要求和標準，繳納更高的房地產稅。在房地產稅征收的初期階段，很有可能會造成存量房地產數量的增加，甚至會在房地產市場中引起軒然大波，但是如果能夠以發展的眼光去看待這個問題，這將是促進房地產市場向著更加規范化、制度化發展的必然趨勢和必要手段，房地產的建設和開發企業在面臨此種態勢時，也必然會對將要開發和建設的房型比例進行調整，注重品質型房屋的開發建設，從根本上提升房產的質量，優化供給的數量，進而在保證自身利益的同時，能夠為房地產行業的發展提供強有力的助力。

2.2 不動產登記制度對市場需求的影響

從當前房地產行業的發展情況看，各區域級的不動產登記都已經開始進行統一管理，全國性的不動產登記信息管理系統也已經投入使用，國家通過平臺內的所有信息反饋，對企業、居民以及公職人員等的房產持有信息都能夠明確把握，這不僅在很大程度上為政府反腐工作的開展提供了支持，而且對于一些發展較快城市的住房限購、限貸的調控也起到了很大的幫助。同時也能促進房產稅收工作的順利開展。針對一、二線城市的限購、限貸政策，既能夠滿足人們的住房需求，而且還能夠抑制投機需求，如果再結合相應的房地產稅收制度，這樣也在很大程度上給一些低收入的自住人群減輕一定的資金壓力，但是對于一些房產持有數量較多的人群來說，房地產稅收制度的實施就會造成其支出成本上的增加，這會有效降低高收入人群的購房需求。如果從長遠的角度分析，必然會對房地產市場的發展造成不利的影響，甚至會造成房地產總體需求量的大幅度減少。在這種背景下，房地產經濟會不可避免地受到沖擊，但是如果能夠進行合理的調整，則會更有利于房地產市場的規范化發展。

2.3 不動產登記制度對房地產價格影響

每當國家頒布一項新的房地產法律制度后，人們往往都比較關注是否在房價方面有所調整。事實上能夠造成房價波動的原因有很多，像居住人數、房型、交通、城市發展情況等等。在整個房地產相關的制度體系中，國家頒布不動產登記制度主要是為能夠保證房地產交易的安全性，給交易雙方提供一個良好的交易環境，確保整個交易過程都能夠更加規范、嚴謹，進而促進房地產交易市場能夠獲得更加穩步的發展，并不是為了對房價進行調控的。在實際進行房產交易的過程中，也很少會有人將不動產登記與房屋的價格聯系到一起。然而，在國家頒布了房地產稅這一制度后，從當前的實施情況來看，是具有一定的積極效果的，通過在收稅上的增加，使得很多人開始將多余的房產售出，進而出現了拋盤的局面，這對抑制房價的增長起到了重要的作用；但是如果房地產市場長期處于這樣一種狀態，就會造成房地產價格的影響因素增加，房地產稅收的作用將無法顯現。

2.4 不動產登記制度對房地產經濟的影響

不動產登記制度的頒布和實施，對房地產行業的規范發展有著重要的意義。我們要明確最重要的一點就是不動產登記制度的頒布，其目的就是為了能夠使人們的合法權益得到維護，而不是為了擾亂房地產行業的發展。從目前的房地產行業發展現狀來看，能夠影響房地產市場經濟的因素是比較多的，如供求關系、相關調控政策等。不同產登記制度主要是為了明確歸屬權，營造良好安全的交易環境，避免風險的發生。從制度的實際實施效果分析，其不僅不會對房地產市場造成干擾，而且能夠在一定程度上優化市場的供求關系，促進房價的穩定性，這對房地產市場的規范化發展有著更積極的推動作用。在信息技術不斷發展的助力下，國家通過互聯網平臺將全國的信息進行匯總、分析，提供更加精準的房產數據，為國家的宏觀調控提供有價值的依據，同時也為房地產稅征收工作的實施做好了相應的鋪墊。在社會的不斷發展中，各項制度也在向著更加完善的方向發展，使得房地產行業的各主體無論是在消費還是在投資方面都不在具有盲目性，這對于房地產行業的升級和穩步發展都起到了一定的積極作用，促進行業的成熟化發展。

3、目前房地產經濟下的不動產登記制度體系的重構、健全和完善

3.1 完善以土地為核心的登記體制

以土地為核心的登記，其中就涵蓋了房屋、林木等所屬范圍內的一切不可移動資產的記錄，如果是以房屋、林木為核心的登記，那么在其范圍內一些沒有建筑房屋以及沒有林木附著的土地就不能記錄在內，像空地、廣場等這類區域。此外，以土地為核心，其范圍內的建筑、林木等都有可能隨著時間的變化發生改變，但是其所屬面積始終是固定的，所以這樣的登記方式會更具長遠性。這也是我國在進行登記制度統一時，重點強調要以土地為核心的關鍵所在。在進行登記的過程中，對于原始土地以及房屋等都要進行詳細的確認，并結合當地部分最原始的地基測量資料，準確劃分所屬區域，明確土地權屬邊界，避免因為產權邊界的非閉合所引發的一些不必要的糾紛和沖突；之后，要確保所有數據都準確無誤的基礎上，進行詳細資料的交接，最后將土地歸屬信息進行落實登記，如果針對同一房地產權的登記中出現了遺漏或者重復登記的情況，一定要做好詳細的調查工作，并以最終的調查結果為依據，對登記數據進行修改，確保產權歸屬的真實性和法律性。

3.2 優化簡化登記流程及材料，提高登記效率和準確率

在以往的不動產登記申請過程中，往往需要提供很多極為詳細的資料，而且需要通過多層審批，不僅會花費很長的時間，而且最終的準確率還很難得到保障。作為登記機構一定要嚴格遵循制度標準，加強對相關內容的宣傳工作，讓每個公民都能夠充分了解不動產登記的有利之處，進而對自己的所屬產權加以保護，同時還要明確整個登記的流程和所需要的資料內容，使整個不動產登記的辦理流程更加便捷，在最大程度上縮短辦理和審核所需的時間，進而使辦理人與被辦理人都能夠節省更多的時間和精力。尤其是針對一些很難提供或者證明意義不明顯的材料，相關辦理部門可以選擇適當的剔除，并對一些復雜的環節和流程進行簡化，以此來提升登記的效率和準確性。在當前各項技術都在不斷進步的環境下，人臉識別、指紋識別等功能都能夠幫助工作人員快速確認申請人的詳細信息，確保不動產權登記數據更加準確，降低錯誤發生的概率，進而為人民群眾提供更加精簡且高質量的服務。

3.3 建立登記統一平臺，與相關職能部門信息互通，提升整體行政服務效能

在信息化時代背景下，通過先進的技術對數據進行匯總、加工，能夠為行業的發展帶去新的動力。為切實保障房地產交易環境的安全性，流程的便捷性，不定產登記部門也在工作的過程中不斷總結經驗，積極探索，并結合當前先進的互聯網技術，最終形成了高效的不動產登記信息管理服務平臺，并在國家和地方都得到了廣泛的應用。通過平臺的統一管理，有效地實現了登記信息與房產交易的相互融合，使各項相關的配套信息都能夠進行實時共享，節省了各部門人工交流核對的時間，保證了信息的真實性和準確性。除此之外，因為平臺內涵蓋了所有權利人的所持有不動產的具體數據，這些數據也為一些司法部門的調查工作提供了便利，通過對相關大數據的分析以及對比，很多涉及到不動產權的糾紛也能被準確地篩選出來，并做好相應的記錄分析，大大地提升了工作的效率；最重要的是，信息化平臺的搭建，使得管理工作更加智能化，并且能夠從中快速、準確地篩選出所要辦理的事件，節省了大量的時間。

3.4 處理好隱私保護和信息查詢、共享關系

雖然通過創建統一的信息平臺能夠有效提升登記工作的效率，但是其中一些比較詳細的信息往往會涉及到一些個人隱私、商業機密或者國家機密等，一旦這些隱信息沒有得到較好的保護，遭到泄露，就必然會給國家和個人造成很大的麻煩，甚至會造成一定的危險和損失。為了能夠在實現不動產登記信息共享的基礎上，加強對其中隱私部分的保護，提升平臺的安全性，就需要所有參與管理部門的共同努力，加強對隱私信息的保護意識，建立起完善的隱私保密相關法規和制度，并在各個環節中有效實施，確保所有的流程都要符合相關的法律程序，形成規范化管理制度，同時要將責任落實到個人，設立嚴格的分級管理措施。此外，還應加強對泄露登記隱私違法行為的懲處力度，要求所有職能人員都必須要嚴格依照法律章程開展各項工作。

3.5 加強農村土地登記，促進城鄉一體化

“二元化”體制和政策，已經在我國實現了很多年，在這樣的環境下，農村與城市的土地在性質上也有著明顯的區分，針對于城市的國有土地，國家也頒布了相應的管理制度。近年來，城市家庭中，最有價值的資產就是城市的商品房產，這類房產的頒證率相比其他類型的房產要高很多。但是針對農村地區，由于鄰居之間都比較熟悉，對于各家各戶的房屋位置也比較清楚，而且受到很多相關政策的限制，農村地區房屋轉讓的情況并不多，這也使得很多人對于農房登記完全沒有概念，甚至很多農房都是未經登記的。但是隨著社會的發展進步，農村也不再屬于閉塞的“部落”，農房流轉的情況也日益增加，可是由于農房的登記工作并沒有得到更好地落實，使得我國城鄉一體化建設也面臨著巨大的困境，很多工作很難正常開展。對此，相關部門應加大宣傳力度，加快農房登記、發證的進程，為盡快達成城鄉一體化建設保駕護航。

3.6 互聯網+不動產登記模式的創新

互聯網時代的到來，給各個行業和產業的發展都提供了助力，不動產登記企業也應在新技術的引領下，快速走上時代的前沿，在不斷地總結和摸索中創新登記模式。互聯網+不動產登記已經成為近年來不動產登記的一種主流形式，這種方式不僅實現了信息的統一化管理，而且申請人可以通過網絡終端，不受任何時間和空間的限制在互聯網平臺進行不動產登記的申請業務，不僅節約了申請人去現場辦理的時間，而且申請的效率也在不斷提升，可以說互聯網技術給人們帶來了太多的便利。尤其是針對一些具有隱秘性信息所建立起來的網絡安全防護措施，更是在很大程度上提升了信息共享的安全性，這對不動產登記工作的規范化開展有著極為重要的現實意義。

結語：

綜上所述，本文主要從社會發展的宏觀角度，對不動產登記制度的含義，以及其與房地產經濟之間存在的聯系進行了闡述，并結合房地產行業的發展現狀，總結了不動產登記制度實施的一些有利之處，同時針對房地產經濟下如何健全完善不動產登記制度體系進行了說明。在不動產登記制度在實施過程中所有優勢的不斷發揮下，我國的房地產市場必將會進入一個穩定發展的新階段。